摘要:北京的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)出現(xiàn)了這邊拆、那邊建的矛盾局面。而放眼全國(guó),小產(chǎn)權(quán)房的在建數(shù)量和已建數(shù)量也非常龐大。也因此,即便有少部分小產(chǎn)權(quán)房被拆除的事實(shí),在十八屆三中全會(huì)的背景之下,還是有不少人陷入了一場(chǎng)賭局,他們認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房未來會(huì)轉(zhuǎn)正、升值,并爭(zhēng)先以投資心態(tài)進(jìn)入這一領(lǐng)域。
11月8日,北京市昌平區(qū)陽(yáng)坊鎮(zhèn)東貫市村。圍欄圍起的一大片由鋼筋和水泥塊組成的廢墟,在幾天前還是該村的13棟小產(chǎn)權(quán)樓。
當(dāng)天,距東貫市村僅20公里左右的宏福苑小區(qū)。同樣是小產(chǎn)權(quán)房,機(jī)械轟鳴聲中,新一輪的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)工程則在這里火熱進(jìn)行。
宏福苑小區(qū)附近一家房產(chǎn)中介公司的負(fù)責(zé)人鄭勇(化名)告訴法治周末記者,別看這里全部都是小產(chǎn)權(quán)房,很多人都在搶著購(gòu)買,目前新房的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了16000元/平方米,“未來肯定還會(huì)再漲價(jià)”。
“深圳市的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格最近又漲了約10%左右!鄙钲诜康禺a(chǎn)律師劉子孺對(duì)法治周末記者表示,在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組提出的“383”改革方案報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱“383”方案)的影響下,很多人都在賭——十八屆三中全會(huì)以后,小產(chǎn)權(quán)房肯定會(huì)轉(zhuǎn)正、升值。
然而,小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上漲的同時(shí),如東貫市村的小產(chǎn)權(quán)房也在被拆除。那么,小產(chǎn)權(quán)房究竟能否順利轉(zhuǎn)正?轉(zhuǎn)正需要進(jìn)行怎樣的政策和法律調(diào)整?不斷升級(jí)的小產(chǎn)權(quán)房賭局究竟?jié)摬刂啻蟮耐顿Y風(fēng)險(xiǎn)?
在這場(chǎng)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正賭局不斷升級(jí)的同時(shí),很多人都將關(guān)注的目光聚焦在了十八屆三中全會(huì)上,他們認(rèn)為并希望此次會(huì)議或許能夠?qū)σ陨蠁栴}給出一些明確的政策導(dǎo)向。
抑制不住的野蠻生長(zhǎng)
當(dāng)法治周末記者趕到東貫市村小產(chǎn)權(quán)房拆除現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)候,曾經(jīng)拔地而起的建筑早已不復(fù)存在。
當(dāng)?shù)匾晃淮迕窀嬖V法治周末記者,這里一共蓋了13棟4層高的樓房,據(jù)稱占地4萬多平方米。拆除前其中的兩棟都已經(jīng)完工。
據(jù)上述村民介紹,該地塊被多次轉(zhuǎn)手,最后的買家在進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)時(shí),當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門曾經(jīng)明確告知不能在這里建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,但是對(duì)方仍堅(jiān)持進(jìn)行施工。
“因?yàn)檫@是違章建筑,所以我們才對(duì)它實(shí)施了強(qiáng)制拆除。”正在拆除現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)勤的一位保安對(duì)法治周末記者表示。
但同樣是違建項(xiàng)目,宏福苑小區(qū)的命運(yùn)卻大不相同。
法治周末記者在北京市國(guó)土資源局官網(wǎng)上看到,早在2012年9月,該局就曾經(jīng)公布了初步清理出的79個(gè)在建在售的、利用集體土地違法建設(shè)銷售(變相銷售)的住宅項(xiàng)目,并提醒廣大公眾不要購(gòu)買,宏福苑小區(qū)赫然位列其中。
但這似乎并沒有影響宏福苑小區(qū)的銷售及新項(xiàng)目的建設(shè)。
法治周末記者在該小區(qū)內(nèi)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn),偌大的小區(qū)左右兩側(cè)均有新的施工項(xiàng)目。
一位小區(qū)內(nèi)的居民向記者透露,這兩處都是在建的小產(chǎn)權(quán)房,雖然眼前的一處樓盤的建設(shè)才剛剛高過安全圍欄,但這里的房子幾乎都已被提前預(yù)訂。
記者還了解到,在2012年北京市國(guó)土資源局公布的初步清理出的79個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中,不僅是宏福苑,其他各處的小產(chǎn)權(quán)房幾乎也仍都在頑強(qiáng)地生長(zhǎng),且新建項(xiàng)目不斷,交易也仍在進(jìn)行。
鄭勇告訴法治周末記者,整個(gè)宏福苑小區(qū)目前有100多棟小產(chǎn)權(quán)樓,居住人口大概有20萬人,新樓盤賣得也十分緊俏。
“這里全都是小產(chǎn)權(quán)房,附近根本沒有大產(chǎn)權(quán)房!编嵱卤硎,像北京市通州區(qū)的梨園也與這里類似,而且那里的小產(chǎn)權(quán)房在數(shù)量上可能還要多。
“在深圳,目前來講,小產(chǎn)權(quán)房估計(jì)可能已經(jīng)有上百萬套,量太大了!鄙钲诼蓭焺⒆尤嫱瑯痈袊@道。
根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)調(diào)研得出的數(shù)據(jù),從1995年到2010年,全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)超過7.6億平方米,相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。
而非官方的數(shù)據(jù)更驚人,有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)甚至顯示,目前全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房總量或已超過70億平方米,若按100平方米/套來計(jì)算,相當(dāng)于全國(guó)就有7000萬套的小產(chǎn)權(quán)房。
轉(zhuǎn)正賭局日漸升溫
“今年年初這里的房?jī)r(jià)大概是11000元/平方米,現(xiàn)在都漲到16000元/平方米了,年底可能會(huì)突破18000元/平方米!编嵱聦(duì)宏福苑小區(qū)房?jī)r(jià)的上漲充滿了信心。
在鄭勇看來,“383”方案就是一個(gè)信號(hào),未來小產(chǎn)權(quán)房即使不被“扶正”,也不可能受到打壓,繼續(xù)升值是必然的。
據(jù)悉,所謂“383”方案是一份由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組提出的改革方案報(bào)告。
該報(bào)告指出,在規(guī)劃和用途管制下,允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng),形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺(tái),建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下,對(duì)已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”,按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入,妥善解決這一歷史遺留問題。
“由于這一機(jī)構(gòu)的特殊性,很多人都認(rèn)為國(guó)務(wù)院有可能會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策,對(duì)小產(chǎn)權(quán)房有條件地放開,進(jìn)行轉(zhuǎn)正,確實(shí)很多人都在賭這個(gè)政策的出臺(tái)!眲⒆尤娓嬖V法治周末記者。
“如果現(xiàn)在還不下手的話,就等著今年三中全會(huì)后房子漲價(jià)吧!编嵱路浅?隙ǖ乇硎。
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴法治周末記者,其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房近年來一直備受青睞,原因就在于目前商品房的價(jià)格過高,很多不具備購(gòu)買保障房資格的中低收入人群就將目光投向了價(jià)位相對(duì)低廉的小產(chǎn)權(quán)房。
中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵表示,由于小產(chǎn)權(quán)房不需要繳納土地出讓金,所以比旁邊的普通商品房?jī)r(jià)格要便宜很多。
前述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士更是透露,小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格一般是商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至1/2。
“如果未來宏福苑的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正成了大產(chǎn)權(quán),這里的房?jī)r(jià)也將達(dá)到24000元/平方米至25000元/平方米!编嵱卤硎。
鄭勇還告訴記者,除了價(jià)位上的優(yōu)勢(shì)外,宏福苑的小產(chǎn)權(quán)房屬于集體開發(fā)項(xiàng)目,是在村里宅基地上面蓋起來的房子,不是30年的產(chǎn)權(quán),可以說是一種“永久居住權(quán)”。
那么如果未來政策不是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行放開,而是要進(jìn)行拆除整治該怎么辦?
