摘要：業(yè)內(nèi)專家稱，通過成立第三方的“影子公司”向農(nóng)民“承包經(jīng)營”土地，進而達到囤地的目的，是房地產(chǎn)開發(fā)商的圈地新招。開發(fā)商通過“承包”和“租賃”這些“障眼法”占地，既可排除其他開發(fā)商競爭性拿地，又能減少來自農(nóng)民的征地阻礙，未來還可控制征地成本，可謂一舉多得。
房地產(chǎn)開發(fā)商圈地新招：通過影子公司承包土地
上千畝土地被一家咨詢服務公司“承包”5年，一直沒有經(jīng)營。作為實際承包人的開發(fā)商稱，土地仍由村民耕種，補償照給，這是白給錢的“好事”；而村民則稱，他們擔心土地最終被圈走。
近日，位于廣東省佛岡縣的石聯(lián)風景區(qū)，籠罩在圈地疑云中。業(yè)內(nèi)專家稱，通過成立第三方的“影子公司”向農(nóng)民“承包經(jīng)營”土地，進而達到囤地的目的，是房地產(chǎn)開發(fā)商的圈地新招。
白給村民送錢 開發(fā)商自稱“很傻”
石聯(lián)風景區(qū)在佛岡縣城西北16公里，馬蹄形的景區(qū)被一條公路貫穿，沿公路橫亙著兩道圍墻。第一道圍墻由公路向兩邊山頭延伸，第二道圍墻出現(xiàn)在一公里外，將一個由時代地產(chǎn)開發(fā)建設的“時代花園”爛尾樓盤圍在里面。
多位村民告訴記者，兩道圍墻之間的2000多畝土地，自2007年就已被佛岡縣信隆投資咨詢服務有限公司租用，至今閑置。
記者在《土地承包協(xié)議書》上看到，村集體將土地“承包”給信隆公司，期限50年，“承包”面積和用途都沒提。村民介紹，不論面積大小，信隆公司按每人每年1500元給予補償；一些村民的宅基地也被“承包”，信隆公司與他們簽訂拆遷協(xié)議，為其另建新房，補償也提高到每人每年3300元。
記者調查發(fā)現(xiàn)，信隆公司的“承包”范圍涉及當?shù)匚鍌�自然村。村民告訴記者，租地結束后，信隆公司的人再也沒露面。
相關協(xié)議顯示，信隆公司辦公地址為“佛岡縣振興中路彩云街103號”，但怪異的是，記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，這里乃是一家名為“麗景香薰”的洗腳城。
記者到佛岡縣工商局查詢后發(fā)現(xiàn)，信隆公司其實就是時代地產(chǎn)的全資子公司。工商登記資料顯示：信隆公司2007年成立，注冊資金10萬元，時代地產(chǎn)通過一家子公司持有信隆公司100％的股權。
時代地產(chǎn)董事長、總裁岑釗雄接受記者采訪時承認，信隆公司確實是時代地產(chǎn)委托當?shù)厝顺闪⒌模庠凇氨苊馀c村民產(chǎn)生不必要的摩擦”，信隆公司2009年被時代地產(chǎn)收購。但岑釗雄強調，信隆公司的“承包”面積只有1200畝，這些土地目前仍由農(nóng)民耕種，并未改變其農(nóng)業(yè)用途，5年來，時代地產(chǎn)準時足額向農(nóng)民支付了補償。
“我覺得我們自己很傻。”岑釗雄說。
“影子公司”被指規(guī)避法律風險囤地
時代地產(chǎn)副總裁李強強調，信隆公司與農(nóng)民簽訂的是合法土地承包協(xié)議，原來是想搞農(nóng)業(yè)生態(tài)園，后來因為資金問題停了下來。
《農(nóng)村土地承包法》第三十三條規(guī)定，承包土地的受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。而信隆公司的經(jīng)營范圍是“企業(yè)經(jīng)營管理服務、投資策劃和商務咨詢、商品推廣和品牌策劃”，并不符合上述要求。
《土地管理法》第十五條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。”
村民們反映，信隆公司簽訂集體承包合同時，沒有開過村民大會。佛岡縣鄉(xiāng)兩級政府部門均表示，對信隆公司租地的情況并不知情，更談不上審批。廣東恒生律師事務所蔣冬菊律師認為，據(jù)此可以認定，這種“承包”行為違法，協(xié)議無效。
業(yè)內(nèi)人士透露，當前一些開發(fā)商的控地手法是：成立“影子公司”，規(guī)避法律風險，以承包為名控制、囤積土地，再以開發(fā)商和土地承包方的雙重身份協(xié)調當?shù)卣k理征地手續(xù)，從而達到連片開發(fā)或低價囤地的目的。當然，還有不法開發(fā)商干脆以租代征，在“承包”的土地上建設房地產(chǎn)。
承包圈地的“障眼法”
記者調查發(fā)現(xiàn)，時代地產(chǎn)的違規(guī)占地行為不止于此。相關資料顯示，2003年佛岡縣政府與時代地產(chǎn)簽訂協(xié)議，開發(fā)石聯(lián)旅游區(qū)房地產(chǎn)項目，佛岡縣通過“征地（租用）和出讓方式”提供給時代地產(chǎn)3536畝土地，年限50年。時代地產(chǎn)董事長岑釗雄說，這其中826多畝土地是“出讓”的，其余是“租用”的，租金300萬元。佛岡縣國土局證實，時代地產(chǎn)在石聯(lián)辦了用地手續(xù)的土地只有826畝。
這說明時代地產(chǎn)在佛岡“租用”的土地面積僅“時代花園”項目就達2700多畝。
為核實這種說法，記者三次赴佛岡采訪，相關部門均沒有正面回應。佛岡縣政府辦、國土局等部門均表示，原始的征地協(xié)議找不到了。
業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商通過“承包”和“租賃”這些“障眼法”占地，既可排除其他開發(fā)商競爭性拿地，又能減少來自農(nóng)民的征地阻礙，未來還可控制征地成本，可謂一舉多得。
由于補償標準過低，不少村民十分不滿。塘二村村民鄧先生說，每年補償只有3300元，平均每天9元錢，買包煙都不夠。眼前時代地產(chǎn)沒有開發(fā)，還能耕種，一旦開發(fā)商收走土地，村民生活都會成問題。
