摘要：“商業(yè)地產(chǎn)拼的不僅僅是實(shí)力，更多的是客戶資源。”五洲國際控股有限公司主席舒策城在采訪中表示：“如果沒有這么多客戶與開發(fā)商一起發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)是很難做好的。”
6月13日，五洲國際控股有限公司主席舒策城在香港聯(lián)交所敲響開市鑼聲，這家內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商正式登陸香港聯(lián)交所。
總部位于江蘇省無錫市的五洲國際，自2004年便開始在無錫市開發(fā)、運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在上市當(dāng)日，五洲國際控股有限公司主席舒策城、行政總裁舒策丸接受了觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的專訪。
對(duì)于五洲國際而言，此次闖關(guān)成功實(shí)屬難得，市況不佳的情況下，同期不少新股已經(jīng)推遲上市計(jì)劃。資料顯示，五洲國際的國際發(fā)售錄得超額認(rèn)購，香港公開發(fā)售獲得0.57認(rèn)購，發(fā)售定價(jià)為每股1.22港元，集資凈額約為13.3億港元。
公司旗下兩大類型商業(yè)項(xiàng)目，一為以“五洲國際”命名的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，另一為以“五洲國際”和“哥倫布”為品牌發(fā)展及運(yùn)營的多功能商業(yè)綜合體。數(shù)據(jù)顯示，按已竣工、發(fā)展中及持作未來發(fā)展項(xiàng)目的合共數(shù)據(jù)分析，以總建筑面積計(jì)，五洲國際為中國前三大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展商及運(yùn)營商。
歷經(jīng)波折仍然上市成功，對(duì)五洲國際管理層而言，并不是后續(xù)就可以高枕無憂了。
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“我覺得中國不單是商業(yè)地產(chǎn)，很多產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)都是飽和過剩的，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)之中。”舒策城如是說。
媒體：能否介紹一下五洲國際？如何評(píng)價(jià)五洲國際成功登陸香港聯(lián)交所？
舒策丸：我們主要是做商業(yè)地產(chǎn)，分為兩大類，即專業(yè)市場(chǎng)和城市綜合體。
專業(yè)市場(chǎng)是指批發(fā)兼零售的區(qū)域性發(fā)展項(xiàng)目，比如、小商品市場(chǎng)以及工業(yè)品市場(chǎng)。其中，家具、小商品市場(chǎng)較為傳統(tǒng)，而工業(yè)品市場(chǎng)在國內(nèi)是一個(gè)比較特別的行業(yè)，也是我們較為突出的專業(yè)市場(chǎng)之一。
五洲國際的工業(yè)品市場(chǎng)是一個(gè)專門針對(duì)企業(yè)去配套和交易的平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)比較大。
對(duì)于工業(yè)品市場(chǎng)的選址，我們一方面是選工業(yè)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，工業(yè)品需求量比較大、工廠開得比較多、有很多需求。這一類項(xiàng)目建成之后，輻射能夠達(dá)到兩、三百公里，甚至三、五百公里。
另一大類是綜合體，包括城市綜合體以及城鎮(zhèn)綜合體。其中，城鎮(zhèn)綜合體未來的發(fā)展?jié)摿^大，特別是一些長三角區(qū)域的城鎮(zhèn)，相當(dāng)于中西部地區(qū)部分地級(jí)市的經(jīng)濟(jì)體量，但不同之處在于這些城鎮(zhèn)的人口沒那么多，所以我們會(huì)按照當(dāng)?shù)氐娜丝凇⒚娣e、消費(fèi)水平等進(jìn)行定位。
總的來說，五洲國際主要是做這兩大類商業(yè)，比較專一。在專業(yè)市場(chǎng)中細(xì)分出傳統(tǒng)行業(yè)以及未來有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域性行業(yè)。同時(shí)也將綜合體細(xì)分為兩類，即較為多見的城市綜合體以及未來發(fā)展?jié)摿^大的城鎮(zhèn)綜合體。
五洲國際的商業(yè)模式很有特點(diǎn)。
舒策丸：做商業(yè)地產(chǎn)，除了開發(fā)，最重要的還是經(jīng)營。我們一直秉承“二三五”理念，即以投入的精力和重視度來看，從拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)到建設(shè)竣工僅占20%，招商方面占30%，運(yùn)營方面投入占到了50%。
對(duì)于招商，我們非常重視，因而這方面工作占到30%，通常情況下我們?cè)谀玫氐沫h(huán)節(jié)就開始招商了。在拿地選址的時(shí)候，我們會(huì)有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)對(duì)商家進(jìn)行調(diào)研，包括訪問、數(shù)據(jù)分析等；之后我們會(huì)帶商家去參觀（目標(biāo)地塊），比如帶家樂福、沃爾瑪、大潤發(fā)去看，我們會(huì)把各方意見統(tǒng)計(jì)出來。
因?yàn)樯碳沂亲盥斆鞯�，他們很清楚自己的產(chǎn)品在這里能不能有滿意的銷售量、會(huì)不會(huì)有理想的交易額，這也就對(duì)市場(chǎng)作出了判斷。因此，先讓商家都認(rèn)可這塊地，如果看地的商家之中有50%以上的都不認(rèn)可，我們就不會(huì)考慮這塊地，哪怕政府給我們很低的價(jià)格。
當(dāng)然最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)還是運(yùn)營，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起來以后靠的就是運(yùn)營。如何管理好，怎樣讓商家進(jìn)來之后逐步遞增的賺錢，都是我們需要解決的問題。這就涉及到前面幾年怎么培養(yǎng)，后面怎么遞增，因而在這一環(huán)節(jié)我們投入了50%的精力和重視度。
不少觀點(diǎn)認(rèn)為，五洲國際的商業(yè)模式與華南城有些共性，但又存在很大的區(qū)別，對(duì)此您怎么看？
舒策丸：五洲國際是按照市場(chǎng)需求去做的，以數(shù)據(jù)為出發(fā)點(diǎn)，比如在選址的時(shí)候，就會(huì)按照商家的要求（包括面積、數(shù)量等）去定位。與此同時(shí)，我們商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營也比較健康，目前來看，每個(gè)開業(yè)的項(xiàng)目出租率都比較高，平均約達(dá)90%，這在行業(yè)中是比較高的水平。
另外，在專業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域，我們做的是成品市場(chǎng)，這在交易量上也就不一樣。按照我們的理解，半成品一般是消費(fèi)者和廠家直接聯(lián)系的，中間沒有大的平臺(tái)。只有變成產(chǎn)品之后才有市場(chǎng)交易，這個(gè)交易的市場(chǎng)就會(huì)比較大。
為什么會(huì)選擇做中端消費(fèi)的商業(yè)？對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的定位，公司是怎么考慮的？
舒策城：在中國13億人口中，高檔消費(fèi)人口最多2-3億，而中檔消費(fèi)群體是最多的，至少7-8億人口，所以我們認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)潛力巨大。
實(shí)際上，中檔消費(fèi)也是真正的剛需消費(fèi)。不論經(jīng)濟(jì)如何，正常的衣食住行都是不可缺少的。
五洲國際對(duì)市場(chǎng)的評(píng)估也比較準(zhǔn)，這得益于我們的團(tuán)隊(duì)，2004年之前都在做貿(mào)易。其實(shí)，做貿(mào)易比做制造業(yè)更貼近市場(chǎng)，因?yàn)樯a(chǎn)出來的產(chǎn)品都要通過貿(mào)易商賣出去，每天都會(huì)接觸一線消費(fèi)者，因而也就能夠了解真正的市場(chǎng)需求，掌握最準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息。
相對(duì)而言，有的產(chǎn)品賣得很好，但卻靠關(guān)系（比如廠家直接把產(chǎn)品賣給政府，一旦失去政府關(guān)系，產(chǎn)品也就沒了銷路），這種是不健康的，市場(chǎng)化的才是最健康的。
所以，通過一手的市場(chǎng)信息，我們定的業(yè)態(tài)、規(guī)模、檔次都比較準(zhǔn)確，五洲國際開業(yè)的項(xiàng)目成功率非常高。6月29日，我們?cè)诮K鹽城有一個(gè)項(xiàng)目將正式開業(yè)，這個(gè)項(xiàng)目我們也是做得非常好。
五洲國際一般會(huì)將商業(yè)項(xiàng)目的體量控制在什么水平？
舒策城：通常情況下，我們會(huì)盡量按照市場(chǎng)來定。對(duì)于富裕度比較強(qiáng)的地方，項(xiàng)目的檔次就定的相對(duì)高一點(diǎn)。項(xiàng)目的體量則是按照人口、消費(fèi)群體的多少來定，歸根結(jié)底是根據(jù)市場(chǎng)。
例如，我們會(huì)將城鎮(zhèn)綜合體項(xiàng)目的商業(yè)體量控制在3萬-10萬平方米之間；城市綜合體則會(huì)大一些，商業(yè)部分介于10萬-20萬平方米之間，商業(yè)太大范圍也輻射不了。
至于專業(yè)市場(chǎng)，對(duì)于工業(yè)基礎(chǔ)較好的地方，我們會(huì)進(jìn)入得多一點(diǎn)。而有些地方工業(yè)基礎(chǔ)不是很強(qiáng)，但其他的消費(fèi)需求量較大（、建材、小商品等），我們會(huì)按照市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估，這個(gè)定位是比較準(zhǔn)確的。
您怎么看當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的前景？您認(rèn)為未來最具發(fā)展?jié)摿吧Φ纳虡I(yè)模式是怎樣的？又如何看商業(yè)地產(chǎn)泡沫這個(gè)問題呢？
舒策城：我覺得中國不單是商業(yè)地產(chǎn)，很多產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)都是飽和過剩的，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)之中。相比之下，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是最專業(yè)的業(yè)態(tài)，這就要求企業(yè)要把這個(gè)行業(yè)做好，同時(shí)也要把自己的口碑做好。隨著口碑越來越好，企業(yè)也會(huì)積累很多客戶，開發(fā)商一定要讓跟著你發(fā)展的客戶賺錢。
因?yàn)�，商業(yè)地產(chǎn)拼的不僅僅是實(shí)力，更多的是客戶資源。如果沒有這么多客戶與開發(fā)商一起發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)是很難做好的。
可預(yù)見的是，盡管現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)的人很多，但三、五年之后，這個(gè)領(lǐng)域很多人或會(huì)出局，因?yàn)樽隽艘弧蓚�(gè)項(xiàng)目都不成功，后面就沒人跟了。
我覺得中國的商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)很好的行業(yè)，為什么呢？中國13億人口，而在這之中，大部分人開始消費(fèi)，比如一線城市，但其實(shí)也還有很多城市處于剛開始消費(fèi)的階段。
如果13億人口都在消費(fèi)，打造消費(fèi)平臺(tái)就具有很大的潛力，所以消費(fèi)方面我們還是比較看好中國，特別是中檔消費(fèi)這一塊。
