摘要：雖然樓市調(diào)控政策不斷的加碼，但是房價卻沒有停止上漲的腳步，走高的樓市如何才能降溫？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員霍德明、劉戈共同評論。
房價為何還在漲？
今天，是房地產(chǎn)調(diào)控國五條地方細(xì)則出臺的整50天。同時房價的走勢依然看漲：統(tǒng)計局4月份發(fā)布的70個大中城市的數(shù)據(jù)，新建的商品住宅和二手住宅價格，環(huán)比上漲的城市分別67個和66個。雖然樓市調(diào)控政策不斷的加碼，但是房價卻沒有停止上漲的腳步，走高的樓市如何才能降溫？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員霍德明、劉戈共同評論。
樓市深度博弈。十年來的每一次房地產(chǎn)調(diào)控，每一次都報復(fù)性上漲。穩(wěn)房價，難點到底在哪里？
節(jié)節(jié)高漲的房價成為多數(shù)人心中的痛，今年29歲的唐先生是北京一家網(wǎng)站的職員，從去年7月到現(xiàn)在，他一直在看房，5月16日下午，唐斌打車從北京城的東南面出發(fā)，趕往西北面的上地去看房，其實在去年就考察過這里，當(dāng)時因為覺得貴一直沒買，現(xiàn)在眼看著房價越來越高，出租車上唐斌不斷的翻看之前的報價單。
唐先生(購房者)：這樣的房子現(xiàn)在估計還買不到，我覺得可能他是捂盤惜售吧，并且等著還漲價。房價看不懂。從這幾年來看，沒看到房價下降。
唐先生告訴記者，眼前的這座樓盤就去年8月開盤的時候，稍微一猶豫就沒能搶上。
唐先生：過了十天它就沒有了。當(dāng)時我們覺得房子跟賣白菜一樣，我覺得這個非常不正常。去年的時候15000多元錢，現(xiàn)在你看門口金泰房地產(chǎn)的說了，兩萬二三(千元)很明顯，去年春節(jié)到現(xiàn)在也就是不到兩三個月吧。漲了五千元錢呢。這一套80平方米的房子，大概就是40多萬。100平方米就是很容易算50多萬遠(yuǎn)，就這個普通的一套房子。這還是一個五環(huán)外的房子。
在杭州，有的市民并不糾結(jié)，買房還是要趁早。
杭州市民：今年的房價看總的情況，我覺得穩(wěn)中還有升，像北京、上�，F(xiàn)在漲得都比較厲害，我們杭州應(yīng)該下不來的。
整個房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的改革方向目前已經(jīng)鎖定，各地的實施細(xì)則也在陸續(xù)制定和上報中。
杜猛(北京大學(xué)房地產(chǎn)研究發(fā)展基金中心副主任)：(房產(chǎn)稅)最好是在二線城市全面擴(kuò)開，這樣有利于房價穩(wěn)定。也有利于讓二線城市(房價)快速上漲的城市承擔(dān)一定的責(zé)任。最好不要往三線城市或者四線(擴(kuò)散)，就是沒有限購的城市房價漲的慢的城市，不要承擔(dān)更多責(zé)任。用行政手段去干預(yù)市場，它是一個堵的行為，越堵它就有可能越會報復(fù)性上漲。而且我們這么多年，十年來的每一次房地產(chǎn)調(diào)控，每一次都報復(fù)性上漲，它不是我們調(diào)一次達(dá)到目的一次，只是起到一定作用。我們最終的目的是市場化。
胡志剛(中國房地產(chǎn)研究會副會長)：我們的房產(chǎn)稅政策，替代限購政策，有一個此消彼漲(的過程)，尤其是開始階段，有一個慢慢的切入過程，不可能指望原來的政策退出來了，新的政策就進(jìn)去了。馬上立馬全方位換崗，不可能的。經(jīng)過工作不可能這樣做的。
劉戈：大家對一線城市房價上漲的趨勢達(dá)成了共識
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
大家由原來有分歧對于房價的預(yù)期，現(xiàn)在達(dá)成了共識，買房者達(dá)成了共識，就是說在大城市，尤其大城市的核心區(qū)域，房價要漲這是不用懷疑的。同時開發(fā)商也達(dá)成了共識，以前還在猶豫。最近在北京的通州，兩塊地，拍溢價達(dá)到了百分之230，那么樓面價已經(jīng)比旁邊正在售的房子出售價已經(jīng)高了，也就是說面粉的價格已經(jīng)高于面包。原來大家還有分歧，現(xiàn)在經(jīng)過一段時間的調(diào)控，經(jīng)過各種表態(tài)之后，大家反倒達(dá)成了這樣一個共識，最低預(yù)期由原來有分歧的預(yù)期現(xiàn)在變成一個有共識的預(yù)期，那么在這種情況下，房價肯定還會持續(xù)的漲。而且越是一線城市漲的越多，對于二、三、四線可能存在的泡沫，大家有一定的警醒。對于那些北上廣這些所謂一線城市來說，它房價上漲的趨勢大家達(dá)成了共識。