對(duì)于這種質(zhì)疑,鄭勇把手一揮:“您以為這小區(qū)就您自己在住嗎?這小區(qū)里住著20多萬人呢,哪能說拆就拆!”
“拆不了。頂多是把小產(chǎn)權(quán)變成大產(chǎn)權(quán),國(guó)家補(bǔ)收土地出讓金,比如1平方米加收500元或者1000元!编嵱卤硎荆耆珱]有必要顧慮著房子會(huì)被拆,應(yīng)該趕緊趁著三中全會(huì)沒開完趕緊買房,過幾天肯定還漲價(jià)。
而劉子孺律師告訴法治周末記者,像鄭勇所說的那種法不責(zé)眾的心理現(xiàn)在非常普遍,一些人都認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房能夠最終落實(shí)下來的話,本身獲利肯定是比較大的;即使最終沒有變成真正的商品房,也不會(huì)虧,房子畢竟還在那里。
據(jù)劉子孺介紹,在這種心態(tài)的影響下,目前深圳很多人都在入手小產(chǎn)權(quán)房,房?jī)r(jià)也跟著在不斷地上漲。
投資風(fēng)險(xiǎn)爭(zhēng)議頗多
眼看著成片的小產(chǎn)權(quán)房被一天天地拆除,上述東貫市村的村民對(duì)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生了越來越多的質(zhì)疑。
“據(jù)說有的地方可以,有的地方不行,萬一買了再給拆了,那不就什么都沒有了。”該村民連聲感嘆,幸好這批房子還沒人買,不然一下子拆了可怎么辦呢?
在與宏福苑房產(chǎn)中介鄭勇的交談中,記者還了解到,如果要購(gòu)買宏福苑這里的小產(chǎn)權(quán)房,只需要簽訂一份購(gòu)房合同,此外該小區(qū)再無其他相關(guān)證件可以提供。
專攻房地產(chǎn)領(lǐng)域的北京中銀律師事務(wù)所律師王國(guó)章認(rèn)為,所謂小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律概念,它是民間長(zhǎng)期對(duì)由鄉(xiāng)政府、村委會(huì)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證或?qū)o任何審批手續(xù)在集體土地上建設(shè)的房屋的習(xí)慣性稱謂。
“某些情況下,在集體土地(比如個(gè)人宅基地)上蓋房子可能并沒有問題。但房屋上市交易肯定是違法的!眲⒆尤娓嬖V法治周末記者。
王國(guó)章表示,小產(chǎn)權(quán)房“小”就小在其沒有經(jīng)過縣級(jí)以上人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證,沒有取得縣級(jí)以上地方人民政府土地房產(chǎn)管理部門和同級(jí)人民政府對(duì)土地和房屋法定程序的登記發(fā)證備案。
“這也就意味著,無論怎樣,小產(chǎn)權(quán)房事實(shí)上是一種沒有繳納土地出讓金、沒有土地使用證和預(yù)售許可證的房子,即使有購(gòu)房合同,國(guó)土部門和房管部門也不會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行備案!蓖鯂(guó)章說。
那么,購(gòu)買這樣的房子,究竟是否“靠譜”呢?
