摘要：日前報告稱，各地爭相建設(shè)“超高樓”方興未艾，這股熱潮大有從北上廣深等一線城市向二線城市蔓延的趨勢，國內(nèi)15個在建“超高樓”有11個分布在非一線城市，業(yè)內(nèi)認為，這些城市的寫字樓市場可能會出現(xiàn)供過于求。
“超高樓”
超高樓將出現(xiàn)在非一線城市
根據(jù)仲量聯(lián)行定義，超高層項目是指高度在400米以上的辦公、酒店、公寓或綜合性房地產(chǎn)項目。此外，超高樓往往還具備總建筑面積大、多業(yè)態(tài)并存、配特種設(shè)備、地標性建筑等特征。目前，在大中華區(qū)已建的超高層項目一共有8個，廣州則以廣州國際金融中心為代表。
目前，在中國已批的在建超高層項目有15個，其中只有4個分別在北上廣深一線城市，其他11個分布在武漢、天津、重慶、蘇州、貴陽、南京這些非一線城市。一線城市當初規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)基本建設(shè)完畢，超高樓建設(shè)將在五年內(nèi)進入一個階段的尾聲。而大多數(shù)處于非一線城市的新興中央商務(wù)區(qū)建設(shè)方興未艾，這些中央商務(wù)區(qū)往往配備超高層項目。
仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)招錫詳表示，由于國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，加上大體量的新增供應進入市場，當這些超高層項目落成后，中短期內(nèi)，這些城市的寫字樓市場可能會出現(xiàn)供過于求。為應對這些挑戰(zhàn)，超高層項目的開發(fā)商可能會適度調(diào)整其市場策略，例如根據(jù)供求情況調(diào)整項目進入市場的時間，或者調(diào)整租賃策略與租金水平以提高進駐率，或者推出一部分可銷售的單位例如公寓以提升中短期的投資回報率。
超高層更具“磁鐵效應”
超高層項目往往由于其地標效應，吸引了眾多需要維持或提升品牌形象的企業(yè)入駐，加上超高樓配備商場、頂級酒店、頂級公寓的綜合功能，以及其他優(yōu)質(zhì)的交通配套帶來的商務(wù)便利，超高層項目對周邊大廈現(xiàn)有租戶產(chǎn)生“磁鐵效應”。
從行業(yè)分布來看，入駐地標性超高樓的企業(yè)行業(yè)類別往往和該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)導向有較大關(guān)系，例如上海環(huán)球金融中心與金茂大廈，超過半數(shù)的租戶均為金融業(yè)企業(yè)。而位于成熟區(qū)域的地標性項目，租戶組合中專業(yè)服務(wù)業(yè)占例最大。在廣州，超高層項目租戶的主要行業(yè)來源包括有上市需要的企業(yè)、需提升企業(yè)形象的國內(nèi)大型企業(yè)、金融企業(yè)總部或私人理財中心、房地產(chǎn)開發(fā)商、專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)以及民營企業(yè)總部等。
仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖認為，由于超高層辦公樓自身體量大，成功的招商管理規(guī)劃成為租金長期溢價的最重要因素。地標性超高層項目雖然具有較高的影響力，但并不是溢價的必要因素。超高層辦公樓租金溢價的前提條件包括區(qū)位、品質(zhì)與物業(yè)管理三大因素。項目所在位置的商務(wù)氛圍是否成熟影響辦公樓的租金是否有溢價的可能。此外，品質(zhì)是決定辦公樓租金水平的基礎(chǔ)。“我們看到，盡管有些大廈是超高層項目，也位于核心商務(wù)區(qū)內(nèi)，但因品質(zhì)一般，因此租金僅能與市場平均水平持平，或者甚至低于市場甲級辦公樓租金。”他表示，在現(xiàn)今區(qū)位及品質(zhì)都開始出現(xiàn)同質(zhì)化的情況下，物業(yè)管理的差異至為重要。物業(yè)管理服務(wù)水平是否達到國際化水準，成為是否能吸引及留住優(yōu)質(zhì)租戶的關(guān)鍵。
物管水平低導致物業(yè)貶值
由于超高層項目自身高度高、體量大的特殊性，其復雜的落成使用與多元化業(yè)態(tài)，以及優(yōu)質(zhì)租戶的高要求，往往為物業(yè)管理帶來挑戰(zhàn)。超高樓管理無論在設(shè)備設(shè)施、消防安全、反恐安全、營運風險、垂直交通、節(jié)能環(huán)保、保潔維修、租戶服務(wù)、形象管理等方面都區(qū)別于普通大廈管理。
仲量聯(lián)行華南區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理部總監(jiān)李燦興表示，把超高層管理普通化存在重大風險，可能導致物業(yè)管理水平無法達到國際性租戶的期望、無法吸引潛在租戶甚至現(xiàn)有租戶遷出、影響大廈租金水平，從而物業(yè)資產(chǎn)貶值的惡性循環(huán)。
李燦興認為，盲目追求超高樓的高度是不可取的，因為高度沒有永遠的第一，為項目提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)可以保持甚至提高超高樓的資產(chǎn)價值。目前國內(nèi)普遍現(xiàn)象是開發(fā)商從項目定位、設(shè)計、設(shè)備設(shè)施選型、建筑、租賃等方面都以世界最頂級的標準執(zhí)行，可惜卻在物業(yè)管理方面缺乏國際經(jīng)驗，仍然按照國內(nèi)的甲級寫字樓標準進行管理，低成本投入導致低質(zhì)量服務(wù)，服務(wù)跟不上超高樓的硬件水平，也滿足不了目標租戶的要求。
據(jù)了解，超高樓物業(yè)服務(wù)應該從項目前期設(shè)計階段介入，參與總體規(guī)劃、機電設(shè)備系統(tǒng)選型、公共區(qū)域設(shè)計、設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)設(shè)計、保安系統(tǒng)設(shè)計、環(huán)境及形象設(shè)計、標志系統(tǒng)設(shè)計等的籌備工作，為日后的日常管理打下基礎(chǔ)。而針對超高樓的特殊性而采取的管理措施往往能有效提高大廈的整體效益。例如，對超高樓采取節(jié)能環(huán)保措施平均能減少營運費用、增加大廈價值、增加投資價值、增加出租率以及增加租金水平。“我們不應該僅僅追求超高樓的高度，而更應該以市場的需求為導向，從定位、規(guī)劃和管理等各方面提高超高層項目的資產(chǎn)價值，使之成為高品質(zhì)、高回報、可持續(xù)發(fā)展的地標性建筑�！�
