摘要：由于樓市迅速發(fā)展,鹽城樓市的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求,在此背景之下,不得不取消限價(jià)政策。取消限價(jià),一方面一定程度會(huì)減少開發(fā)商的暗箱操作現(xiàn)象;另一方面對(duì)于鹽城房?jī)r(jià)洼地而言,也有利于提高開發(fā)商的熱情。
樓市限價(jià)政策旨在限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的無序漲價(jià),全國(guó)多地市實(shí)行限價(jià)政策以來,對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到了一定作用。
位于江蘇北部的鹽城,在2009年物價(jià)部門出臺(tái)了房?jī)r(jià)備案制度,一些區(qū)域價(jià)格原本在6000元以上/平方米的樓盤頓時(shí)降到了5000元/平方米。不過,這一政策在執(zhí)行3年后,卻悄然撤銷。據(jù)最新消息顯示,7月1日,鹽城撤銷了樓市限價(jià)政策,雖然官方并未公布消息,但當(dāng)?shù)夭簧匍_發(fā)商已予以證實(shí)。
業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,在鹽城實(shí)施限價(jià)之后,確實(shí)對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)起到了穩(wěn)定作用,但是由于樓市迅速發(fā)展,鹽城樓市的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求,在此背景之下,不得不取消限價(jià)政策。
對(duì)此,業(yè)內(nèi)專家李智對(duì)記者說,鹽城房?jī)r(jià)近兩年較為穩(wěn)定,取消限價(jià)政策,當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)肯定會(huì)有一波漲價(jià)潮,但漲價(jià)幅度不會(huì)很大。
房?jī)r(jià)上漲過快率先限價(jià)
由于房?jī)r(jià)上漲過快,在江蘇各地市當(dāng)中,鹽城和南京較早執(zhí)行限價(jià)令。據(jù)記者了解,從2008年開始,鹽城樓市整體發(fā)展比較好,房?jī)r(jià)比較平穩(wěn),但此后在開發(fā)商定價(jià)格過程中出現(xiàn)了跳躍式的漲價(jià)。
“上一期賣4000元/平方米,新開盤價(jià)格就漲到6000元/平方米,甚至達(dá)到7000元/平方米,樓盤品質(zhì)變化不大,但是看到周邊樓盤漲價(jià),都開始跟漲,引起跟漲潮�！丙}城當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)行業(yè)人士劉經(jīng)理對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。
為了抑制這種漲價(jià)潮,2009年,鹽城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)備案制度。公開信息顯示,房?jī)r(jià)備案制度具體主要有三點(diǎn):一是開發(fā)商在首次開盤定價(jià)時(shí),必須提前15日到物價(jià)部門備案,然后才可以向房管部門申請(qǐng)預(yù)銷售許可證,備案價(jià)格將在房管部門官方網(wǎng)站上向社會(huì)公布,這一價(jià)格即為該樓盤的最高售價(jià),開發(fā)商不得擅自在實(shí)際銷售中突破此價(jià);二是如果開發(fā)商在實(shí)際銷售過程中想提高銷售價(jià)格,必須提前15日到物價(jià)部門重新備案,并由房管部門重新在網(wǎng)上公布;三是開發(fā)商在物價(jià)部門備案的價(jià)格、房管部門在網(wǎng)上公布的價(jià)格以及實(shí)際銷售價(jià)格,必須“三價(jià)統(tǒng)一”。
2009年4月27日,鹽城市物價(jià)部門出臺(tái)新規(guī),根據(jù)新規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以成本核算為基礎(chǔ),結(jié)合市場(chǎng)狀況,在市物價(jià)部門采樣、測(cè)試的商品住房現(xiàn)行銷售價(jià)格水平范圍內(nèi),合理確定平均銷售價(jià)格。商品房實(shí)行價(jià)格備案制度以后,推出的新盤價(jià)格不得突破現(xiàn)價(jià)�！胞}城出臺(tái)限價(jià)政策之后,確實(shí)起到了抑制房?jī)r(jià)上漲的作用,一些區(qū)域價(jià)格原本在6000元以上/平方米的樓盤頓時(shí)降到5000多元/平方米。”劉經(jīng)理說。
