摘要：春節(jié)剛剛結(jié)束，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，杭州、常州等地紛紛傳出部分樓盤“六折甩賣”的消息。不止長(zhǎng)三角區(qū)域，廣州房企時(shí)代地產(chǎn)上周也拉開全線產(chǎn)品價(jià)格大調(diào)整，統(tǒng)一對(duì)廣州區(qū)域旗下產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)全線88折扣優(yōu)惠，折扣可謂幅度空前之大。這一場(chǎng)降價(jià)風(fēng)波是否會(huì)波及全國(guó)導(dǎo)致樓市“轉(zhuǎn)熊”呢？業(yè)內(nèi)人士稱，在信貸吃緊和高庫(kù)存壓力下，房地產(chǎn)分化已蔓延至一二線城市之間，市場(chǎng)調(diào)整預(yù)期越來越強(qiáng)烈。
樓市降價(jià)潮
長(zhǎng)三角拉開降價(jià)大幕 廣州房企跟風(fēng)全線88折
今年以來，香港樓市降價(jià)持續(xù)，中介虧損關(guān)門，可以“慘烈”形容，而這一降價(jià)態(tài)勢(shì)或已波及內(nèi)地。王石日前公開表示2014年樓市非常不妙，曾預(yù)言房?jī)r(jià)上漲的任志強(qiáng)也一改口風(fēng)認(rèn)為市場(chǎng)受庫(kù)存量影響2014年房?jī)r(jià)將開始回落。
本月中旬，杭州一名為德信北海公園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]的樓盤突從單價(jià)18000元每平方米直接降至15800元每平方米。
這一波降價(jià)僅是開始。緊接著杭州另一樓盤天鴻香榭里[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]則以直降6000元來吸引客戶認(rèn)籌。微博上更是爆出杭州當(dāng)?shù)貥潜P，一家名為陽光郡的項(xiàng)目從單價(jià)17500元降至13800元，萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]的北辰[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]之光從16800元降至13000元。
而這場(chǎng)降價(jià)大戰(zhàn)中最受關(guān)注的則是來自江蘇常州名為雅居樂星河灣[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]的樓盤，爆出目前毛坯均價(jià)僅為7000元/平方米，最低價(jià)格約為5380元/平方米，而此前毛坯房源均價(jià)為12000元/平方米，可謂是六折拋售。
該樓盤銷售人員透露，這樣的降價(jià)在全國(guó)仍屬罕見，主要還是因?yàn)闃潜P開發(fā)商今年在長(zhǎng)三角拍下了八個(gè)地塊，資金一時(shí)緊張急于回籠資金。
他透露，至于之前的業(yè)主因降價(jià)所遭受的損失，開發(fā)商將把損失的差價(jià)補(bǔ)給業(yè)主。
不止是長(zhǎng)三角區(qū)域，年前剛在香港掛牌上市的廣州房企時(shí)代地產(chǎn)(01233，HK)上周五也正式對(duì)全線產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行大調(diào)整，統(tǒng)一對(duì)廣州區(qū)域旗下產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)88折扣優(yōu)惠，相比之前折扣幅度可謂空前之大。
據(jù)悉，今年春節(jié)期間，該公司旗下位于廣州白云區(qū)一名為時(shí)代花生的樓盤項(xiàng)目加推樓盤僅對(duì)外是97折扣，而目前則是高達(dá)88折扣優(yōu)惠幅度。而據(jù)該樓盤置業(yè)顧問透露，若昨日當(dāng)晚實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)的話，還可以申請(qǐng)到總價(jià)上再優(yōu)惠高達(dá)10萬額度。
對(duì)此，時(shí)代地產(chǎn)一郭姓的營(yíng)銷經(jīng)理則表示這僅是公司例行營(yíng)銷動(dòng)作，沒有特別的原因。
這一輪樓市降價(jià)也直接在資本市場(chǎng)表現(xiàn)出來。周一開市，A股市場(chǎng)上房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)低迷，低開低走，成為市場(chǎng)下跌主力。截至收盤時(shí)，板塊平均下跌4.10%。A股龍頭的保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]下跌高達(dá)8.51%，招商地產(chǎn)下跌8.07%，金地集團(tuán)跌7.66%，萬科A跌6.56%。狀況慘烈。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，盡管當(dāng)前每個(gè)樓盤降價(jià)的原因不同，但是總體來看還是受城市或區(qū)域板塊庫(kù)存量大，公司銷售壓力也較大；部分產(chǎn)品偏高端或有部分缺陷，遇到銷售瓶頸；此外開發(fā)商想盡快回籠資金，拿地“換倉(cāng)”謀求下一輪市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。
銀行信貸審批吃緊 高庫(kù)存直逼部分樓盤降價(jià)
“近期杭州、常州降價(jià)最根本的原因就是整個(gè)市場(chǎng)層面受到銀行信貸緊縮、”錢荒“的影響”，張宏偉認(rèn)為，銀行利率上浮，銀行放款放慢，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)對(duì)于資金的需求度迅速提高，部分開發(fā)企業(yè)或由于過去拿地用力過猛消耗資金過多，同時(shí)銷售層面面臨周轉(zhuǎn)率下降，資金面短缺的危機(jī)。
近期，一位已在上海購(gòu)置房產(chǎn)的人士透露，日前通過中介下定了一套靜安區(qū)的二手房，盡管已經(jīng)開始在走銀行的貸款申請(qǐng)，但很擔(dān)心貸款能否及時(shí)批下來，因?yàn)殂y行朋友向他表示現(xiàn)在個(gè)貸審核很嚴(yán)格，相比以前沒那么容易。
