摘要：目前，北京市政府已經(jīng)開始在“有限范圍”內(nèi)，征求國五條實(shí)施細(xì)則的意見建議。征求意見的內(nèi)容包括，第二套住宅按揭貸款首付比例提高至7成、強(qiáng)化對北京本地戶籍購房者的限購政策、加大“限地價(jià)、競爭房價(jià)低”土地出讓方式的比例、征收售房差價(jià)20%個(gè)稅等。

京“國五”細(xì)則，二套房按揭貸款首付比例或提高至7成

       距離住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)為地方政府出臺國五條執(zhí)行細(xì)則的“底線”——3月底已經(jīng)為期不遠(yuǎn)，但北京、上海等特大型城市似乎還在互相觀望。畢竟對于嚴(yán)厲得超過預(yù)期的國五條的執(zhí)行口徑，地方政府還要頗費(fèi)一般躊躇。

　　目前，北京市政府已經(jīng)開始在“有限范圍”內(nèi)，征求國五條實(shí)施細(xì)則的意見建議。征求意見的內(nèi)容包括，第二套住宅按揭貸款首付比例提高至7成、強(qiáng)化對北京本地戶籍購房者的限購政策、加大“限地價(jià)、競爭房價(jià)低”土地出讓方式的比例、征收售房差價(jià)20%個(gè)稅等。

　　由于上述內(nèi)容尚在討論之中，因此，最終在北京市的執(zhí)行細(xì)則中是否會(huì)出現(xiàn)上述政策，并未確定。而最新一期70城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的普遍上漲，則令房地產(chǎn)市場再次站到政策加碼的邊緣。

　　細(xì)則躊躇

　　北京市政府一位內(nèi)部人士告訴記者，北京市落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)政策的細(xì)則，實(shí)際上已經(jīng)完成起草工作，目前正在修改和調(diào)整，有關(guān)工作完成后，北京市政府將以市政府文件的方式適時(shí)下發(fā)。

　　“我們對地方政府提出的要求，是在3月底之前，出臺本地方關(guān)于國務(wù)院的執(zhí)行辦法。”3月20日下午，住建部一位不愿具名的官員表示。在全國兩會(huì)召開期間，住建部副部長齊驥公開表示，地方房價(jià)控制目標(biāo)、調(diào)控政策細(xì)則等，將在3月下旬出臺。

　　此前，國務(wù)院下發(fā)17號文件，要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，并提出強(qiáng)化差別化信貸政策，根據(jù)區(qū)域、住房類型完善限購政策，增加市場供給，按照規(guī)定，對個(gè)人售房收入征收20%個(gè)人所得稅等政策，并要求地方政府落實(shí)執(zhí)行，被市場稱為“國五條”。

　　按照這一文件要求，北京市正在緊張進(jìn)行北京市落實(shí)國五條有關(guān)政策的制定工作。“已經(jīng)不止一次討論和征求過意見了，綜合采用正式和非正式兩種不同的方式�！�3月21日清晨，一位參與討論的人士稱。

　　1月26日，時(shí)任國務(wù)院總理溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)，研究部署做好房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)工作。記者了解到，在1月25日，北京市政府已經(jīng)召集有關(guān)方面負(fù)責(zé)人，就進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控聽取包括市場和企業(yè)在內(nèi)的意見和建議。

　　不過，北京市的“細(xì)則”出臺，卻頗費(fèi)躊躇。市場曾傳言北京市調(diào)控政策將于3月15日或3月20日出臺，但最終未能獲得證實(shí)。北京市政府一位內(nèi)部人士告訴記者，北京市落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)政策的細(xì)則，實(shí)際上已經(jīng)完成起草工作，目前正在修改和調(diào)整，有關(guān)工作完成后，北京市政府將以市政府文件的方式適時(shí)下發(fā)。

　　截至本報(bào)記者發(fā)稿時(shí)止，北京市政府尚未完成對這份文件的修改和調(diào)整工作。作為參與此項(xiàng)工作的重要單位，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前的信息都不是官方發(fā)布，且尚無可以通報(bào)的新信息。

　　三條路徑

　　北京可能三條路徑并進(jìn)：強(qiáng)化本地戶籍居民限購政策、提高二套房貸款首付比例、增加“限地價(jià)、競房價(jià)低”土地出讓方式的比例。

　　盡管最終文件尚未完成修改，并正式下發(fā)。但北京市已經(jīng)通過正式和非正式的方式，聽取市場對起草、修改、調(diào)整過程中的各項(xiàng)政策的意見和建議。

