摘要：據(jù)南方周末記者了解，綠地集團的綠地悅城項是給南昌市直機關(guān)公務(wù)員做的團購房項目。以解決“買房困難的公務(wù)員”的項目，房子的分配是嚴格按照等級劃分，且全是大戶型。不少手里有多套住房的公務(wù)員紛紛將手里的團購資格向外兜售，資格費到了2013年3月份已經(jīng)炒到了50萬元。
南昌的樓群中隱藏著公務(wù)員們的福利房
據(jù)南方周末記者了解，綠地悅城項目在2013年年初已經(jīng)賣出去大半。南昌市直機關(guān)公務(wù)員團購綠地悅城的價格是每平米5000元，保守估計，僅是該地段市場價的70%。
為什么綠地能夠在項目還是一片空地、未拿到預售證的情況下就銷售？為什么它們愿意以成本價將房子定向賣給南昌市公務(wù)員？這一切都要從這塊城市新核心區(qū)的土地說起。
綠地的算盤
綠地集團江西事業(yè)部副總經(jīng)理戴詠春對南方周末記者稱，綠地悅城不對外銷售，只面向南昌市公務(wù)員團購，總數(shù)達三四千套房源。
綠地悅城自2012年12月28日正式啟動。三個月來，幾百名農(nóng)民工一直在綠地悅城項目上搬運泥土，立圍擋，建工人住的活動板房。
“正式動工將在今年5月份�！痹谝粋�臨時搭建的簡易房里，施工方上海建工集團的一位代表對南方周末記者說，因為遠離市區(qū)，快遞甚至找不到這里。
但位于九龍湖新區(qū)的這塊土地卻因其獨特的位置而擁有極大的潛在商業(yè)價值。地塊位于一個仿造鳥巢外形的體育場與在建的南昌西客站之間。500畝的土地，被兩條公路切割成A、B、C、D、E、F六個地塊。兩年后，這里將矗立89棟高層住宅樓和15棟4層商業(yè)樓，及一棟3層的幼兒園，總建筑面積超過100萬平方米。
在過去幾年間，江西省高層官員們試圖把九龍湖區(qū)域打造為南昌的城市副中心。這里依山傍水，江西省委省政府也將搬至此地。江西國體中心、南昌西客站及地鐵線均落戶九龍湖。雖然如今還是一片大工地，但多數(shù)南昌業(yè)內(nèi)人士稱，隨著鄉(xiāng)村變成城市新核心，無疑會提升周邊的地產(chǎn)價值，九龍湖擁有潛力�！斑@是未來的紅谷灘，有房子就應該去搶�！倍κ⑼瑒�(chuàng)營銷有限公司董事長趙熙認為，九龍湖區(qū)域房價很快將過萬。
綠地悅城是九龍湖區(qū)域為數(shù)不多在賣的項目之一，但普通購房者是難以買到這個項目的。
綠地集團江西事業(yè)部副總經(jīng)理戴詠春對南方周末記者稱，綠地悅城不對外銷售，只面向南昌市公務(wù)員團購，總數(shù)達三四千套房源。
在南昌，政府機關(guān)集資建房、團購住宅在過去兩年也有出現(xiàn)，但操刀的企業(yè)往往是南昌市城投公司或市政公司。
南昌一位開發(fā)商對南方周末記者透露，綠地悅城項目往西9公里的望城，南昌新建縣正在為全縣公務(wù)員集資建1萬套住宅，操盤公司即為新建縣城投公司。該項目公務(wù)員團購價僅為3700元/平方米，所有縣財政局發(fā)工資的單位都有買房的資格，包括退休職工。
據(jù)南昌新建縣的一位公務(wù)員描述，2013年3月8日是新建縣規(guī)定的最后打款期限。在那之前幾天，新建縣的農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行和交通銀行都擠滿了人，公務(wù)員們都排著隊往單位指定的集資房賬號里打錢。
