摘要：借助云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的東風(fēng)，萬達(dá)、雅居樂、龍湖、華僑城、世紀(jì)金源、中坤、方興地產(chǎn)、中弘股份等幾十家一線房企紛沓而至。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2013年6月，新一輪的云南旅游地產(chǎn)開發(fā)總投資已超萬億元，總占地規(guī)模超過20萬畝。在住宅開發(fā)受控、商業(yè)地產(chǎn)泡沫漸現(xiàn)的時(shí)候，旅游地產(chǎn)開發(fā)儼然已成為絕大部分房企借助的第三根支柱，然而，海南旅游地產(chǎn)泡沫先驅(qū)歷歷在目，萬億資本推動(dòng)的是堆滿雪山洱海之畔的金礦，還是在造就另一個(gè)巨大的泡沫？
從昆明長水機(jī)場、大理荒草壩機(jī)場、西雙版納嘎灑機(jī)場，再到麗江三義機(jī)場，“七彩云南，旅游天堂”的廣告語被五花八門的樓盤廣告所淹沒。這里已不單是一個(gè)旅游的天堂，更是地產(chǎn)的世界。
借助云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的東風(fēng)，萬達(dá)、雅居樂、龍湖、華僑城、世紀(jì)金源、中坤、方興地產(chǎn)、中弘股份等幾十家一線房企紛沓而至。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2013年6月，新一輪的云南旅游地產(chǎn)開發(fā)總投資已超萬億元，總占地規(guī)模超過20萬畝。
在住宅開發(fā)受控、商業(yè)地產(chǎn)泡沫漸現(xiàn)的時(shí)候，旅游地產(chǎn)開發(fā)儼然已成為絕大部分房企借助的第三根支柱，然而，海南旅游地產(chǎn)泡沫先驅(qū)歷歷在目，對于大規(guī)模扎堆云南的房企們來說，萬億資本推動(dòng)的是堆滿雪山洱海之畔的金礦，還是在造就另一個(gè)巨大的泡沫？危機(jī)或在夢想一開始的時(shí)候就已顯現(xiàn)。
資本狂躁圈地
在6月上旬舉行的首屆中國南亞博覽會(huì)（以下簡稱“南博會(huì)”）上，雅居樂、華潤、力寶等地產(chǎn)大鱷的簽約項(xiàng)目紛紛亮相，讓范小光興奮不已。作為云南當(dāng)?shù)貙榈禺a(chǎn)商提供信息服務(wù)的南興地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，范小光嗅到了更多的商機(jī)。
然而，南博會(huì)為云南帶來超千億旅游及房地產(chǎn)投資的簽約，僅僅是此輪云南旅游地產(chǎn)大躍進(jìn)中的一個(gè)小插曲。
2010年9月，由萬達(dá)集團(tuán)牽頭，泛海集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)、大連一方集團(tuán)、億利資源集團(tuán)等企業(yè)宣布共同投資150億元人民幣，建設(shè)占地約6平方公里的西雙版納國際旅游度假區(qū)，由此拉開了此輪房企競逐云南旅游地產(chǎn)的大幕。
2013年初，因在冰島買地而聲名大噪的中坤集團(tuán)董事長黃怒波也高調(diào)推出了在云南普洱市一個(gè)總投資達(dá)500億元的高端旅游休閑度假項(xiàng)目，據(jù)了解，該項(xiàng)目總占地面積達(dá)到60平方公里。
而在旅游地產(chǎn)板塊一直保持激進(jìn)作風(fēng)的雅居樂，也在云南騰沖、瑞麗等地打造大型綜合旅游度假項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積約64000畝，計(jì)劃總投資超過400億元。
3月初，力圖赴港上市的重慶協(xié)信地產(chǎn)也在昆明市富民縣砸下200億元，進(jìn)行“中國·昆明小水井苗族風(fēng)情生態(tài)村”項(xiàng)目開發(fā)。
“如今，房地產(chǎn)政策調(diào)控導(dǎo)致中國房地產(chǎn)發(fā)展模式正在面臨著轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的以住宅銷售為主的地產(chǎn)開發(fā)模式已不再受到熱捧了。尤其是今年國家重新提出的城鎮(zhèn)化，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順勢而起，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)等廣受熱捧。”在范小光看來，房企大手筆在云南投入的旅游地產(chǎn)開發(fā)正在成為一種趨勢，以富民、玉溪、普洱為代表的一批地區(qū)，已經(jīng)開始向西雙版納、麗江、大理等云南旅游熱點(diǎn)區(qū)域靠攏。范小光曾經(jīng)做過一個(gè)簡單統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)叫得上名字的開發(fā)商目前尚未到云南開發(fā)旅游項(xiàng)目的不超過10家�！皩τ诜科髞碚f，不在云南，就在來云南的路上”。
經(jīng)營模式之爭
對于剛剛經(jīng)歷了海南旅游地產(chǎn)開發(fā)之殤的房企們來說，云南更豐富的旅游資源，更廣袤的土地資源意味著更大的發(fā)展空間，但如何避免同質(zhì)化競爭卻是是他們面臨的最大考驗(yàn)。
“當(dāng)傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)頻繁受到調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫逐漸形成，旅游地產(chǎn)便成了救命稻草，大家一哄而上，這種現(xiàn)象也從側(cè)面反映出傳統(tǒng)地產(chǎn)市場競爭度不斷加大，很多開發(fā)商想借旅游地產(chǎn)突圍�！痹谠颇先鹁胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理孫勇飛看來，和海南等其他省市相比，云南旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢在于可開發(fā)面積大，旅游山水資源多，少數(shù)民族風(fēng)情聚集，發(fā)展空間大。然而，云南的旅游地產(chǎn)相比海南而言，畢竟還處于起步階段，未來必將迎來旅游地產(chǎn)的大發(fā)展機(jī)遇。但是，自然資源豐富也容易讓部分地產(chǎn)商未樹立起真正的旅游地產(chǎn)概念，以為在旅游目的地建個(gè)地產(chǎn)就是旅游地產(chǎn)了，導(dǎo)致判斷失誤，項(xiàng)目失敗，而一哄而上的結(jié)果很可能是大家都賣不掉。比如西雙版納，目前的地產(chǎn)項(xiàng)目已接近飽和。
如何避免同質(zhì)化競爭所帶來的惡性循環(huán)，對于扎身云南旅游地產(chǎn)的開發(fā)商來說也是一種考驗(yàn)。一位國內(nèi)知名房企云南項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，在介入項(xiàng)目之前，他們十余人的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)在云南和全球的多個(gè)旅游項(xiàng)目做了兩年多的調(diào)查，正是找到了“價(jià)值”才有了近500億元的投資計(jì)劃。
一味大量開發(fā)，項(xiàng)目堆砌也讓黃怒波感受到云南旅游地產(chǎn)的模式差異甚為重要。他表示，旅游地產(chǎn)的特性是不同地區(qū)有不同的文化風(fēng)景。目前旅游地產(chǎn)形成泡沫的主要問題是，很多地產(chǎn)商對旅游地產(chǎn)的含義還不太清楚，大部分做成房地產(chǎn)就結(jié)束了，而不是文化的差異化競爭。
云南當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)至祥研究中心則認(rèn)為，云南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目首先要考慮“賣點(diǎn)”差異。比如華僑城項(xiàng)目開始就以造城的理念進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，在其中將西方文化和昆明休閑文化進(jìn)行融合打造的旅游小鎮(zhèn)，注重生活配套的系統(tǒng)化建設(shè)，關(guān)注長期的度假居住體驗(yàn)；西雙版納濱江果園避寒度假山莊，直接突出版納的氣候特征，強(qiáng)調(diào)避寒功能，來實(shí)現(xiàn)對北方客戶的吸引；而大理海東區(qū)域的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目則與區(qū)域充分融合，開始注重商務(wù)和會(huì)議功能的打造，成為旅游商務(wù)地產(chǎn)在云南的開拓者。
如何讓云南旅游地產(chǎn)避免同質(zhì)化競爭，擺脫如今大部分旅游地產(chǎn)投資收益僅有3%~4%的狀態(tài)，范小光曾做了1個(gè)長達(dá)20萬字的調(diào)查報(bào)告。在他看來，讓旅游地產(chǎn)淡化地產(chǎn)的功能，增加商務(wù)、休閑、消費(fèi)的功能是其中的關(guān)鍵。
動(dòng)銷難題已經(jīng)顯現(xiàn)
對于撬動(dòng)上百億投資的開發(fā)商來說，云南旅游地產(chǎn)的挑戰(zhàn)絕不是長期持有，投巨資打造商務(wù)、休閑、消費(fèi)功能，坐擁投資收益，而如何實(shí)現(xiàn)快速動(dòng)銷，資金的良性滾動(dòng)才是他們的一貫風(fēng)格。
