摘要：2014年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞之一就是改革。土地改革、國(guó)企改革、養(yǎng)老等應(yīng)該都會(huì)帶來(lái)超額的投資收益。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于悲觀的預(yù)期在2014年將得到修復(fù)，過(guò)低的估值也將得到修復(fù)。
2014年中國(guó)房地產(chǎn)
2013年土地市場(chǎng)及一線房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，各大城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫是否有破滅風(fēng)險(xiǎn)？未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將如何演變？對(duì)此，記者采訪了國(guó)泰房地產(chǎn)分級(jí)基金經(jīng)理章赟及榮獲《新財(cái)富》2013年房地產(chǎn)最佳分析師第一名的國(guó)泰君安房地產(chǎn)研究員孫建平、李品科。
房地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)分化
記者：繼北上廣深的調(diào)控政策收緊后，二線城市也開(kāi)始紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，您如何看當(dāng)前的調(diào)控政策？
章赟：臨近年底，眾多城市的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)年初預(yù)定目標(biāo)，調(diào)控壓力較大。從調(diào)控政策內(nèi)容看，無(wú)外乎三個(gè)方面：增加土地供給、上調(diào)二套房首付款比例以及提升限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。從效果看，增加供給將對(duì)房?jī)r(jià)起到抑制作用，但產(chǎn)生效果的時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)，明年的土地供給增加影響的是后年的房屋供給量；二套房的首付比例現(xiàn)在已是六成，提高至七成的影響有限；提升限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)這塊，不過(guò)是短期內(nèi)把原本符合購(gòu)房資格的人群購(gòu)房時(shí)間向后推移，并未從實(shí)質(zhì)上影響整體的購(gòu)房需求，而且執(zhí)行效果有待觀察。因此，我們的判斷是，新政策在2014年難見(jiàn)成效。
孫建平李品科：由于2013年土地市場(chǎng)火熱，預(yù)判2014年住宅供應(yīng)量將回升，加上此次一二線城市的調(diào)控加碼，我們認(rèn)為2014年房?jī)r(jià)漲幅將趨緩，整體市場(chǎng)以平穩(wěn)健康為主。
記者：當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫是否有破滅風(fēng)險(xiǎn)？其對(duì)經(jīng)濟(jì)及金融體系的影響如何？
章赟：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)分化。自2010年4月份“國(guó)十條”調(diào)控至今，一線城市及部分重點(diǎn)二線城市的購(gòu)房人群剛性需求占比已高達(dá)90%，投資投機(jī)性需求被擠壓，因此在宏觀經(jīng)濟(jì)沒(méi)有出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的前提下，這些城市的地產(chǎn)還是有實(shí)際需求的支撐。而部分三四線城市，人口持續(xù)凈流出，戶(hù)均住房已多套，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。
總之，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自宏觀經(jīng)濟(jì)，同時(shí)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響巨大。未來(lái)如果市場(chǎng)泡沫破滅，將帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)整體快速下滑。目前居民購(gòu)房的貸款比例高達(dá)60%，如果泡沫破滅，宏觀經(jīng)濟(jì)快速下滑，購(gòu)買(mǎi)力的加速收縮將引發(fā)拋房潮，屆時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)、銀行體系都將陷入癱瘓，情況可以想見(jiàn)上世紀(jì)80年代末90年代初的日本。
未來(lái)防范地產(chǎn)泡沫的破滅，一方面宏觀經(jīng)濟(jì)的增速不可大幅下調(diào)，另一方面短期部分城市還是要堅(jiān)持現(xiàn)有的調(diào)控政策，防止投機(jī)性需求重演。
孫建平李品科：目前國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格存在一定的泡沫，但我們認(rèn)為，中短期內(nèi)并沒(méi)有破滅的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樾枨筮�有一定的上行空間，包括城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)、“單獨(dú)二胎”的逐步放開(kāi)、政府對(duì)于地產(chǎn)的及早調(diào)控，都使得部分區(qū)域市場(chǎng)存在的資產(chǎn)泡沫會(huì)在后續(xù)得以逐步消化。
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)并不需要大幅度加碼調(diào)控，市場(chǎng)分化也較為嚴(yán)重，市場(chǎng)較好的區(qū)域集中在一二線城市。而一二線城市的核心問(wèn)題不是投資、投機(jī)過(guò)多，而是供應(yīng)不足。未來(lái)隨著供應(yīng)的回升，預(yù)判市場(chǎng)將以健康為主。而部分需求不足、供應(yīng)過(guò)大的三四線城市，反而需要政府支持和扶助，需要控制新增的過(guò)大供給。
將進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期