但像綠地這樣的品牌房企做定向給公務(wù)員團購的商品房，尚不多見。綠地是從南昌市政公用房地產(chǎn)股份有限公司接過這個項目的。國土局檔案顯示，這塊地最初由南昌市政公用房地產(chǎn)股份有限公司在2011年11月拍得，地價為186萬元/畝。后來這塊地被裝入南昌九龍湖置業(yè)有限公司，工商資料顯示，其成立于2012年9月29日，由南昌市政公用房地產(chǎn)股份有限公司100%控股，法定代表人亦為其公司總經(jīng)理鄭學平。
兩個月后，南昌九龍湖置業(yè)93%的股權(quán)以1394.698萬元的價格掛牌交易，掛牌條件同時稱“代標的企業(yè)向轉(zhuǎn)讓方償還債務(wù)3.26億元人民幣”，其意向受讓人規(guī)定必須“為具有國有成分的中資法人企業(yè)且注冊資本金應不低于本次收購應付所有款項金額。同時，意向受讓人須為2012年中國企業(yè)500強或其全資企業(yè)”——不出意料，唯一符合資格的競拍方綠地拍得九龍湖置業(yè)93%的股權(quán)。
對于接手這個團購項目的原因，戴詠春解釋為純粹是一個市場行為，“南昌市分管的領(lǐng)導找我們談，說公務(wù)員買房也很累，希望能幫他們做一個團購。
我們也樂意做這種事情，可以穩(wěn)穩(wěn)當當掙3個點利潤、2個點的管理費。而且項目現(xiàn)在還是一片空地，我已經(jīng)收了他們30%的房款，拿著錢我都可以去別的地方投資去了�！�
不過，這個旨在解決“買房困難的公務(wù)員”的項目，房子的分配是嚴格按照等級劃分，且全是大戶型——科級以下是144平方米，處級213平方米，廳級更大。不少手里有多套住房的公務(wù)員紛紛將手里的團購資格向外兜售，資格費到了2013年3月份已經(jīng)炒到了50萬元。
當?shù)匾晃话l(fā)展商稱，如此低的價格，綠地無異于給南昌市的公務(wù)員都送了個大紅包，綠地的算盤顯然不在那“3個點利潤，2個點的管理費”上。
“做當?shù)卣胱龆肿霾涣说氖隆?BR> 南昌模式被迅速復制到全國各地——做政府想做、其他開發(fā)商做不了或者不敢做的事，成了綠地的核心競爭力，政府往往會回饋一些住宅用地給綠地開發(fā)。
事實上，這并不是綠地在南昌第一次面向公務(wù)員階層的團購。
2012年年初，南昌綠地上個清盤的項目海域香廷就面向南昌市地稅局等團購過，價格為每平方米6000元，而當時其對外銷售價為每平方米8000元。這導致在2012年很長一段時間里，很多人托關(guān)系找南昌市地稅局局長簽字，拿著購房資格去綠地海域香廷買房。在房屋中介，一個海域香廷的購房指標賣到了20萬。
綠地集團江西事業(yè)部副總經(jīng)理戴詠春對這次團購的解釋是，這是政府賣地時的附加條件，里面大概有1/3的地要建給地稅局�！拔覀円怖斫�，算了下賬沒問題就做了�！�
而推向市場的那部分房源，戴詠春甚至沒有開盤，“沒辦法，客戶太多不敢開盤，都是晚上臨時通知客戶過來，確實太走俏了”。戴詠春稱，南昌綠地2013年要沖100億的銷售額，光團購額就能達到二十多億。
這種附加給機關(guān)蓋福利房的拿地方式，在南昌廣泛存在。鼎盛同創(chuàng)營銷有限公司董事長趙熙就曾給南昌一家單位設(shè)計過類似模式。這家單位在南昌大橋西岸拿下了120畝的劃撥土地，趙熙幫他們做好規(guī)劃，找了一家開發(fā)商幫他們代建，這其中有8萬平方米的房子是給該單位做福利房的，另有8萬平方米房子，開發(fā)商自己去市場銷售。
有業(yè)內(nèi)人士透露，給南昌市公務(wù)員做的團購項目綠地悅城，是綠地和南昌市政府在九龍湖簽下的2500畝土地框架協(xié)議的一部分。2012年12月28日，和綠地悅城一同啟動的是綠地南昌國際博覽城首期會展中心項目，該項目總規(guī)劃占地2500畝，總建筑面積約400萬平方米，是集會展會議、行政中心、風情小鎮(zhèn)、文化旅游、商務(wù)、商業(yè)、居住七位一體的城市綜合性地標建筑群。