在市場(chǎng)上，銀行層面的消息則是一波未平一波又起，愈發(fā)緊張。上周五晚間有消息稱，交通銀行已全面暫停所有房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，對(duì)所有新增授信業(yè)務(wù)暫停受理；對(duì)所有已上報(bào)但尚未批復(fù)的授信業(yè)務(wù)暫停審批；對(duì)所有已批復(fù)但尚未簽約的業(yè)務(wù)，暫停簽約。不過，有媒體24日又報(bào)道稱交通銀行否認(rèn)曾下發(fā)過通知。興業(yè)銀行24日晚間則正式確認(rèn)，旗下業(yè)務(wù)已暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)信貸收緊直接波及了這個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)。其實(shí)在今年早些時(shí)候，香港地產(chǎn)大鱷新鴻基開始打出首輪降價(jià)后，萬科董事長(zhǎng)王石就公開表示2014年樓市非常不妙，曾預(yù)言房?jī)r(jià)上漲的任志強(qiáng)也一改口風(fēng)認(rèn)為市場(chǎng)受庫(kù)存量影響2014年房?jī)r(jià)將開始回落。
來自中原集團(tuán)研究中心一則最新的報(bào)告則顯示，該機(jī)構(gòu)對(duì)杭州、常州樓盤大幅降價(jià)進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，若市場(chǎng)存量大，庫(kù)存有壓力的城市存在較大的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，前期房?jī)r(jià)過快上漲，目前及未來新增供應(yīng)較為集中的區(qū)域更須引起警惕。
從城市層面來看，杭州和常州有很大的不同，但兩地的商品房庫(kù)存都創(chuàng)新高。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，杭州2013年末存量突破11萬套，約1464萬平方米，同比2012年末存量面積增加41.05%；2013年末常州商品房可售余量達(dá)1173.82萬平方米，可售周期近20個(gè)月。
中原集團(tuán)研究中心研究總監(jiān)張海清認(rèn)為，上述兩地的降價(jià)在市場(chǎng)上尚未形成全范圍的樓盤降價(jià)跟風(fēng)潮，但后市供應(yīng)壓力較大的區(qū)域，降價(jià)促銷的壓力更為凸顯。
城市分化正持續(xù)加劇 后市調(diào)整預(yù)期趨緊
這一場(chǎng)降價(jià)風(fēng)波是否會(huì)波及全國(guó)導(dǎo)致樓市“轉(zhuǎn)熊”呢？朗詩(shī)集團(tuán)董事田明在2月24日的媒體會(huì)上擔(dān)憂稱，沒想到行業(yè)內(nèi)資金鏈趨緊張來得那么快，盡管杭州和常州降價(jià)是個(gè)別現(xiàn)象，但對(duì)2014年樓市整體行情看淡。
中原房地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉指出，現(xiàn)在城市分化已持續(xù)加劇，不僅三四線城市出現(xiàn)分化，目前在一二線城市的部分城市區(qū)域也出現(xiàn)分化。對(duì)于一線城市來講，由于之前漲幅過猛，隨著信貸收縮，需求增量趕不上價(jià)格漲幅。而部分二線城市則因區(qū)域庫(kù)存過多導(dǎo)致。
根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，以常州住宅市場(chǎng)為例，2013年該區(qū)域供求比為1.4，且長(zhǎng)期處于供大于求的狀態(tài)。處于降價(jià)的杭州樓盤區(qū)域，當(dāng)?shù)毓┣蟊雀哌_(dá)1.8.2013年底該區(qū)域內(nèi)的萬科與濱江樓盤已低價(jià)入市。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)后續(xù)仍有樓盤價(jià)跟進(jìn)。
“北京二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)19個(gè)月以來的首次下降，這就是一個(gè)信號(hào)。盡管當(dāng)前市場(chǎng)不可能出現(xiàn)大范圍、大幅降價(jià)，當(dāng)前價(jià)格處于醞釀階段，預(yù)計(jì)未來局部區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整越來越近”，張大偉說。
據(jù)悉，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)公布數(shù)據(jù)顯示，2014年1月份全國(guó)70大中城市中，價(jià)格下降的城市相比上月下降數(shù)量擴(kuò)大至6個(gè)；但二手房方面，下降數(shù)量擴(kuò)大至13個(gè)，而上月僅有5個(gè)。其中北京二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比跌0.1，擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；上海漲幅下跌擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。
高庫(kù)存其實(shí)早在2013年底國(guó)家公布房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)中已體現(xiàn)。截至2013年末全國(guó)商品房待售面積49295萬平方米。2012及2013年全國(guó)住宅待售面積增幅逼近40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了住宅的銷售增速。存量壓力持續(xù)增加。
上述中原地產(chǎn)報(bào)告分析認(rèn)為，一線城市在最近五年普遍存在含住用地供應(yīng)不足的行情，5年累計(jì)供地銷售比僅為81%；而二線及三四線城市則土地供應(yīng)過剩，均明顯高于100%。
二線城市在2010年土地供應(yīng)達(dá)到峰值，大幅超過當(dāng)年住宅銷售面積；而三四線城市則在2011年達(dá)到峰值。在2010年后，二三四線城市每年都保持著土地供應(yīng)大于住宅銷售的水平。張海清透露，上述三四線等城市可供開發(fā)建設(shè)的土地總量是每年持續(xù)增加的，前期土地供應(yīng)過多的二三四線城市，未來房?jī)r(jià)下跌的可能性極高。
北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)表示，目前局部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，降價(jià)趨勢(shì)比較明顯。雖然70大中城市房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量在增加，但并不意味著拐點(diǎn)將至，值得注意的是，三四線城市供應(yīng)增長(zhǎng)太快，勢(shì)必造成市場(chǎng)低迷，其房?jī)r(jià)或由高庫(kù)存導(dǎo)致下跌。
