一線城市房價全面告負(fù)

    房價降價風(fēng)終于全面刮到了最堅固的堡壘。

    “一線城市房價出現(xiàn)下調(diào)的主要原因在于房企的主動降價�！眹�研中心一位要求匿名的負(fù)責(zé)人對《華夏時報》記者表示，“在開發(fā)商看來，一線城市如果愿意以價換量，真實(shí)的需求是存在的�！�

    在國家統(tǒng)計局發(fā)出“北上廣深四大一線城市房價首現(xiàn)環(huán)比全面下跌”的官方數(shù)據(jù)之后，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的降價態(tài)勢恐將進(jìn)一步持續(xù)，樓市正被迫進(jìn)入“新常態(tài)”。

    “在如今的市場局面下，盡管地方政府救市仍然不遺余力，但中央在政策刺激方面是有底線和尺度的，地方政府目前的救市政策很難起到立竿見影的效果。”上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“應(yīng)對這輪市場調(diào)整，關(guān)鍵還在開發(fā)商自身�！�

    “明降20%”的意義

    8月16日，北京東亞新華地產(chǎn)突然宣布，旗下東亞·印象臺湖項目大幅下調(diào)價格，成為樓市低迷以來，北京首個明確宣布直降的樓盤。

    本報記者在項目現(xiàn)場了解到，此次，東亞·印象臺湖項目共推出辦公、住宅各50套房源特價銷售，其中辦公類房源14900元/平方米起售，住宅類房源18900元/平方米起售，相比今年4月7日該項目二期推出的21000元/平方米和23300元/平方米，售價分別下降了6100元/平方米和4400元/平方米，降價幅度在20%左右。

    “我們預(yù)測今年下半年北京的房地產(chǎn)市場不會有太大的變化，仍然是以價換量為主�！睎|亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬對記者表示，這主要是基于對樓市政策和同行業(yè)對手的觀察。

    但一位目前在北京也有項目在售的開發(fā)商則對記者稱：“對于開發(fā)商而言，明降20%和暗降20%的意義是完全不同的，這預(yù)示了開發(fā)商對市場進(jìn)入下行通道的態(tài)度和判斷。尤其是這一項目降價后的效果是很明顯的，下半年將有更多的開發(fā)商采取這種直降的方式入市�！�

    事實(shí)上，東亞·印象臺湖項目并非北京目前降價幅度最大的樓盤。

    同在8月16日這天，首開常青藤項目推出四期雙樓王的3號樓和43號樓。銷售人員對記者介紹：“新開的房源均價在32000元/平方米-33000元/平方米，相比前期42000元/平方米的售價直降萬元�！�

    除北京之外，同為一線城市的深圳，新開盤項目也放低了“身段”，開始低價入市。8月16日，華業(yè)·玫瑰四季開盤，主流戶型均價在22000元-24000元/平方米。

    “這個項目離地鐵站不遠(yuǎn)，交通方便，但開盤價格比周圍二手房價格還低。”在現(xiàn)場辦理購房手續(xù)的一位購房者李先生對記者說。

    中國指數(shù)研究院一位人士指出，早在今年5、6月份，上海、廣州部分項目就已經(jīng)開始暗中調(diào)價，價格下調(diào)幅度在10%-15%左右。

    國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)則更能說明問題：7月份，北京、上海、廣州、深圳四個城市的新房價格環(huán)比分別下跌了1.3%、1.4%、1.3%和0.6%；二手房價格環(huán)比跌幅則分別為0.8%、0.9%、1.1%和0.6%。

    “北京取消限購的幾率不大，因為取消限購帶來的影響太大；目前一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈并不充裕，需要走量來回收資金�！辟Z玉鵬認(rèn)為，既然遲早要降，開發(fā)商不如將價格調(diào)整到位，較早地獲得市場的認(rèn)可，搶占客源。

    明降或轉(zhuǎn)為暗降

    與北上廣深出現(xiàn)的樓盤降價相對應(yīng)的是，一線城市不斷走高的庫存量。

    “目前四個一線城市房價指數(shù)均出現(xiàn)環(huán)比下跌，這和整個庫存壓力較大有關(guān)。”上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前一線城市還沒有公開救市的做法，限購、限貸政策仍比較緊，同時購房者也在觀望，進(jìn)而導(dǎo)致庫存積壓，這反過來倒逼房企降價。

    國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年7月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3402萬平方米，環(huán)比增長4.4%，同比增長27.5%。這意味著繼6月份庫存量創(chuàng)新高后，7月一線城市庫存繼續(xù)攀升。