對(duì)此,劉子孺律師認(rèn)為,由于小產(chǎn)權(quán)房交易本身即是違法的,如果沒人追究法律責(zé)任,便會(huì)相安無事;如果賣方因其他問題反悔,也就意味著你的房子沒辦法落到實(shí)處。
“在深圳是嚴(yán)禁律師做小產(chǎn)權(quán)房的公證、鑒證業(yè)務(wù)的!眲⒆尤嬲f。
劉淵還告訴法治周末記者,一般情況下,同普通商品房相比,小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商在資質(zhì)經(jīng)驗(yàn)等方面都會(huì)有較大的差距,也就導(dǎo)致最終的房產(chǎn)項(xiàng)目在質(zhì)量、環(huán)境與物業(yè)管理上都會(huì)有所差別。
此外,記者還了解到,目前的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正賭局中,大部分受訪者均表示購(gòu)房并非出于自身居住需求,關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的群體大多處于一種投資的心態(tài)。
對(duì)于試圖從小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正變革中投資獲利的這種心態(tài),偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示并不看好。
“小產(chǎn)權(quán)房如果要轉(zhuǎn)正,購(gòu)房者很可能要補(bǔ)交一部分錢。如果其未來能夠順利地實(shí)現(xiàn)二次交易,比如可以抵押給銀行獲得貸款或者在市場(chǎng)中進(jìn)行二次交易,但是補(bǔ)交的這筆錢再加上原來的購(gòu)房成本,再次交易后是不是一樣劃算,值得考慮。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)太大了!焙皶煴硎尽
“目前小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量如此之多,未來哪怕只有30%的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)流通,都會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成嚴(yán)重沖擊!眲⒆尤娓嬖V法治周末記者。
胡景暉也認(rèn)為,一旦小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正,農(nóng)村土地可以入市,甚至再有房產(chǎn)稅等種種政策出來,房?jī)r(jià)未來到底有沒有下跌可能性就很難說了。
“假如未來房?jī)r(jià)普遍回落,又要補(bǔ)錢去做小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正,這樣還能賺嗎?”胡景暉反問道。
轉(zhuǎn)正或是場(chǎng)持久戰(zhàn)
胡景暉在接受法治周末記者采訪時(shí)表示,小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)最根本的原因在于我國(guó)土地的二元結(jié)構(gòu)。
在胡景暉看來,所謂小產(chǎn)權(quán)房,其房子本身并沒有問題,主要在于農(nóng)村集體用地只能在內(nèi)部流轉(zhuǎn),在集體土地上蓋的房子也不能賣給有城市戶口的人。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞表示,近年來,中國(guó)正處于城市化進(jìn)程當(dāng)中,這就導(dǎo)致城市迅速向周圍蔓延。如果政府建設(shè)規(guī)劃跟上去,農(nóng)村集體土地很快就會(huì)被納入城市的統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè);但有時(shí)候政府規(guī)劃沒有跟上去,就使得很多的市場(chǎng)需求得不到滿足,比如外地人口進(jìn)入城市,城市房源緊張,農(nóng)村土地上就建起了小產(chǎn)權(quán)房出租或者出售。
牛鳳瑞認(rèn)為,轉(zhuǎn)正如果使得小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)者、出售者、購(gòu)買者受益,就不可能抑制下一輪大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。
“如果通過繳納土地出讓金使得小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正,也要把握合理度。如果舉措實(shí)施不當(dāng),仍會(huì)刺激下一輪小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)!迸xP瑞表示。
劉子孺告訴法治周末記者,可以考慮對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行規(guī)范化,把一些建設(shè)較好的小產(chǎn)權(quán)房逐步納入到廉租房、保障房的政府管理體系中去,以對(duì)其更好地利用;另外要嚴(yán)控新建項(xiàng)目,對(duì)于有嚴(yán)重安全隱患、占用耕地等違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格控制。
“此前深圳城中村的租金要比一般小區(qū)低一半以上,如果完全把小產(chǎn)權(quán)房取消,全部變成商品房,房租就會(huì)大幅上漲,很可能會(huì)把很大一部分人逼走!眲⒆尤嬲J(rèn)為。
胡景暉認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房即便未來轉(zhuǎn)正,這個(gè)口子也不可能一下開很大。
王國(guó)章律師也告訴法治周末記者,十八屆三中全會(huì)后,小產(chǎn)權(quán)房完全轉(zhuǎn)正是不可能的,因?yàn)檫@既無法律基礎(chǔ),也無政策支持,更與我國(guó)的土地制度相違背。
“如果要實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的真正轉(zhuǎn)正,必須修改現(xiàn)有土地管理法等法律制度,打破集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的限定性,實(shí)現(xiàn)法定有序的土地流轉(zhuǎn)制度,既能放得出,又能守得住,既保證土地所有權(quán)性質(zhì)的真正不改變,同時(shí)又能實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的有形土地市場(chǎng)!蓖鯂(guó)章認(rèn)為。
牛鳳瑞最后表示,他不贊成盲目輕率地把小產(chǎn)權(quán)房合法化:“這個(gè)問題遲早都要解決,但要考慮到解決的成本和連帶效應(yīng)!