“我們的計(jì)劃是3年開發(fā)并銷售完成，用1億元的初始投入撬動(dòng)10億元的項(xiàng)目。”大理一家云南當(dāng)?shù)胤科筘?fù)責(zé)人趙勇告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者。但是，計(jì)劃顯然沒有變化快，如今紛紛上馬的高端別墅、酒店式公寓、養(yǎng)老公寓、觀景高層已經(jīng)讓大理這座城市的房地產(chǎn)銷售周期無限拉長。
“特別是高端別墅項(xiàng)目，本地購買力有限，外地客戶認(rèn)知度不高，原來的3年銷售周期已被拉長到5年�！睋�(jù)趙勇透露，大理別墅類項(xiàng)目現(xiàn)在的銷售均價(jià)在每平方米1.2萬元左右，高端的項(xiàng)目可達(dá)到2萬元以上。
根據(jù)官方的數(shù)據(jù)顯示，大理去年的人均年可支配收入只有20390元�！坝械捻�(xiàng)目借勢旅游地產(chǎn)鼓動(dòng)本地人購買，然后再通過項(xiàng)目提價(jià)的方式，讓本地人將其倒賣給外地投資客，但現(xiàn)在每平方米提價(jià)500元后，銷售也只達(dá)到三分之一，成為開發(fā)商和本地倒房客手中的燙手山芋�！壁w勇說。
與海南樓市幾乎相同的是，云南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目超過70%購買客群依賴外地客戶。“但海南有國際旅游島的概念吸引投資客，而云南除了旅游、休閑之外，只能依靠邊貿(mào)等的發(fā)展來吸引投資客，相對來說很難在短時(shí)間內(nèi)聚集大量的客源，雖然增加了動(dòng)銷難度，但也分解了短時(shí)間內(nèi)聚集大量泡沫的危險(xiǎn)�！狈缎」庹J(rèn)為，投入巨資開發(fā)的各大開發(fā)商顯然應(yīng)該避免快速開發(fā)快速銷售的傳統(tǒng)房產(chǎn)模式，而是要通過一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期來實(shí)現(xiàn)其開發(fā)模式的升級(jí)。
從這一點(diǎn)上來說，云南旅游地產(chǎn)開發(fā)將是房企轉(zhuǎn)型的一個(gè)實(shí)驗(yàn)場，轉(zhuǎn)型成功者坐擁大批資源和經(jīng)驗(yàn)，而失敗者則有可能成為先烈，留下一地雞毛。
調(diào)查樣本
西雙版納空置率高企，不少項(xiàng)目多日零成交
7月初的清晨，西雙版納景洪街頭，人們尚未從熱帶雨林的魅惑中走出來，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)已讓這里的每一片綠葉幾乎都落滿塵土。
根據(jù)景洪市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上顯示，這個(gè)總?cè)丝趦H有44萬的縣級(jí)市，目前在網(wǎng)上備案的樓盤已經(jīng)超過250個(gè)。
大規(guī)模的房地產(chǎn)資金蜂擁而至，已讓這個(gè)云南邊錘小城有了與三亞并肩的“熱度”。自萬達(dá)150億元重金投向西雙版納以來，雅居樂占地約2.7萬畝，投資總額高達(dá)200億元的旅游度假項(xiàng)目；中弘股份投資150億元，在景洪市開發(fā)路南山旅游度假項(xiàng)目，占地10.12萬畝；保利集團(tuán)和華熙欲在景洪市投資80億元開發(fā)嘎灑高端休閑養(yǎng)生項(xiàng)目；深圳市榮興集團(tuán)也要在景洪市投資80億元，開發(fā)嘎灑旅游綜合項(xiàng)目，占地超過10萬畝。
西雙版納州招商局資料顯示，西雙版納旅游地產(chǎn)投資額平均增速在云南省16個(gè)地州市中排名第一，開發(fā)熱潮已經(jīng)遠(yuǎn)超過大理、麗江和騰沖等地州。其中：云南廣晟曼飛龍旅游度假開發(fā)有限公司將投資100億元建設(shè)曼飛龍國際養(yǎng)生度假區(qū)；西雙版納美侖旅游度假開發(fā)有限公司在勐臘縣投資200億元打造勐侖旅游度假區(qū)；云南廣晟投資100億元，開發(fā)曼飛龍湖濱國際養(yǎng)生旅游度假新城項(xiàng)目；昱錦房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投資100億元，圈地7000畝打造勐龍東風(fēng)旅游綜合項(xiàng)目；中國平安與云南白藥攜手，投資150億元打造國際溫泉養(yǎng)生休閑度假項(xiàng)目，占地約2萬畝。
西雙版納旅游地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)升級(jí)到“百億投資、萬畝規(guī)�！彪A段，大規(guī)模投資帶來的是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的天量供應(yīng)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，西雙版納2012年全年商品房成交面積達(dá)到131萬平方米，大大超越開發(fā)旅游地產(chǎn)最著名的海南三亞的103萬平方米。
景洪當(dāng)?shù)匾粯潜P項(xiàng)目負(fù)責(zé)人錢紅雨表示，前幾年景洪市的住宅均價(jià)一直在每平方米2000元左右徘徊，但世紀(jì)金源和萬達(dá)項(xiàng)目的推出，直接將景洪的房價(jià)帶入4000元大關(guān)�！拔麟p版納房價(jià)比起其他旅游城市仍相對較低，這是西雙版納樓市銷售逆勢增長的主要原因。”錢紅雨表示，景洪市的住宅均價(jià)目前大多數(shù)在3500元/平方米至5000元/平方米之間，但與三亞等地動(dòng)輒數(shù)萬的房價(jià)相比，仍然是旅游地產(chǎn)投資的價(jià)值洼地。
而與價(jià)格快速上漲同步的是新增項(xiàng)目的不斷上馬，這導(dǎo)致開發(fā)商直接通過與旅行社共同合作開發(fā)客源的競爭。
當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2013年1~4月，納入全州統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有工作量的有262個(gè)，比2012年同期增加20個(gè)，其中新開工項(xiàng)目50個(gè)。
天量供應(yīng)的背后，西雙版納的大部分開發(fā)商不得不面臨的一個(gè)尷尬是：項(xiàng)目仍然舉步維艱。景洪房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，除了萬達(dá)和世紀(jì)金源等幾個(gè)大項(xiàng)目之外，不少項(xiàng)目多日都沒有成交記錄。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前這些在售的項(xiàng)目合計(jì)建筑面積已經(jīng)超過1000萬平方米，而過去三年西雙版納的年均樓市消化量在100萬平方米左右。
“由于西雙版納很多旅游度假項(xiàng)目的整體規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)還停留在傳統(tǒng)住宅階段，同質(zhì)化競爭也相當(dāng)嚴(yán)重，作為度假產(chǎn)品的功能性缺失只能依靠拉客賣樓�！蹦吓d地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的范小光表示，當(dāng)?shù)夭簧贅潜P已經(jīng)開始通過旅行社拉客賣樓，給予旅行社1%~2%的銷售返傭方式。
與天量供應(yīng)一起困擾身處西雙版納的旅游地產(chǎn)開發(fā)商們的問題，還包括高企的住宅空置率，有開發(fā)商甚至稱景洪市部分樓盤空置率達(dá)到七八成。
在錢紅雨看來，隨著西雙版納的房價(jià)不斷上漲，本地的購房者逐漸被擠出市場，外地購房者占據(jù)比率將越來越大，旅游地產(chǎn)的屬性導(dǎo)致了當(dāng)?shù)刈≌竟?jié)性的空置率高企。
“盡管房價(jià)同海南三亞等地相比仍有巨大差距，但一旦空置率高企必將影響購房者的信心，海南房地產(chǎn)開發(fā)也經(jīng)歷了大盤扎堆、樓價(jià)上漲、空置率高企，最后導(dǎo)致旅游地產(chǎn)泡沫加大，房價(jià)受挫等階段，這是西雙版納房地產(chǎn)開發(fā)需要引以為戒的�！敝性禺a(chǎn)分析師張濤表示，相對云南其他區(qū)域來說，西雙版納的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式升級(jí)已經(jīng)刻不容緩。
記者觀察
低價(jià)圈地是主要?jiǎng)訖C(jī)
“明知山有虎，偏向虎山行”是眾多房企負(fù)責(zé)人在做出巨資投向云南旅游地產(chǎn)時(shí)的心態(tài)。
中坤集團(tuán)董事長黃怒波就是這樣一個(gè)“豪氣”而“浪漫”的人。先是到冰島租島，進(jìn)而在云南建懸崖賓館，在他看來，能在云南普洱獲得60平方公里如此大面積的投資項(xiàng)目實(shí)屬難得�！�500億元是指項(xiàng)目整體投資，但并非所有的投資都由中坤出，中坤會(huì)作為牽頭者，投資幾十億元，而其他的投資會(huì)以引資方式進(jìn)行�！�
幾乎與中坤一樣的是，扎身云南的大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎都有房企背后的投資團(tuán)隊(duì)參與其中，萬達(dá)拉上泛海、聯(lián)想等民企團(tuán)隊(duì)，云南白藥拉上中國平安……
圈地拉資金的游戲在旅游地產(chǎn)開發(fā)階段十分流行。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力排名前100位的企業(yè)，進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的已經(jīng)超過1/3。萬達(dá)、雅居樂、富力、萬科、恒大、世茂、佳兆業(yè)、中坤等知名企業(yè)無一缺席。此外，除去華僑城、港中旅、青旅等傳統(tǒng)旅游企業(yè)均在大規(guī)模投建旅游項(xiàng)目以外，海航集團(tuán)、聯(lián)想控股、華誼兄弟、盛大網(wǎng)絡(luò)、華東電器等大批與旅游本無概念關(guān)聯(lián)的企業(yè)也紛至沓來。
與這些企業(yè)龐大的資本實(shí)力以及政府資源相對應(yīng)，他們所開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，投資動(dòng)輒數(shù)十億、過百億，占地也動(dòng)輒數(shù)千畝，即便超過萬畝也不鮮見。業(yè)內(nèi)人士坦言，眾多企業(yè)爭相擠入旅游地產(chǎn)，主要?jiǎng)訖C(jī)僅僅在于低價(jià)圈地。
資料顯示，西雙版納國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目，總投資額高達(dá)150億元，拿地成本僅為20萬元/畝左右，而西雙版納多數(shù)土地價(jià)格在50萬元/畝左右。
在中房信旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯看來：“很多開發(fā)商在進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)候，僅僅是因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)拿地成本相對較低，其實(shí)并不清楚旅游地產(chǎn)該怎么做�！�
擁有巨大的土地資源開發(fā)商不僅可以通過引入業(yè)內(nèi)外資本進(jìn)行開發(fā)，也可以成為資本市場融資的強(qiáng)心針，恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力等上市房企報(bào)告中均存在大量的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備。
另一方面，旅游地產(chǎn)投資量大，開發(fā)周期長，投資回報(bào)比住宅慢，開發(fā)商往往會(huì)要求地方政府給他們配套一些住宅或者酒店，通過住宅和酒店等配套的銷售回籠資金。
而地方政府看到旅游地產(chǎn)對旅游硬件配套改善作用的同時(shí)，更多地看到地產(chǎn)項(xiàng)目對地方財(cái)政、就業(yè)的直接拉動(dòng)，樂于出賣稀缺的旅游資源。
但一哄而上的旅游地產(chǎn)開發(fā)并不是簡單的圈地圈錢模式。首先考量房企的便是業(yè)績。相關(guān)銷售報(bào)告顯示，恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力、龍湖等旗下代表性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總規(guī)劃投資額約1470億元，但今年上半年已實(shí)現(xiàn)銷售收入總計(jì)約為96.03億元，僅占預(yù)計(jì)投資規(guī)模約6.5%。與商業(yè)地產(chǎn)的成熟模式通過開發(fā)商持有獲得長期收益不同，旅游地產(chǎn)的盈利，靠的是長期、穩(wěn)定的客流，因此，除了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，運(yùn)營管理經(jīng)費(fèi)也是一筆不小的數(shù)目。如果房企執(zhí)意于“圈地-建房-銷售”的模式，不做好旅游配套服務(wù)本身，長此以往，一旦資金鏈斷裂，對購房投資者來說將是一場徹底的“房地產(chǎn)綁架旅游”。
開發(fā)商加大旅游地產(chǎn)持有力度，更需考量的是能否忍受資金的長期積壓和收益隨季節(jié)變化等不穩(wěn)定性因素。即使房企有心轉(zhuǎn)型長期持有，但一旦市場逆轉(zhuǎn)，國內(nèi)房企脆弱的資金鏈或被旅游地產(chǎn)這頭山水之間的“老虎”吃掉。海南旅游地產(chǎn)開發(fā)熱之后，云南的旅游地產(chǎn)熱將又是一個(gè)巨大的實(shí)驗(yàn)場。
