摘要：根據21世紀網的調查，依據寧波當地目前的地價和房價水平，寧波富達賬面余額高達143.56億元的未開發(fā)土地，其實際減值或已超過了37億。寧波富達積極拿地而基本不開發(fā)的原因很可能意在囤地坐等升值，只是這個如意算盤沒有打響。

        21世紀網 在有關寧波富達三篇系列報道中(3月12日《寧波富達審計怪現象 大華會計師輕松放行》、3月18日《寧波富達系列調查二：百億存貨價值腰斬 面臨數十億資產黑洞》、3月19日《37億 土地跌價致寧波富達凈資產縮水90%》)，21世紀網發(fā)現在寧波整體土地市場冷卻，市六區(qū)地價從2009至2012年大降余40%的基礎上，寧波富達大量高價土地儲備應計提的跌價準備至少在37億以上，實際上公司因此一項已經損失高達90%的凈資產。

　　而且，與此背道而馳的是，公司的財務報表不但巋然不動，絲毫沒有計提提價準備，反而在土地存貨項目上存在多達15.59億來歷不明的增值。對于此，曾負責審計的立信會計師事務所和現在負責審計的大華會計師事務所均視而不見，出具標準無保留意見的審計報告。

　　既然寧波富達存在這樣嚴重的問題，那么其看似不錯的業(yè)績是如何得來的，2009年與2010年頻繁出手購地又意欲何為呢？

　　21世紀網進一步發(fā)現，截至2012年中報，公司未開發(fā)土地賬面價值大幅增長，扣除“計入開發(fā)成本的借款費用資本化金額”已達126.96億元，明顯存在囤地的嫌疑，只是遇上寧波地價從2010年開始連續(xù)三年大幅下滑，未能如愿。

　　業(yè)績吃老本

　　從2009年到2012年期中，寧波富達房地產與商業(yè)地產板塊合共分別實現收入5.57億元、17.41億元、23.65億元、9億元(半年)，分別實現利潤2.37億元、8.51億元、10.34億元、2.74億元(半年)，大體上保持了持續(xù)增長的趨勢。

　　但實際上，寧波富達銷售的并不是近年獲得的項目，主要仍然是早期已經建好落成的房產。2009年，公司銷售青林灣一期A區(qū)、青林灣一期B區(qū)、龍灣銀都、日月星苑、賽格特花園(與下文提到的賽格特花園-臨海山水一品不同)5個項目，這些項目于2003年-2008年間竣工。對于一個剛完成資產重組的公司來說，新拿土地肯定不會馬上建好進入銷售，這種情況還比較合理。

　　但根據2011年年報，公司銷售的項目不但仍有上述提到的2009年的5個銷售項目，其新增主力銷售項目也是公司2009年資產置換時開發(fā)中的項目，2009年以后拿地的新建項目依舊不見影蹤。

　　跟2009年對比，2011年新增銷售青林灣二期(2、3 期)、臨海山水一品A區(qū)與維拉小鎮(zhèn)一期，但早在2009年，其報表就已經顯示這幾個項目在建，屬于更早時期拿地投入建設的項目。

　　及至2012年中報，也只有一個2010年由控股股東寧波城投轉給上市公司的的東部新城B-9#商務樓項目進入銷售。公司在中報中預期青林灣二期(4、5期)、臨海山水一品B區(qū)、余姚望梅路項目有可能于2012年銷售。這三個項目中，前兩者同樣屬于2009年資產重組時獲得的，只有望梅路項目是于2010年6月拍得土地然后開工。

　　值得注意的還有寧波富達2012年上半年利潤率出現了明顯的下滑，僅有約30%，與此前4-5成的利潤率有顯著差別。一方面與樓價低迷有關，但另一方面，很可能也表明早期納入上市公司、低成本拿地的項目逐步銷售完后，2009年后高價拿地項目再也無法實現這么高的利潤率了。

　　囤地升值終成黃粱美夢

　　由上可知，就算不能說寧波富達在房產開發(fā)上無所作為，也足以稱其對此不甚積極。

　　但實際上，寧波富達2009年資產置換以來卻頻繁大量拿地。21世紀網統(tǒng)計發(fā)現，寧波富達2009年以來在寧波及周邊累計拿地96.97萬平方米、折1453.86畝，原始總地價為95.57億元。而其明確開發(fā)大致完成的只有余姚望梅路項目81564平米(折122.34畝)，其余未開發(fā)土地的“開發(fā)成本”賬面余額高達143.56億元。