摘要：簽訂購房合同，并交納定金和首付50萬元后，趕上“國五條”出臺(tái)，還沒談攏誰來交34萬元個(gè)稅，張先生要買的房子就被房主抵押了，為要回購房款并索賠，張先生起訴要求解除購房合同。
須多付個(gè)稅34.3萬元
張先生稱，1月20日，他和陳先生簽訂房屋買賣合同，約定購買陳先生的房屋，房價(jià)近兩百萬。合同簽訂后，張先生支付定金及首付50萬元。
2月26日，“國五條”出臺(tái)，規(guī)定出售自有住房嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個(gè)人所得稅。據(jù)此，合同繼續(xù)履行，張先生則須多支付34.3萬元的個(gè)人所得稅。
對(duì)此項(xiàng)因政策調(diào)整而新增的稅費(fèi)，房屋買賣雙方進(jìn)行了多次協(xié)商，但至今未果。4月24日，就在雙方協(xié)商過程中，房主陳先生私自將所售房屋進(jìn)行了抵押。
請(qǐng)求解除合同賠償損失
張先生認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)變化，是自己簽訂合同時(shí)無法預(yù)見到的，且稅率的變化不可歸責(zé)于自身。如果繼續(xù)履行合同明顯不公平，是無法承受的購房負(fù)擔(dān)，符合我國合同法解釋規(guī)定的情勢變更的情形。合同履行過程中，陳先生將涉案房屋抵押，其違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，符合合同法規(guī)定的解除條件。
因此，張先生訴至法院請(qǐng)求解除雙方簽訂的房屋買賣合同，同時(shí)要求判令陳先生返還房屋定金、首付款，支付違約金等共計(jì)96.3萬元。
目前，豐臺(tái)法院已受理此案，案件正在進(jìn)一步審理中。
觀點(diǎn)
房產(chǎn)新政屬于“情勢變更”？
律師：新征個(gè)稅才算情勢變更
簽了購房合同，賣房人是否有權(quán)私自抵押，為何又抵押成功了？
北京力珉律師事務(wù)所律師麻曾偉表示，抵押權(quán)是物權(quán)，買賣合同只是一種債權(quán)，房子所有權(quán)如果還屬于賣房人，辦理抵押登記只需房產(chǎn)證，如房產(chǎn)證沒有顯示有其他抵押，則可以抵押。如果買賣合同中約定房屋所有人不能抵押，則按照約定，違約方要支付違約金或解除合同。
針對(duì)買主“國五條政策是不可預(yù)見的情勢變更”的說法，麻曾偉認(rèn)為，“情勢變更”有些牽強(qiáng)，因?yàn)閲谊P(guān)于房屋買賣一直征收個(gè)人所得稅，以前在操作中按核定稅率1%執(zhí)行，現(xiàn)在是嚴(yán)格按照20%征收，不算情勢變更，“如果以前不征稅現(xiàn)在征稅了，才算情勢變更。”
麻曾偉提醒，買房人在簽合同時(shí)，最好明確寫明“稅率調(diào)整情況下，另行商議如何承擔(dān)稅費(fèi)”，會(huì)規(guī)避類似風(fēng)險(xiǎn)。
