摘要：遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，必須從供求兩端調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，促進(jìn)供需平衡。增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，尤其在供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，穩(wěn)定土地市場(chǎng)的預(yù)期。
短期靠調(diào)控措施實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)穩(wěn)定，長(zhǎng)期靠制度建設(shè)
1.房?jī)r(jià)為何屢屢反彈？
熱點(diǎn)城市供需矛盾還將持續(xù)，關(guān)鍵要增加供給
為什么嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)還是屢屢反彈？
析
“如果沒有持續(xù)的調(diào)控去穩(wěn)定市場(chǎng)，很難想象房?jī)r(jià)會(huì)漲到什么程度�！鄙虾＃潜P）市社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘委員表示，通過(guò)調(diào)控政策遏制住房?jī)r(jià)上漲速度，也是調(diào)控的成效。
天津（樓盤）財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)王愛儉委員認(rèn)為，這些年熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲，根本原因是工業(yè)化和勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，以及廣義貨幣供應(yīng)量的持續(xù)增長(zhǎng)，提升了房地產(chǎn)的價(jià)值。同時(shí)，在快速城鎮(zhèn)化、家庭小型化等背景下，熱點(diǎn)城市的購(gòu)房需求快速增長(zhǎng)，供需矛盾比較突出。在熱點(diǎn)城市，供需矛盾在若干年內(nèi)還將持續(xù)，這也是調(diào)控的復(fù)雜性和難度所在。
解
遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，必須從供求兩端調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，促進(jìn)供需平衡。
“關(guān)鍵還在于增加供給�！蓖鯋蹆�認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間的樓市調(diào)控，應(yīng)更注重增加住房有效供應(yīng)。首先是增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，尤其在供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，穩(wěn)定土地市場(chǎng)的預(yù)期。
同時(shí)，還要加快讓土地變成房子。王愛儉表示，近期國(guó)務(wù)院出臺(tái)的樓市新政策提出，金融機(jī)構(gòu)要優(yōu)先支持中小套型普通商品房項(xiàng)目的貸款需求，加快其供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。“在這個(gè)基礎(chǔ)上，還要加大力度打擊開發(fā)商囤地捂盤，并盤活二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。堅(jiān)持幾年，市場(chǎng)供求會(huì)有明顯改善，調(diào)控也將更加主動(dòng)�！蓖鯋蹆�說(shuō)。
2.調(diào)控政策如何細(xì)化？
提高政策精確性與精細(xì)度，避免誤傷剛性需求
析
張泓銘表示，新出臺(tái)的調(diào)控措施，涵蓋了當(dāng)下深化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)有的眾多內(nèi)容，比如明確限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、提高預(yù)售門檻等一系列新措施�？傮w上看，調(diào)控措施如果嚴(yán)格執(zhí)行、形成合力，有利于抑制一線城市目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)過(guò)熱。
目前一些地方政府仍難以擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。張泓銘認(rèn)為，要讓調(diào)控的成效更明顯，還需要各地盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。
“報(bào)告提出要健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，這是我們最希望看到的�！蓖鯋蹆�說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控在出“重拳”的同時(shí)，需要從制度層面下功夫，建立長(zhǎng)效機(jī)制，做好頂層設(shè)計(jì)，提高精確性與精細(xì)度。
解
張泓銘認(rèn)為，有關(guān)部門應(yīng)該繼續(xù)研究政策儲(chǔ)備，及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，避免“一刀切”。
比如在需求端，為避免調(diào)控政策誤傷剛性需求，調(diào)控就應(yīng)更加細(xì)化。張泓銘建議，要對(duì)三種需求有所區(qū)別：對(duì)于首次購(gòu)房的自住需求要鼓勵(lì)；對(duì)于投資購(gòu)房用于出租的“他住需求”要允許；對(duì)于純投機(jī)需求要堅(jiān)決予以抑制。采取的調(diào)節(jié)手段應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主，限購(gòu)之類的行政手段為輔。這樣，才能發(fā)現(xiàn)真實(shí)的需求，也才能使供給有的放矢，達(dá)到供求的平衡。
王愛儉認(rèn)為，在短期靠調(diào)控措施實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下，下一階段要更加注重長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。要著重從完善住房供應(yīng)體系、推進(jìn)房產(chǎn)稅制改革、完善住房金融體系和供地機(jī)制等方面推進(jìn)制度改革，長(zhǎng)期堅(jiān)持下去，有利于從根本上形成房?jī)r(jià)穩(wěn)定的內(nèi)在機(jī)制。
3.保障房能抑房?jī)r(jià)嗎？
保障房增加規(guī)模同時(shí)，關(guān)鍵是降低門檻
析
去年以來(lái)，不少保障房項(xiàng)目已經(jīng)開始交付使用。大規(guī)模的保障房建設(shè)曾被寄予厚望，能增加市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定樓市價(jià)格。但從目前的實(shí)際情況看，保障房建設(shè)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響還沒有顯現(xiàn)出來(lái)。
“保障房客觀上能增加市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)樓市有一定的調(diào)節(jié)作用。”王愛儉說(shuō)，但是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響，則取決于保障房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占的比重。根據(jù)目前的規(guī)劃，“十二五”末保障房覆蓋面將達(dá)到20%，總體而言占的比重還是太小。“保障房的供應(yīng)對(duì)象主要是中低收入家庭，這20%的低收入家庭本來(lái)也不大可能買商品房，因此難以對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生大影響。”
解
張泓銘認(rèn)為，這兩年開始大規(guī)模建設(shè)的公租房就是一個(gè)重要形式。公租房可以解決低租金、穩(wěn)定居住這兩大難題，讓外來(lái)務(wù)工人員和新就業(yè)人員攢攢錢，過(guò)幾年有一定支付能力再買房。這樣，能在一定程度上緩解購(gòu)房需求集中爆發(fā)，有利于供求平衡，也有利于解決住房問(wèn)題和社會(huì)穩(wěn)定。
王愛儉建議，以公租房為主的保障房不僅建設(shè)的量要加大，關(guān)鍵是要降低申請(qǐng)門檻，尤其是戶籍門檻。近期國(guó)務(wù)院提出2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶褪且粋�(gè)很好的信號(hào)。同時(shí)，應(yīng)該鼓勵(lì)工業(yè)園區(qū)和一些企業(yè)利用自有土地建設(shè)公租房，集中解決企業(yè)職工的階段性住房需求