記者：房地產(chǎn)行業(yè)將如何演變？未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的依存關(guān)系會(huì)發(fā)生怎樣的改變？
章赟：房地產(chǎn)市場(chǎng)從2011年年底復(fù)蘇至今，已連續(xù)兩年銷(xiāo)量整體保持了較快增長(zhǎng)。短期來(lái)看，一方面，前期連續(xù)兩年的市場(chǎng)持續(xù)向好已經(jīng)消化了相當(dāng)比例的剛性需求；另一方面，按揭信貸還是有所收緊。因此，我們判斷12月份的成交環(huán)比將有所下降。中長(zhǎng)期來(lái)看，從1998年取消福利分房開(kāi)始計(jì)算，這輪地產(chǎn)周期已開(kāi)啟15年，隨著人口紅利的逐步結(jié)束，購(gòu)房人群在縮減，估計(jì)2014年之后進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期。
根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌跡，投資占比將逐步降低。對(duì)中國(guó)而言，這種趨勢(shì)也難以避免，地產(chǎn)行業(yè)本身在未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比重出現(xiàn)下滑是趨勢(shì)，但這并不說(shuō)明中國(guó)經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)的依存關(guān)系會(huì)隨之降低。在之前階段，地產(chǎn)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈前端以及后端的投資和相關(guān)消費(fèi)拉動(dòng)較大。未來(lái)可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著資本市場(chǎng)的發(fā)展，地產(chǎn)后端金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將使得地產(chǎn)仍將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較重要的因素。
孫建平李品科：房地產(chǎn)行業(yè)走過(guò)高速成長(zhǎng)的黃金期，但不代表已沒(méi)有發(fā)展空間，未來(lái)集中度和相關(guān)服務(wù)行業(yè)的提升將是大趨勢(shì)。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，但過(guò)度依賴(lài)也是不可取的，地方過(guò)于依賴(lài)土地財(cái)政等模式存在改變的可能。
記者：央視11月24日?qǐng)?bào)道稱(chēng)，通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有45家知名房地產(chǎn)公司欠繳土地增值稅，且數(shù)目驚人。對(duì)此，您怎么看？
孫建平、李品科：上市公司普遍對(duì)于土地增值稅計(jì)提充分，因此嚴(yán)格土地增值稅清算并不影響開(kāi)發(fā)商的損益表，2008~2012年房地產(chǎn)上市公司年均土增稅稅率為5.7%。嚴(yán)格征收對(duì)現(xiàn)金流量表有影響，但程度有限。行業(yè)平均來(lái)看，目前新項(xiàng)目的預(yù)繳平均比率為2%~5%，與實(shí)際清算的比例相差不大。并不是全部計(jì)提會(huì)同時(shí)需清算，達(dá)到清算條件才需要清算，且所得稅還有25%抵扣。伴隨行業(yè)毛利率下降，預(yù)計(jì)預(yù)繳和最后清算差距會(huì)越來(lái)越小。
章赟：近期媒體對(duì)地產(chǎn)的負(fù)面報(bào)道偏多，估計(jì)也跟年底部分城市房?jī)r(jià)漲幅較大有關(guān)。但在報(bào)道后的第二天，眾多上市公司紛紛發(fā)布澄清公告，深圳地稅局相關(guān)人員也正式澄清，國(guó)稅局后期也做了相關(guān)證實(shí)，因此也就不存在明顯影響。
悲觀預(yù)期將得到修復(fù)
記者：如何看待三中全會(huì)后，多方面改革所帶來(lái)的房地產(chǎn)板塊投資機(jī)會(huì)？
章赟：需求強(qiáng)勁同時(shí)行政管控政策較多的一線及部分重點(diǎn)二線城市的商品房市場(chǎng)有望受益，這類(lèi)城市中土地儲(chǔ)備占比較高的公司有望受益；土地改革涉及住宅這塊，更多可能是自有土地、工業(yè)用地的轉(zhuǎn)性，像深圳這種土地稀缺的城市土改的進(jìn)度有望加快，相關(guān)公司或?qū)⑹芤�；�?guó)企改革方面，國(guó)企背景的地產(chǎn)公司未來(lái)有望受益；城鎮(zhèn)單獨(dú)二胎的放開(kāi)一方面將增加未來(lái)的購(gòu)房需求，另一方面，偏大戶(hù)型的需求可能有所增加。
孫建平李品科：我們認(rèn)為2014年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞之一就是改革。土地改革、國(guó)企改革、養(yǎng)老等應(yīng)該都會(huì)帶來(lái)超額的投資收益。國(guó)企改革將帶來(lái)資源效率的提升，土改將帶來(lái)部分企業(yè)非住宅用地價(jià)值的大幅提升。
記者：房地產(chǎn)板塊估值是否合理？哪類(lèi)上市公司值得關(guān)注？
章赟：目前價(jià)位，主流地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)價(jià)值法的折價(jià)在30%以上，反映了市場(chǎng)過(guò)度悲觀預(yù)期。但從2014年的情況來(lái)看，行業(yè)的銷(xiāo)量增速下降，板塊難以出現(xiàn)趨勢(shì)性行情，我們建議重點(diǎn)關(guān)注國(guó)企改革和土改類(lèi)公司。
孫建平李品科：房地產(chǎn)目前估值里隱含對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于悲觀的預(yù)期，2014年的另一個(gè)關(guān)鍵詞就是修復(fù)，過(guò)于悲觀的預(yù)期將修復(fù)，過(guò)低的估值也將得到修復(fù)。我們認(rèn)為，應(yīng)該關(guān)注改革紅利的企業(yè)，如國(guó)企改革、土地改革等；同時(shí)要關(guān)注一、二線的龍頭房企，其極低的估值和預(yù)期將迎來(lái)回升。