　　一位接近北京市政府的人士告訴記者，在完善限購措施一項(xiàng)上，將以“強(qiáng)化對本地戶籍購房者的限購措施”作為主要方向，原則上不對非本地戶籍的購房者進(jìn)一步強(qiáng)化限購。對于本地戶籍的未婚居民，原則上只鼓勵(lì)其持有一套住房。

　　按照目前北京市執(zhí)行的限購政策，對于本地戶籍居民，可購買兩套房屋。而上海在執(zhí)行限購政策時(shí)，采用了類似的政策。一旦北京市開始實(shí)施這一政策，名下無房的未婚本地戶籍居民，將只能購買一套房屋，而名下有房的未婚本地居民，很可能將不具備購房資格。

　　除對限購政策進(jìn)行完善外，北京還有望強(qiáng)化“差別化信貸政策”。據(jù)兩位“被征求意見建議”的市場人士透露，北京市正在考慮，將北京市行政區(qū)域內(nèi)購買第二套住房的按揭貸款首付比例提高至70%。目前，人民銀行北京營業(yè)管理部已經(jīng)參與到北京市落實(shí)國五條有關(guān)政策研究中，屆時(shí)將與北京市政府有關(guān)部門聯(lián)合下發(fā)文件。

　　在此之前，按照人民銀行的統(tǒng)一要求，北京范圍內(nèi)購買第二套住房的按揭貸款首付比例為60%。全國兩會(huì)期間，中國人民銀行行長周小川在接受新聞媒體集體采訪時(shí)表示，要通過差別化的信貸政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控，不排除使用提高住房按揭貸款首付的方式。

　　記者了解到，在上述兩種手段的基礎(chǔ)上，北京市政府還考慮增加“限地價(jià)、競房價(jià)低”的土地出讓方式的比例。這種方式即是為土地競買設(shè)置價(jià)格上限，在觸及價(jià)格上限之后，由各方對未來預(yù)期銷售價(jià)格進(jìn)行承諾，承諾價(jià)格低者將最終中標(biāo)。

　　在此前北京的土地出讓中，這種方式雖然存在，但卻較少使用，只在2007年廣渠路地王拆分出讓時(shí)使用過一次。此后，較多采用的方式都是“限地價(jià)、競保障房面積”來控制地價(jià)。

　　個(gè)稅“躊躇”

　　北京還有望通過綜合住房面積、售房價(jià)格、持有時(shí)間等因素，以劃線的方式，區(qū)別剛性需求和投資投機(jī)性需求，有針對性地實(shí)施“有所區(qū)別”的售房個(gè)稅征收口徑。

　　在制定和調(diào)整北京市落實(shí)國五條執(zhí)行細(xì)則的過程中，無法躲過的一個(gè)問題，就是以何種方式執(zhí)行“按規(guī)定對個(gè)人出售自有住房收入征收20%個(gè)人所得稅”。多位被征求意見的人士均向記者表示，其他方面的路徑已經(jīng)較為清晰，唯獨(dú)此方面尚未有較為確定性的信息。

　　記者了解到，落實(shí)“售房個(gè)稅”政策目前的難點(diǎn)主要在于“優(yōu)惠政策”的制定。2006年，財(cái)政部下發(fā)的有關(guān)文件中，規(guī)定了對“出售滿五年自有住房收入免征個(gè)人所得稅”的優(yōu)惠政策。目前，財(cái)政部、住建部、國稅總局正在就保護(hù)剛性需求的內(nèi)容進(jìn)行磋商溝通，在此過程中，此項(xiàng)優(yōu)惠政策，已經(jīng)確定得以保留。

　　截至《中國經(jīng)營報(bào)》記者發(fā)稿時(shí)止，上述三部門尚未就售房收入征收個(gè)稅問題行政統(tǒng)一的說明性文件下發(fā)。但住建部副部長齊驥在兩會(huì)期間接受采訪時(shí)向記者表示，售房收入征收個(gè)人所得稅的政策，會(huì)考慮到對剛性購房需求進(jìn)行保護(hù)，并且避免轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)情況的出現(xiàn)。

　　按照這一原則，記者了解到，北京市除繼續(xù)執(zhí)行“個(gè)人住房滿5年且唯一一套住房轉(zhuǎn)讓免征個(gè)稅”的優(yōu)惠政策外，還有望通過綜合住房面積、售房價(jià)格、持有時(shí)間等因素，以劃線的方式，區(qū)別剛性需求和投資投機(jī)性需求，有針對性地實(shí)施“有所區(qū)別”的售房個(gè)稅征收口徑。

　　多位北京大型開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人也向記者表示，他們在和政府不同部門官員交流的過程中，也聽到了“劃線區(qū)別征收”的說法，也提出了一些具體劃線標(biāo)準(zhǔn)，但在正式政策確定前，不便透露。