然而,執(zhí)行了3年的限價(jià)政策,卻在7月1日被取消。雖然相關(guān)部門并未正式公布,但鹽城的多位開發(fā)商已向外界證實(shí)了這一消息。
事實(shí)上,在鹽城當(dāng)?shù)?取消限價(jià)政策在6月份就有傳出,不少樓盤聽說這一消息之后就伺機(jī)漲價(jià)。“確實(shí)限價(jià)令取消了,下一期開盤我們有漲價(jià)的打算,但是漲多少,還在考量當(dāng)中�！丙}城一家樓盤的營(yíng)銷總監(jiān)宋堅(jiān)說。
江蘇房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說,“取消限價(jià),這就意味著行政干預(yù)房?jī)r(jià)逐漸弱化,樓盤的地段、品質(zhì)、服務(wù)等優(yōu)勢(shì)將在市場(chǎng)的自然調(diào)節(jié)中更為凸顯,品牌開發(fā)商才能脫穎而出,行業(yè)才有進(jìn)步。不過,這也確實(shí)會(huì)使區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)一波漲價(jià)潮�！�
庫(kù)存高企或是主因
記者注意到,限價(jià)令實(shí)施之后,一定程度上穩(wěn)定了樓市,但也出現(xiàn)了負(fù)面影響。南京一家本土房企負(fù)責(zé)人張志龍對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,限價(jià)令抑制了房?jī)r(jià)的上漲,但也壓縮了開發(fā)商的利潤(rùn),一些開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)利益最大化,開始在項(xiàng)目建設(shè)過程中壓縮成本�！伴_發(fā)商通過偷工減料、降低品質(zhì)來實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化,還有以毛坯房?jī)r(jià)格備案,實(shí)際銷售中卻抬高精裝修單價(jià),與購(gòu)房人另簽合同等�！�
在張志龍看來,取消限價(jià),一方面一定程度會(huì)減少開發(fā)商的暗箱操作現(xiàn)象;另一方面對(duì)于鹽城房?jī)r(jià)洼地而言,也有利于提高開發(fā)商的熱情。
對(duì)于此次鹽城取消限價(jià)政策的原因,在業(yè)內(nèi)人士看來,最主要是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供大于求。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,自2010年以來,每年鹽城市區(qū)商品住宅供銷比均在1.3:1,明顯供大于求。截至今年6月底,鹽城市區(qū)住宅存量仍維持在2萬套左右,庫(kù)存積壓之大在江蘇省也算突出,整體庫(kù)存的銷售周期長(zhǎng)達(dá)1年多。
此外,從房?jī)r(jià)來看,今年1月,鹽城房?jī)r(jià)下跌0.55%,2月環(huán)比又下跌0.91%,3月受“國(guó)五條”細(xì)則實(shí)施前的需求集中釋放影響,行情有所轉(zhuǎn)暖,當(dāng)月環(huán)比上漲0.76%,但量?jī)r(jià)齊升的熱潮僅持續(xù)到了5月,6月價(jià)格又跌下來。
上述劉經(jīng)理對(duì)此表示,“限價(jià)3年來,鹽城只有市中心的幾個(gè)樓盤價(jià)格持平或微漲,城郊樓盤滯銷很嚴(yán)重。在這樣的情況下,市場(chǎng)購(gòu)買熱情更難被喚起。限價(jià)取消后,市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期強(qiáng)烈,在恐漲心理下,有望激發(fā)出上漲行情�！�
對(duì)于取消限價(jià),鹽城物價(jià)部門解釋稱,限價(jià)作為帶強(qiáng)制的行政行為,短期執(zhí)行可以,長(zhǎng)期不行。“房?jī)r(jià)過快上漲,遠(yuǎn)超市民承受能力,行政之手的干預(yù)不可或缺;反之,當(dāng)市場(chǎng)陷入冷滯后,行政之手的淡出或許也在情理之中�！�
在業(yè)內(nèi)專家陳晟看來,地方政府取消限價(jià)令,其實(shí)還是地方樓市發(fā)展不樂觀所致。“政府取消限價(jià)令,歸根結(jié)底還是緣于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)不樂觀,庫(kù)存長(zhǎng)期處于高位,房?jī)r(jià)又持續(xù)徘徊在低位。房地產(chǎn)市場(chǎng)不好,也會(huì)間接影響地產(chǎn)政府的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,從而影響地方政府的土地財(cái)政,此時(shí)政府不得不取消限價(jià)令,以促進(jìn)地方樓市發(fā)展�！�
