摘要：據(jù)鎮(zhèn)江丹徒區(qū)委宣傳部提供的數(shù)據(jù)顯示，目前丹徒新城已銷售商品房43743套，居民入住率僅為45%，這意味著有超過2萬套的住宅空關(guān)。
鎮(zhèn)江丹徒新城成空城
平均房價排在全國五六十位，且只有當(dāng)?shù)丶彝ツ晔杖?倍多(上海要一戶家庭19.1倍年收入才能購買一套房屋)的鎮(zhèn)江丹徒新城正出現(xiàn)大面積的空城。
據(jù)鎮(zhèn)江丹徒區(qū)委宣傳部提供的數(shù)據(jù)顯示，目前丹徒新城已銷售商品房43743套，居民入住率僅為45%，這意味著有超過2萬套的住宅空關(guān)。
根據(jù)丹徒2012年和2013年政府公報，丹徒每年新吸納的城鎮(zhèn)就業(yè)人口都超過8000人。按照這一速度，空置的2萬余套住宅能很快消化。
但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，要讓丹徒提高入住率和房屋銷售率，并不是一件容易的事。丹徒房地產(chǎn)市場的激活，需要找到一個新的增長點(diǎn)，而這個增長點(diǎn)將依賴于當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。
超2萬套住宅空關(guān)
近日，記者前往丹徒實地調(diào)查，除了盤量達(dá)到100萬平方米的風(fēng)景城邦，不斷有購房者前來看房外，其他在售樓盤，零星可見一些購房者，部分樓盤售樓部甚至看不到購房者。
記者在晚上9點(diǎn)后調(diào)查多個已建成小區(qū)，發(fā)現(xiàn)多數(shù)住宅樓的亮燈率都不高。高層住宅樓往往只有幾盞亮燈，諸如亞廈風(fēng)和苑和香榭麗舍這樣的小區(qū)，大部分沒有亮燈。
鎮(zhèn)江丹徒宣傳部提供的數(shù)據(jù)顯示，目前丹徒新城已建商品房45470套，已銷售商品房43743套，居民入住率僅為45%，這意味著有超過2萬套的住宅空關(guān)。而當(dāng)?shù)氐某Ｗ∪丝�，更是幾乎人均一套�?有知情人士介紹說，這個數(shù)據(jù)僅僅涉及已建住宅，尚未包括目前還未竣工的預(yù)售住宅�！邦A(yù)計目前鎮(zhèn)江在售44000套住宅，丹徒區(qū)要占到四分之一，而其常住人口只有5萬人，外來人口非常少，如此高的庫存量很難消化�！�
相比同是江蘇的蘇州和無錫動輒上萬元一平方米的房價，鎮(zhèn)江丹徒的房價并不高。記者調(diào)查的丹徒區(qū)數(shù)十個樓盤，價格大都處于4000~6000元每平方米，部分別墅的價格也只有1萬元每平方米左右。
消化能力不佳
中國房地產(chǎn)超市網(wǎng)對2013年上半年的鎮(zhèn)江樓市綜合分析報告顯示，上半年丹徒區(qū)銷售面積為27萬平方米，占到鎮(zhèn)江全市上半年銷售量的21%。報告分析，丹徒區(qū)樓盤數(shù)量多，基數(shù)大，上半年除了個別樓盤，其他大多數(shù)樓盤的銷售情況并不樂觀。
鎮(zhèn)江上半年商品房銷售排行榜統(tǒng)計顯示，只有兩個丹徒樓盤銷售套數(shù)排到鎮(zhèn)江前20。而8月份，丹徒銷售最多的在售樓盤冠城商業(yè)中心僅僅賣出7套房源，僅是主城區(qū)“銷冠”銷售量的四分之一。
在丹徒當(dāng)?shù)夭簧倬用窨磥恚簧贅潜P的銷售幾乎處于停滯狀態(tài)，“香榭麗舍項目目前銷售幾乎停滯，由于是別墅項目，總價太高，幾乎不受本地購房者的關(guān)注，銷售只能依靠外地購房者，銷售情況一直不是很好�！钡ね絽^(qū)房產(chǎn)中介李宏對記者說。 此外，李宏介紹，“丹徒區(qū)目前現(xiàn)房銷售的項目不在少數(shù)，并不是開發(fā)商一開始就銷售現(xiàn)房，而是項目長期銷售業(yè)績不佳，在交房之后還有大量房源賣不出去�！�
庫存高居不下
“政府在不斷開發(fā)新的項目，卻忽略了消化能力，僅有5萬余人，卻要開發(fā)高達(dá)430萬平方米的項目，最終導(dǎo)致了樓市庫存居高不下�！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士陳晟對記者說。
按照業(yè)界觀點(diǎn)，要消化這些庫存，必須依靠當(dāng)?shù)仄髽I(yè)創(chuàng)造新的就業(yè)崗位。 鎮(zhèn)江丹徒區(qū)發(fā)改委趙主任對記者說，丹徒區(qū)目前年銷售額在2000萬元以上的企業(yè)有300~350家，其中位于丹徒區(qū)工業(yè)園區(qū)的有80多家。“這些企業(yè)帶動就業(yè)和吸引外地人口比較多，本地大概在三分之一，外地大概占到四分之一�！�
趙主任認(rèn)為，制造業(yè)企業(yè)必然會帶動本地農(nóng)村人口和外地人口入住新城區(qū)，在新城區(qū)安置買房。 但是，丹徒發(fā)布的一份《全區(qū)城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工工資情況簡析》卻顯示，制造業(yè)的員工收入很低。根據(jù)上述文件，丹徒的制造業(yè)從業(yè)者占到職工總數(shù)的65%以上，但他們的平均工資卻只有在崗職工的84%。 相對較低的收入，讓依靠工業(yè)園區(qū)消化丹徒空置房的希望成為泡影。
