摘要：2014年房地產(chǎn)行業(yè)的關鍵詞之一就是改革。土地改革、國企改革、養(yǎng)老等應該都會帶來超額的投資收益。對于房地產(chǎn)市場過于悲觀的預期在2014年將得到修復，過低的估值也將得到修復。
2014年中國房地產(chǎn)
2013年土地市場及一線房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，各大城市相繼出臺調(diào)控政策。國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫是否有破滅風險？未來房地產(chǎn)行業(yè)將如何演變？對此，記者采訪了國泰房地產(chǎn)分級基金經(jīng)理章赟及榮獲《新財富》2013年房地產(chǎn)最佳分析師第一名的國泰君安房地產(chǎn)研究員孫建平、李品科。
房地產(chǎn)市場已現(xiàn)分化
記者：繼北上廣深的調(diào)控政策收緊后，二線城市也開始紛紛出臺調(diào)控政策，您如何看當前的調(diào)控政策？
章赟：臨近年底，眾多城市的房價漲幅超過年初預定目標，調(diào)控壓力較大。從調(diào)控政策內(nèi)容看，無外乎三個方面：增加土地供給、上調(diào)二套房首付款比例以及提升限購標準。從效果看，增加供給將對房價起到抑制作用，但產(chǎn)生效果的時間會較長，明年的土地供給增加影響的是后年的房屋供給量；二套房的首付比例現(xiàn)在已是六成，提高至七成的影響有限；提升限購標準這塊，不過是短期內(nèi)把原本符合購房資格的人群購房時間向后推移，并未從實質上影響整體的購房需求，而且執(zhí)行效果有待觀察。因此，我們的判斷是，新政策在2014年難見成效。
孫建平李品科：由于2013年土地市場火熱，預判2014年住宅供應量將回升，加上此次一二線城市的調(diào)控加碼，我們認為2014年房價漲幅將趨緩，整體市場以平穩(wěn)健康為主。
記者：當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫是否有破滅風險？其對經(jīng)濟及金融體系的影響如何？
章赟：國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)分化。自2010年4月份“國十條”調(diào)控至今，一線城市及部分重點二線城市的購房人群剛性需求占比已高達90%，投資投機性需求被擠壓，因此在宏觀經(jīng)濟沒有出現(xiàn)系統(tǒng)性風險的前提下，這些城市的地產(chǎn)還是有實際需求的支撐。而部分三四線城市，人口持續(xù)凈流出，戶均住房已多套，未來風險相對較大。
總之，當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的風險主要來自宏觀經(jīng)濟，同時地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對宏觀經(jīng)濟的影響巨大。未來如果市場泡沫破滅，將帶動宏觀經(jīng)濟整體快速下滑。目前居民購房的貸款比例高達60%，如果泡沫破滅，宏觀經(jīng)濟快速下滑，購買力的加速收縮將引發(fā)拋房潮，屆時宏觀經(jīng)濟、銀行體系都將陷入癱瘓，情況可以想見上世紀80年代末90年代初的日本。
未來防范地產(chǎn)泡沫的破滅，一方面宏觀經(jīng)濟的增速不可大幅下調(diào)，另一方面短期部分城市還是要堅持現(xiàn)有的調(diào)控政策，防止投機性需求重演。
孫建平李品科：目前國內(nèi)的資產(chǎn)價格存在一定的泡沫，但我們認為，中短期內(nèi)并沒有破滅的風險，因為需求還有一定的上行空間，包括城鎮(zhèn)化的進一步推進、“單獨二胎”的逐步放開、政府對于地產(chǎn)的及早調(diào)控，都使得部分區(qū)域市場存在的資產(chǎn)泡沫會在后續(xù)得以逐步消化。
目前房地產(chǎn)市場并不需要大幅度加碼調(diào)控，市場分化也較為嚴重，市場較好的區(qū)域集中在一二線城市。而一二線城市的核心問題不是投資、投機過多，而是供應不足。未來隨著供應的回升，預判市場將以健康為主。而部分需求不足、供應過大的三四線城市，反而需要政府支持和扶助，需要控制新增的過大供給。
將進入平穩(wěn)增長期
