摘要：在順利拍出位于大興區(qū)生物醫(yī)藥基地和門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)的4宗地塊后，北京2014年的土地出讓收入已經(jīng)高達973.9億元，前4個月突破千億元大關(guān)可以說已無懸念，且目前的平均溢價率高達32.65%。而實際上，除了京滬等一線城市，全國其它地方的土地市場由于受到庫存量較大且銷售萎縮的影響，早已不復(fù)去年的火熱局面，土地市場兩級分化的狀況越來越明顯。
北京前4個月賣地收入逼近千億
北京宅地仍受追捧
中原地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，一季度北京的土地出讓收入為753.44億元，同比增長了56.98%，已相當于去年全年土地出讓金的40.79%，刷新了歷史同期的最高記錄。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉還表示，4月份北京準備出讓土地的起價已經(jīng)達到了221.76億元，按照平均溢價率計算，成交總價將突破300億元，這也意味著今年前四個月北京土地出讓金有望突破千億元大關(guān)。
而從4月中上旬實際的市場表現(xiàn)看，北京土地市場的熱度似乎還超過了此前人們的預(yù)期。
4月10日，豐臺長辛店、大興黃村等4宗地塊集中成交，成交總價88.28億元。其中，中筑以21億元配建8.5萬平方米限價房的代價獲得長辛店辛莊村地塊。由于競爭激烈，該地塊7成以上的住宅建筑面積變?yōu)橄迌r房，使得純商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，高于同區(qū)域在售物業(yè)。據(jù)悉，長辛店區(qū)域新建住宅目前區(qū)域市場均價在3萬元/平方米，區(qū)域內(nèi)二手房成交均價在2.5萬元/平方米。
而隨后拍出的大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊，由于較高的溢價更是引來業(yè)內(nèi)關(guān)注。最終，今年以來表現(xiàn)頗為活躍的泰禾豪擲51.7億元將大興區(qū)黃村鎮(zhèn)兩宗地塊全部拿下，其中大興黃村鎮(zhèn)0101-016a地塊的競爭尤為激烈，各家房企在經(jīng)過175輪競拍后，泰禾才擊敗萬年基業(yè)、華遠地產(chǎn)、保利首開聯(lián)合體等競爭對手，以17.1億元競得該宗地塊，折合樓面價20672元/平方米，溢價率高達158%。
一周后的4月18日，北京一天內(nèi)再度同時出讓4宗地塊，并迎來房企爭搶。其中大興生物醫(yī)藥基地0505-069、075地塊F1住宅混合公建用地、R51中學(xué)用地，吸引了包括東亞、中鐵建、華遠地產(chǎn)在內(nèi)的多家房企參與競拍。經(jīng)過48輪激烈競拍，住總正華以6.05億元并配建29400平方米自住房和12600平米公租房的代價拿下該地塊，溢價率81.13%，商品房部分的樓面價為1.4萬元/平方米。而與之相鄰的另一地塊則被金科地產(chǎn)以23.6億元拿下，配建自住房和公租房面積分別高達104000平方米和44400平方米，可自主定價部分的建筑面積則只有63427.8平方米，該部分的樓面價為1.68萬元/平方米。
而作為當天最優(yōu)質(zhì)的地塊，毗鄰西六環(huán)輔路的門頭溝東辛秤C地塊西區(qū)共引來10余家房企的爭奪，經(jīng)過長達63輪的競拍后，中水電最終以35.7億元配建61000平方米自住房的代價獲得。商品房部分的樓面價為2.4萬元/平方米，而該區(qū)域內(nèi)目前普通商品房均價在2.8萬元/平方米-3萬元/平方米左右，低密度洋房的銷售均價在3.5萬元/平方米上下。同區(qū)域出讓的另一宗土地，則被中鐵建以21.74億元摘得。
對此，張大偉表示，從目前來看，房企對北京等一線城市的土地依然渴求，相比較三四線城市看得見的風險，北京等一線城市目前需求總量仍然很大，即使出現(xiàn)調(diào)整，幅度也不會很大，對房企的影響有限。
一季度土地市場整體降溫
此前，國土資源部發(fā)布了今年一季度全國城市地價監(jiān)測成果，顯示一季度地價繼續(xù)上漲，但漲幅環(huán)比收窄，這也是地價漲幅在7個季度后首次收窄。據(jù)了解，多個城市土地市場在一季度呈現(xiàn)由熱變冷的趨勢。
中國指數(shù)研究院的研究報告也顯示，2014年一季度，全國300個城市各類用地推出量同比下降3.6%，成交量則同比下降12.8%，尤其是3月份成交熱度消減明顯。
此外，3月份十家標桿房企在全國40個主要城市的購地金額僅為62.93億元，為近19個月的最低值。不過，分城市來看，今年一季度，10家標桿房企在一線、二線、三四線城市的購地金額占比分別為62%、5%和33%。和去年下半年的占比相比較，一線城市購地金額的占比增加了24%，二線城市占比下滑了28%，三四線城市占比則微增4%。由此可見，標桿房企對一線城市的后市仍持續(xù)看好，而近期諸如杭州、常州、成都等城市降價風潮的出現(xiàn)，使得開發(fā)商在二線城市購地時更為謹慎。
更為重要的是，從全國房地產(chǎn)市場看，目前很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴重，部分三、四線城市甚至有崩盤風險。而房企本身來看，截至目前，共有33家上市房企公布了一季度銷售業(yè)績，其中16家房企同比明顯下滑，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況或受影響。有業(yè)內(nèi)人士指出，如果二季度銷售不能好轉(zhuǎn)，房企的資金狀況甚至可能逐漸轉(zhuǎn)向緊張，而這將一進步影響到其在土地市場上的投入。
