摘要：國內(nèi)“錢荒”問題愈演愈烈，資本市場(chǎng)地產(chǎn)板塊在6月24日也全線失守，但面對(duì)如此背景，有些房企還是不為所動(dòng)。至此，泰禾集團(tuán)實(shí)際對(duì)外擔(dān)�？傤~已高達(dá)109.4億元，占其最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的486.8%。
6月22日，泰禾集團(tuán)發(fā)布對(duì)外擔(dān)保公告稱，將為旗下福州、上海兩地的三個(gè)項(xiàng)目提供融資擔(dān)保共計(jì)31億元，擔(dān)保期限兩年。
而在6月6日，泰禾集團(tuán)還曾為旗下北京臺(tái)湖總部基地項(xiàng)目提供了25億元的連帶責(zé)任擔(dān)保，該擔(dān)保期限也為兩年。
至此，泰禾集團(tuán)實(shí)際對(duì)外擔(dān)�？傤~已高達(dá)109.4億元，占其最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的486.8%。
超高擔(dān)保額
總擔(dān)保額度已超過凈資產(chǎn)近五倍，這在業(yè)內(nèi)實(shí)屬少見。而泰禾集團(tuán)如此大規(guī)模的擔(dān)保行為，與其在土地市場(chǎng)上的激進(jìn)擴(kuò)張無不關(guān)系。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，泰禾集團(tuán)上半年已在北京、上海等地拿下七幅地塊，總金額近79億元。更值得注意的是，泰禾拿下的多宗地塊均出現(xiàn)了高溢價(jià)、高總價(jià)的情況。
今年4月份，泰禾曾以19.3億元競(jìng)得北京通州臺(tái)湖鎮(zhèn)251畝宅地，溢價(jià)率高達(dá)112%；而其5月20日以11.25億元拿下的臺(tái)湖鎮(zhèn)另一宗地塊，成交樓面地價(jià)更是高達(dá)1.9萬元/平方米，成為北京通州新地王。
激進(jìn)的拿地策略也使泰禾集團(tuán)面臨極大的資金壓力。隨即，泰禾集團(tuán)就為上述項(xiàng)目提供了25億元的擔(dān)保；同時(shí)，泰禾還將與重慶信托合作發(fā)行約20億元的房地產(chǎn)信托，用于開發(fā)北京通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)的項(xiàng)目。
而據(jù)泰禾集團(tuán)早前發(fā)布的2013年一季度顯示，其財(cái)務(wù)狀況也呈惡化之勢(shì)。截至期末，泰禾集團(tuán)的貨幣資金僅14.79億元，比年初27.27億元減少45.76%，這主要是支付土地款增加所致。
另外，泰禾集團(tuán)一季度末的總資產(chǎn)為147.77億元，而總負(fù)債卻為122.12億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到82.64%，同時(shí)其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~則為-13.47億元。
然而，在不斷惡化的財(cái)務(wù)狀況和資金壓力趨緊的情況下，泰禾集團(tuán)的拿地趨勢(shì)卻沒有減緩。
今年5月21日，泰禾集團(tuán)曾發(fā)布公告，在年初制定的50億元拿地基礎(chǔ)上，再新增60億元的拿地額度，這意味著其全年拿地額度達(dá)110億元。據(jù)此計(jì)算，泰禾集團(tuán)今年還有超過30億元的拿地預(yù)算。
以泰禾集團(tuán)每拿一塊土地就會(huì)為其提供擔(dān)保的方式，毫無疑問，其今后的總擔(dān)保額度還會(huì)進(jìn)一步增加，而相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)進(jìn)一步加劇。
對(duì)此，有分析直指，泰禾集團(tuán)的這種擔(dān)保模式，其風(fēng)險(xiǎn)會(huì)在債務(wù)到期時(shí)集中爆發(fā)，一旦銷售節(jié)奏放緩，將對(duì)其造成嚴(yán)重的資金壓力和財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，同時(shí)還會(huì)面臨較高的資金成本，這對(duì)其經(jīng)營能力和償債能力都是考驗(yàn)。
另有分析也稱，超高額擔(dān)保說明泰禾的資金杠桿非常高，但此種模式風(fēng)險(xiǎn)也很大，一旦項(xiàng)目銷售遇阻或市場(chǎng)有更嚴(yán)政策出臺(tái)，那么泰禾集團(tuán)極有可能面臨資金鏈緊繃甚至斷裂的困境。
擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)
通過高杠桿的資金運(yùn)作激進(jìn)拿地，從而實(shí)現(xiàn)高速擴(kuò)張，這是泰禾集團(tuán)正在堅(jiān)持的發(fā)展模式。
據(jù)此前媒體報(bào)道，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在年初提出的目標(biāo)是：2013年泰禾集團(tuán)的銷售目標(biāo)翻番，并要進(jìn)入全國更多區(qū)域?qū)崿F(xiàn)更為均衡的發(fā)展。而黃其森的信心，主要還是源于對(duì)房地產(chǎn)后市的看好。
然而，這種規(guī)模擴(kuò)張?jiān)趯?shí)際發(fā)展中所面臨的挑戰(zhàn)，遠(yuǎn)非一句“看好后市”所能帶過，多少房企因資金鏈崩裂而陷入困境？前有孫宏斌敗走順馳，后有宋衛(wèi)平賣地賣股求生。
在產(chǎn)品線方面，泰禾集團(tuán)擴(kuò)張的住宅路線為中高端產(chǎn)品，其中最具代表性的是北京“運(yùn)河上的院子”。但由于該項(xiàng)目位于北京通州，且每棟報(bào)價(jià)超過一億，因而在區(qū)位不佳和售價(jià)過高的影響下，該項(xiàng)目運(yùn)作多年后仍銷售不旺。
除住宅外，泰禾集團(tuán)從去年開始還逐步向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)張，并表示在未來3-5年內(nèi)要開發(fā)10個(gè)到20個(gè)地標(biāo)級(jí)的超大型城市綜合體，甚至還提出“學(xué)習(xí)萬達(dá)，趕超萬達(dá)”的口號(hào)。
按照泰禾人自己的說法，泰禾的商業(yè)項(xiàng)目也將偏向中高端，并盡量形成差異化。但如果按照泰禾的計(jì)劃，今后每年至少要布局3-5個(gè)泰禾廣場(chǎng)，那么如何做到差異化運(yùn)營，其實(shí)還充滿疑問。
有分析就指出，成熟的商業(yè)模式并非想象中那么簡(jiǎn)單，對(duì)于泰禾而言，也許將商鋪出售并不是問題，但后期運(yùn)營和管理所面臨的問題或許會(huì)超乎他們想象。
而一個(gè)更為現(xiàn)實(shí)的問題則是，在泰禾目前整體銷售規(guī)模不大的現(xiàn)實(shí)下，其又將如何解決大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)所需的龐大資金？
據(jù)了解，在A股融資通道關(guān)閉的情況下，泰禾集團(tuán)主要融資的方式為銀行貸款、民間私募以及信托，而其抵押物從公司股權(quán)到項(xiàng)目股權(quán)均有，杠桿使用率極高。
今年5月，泰禾集團(tuán)第一大股東泰禾投資曾將其持有的泰禾集團(tuán)9500萬限售股質(zhì)押給中融國際信托，而截至5月17日，泰禾投資累計(jì)質(zhì)押的股份數(shù)約5.23億股，已占泰禾集團(tuán)總股本的51.43%。
在業(yè)內(nèi)人士看來，相比一般房企，泰禾集團(tuán)確實(shí)有更強(qiáng)的融資能力，這為其提供了激進(jìn)拿地從而快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)，但此種方式，或許也會(huì)使泰禾集團(tuán)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。
