摘要：經過多次磋商，財政部、住建部、國稅總局已經基本取得共識，即除了繼續(xù)執(zhí)行2006年下發(fā)的“個人住房滿5年且為唯一住房的轉讓所得免征個稅”優(yōu)惠政策之外，還有望為市場中的剛性需求預留一定空間，方式有可能是通過住房面積、售價等因素綜合劃線，有針對性地區(qū)別實施征收政策，具體辦法由地方政府制定。
在遭遇到巨大的“輿論反彈”之后，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱“住建部”)、國家稅務總局(下稱“國稅總局”)已經著手制定包括“保護剛性需求”在內的國五條執(zhí)行細則(下稱“17號文”)的落實方案。截至本報發(fā)稿時，有關方案已經上報國務院。
記者了解到，除保留了居住滿5年且為唯一自住房產出售免征個稅的“優(yōu)惠政策”外，還有望包括按照售價、面積、購買年限等要素劃定保護線，區(qū)別性征收售房個稅的“空間”。中央部門對此只做原則性規(guī)定，地方政府將制定具體的實施征收技術方案。
為盡快落實國辦發(fā)17號文，北京等城市已經加緊制定包括個稅征收等一系列的細則，并已就其中個別條款征求市場、業(yè)界意見。北京市有可能按照住房面積、銷售價格等因素劃線，實施“有所區(qū)別”的售房個稅征收辦法，以對剛性需求實施保護，打擊投資投機資本。
預留空間
“‘細則’之后恐怕還有‘細則’，應該會為保護剛需預留一定的空間�！�3月7日上午，一位接近住建部的人士向《中國經營報》記者透露，住建部正在會同財政部、國稅總局研究國辦發(fā)17號文中的有關解釋性文稿和技術實施方案，其中就包括售房征收20%個人所得稅方面的內容。
此前，國務院辦公廳以國辦發(fā)17號文的方式，下發(fā)了新國五條的執(zhí)行細則，除要求統(tǒng)一實施限購、擴大限購范圍外，還要求依法對個人轉讓住房所得征收20%個人所得稅。住房轉讓所得征收個稅雖然并非“新政”，但還是引發(fā)“誤傷剛性需求”的輿論反彈。
財政部、住建部、國稅總局等已經意識到了這一問題，并已經在全國兩會期間，召集有關部門參加會議，研究“如何解釋國辦發(fā)17號文”的問題，其中，如何在征收售房所得個稅過程中，保護合理剛性需求的問題，是焦點之一。
經過多次磋商，財政部、住建部、國稅總局已經基本取得共識，即除了繼續(xù)執(zhí)行2006年下發(fā)的“個人住房滿5年且為唯一住房的轉讓所得免征個稅”優(yōu)惠政策之外，還有望為市場中的剛性需求預留一定空間，方式有可能是通過住房面積、售價等因素綜合劃線，有針對性地區(qū)別實施征收政策，具體辦法由地方政府制定。
截至本報記者發(fā)稿時，有關方案已經上報。但其最終公布的方式，尚存在變數。這一解釋性方案有可能以三部門通知的方式聯(lián)合下發(fā)，也有可能通過有關部門負責人發(fā)表談話，或接受新華社記者采訪的方式播發(fā)。
對于上述情況，住建部多位內部人士均表示不便評價，只是強調應以國務院的精神為準。截至3月7日，國務院尚未正式批復包含上述內容的方案。
綜合劃線
由于國辦發(fā)17號文的落實采用了“中央政府提原則，地方政府具體實施”的方式，包括北京、上海在內的地方政府都在緊張制定有關地方執(zhí)行和落實的具體辦法。住建部副部長齊驥在兩會期間表示，地方實施辦法會集中在3月末出臺。
3月4日，北京市地稅局內部下發(fā)文件，要求在新的實施辦法出臺前，對能夠提供購房發(fā)票的按買賣差額征收20%個人所得稅，對不能提供發(fā)票的，按房產交易全值的1%征收個人所得稅。而包括售房個稅征收北京市新的實施辦法，已在緊張制定中。
記者了解到，北京市除繼續(xù)執(zhí)行“個人住房滿5年且為唯一住房的轉讓所得免征個稅”的優(yōu)惠政策外，還有望通過綜合住房面積、售房價格、持有時間等因素，以劃線的方式，區(qū)別剛性需求和投資投機性需求，有針對性地實施“有所區(qū)別”的售房個稅征收口徑。
多位北京大型開發(fā)企業(yè)負責人也向記者表示，他們在和政府不同部門官員交流的過程中，也聽到了“劃線區(qū)別征收”的說法，也提出了一些具體劃線標準，但在正式政策確定前，不便透露。
北京市政府內部人士告訴記者，目前北京地稅局正抓緊與住建委等部門協(xié)調，調取住建委的房產交易信息數據，并與其數據庫聯(lián)網。不過，目前遇到的主要障礙是，該數據庫的信息主要是2005年開始實施“房地產交易網上簽約”之后形成的數據，即只能查詢到2005年以后的房產交易價格。
與此同時，北京市稅收征管部門已經和多家北京區(qū)域內的房地產開發(fā)企業(yè)有關負責人進行談話，了解房地產定價、銷售等方面工作流程，同時也非正式地征求一系列與房地產稅收有關政策的意見，其中亦包括售房所得征收20%個稅。
“轉嫁”稅負
“20%的個稅會不會完全轉嫁給購房一方，這還要看當時當地具體的供需關系，不能一概而論�！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缭诮邮苡浾卟稍L時表示，當供應短缺時，一般由賣方決定價格，稅負較容易轉嫁，相反則難以轉嫁。
由于擔心新政可能帶來的轉嫁稅負的風險，包括北京在內的各地二手房交易過戶均有較為明顯的提升。但綜合鏈家、21世紀不動產的數據顯示，成交價格均未出現(xiàn)明顯波動。但是，21世紀不動產市場分析師張磊告訴記者，已經有“轉嫁”稅負的情況出現(xiàn)。
不過，多家中介門店的銷售人員告訴記者，這些業(yè)主將個稅預期價格轉嫁到現(xiàn)有售房價格中的房產，實際上還只是停留在“掛牌價”的階段，目前尚未有“加價成交”的案例，中原地產分析師張大偉表示，沒有成交的價格，并不能反應市場的真實情況。
“如果分析一下我國目前的住房市場，可以發(fā)現(xiàn)，大部分城市的房產交易仍是以新房交易為主，且新房供應量充足，二手房市場規(guī)模較小，轉嫁的風險有限。但在一線城市二手房的規(guī)模與新房相當，且由于城市規(guī)模大，二手房所處的位置優(yōu)越，供給有剛性，所以就相對容易轉嫁。”秦虹說。
“當然，調控政策還有進一步細化和改進的空間�！鼻睾绫硎�，樓市調控涉及法律手段、行政手段和經濟手段，但目前因相關法律不夠完善，所以多用行政手段和經濟手段。行政手段的特點是剛性較強，短期容易見效。而經濟手段彈性較強，但效果出現(xiàn)不確定性大，如提高利率，房價會有一定的滯后反應。
中國房地產學會會長陳國強則表示，從長久上看，改善房地產市場的現(xiàn)狀，應該強化流通環(huán)節(jié)，通過增加持有成本，增加房地產市場中的流通性，才能使供需關系更加平衡。