這其中，綠地南昌國際博覽城會展中心總建筑面積達20萬平方米，2014年年底交付運營后，將成為中部地區(qū)規(guī)模最大的國際綜合會展中心。對于這個投資超過十億、后期運營頗為不易的項目，戴詠春形容為“做當?shù)卣胱龆肿霾涣说氖隆薄?BR> 21年前，上海綠地集團董事長張玉良還是上海農(nóng)委住宅辦副主任，下海后創(chuàng)辦的綠地公司，在短短二十年內(nèi)就躋身《財富》雜志世界500強——以2012年銷售額計算，上海綠地集團房地產(chǎn)業(yè)銷售僅次于萬科地產(chǎn)，是中國第二大房產(chǎn)商。
張玉良縱橫捭闔的秘訣，就是“做政府想做的事”。綠地的國有控股背景使它容易取得政府的信任。在上海農(nóng)委時就負責給農(nóng)委各個系統(tǒng)機關(guān)建房的張玉良，顯然知道政府想做的是什么。
南昌是綠地邁出上海走全國化戰(zhàn)略的第一站。
2001年，南昌市政府派了幾百人到上海招商，而且需求迫切。從一開始，綠地異地擴張的基調(diào)就已經(jīng)奠定，“不是我要做，是他要做”。
彼時，南昌開發(fā)紅谷灘新區(qū)，地產(chǎn)商無人問津。一片沙灘上，只有新區(qū)政府的兩棟樓，還陷在“半爛尾”狀態(tài)。綠地幫了政府，也幫了自己。第一個項目“綠地濱江豪園”樓面地價僅300多元/平方米，很快就銷售一空。目前，這個正對南昌市委市政府的樓盤單價已超過10000元/平方米。
2009年，江西省政府要在南昌建“國賓館”（前湖迎賓館），數(shù)次前往上海與張玉良商談。張則覺得“長線投資太大”，一直沒有接手。招商半年無果，政府官員再赴上海約請綠地，后者算了一筆賬：酒店包括一個總統(tǒng)樓、兩個副總統(tǒng)樓、20個部長樓，一個8萬平方米的商務(wù)酒店加會議中心，總投資15億元，首期8億元，投資大，回收周期過長，“如果沒有幾塊住宅用地捆綁，我怎么做？”
張玉良如愿以償。前湖迎賓館最終捆綁了三塊土地給綠地，包括海域香廷、綠地香頌和鳳凰洲項目。
不過戴詠春抱怨前湖國賓館投資過大，后期運營舉步維艱，每年虧損1000萬，“前湖國賓館僅工程造價就達13億，綠地賣完這三個項目利潤都沒13億，外界都說綠地地價便宜，卻不知是便宜到這上面了�！�
南昌模式被迅速復制到全國各地——做政府想做、其他開發(fā)商做不了或者不敢做的事，成了綠地的核心競爭力，政府往往會回饋一些住宅用地給綠地開發(fā)。
在九龍湖區(qū)域，綠地也在做別人做不了或不敢做的事。幫政府建會展中心（戴詠春說運營注定要虧本），給南昌公務(wù)員做團購項目，南昌市政府也投桃報李，捆綁了周邊2500畝住宅用地給綠地。戴詠春強調(diào)說，不管是團購還是幫拿地，都是“規(guī)范的市場化運作”。他承認，偶爾會有政府在土地掛牌前已與其他可能的競爭者打好招呼，“九龍湖簽了框架協(xié)議，最終地價也要看掛牌成交價格”。
綠地（控股）集團副總裁孫志文對南方周末記者稱，這個項目是通過股權(quán)收購及招拍掛拿過來的。拿過來之初，政府有團購的想法，綠地覺得劃算就做了。價格之所以定得比較低，是因為未來還有兩百多萬平方米的住宅要銷售，先以跑量為主。未來九龍湖區(qū)域也將會以團購為主，面向社會團體、政府機關(guān)，“這是我們主導的一種營銷手段”。
而針對戶型設(shè)計達兩百多平方米，孫志文的解釋是根據(jù)公務(wù)員要求定制的，“就像寫字樓一樣為客戶量身定制住宅”。但這樣是否合規(guī)，則處于一個模糊地帶，并無統(tǒng)一規(guī)定。2009年新疆維吾爾自治區(qū)曾經(jīng)一度放開過集資建房，但規(guī)定縣處級干部住房不得超過100平方米。