    具體而言，2014年7月份，北京、上海、廣州和深圳4個城市新建商品住宅庫存量分別為1024萬平方米、1158萬平方米、857萬平方米和362萬平方米，環(huán)比增幅分別為4.5%、4.1%、2.0%和11.2%，同比增幅分別為28.5%、20.5%、33.9%和33.9%。

    從庫存和銷售量之比（簡稱“存銷比”）情況來看，2014年7月份，北京、上海、廣州和深圳4個城市新建商品住宅存銷比分別為18.9個月、17.2個月、14.1個月和14.7個月。而在2013年年末，上述4個城市的存銷比分別為7.6個月、8.7個月、9.0個月和11.9個月。

    “顯然，2014年一線城市樓市消化庫存變得較為艱難，尤其是北京，存銷比反彈力度較大，由去年庫存壓力最小逆轉(zhuǎn)成為今年庫存壓力最大的一線城市。”嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為。

    賈玉鵬則表示，目前北京很多樓盤還是以暗降為主，但隨著時間的推移，會有越來越多的項目加入到明降隊伍中。

    “2014年即將過去8個月，對于上市房企來講，年報業(yè)績壓頂，其在9-10月份將加大推盤力度，適度調(diào)整價格搶收‘金九銀十’�！蓖�策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，一些大型品牌開發(fā)企業(yè)的項目預(yù)計會出現(xiàn)20%-30%的大幅降價。

    不過，也有業(yè)內(nèi)人士對此并不贊同。對于未來房價的判斷，賈玉鵬認(rèn)為，如果政策不發(fā)生大的變動，單純以市場情況分析，隨著以價換量的持續(xù)，到明年一二季度，購房者會普遍接受和認(rèn)可當(dāng)時的房價，這樣最晚到明年第三季度，整個市場會因成交量的支撐而抬頭�！安贿^，總體上來看，目前一些樓盤大幅降價的房源數(shù)量仍較少，開發(fā)商主要還是出于一種銷售策略，即拿出少部分特價房吸引客戶，帶動成交量。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

    應(yīng)對樓市“新常態(tài)”

    在本輪樓市調(diào)整中，地方政府在“救市”表現(xiàn)上可謂積極。隨著8月16日哈爾濱正式取消限購，在46個限購城市中，目前以各種形式“靈活”調(diào)節(jié)樓市的已近九成。

    與此同時，在樓市下行趨勢難以扭轉(zhuǎn)的情況下，隨著多地放松限購獲得中央默許，一些地方政策微調(diào)的窗口也已經(jīng)打開。

    據(jù)公開信息顯示，7月下旬，四川眉山出臺政策，購房即享政府60元/平方米補(bǔ)貼。同樣出臺購房補(bǔ)貼政策的還有浙江紹興、安徽蕪湖、四川遂寧等5個城市。而其他在房地產(chǎn)交易方面進(jìn)行政策調(diào)整的省市則接近20個。

    “從已有救市城市的舉措來看，不外乎契稅減免、購房補(bǔ)貼、放松公積金貸款條件、購房入戶等方面�！睒I(yè)內(nèi)一位分析人士指出，除了關(guān)鍵性的銀行“限貸”尚未明顯放松外，事實(shí)上，地方政府的行政調(diào)控手段，已與2008年救市措施無異。

    不過，市場和開發(fā)商對此或許并不買賬。

    “現(xiàn)在市場需求主體是剛需自住型，如果沒有貸款支持，他們幾乎不可能買得起房子。因此，對房地產(chǎn)市場影響最大的還是貨幣政策和貨幣環(huán)境�！弊〗ú空�策研究中心主任秦虹指出。

    盡管市場上對上海等地限貸放松的傳言已經(jīng)傳出多日，但放松限貸的政策并沒有得到官方確認(rèn)。

    “從信貸、財政補(bǔ)貼等方面進(jìn)行救市的仍然集中在三四線城市，二線城市放松限貸政策還需要時間，短期內(nèi)不會成為市場的主流�！币晃蝗珖�性開發(fā)商對《華夏時報》記者表示。

    業(yè)內(nèi)分析人士指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增速下行、高位盤整、理性回歸三個特征。房地產(chǎn)業(yè)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期正相關(guān)，中國經(jīng)濟(jì)增速從高速向中高速調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”。

    “本輪樓市調(diào)整是市場自發(fā)的深度調(diào)整，并非政策引發(fā)�！笔缆�(lián)行杭州顧問部一位顧問對本報記者指出，“在信貸環(huán)境吃緊、財務(wù)成本不斷攀升等情況下，開發(fā)商應(yīng)采取更為積極主動的市場手段去庫存，加速周轉(zhuǎn)速度，以應(yīng)對本輪樓市調(diào)整。

    ”風(fēng)向似乎正發(fā)生根本性的改變。