記者：房地產(chǎn)行業(yè)將如何演變？未來中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)的依存關系會發(fā)生怎樣的改變？
章赟：房地產(chǎn)市場從2011年年底復蘇至今，已連續(xù)兩年銷量整體保持了較快增長。短期來看，一方面，前期連續(xù)兩年的市場持續(xù)向好已經(jīng)消化了相當比例的剛性需求；另一方面，按揭信貸還是有所收緊。因此，我們判斷12月份的成交環(huán)比將有所下降。中長期來看，從1998年取消福利分房開始計算，這輪地產(chǎn)周期已開啟15年，隨著人口紅利的逐步結束，購房人群在縮減，估計2014年之后進入平穩(wěn)增長期。
根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)濟運行軌跡，投資占比將逐步降低。對中國而言，這種趨勢也難以避免，地產(chǎn)行業(yè)本身在未來經(jīng)濟發(fā)展中的比重出現(xiàn)下滑是趨勢，但這并不說明中國經(jīng)濟與地產(chǎn)的依存關系會隨之降低。在之前階段，地產(chǎn)對產(chǎn)業(yè)鏈前端以及后端的投資和相關消費拉動較大。未來可以預見的是，隨著資本市場的發(fā)展，地產(chǎn)后端金融相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將使得地產(chǎn)仍將是經(jīng)濟發(fā)展較重要的因素。
孫建平李品科：房地產(chǎn)行業(yè)走過高速成長的黃金期，但不代表已沒有發(fā)展空間，未來集中度和相關服務行業(yè)的提升將是大趨勢。房地產(chǎn)是經(jīng)濟的重要組成部分，但過度依賴也是不可取的，地方過于依賴土地財政等模式存在改變的可能。
記者：央視11月24日報道稱，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有45家知名房地產(chǎn)公司欠繳土地增值稅，且數(shù)目驚人。對此，您怎么看？
孫建平、李品科：上市公司普遍對于土地增值稅計提充分，因此嚴格土地增值稅清算并不影響開發(fā)商的損益表，2008~2012年房地產(chǎn)上市公司年均土增稅稅率為5.7%。嚴格征收對現(xiàn)金流量表有影響，但程度有限。行業(yè)平均來看，目前新項目的預繳平均比率為2%~5%，與實際清算的比例相差不大。并不是全部計提會同時需清算，達到清算條件才需要清算，且所得稅還有25%抵扣。伴隨行業(yè)毛利率下降，預計預繳和最后清算差距會越來越小。
章赟：近期媒體對地產(chǎn)的負面報道偏多，估計也跟年底部分城市房價漲幅較大有關。但在報道后的第二天，眾多上市公司紛紛發(fā)布澄清公告，深圳地稅局相關人員也正式澄清，國稅局后期也做了相關證實，因此也就不存在明顯影響。
悲觀預期將得到修復
記者：如何看待三中全會后，多方面改革所帶來的房地產(chǎn)板塊投資機會？
章赟：需求強勁同時行政管控政策較多的一線及部分重點二線城市的商品房市場有望受益，這類城市中土地儲備占比較高的公司有望受益；土地改革涉及住宅這塊，更多可能是自有土地、工業(yè)用地的轉性，像深圳這種土地稀缺的城市土改的進度有望加快，相關公司或將受益；國企改革方面，國企背景的地產(chǎn)公司未來有望受益；城鎮(zhèn)單獨二胎的放開一方面將增加未來的購房需求，另一方面，偏大戶型的需求可能有所增加。
孫建平李品科：我們認為2014年房地產(chǎn)行業(yè)的關鍵詞之一就是改革。土地改革、國企改革、養(yǎng)老等應該都會帶來超額的投資收益。國企改革將帶來資源效率的提升，土改將帶來部分企業(yè)非住宅用地價值的大幅提升。
記者：房地產(chǎn)板塊估值是否合理？哪類上市公司值得關注？
章赟：目前價位，主流地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)價值法的折價在30%以上，反映了市場過度悲觀預期。但從2014年的情況來看，行業(yè)的銷量增速下降，板塊難以出現(xiàn)趨勢性行情，我們建議重點關注國企改革和土改類公司。
孫建平李品科：房地產(chǎn)目前估值里隱含對房地產(chǎn)市場過于悲觀的預期，2014年的另一個關鍵詞就是修復，過于悲觀的預期將修復，過低的估值也將得到修復。我們認為，應該關注改革紅利的企業(yè)，如國企改革、土地改革等；同時要關注一、二線的龍頭房企，其極低的估值和預期將迎來回升。