“外地打工者，由于工資不高，根本沒有辦法來丹徒區(qū)安家落戶。而當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村人口，附近就有房子，也不需要買房。所以，工業(yè)園區(qū)的員工對丹徒新城區(qū)樓市消化貢獻(xiàn)并不大。”丹徒區(qū)當(dāng)?shù)匾患移髽I(yè)的負(fù)責(zé)人對記者說�！爸劣谀切┯墒袇^(qū)搬遷過來的企業(yè)，員工大部分都來自市區(qū)，也都居住在市區(qū)，企業(yè)有班車接送，同樣不需要在丹徒新城區(qū)買房�！�
趙主任也證實了這一點(diǎn)，今年被丹徒作為重點(diǎn)項目招商引進(jìn)的兩家企業(yè)——中福馬林業(yè)機(jī)械和華通重工，目前都很難為丹徒消化樓市庫存。
土地出讓之困
在鎮(zhèn)江本地人看來，丹徒區(qū)配套設(shè)施不夠完善，這導(dǎo)致了附近的農(nóng)村人口并沒有向丹徒新城遷移。 “丹徒區(qū)目前沒有大型的購物商場、超市，基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，這肯定會影響購房者的買房意愿�！背鲎廛囁緳C(jī)賈師傅對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“丹徒區(qū)離市區(qū)較遠(yuǎn)，出行也不方便�！�
丹徒區(qū)2013年政府工作報告顯示，2013年預(yù)計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值256.5億元，比上年增長12.5%。完成公共財政預(yù)算收入18.5億元，同比增長25%，稅收占比90.6%。
“這說明一個問題，丹徒區(qū)財政預(yù)算并不依賴于土地出讓的收入，18.5億元就相當(dāng)于一些地方賣一塊地的收入。而不依賴土地財政的背后，往往是地方土地出讓難的體現(xiàn)�！蹦暇┮晃婚L期研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)的卞教授對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。
據(jù)克而瑞信息集團(tuán)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2011年1月至今年7月，丹徒區(qū)土地供應(yīng)量為95.5萬平方米，出讓底價為25.124億元。雖然供應(yīng)量巨大，但是實際成交面積為73.3萬平方米，成交總價僅為14.8億元。此外，統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，這些成交的地塊大都是以底價成交。
此外，統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，2012年全年，鎮(zhèn)江國有建設(shè)用地共有58幅掛牌，共計240.3998萬平方米，共成交48幅，成交面積為203.8146萬平方米，其中丹徒區(qū)僅出讓6幅地塊，共計20.5271萬平方米，只占到鎮(zhèn)江全市成交面積的10%。而在出讓金額方面，根據(jù)2012年鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場報告顯示，2012年丹徒區(qū)土地出讓金額為4.77億元，僅占鎮(zhèn)江全市2012年土地出讓總額的7.6%。
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是出路
對于丹徒區(qū)來說，改變目前大面積樓房空置的辦法是吸引當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村人口遷入新城，以及外來人口長期在丹徒安家和就業(yè)。
此前，丹徒打出了“宜居丹徒”的口號，并大力建設(shè)城市配套設(shè)施，比如開工建設(shè)中學(xué)和醫(yī)院等。這些舉措部分提升了當(dāng)?shù)氐木幼…h(huán)境，增加了對農(nóng)村人口就近買房的吸引力。
但是，如何吸引外來人口在丹徒居住，是消化目前樓市高庫存的另外一個關(guān)鍵，這就取決于丹徒如何調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
根據(jù)2013年丹徒區(qū)政府工作報告，丹徒的工業(yè)增加值達(dá)到182億元，服務(wù)業(yè)增加值則只有99.3億元，占GDP的比重比較低，而服務(wù)業(yè)恰恰是吸納高收入人群的大戶，可以為丹徒帶來更多高收入的購房者。
不過，目前這一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。根據(jù)2013年丹徒區(qū)政府工作報告，鎮(zhèn)江軟件科技產(chǎn)業(yè)園、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園、世界奇石園、動漫娛樂城等能夠大面積提供相對高收入崗位的產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入丹徒。
如果這些能解決大量就業(yè)、且員工收入較高的項目能順利遷至丹徒，房地產(chǎn)開發(fā)能適度放慢，那么丹徒區(qū)的大量空置房屋將有望得到消化。