霍德明：貨幣的增加使得大家真的有錢了
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
20%其實按二手房的交易還不是新房，我特別要講的是2010年的4月份到2012年差不多五月份的時候，這段時間房價基本上持平的，交易量也不是很大，不過房價基本沒漲。為什么從去年五月份到今年的五月份達(dá)成一個共識了？這個共識很有意思。開發(fā)商也認(rèn)為，房價應(yīng)該可以往上漲，而且消費者買房的人還有共識，大家都認(rèn)為房價也要漲。我覺得加一點宏觀的因素，從去年差不多這個時候，看看數(shù)字上貨幣的增量的確是有明顯幅度的增加，而且我們一般講一般投資，一個就是所謂的基礎(chǔ)建設(shè)的投資，第二個是房地產(chǎn)投資，原來工商企業(yè)投資。在這十二個月里，基礎(chǔ)建設(shè)這一塊，國家還稍微有點壓下去了。當(dāng)然對于房地產(chǎn)這一塊，原來就有國十條已經(jīng)壓在那了，但是正好由于貨幣的增加使得大家真的有錢了，過去這段時間房子都沒漲，正好碰到這個時間點，過去12個月里醞釀著，70個大中城市每個月漲一點，這就是醞釀，原來純粹就是空想產(chǎn)生這個預(yù)期，現(xiàn)在變成一個實現(xiàn)的預(yù)期。
調(diào)控嚴(yán)格是剛剛開始的，記不記得2010年國十條出臺的時候，大家還觀望一下，過了半年以后發(fā)現(xiàn)來真的了，所以我們不能期望著今天的政策宣布以后，就一定會有這么一個結(jié)果，因為老百姓和開發(fā)商都會看你這個政策能不能持續(xù)下去。
尹中立：少數(shù)人的購買力是房地產(chǎn)價格上漲的主要推動力
(中國社科院金融研究所研究員 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
(房價)上漲的壓力應(yīng)該說從長期的因素來看，主要是在于兩個制度性的缺陷，簡單說，少數(shù)人非常有錢。他們的購買力是房地產(chǎn)價格上漲的主要推動力。另外一個制度缺陷是土地制度的缺陷，如果這兩項制度不做根本性改變，中國房價上漲的動力就會一直存在。
劉戈：房地產(chǎn)開發(fā)商利用土地的增值有一塊巨大的利潤
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
有媒體報道，房地產(chǎn)商每賺一塊錢，他們要交給國家的稅相當(dāng)于是1.02元，也就是比掙的還多，它這個數(shù)字你一看覺得的確是挺高，但是我們再去看同類其他企業(yè)到底是怎么樣的，A股整個的上市公司2012年的利潤是19544億元，那么它的實際繳稅22233億元，那么拿這個數(shù)字一算，A股上市公司平均它的凈利潤和它的交的稅收的比例是1比1.12。也就是說上市的房地產(chǎn)企業(yè)所交的稅，比起平均的稅還要低。所以房地產(chǎn)公司說自己交稅多，我覺得是無力的，而且還有比如說地價的增值稅，實際上很多地方政府是以某種原因，比如說按照1%、2%的稅率在交，這些上市公司并沒有去交這樣一些稅，所以用房地產(chǎn)公司的稅多來解釋房價，我覺得這是不通的。
最近某著名開發(fā)商拿房價和女人的衣服作比較，也就是說你們的衣服那么小的面積，為什么也可以賣那么貴，我房子為什么不能賣這么貴？其實是強詞奪理，因為這完全不可以用來一起比的，消費品和投資品怎么能這么比？其實這就是一定要說房價的原因和開發(fā)商沒關(guān)系，是由于政府收的稅費太多。所以導(dǎo)致這樣一個原因。其實雖然地方政府對于房地產(chǎn)這一塊是有依賴的，但是房地產(chǎn)開發(fā)商利用土地的增值有一塊巨大的利潤，那么這一個利潤并沒有體現(xiàn)在他們的報表里，那么也同時變成整個房價推高的原因，這一點不能否定。
霍德明：開發(fā)商會把招待費用攤在開發(fā)成本里
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
世界各地的開發(fā)商其實都是相當(dāng)本土化一個企業(yè)，比如說在成都的開發(fā)商，很多開發(fā)商就是當(dāng)?shù)赝辽灵L的，當(dāng)然有外面來的強龍，但是很多時候地頭蛇是很厲害的，而且在房地產(chǎn)開發(fā)商這個行業(yè)還有一個潛規(guī)則，它會把很多的招待費用攤到開發(fā)成本里。比如他凈利潤是一塊錢，他交的稅是一塊零兩分，但是里面的凈利潤，他是把開發(fā)成本扣掉了，當(dāng)你把開發(fā)成本這一塊拉上去，而很多這種潛規(guī)則的支出算進(jìn)去的話，其實房地產(chǎn)開發(fā)商的成本肯定比我們現(xiàn)在高，也就是說現(xiàn)在凈利潤肯定還是少報了。算法是有問題的，像一比一的情況，我估計大概能夠凈利潤到一塊五到兩塊錢，換句話稅那就更少了、我要挑戰(zhàn)這個數(shù)字，它應(yīng)該甚至有更少的一個該交的稅。
霍德明：房產(chǎn)稅對房價的抑制有絕對的作用
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
房產(chǎn)稅在理論上對房價的抑制有絕對的作用，舉一個例子，原來我在紐約州，看到了一個很漂亮的古堡才賣90萬美元，我很有興趣的去查了一下，它一年交相關(guān)的稅要五萬多美元。購買古堡的那一家人承認(rèn)自己是投機(jī)客，他原來想200萬賣掉的，賣不掉，現(xiàn)在90萬趕緊脫手，因為每年交的5萬塊錢的稅費非常重。在我們國內(nèi)，我想對于房產(chǎn)稅，基本上肯定是將來在未來一段時間，慢慢的實施，為什么說慢慢的？因為原來我們的土地出讓金已經(jīng)收了，而且70年的使用時間，你現(xiàn)在還要再多收一個房產(chǎn)稅，這個房產(chǎn)稅要怎么樣收？多少的稅率？
房產(chǎn)稅在國外是經(jīng)過了很長一個過程，地方政府甚至跟老百姓還討價還價，對于地方政府來講，稅收基本上是最重要的地方財政的來源，它當(dāng)然想要多收一點，但地方老百姓肯定也不高興。問題是地方老百姓跟政府其實原來也是綁在一起，所以我覺得房產(chǎn)稅是要執(zhí)行，但是能不能夠在一年以內(nèi)，甚至說三個月以內(nèi)，全國普遍了，不太實際。如果說我們考慮一個三年五年，甚至更短一點的時間，能夠把稅率還有基本額度確定下來，對于房價的抑制有絕對的作用。
劉戈：要讓部分人手中多余的房子推向市場
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現(xiàn)在我們對于房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)有了時間表。但是全國聯(lián)網(wǎng)的確有很大的難度，而且全國制定統(tǒng)一稅收的方式也有一定難度。作為一個城市，你真的想抑制房價，那么我覺得在你的城市內(nèi)部，因為網(wǎng)絡(luò)的條件現(xiàn)在已經(jīng)是具備了，那么對于更多的擁有住房的人，你想讓他們把多余這些房子推向市場，那么其實有些不一定要等到全國的市場聯(lián)網(wǎng)以后再去做。比如說北京前一段時間有一個訴訟的案子，老子和兒子打官司，109套房子，那么這109套房子如果能夠形成供應(yīng)，那么我覺得對房價的影響絕對很大。
劉戈：要讓政策透明
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺得政策的出臺一定有連續(xù)性，在這個過程當(dāng)中應(yīng)該有更多的人參與，更多的交給大家來進(jìn)行討論，更多的人來參與，讓政策透明，那么最后會對房地產(chǎn)最終的發(fā)展方式形成統(tǒng)一的共識，形成新的一個可預(yù)期的結(jié)果，那么這可能是走上正路的意思。
霍德明：開征房產(chǎn)稅要征求民意
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
這么多年談房地產(chǎn)調(diào)控，我覺得每一次出臺的任何規(guī)定好像都很有決心，但往往是虎頭蛇尾，所以要有連續(xù)性，但是必須要把前提確定，是一個好的政策，同時他的持續(xù)性老百姓也能夠接受，如果老百姓不能接受，大家認(rèn)為不能持續(xù)，那也就沒有辦法變成一個連續(xù)的政策。任何一個新的政策，要出臺以前必須要接受調(diào)研工作，然后還要征求民意，尤其是房產(chǎn)稅這一塊，如果是人大能夠全部支持這個東西，那我相信不管任何理由，他總是能夠變成一個永久性的政策，而且永久性只是執(zhí)行下去，定合理的稅率……