對于沒有預售就賣的質(zhì)疑，孫志文稱綠地悅城還沒有正式預售，公務(wù)員們交的只是團購保證金，“否則我定制出來他們不要怎么辦？”孫志文強調(diào)這符合國家相關(guān)法規(guī)，“我們是國有大企業(yè)，沒必要冒那個風險”。
但北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志對南方周末記者表示，根據(jù)國家發(fā)改委2011年下發(fā)的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，房地產(chǎn)銷售一定要做到一房一價，所謂未預售只收保證金的說法都是試圖打擦邊球的違規(guī)行為。
“我們都是政府的人”
在南昌，給公務(wù)員提供團購房的并不只是綠地。
從綠地悅城往西走五公里，便是江信國際集團旗下的地產(chǎn)項目金麒麟世家半山半城，總建筑面積為45萬平方米。在金麒麟世家半山半城的負責人看來，綠地這種尚未取得預售證就向公務(wù)員團購的做法“屬違規(guī)操作，極其不高明”。
他們早在2011年就發(fā)現(xiàn)了一個高明的做法。
作為江西省政府直屬的非銀行金融機構(gòu)，江信國際集團承擔給省衛(wèi)生廳建福利房的政治任務(wù)。由于他們很懂金融政策，并沒有如綠地那樣“直接從購房者手上融資”，而是精心設(shè)計了一個信托融資方案。
公開資料顯示，2011年4月25日，江信國際集團委托西部信托發(fā)行了“西部信托·江信國際集團集合資金信托計劃”，信托期限為24個月，這是一個定向給特定購房者發(fā)的信托，買了這個信托產(chǎn)品即意味著買了這個福利房的房票。與綠地悅城相比，半山半城的融資方法不同，相同的地方是，房子還沒開建房款就收上來了。
但他們沒有透露，購買這些信托產(chǎn)品的錢，最后怎么幾經(jīng)騰挪變成了購買房子。
在南昌，給公務(wù)員提供團購房的還并不只是這些。
一位浸淫南昌地產(chǎn)多年的知情者告訴南方周末記者，銀億上尚城也同樣是當?shù)匾粋�廳級單位的團購對象。
在南昌城南板塊，已建成一半的銀億上尚城和九龍湖只有一橋之隔。從售樓處望出去，穿過塵土飛揚、滿地泥濘的建筑工地，可以看到一棟棟即將封頂?shù)穆?lián)排別墅。
2013年3月18日下午，穿著制服的售樓員百無聊賴地在前臺剪指甲，整個大廳只有一個站在沙盤前打電話的中年女士。掛完電話，她告訴南方周末記者，自己是過來辦公積金貸款的，“這別墅現(xiàn)在賣7600元一平方米，我們?nèi)ツ曩I的時候只要3800元一平方米，我們是單位團購的福利房�！贝戏街苣┯浾咴賳柺鞘裁磫挝�，這位女士說：“要保密�！�
銀億上尚城的一名內(nèi)部人士透露，2012年他們給公務(wù)員團購過近200套房子。
2013年3月，房產(chǎn)商郭為也想買綠地悅城的團購房，在網(wǎng)上找了一個轉(zhuǎn)讓指標電話打過去詢價。接電話的是一名聽上去很年輕的女聲，她的房子213平方米，四室兩廳兩衛(wèi)，團購價106萬元，她的指標費開價50萬，且稱五年后才能過戶。
“房子是我爸的，213平方米處級干部才有，我們一家三口都在市里工作，1月份已經(jīng)交了35萬首付了，你只能以我的名義買房，你看能接受嗎？”女聲問道。
郭為猶豫了一下，問五年后才能過戶會不會有風險？“你連公務(wù)員都不相信么？”她不屑地說道，“我們都是政府的人�！�
