房地產(chǎn)回暖阻礙鬼城能否逆襲

正在如火如荼進(jìn)行的全國(guó)兩會(huì)發(fā)出一個(gè)訊號(hào)：作為經(jīng)濟(jì)的一大拉動(dòng)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要健康、平穩(wěn)的發(fā)展。

這對(duì)房地產(chǎn)的回暖有著重要意義。但事實(shí)上，房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r讓人“不忍直視”，談房色變的時(shí)代似乎才剛剛開(kāi)始，在這其中，“鬼城”無(wú)疑是房企和地方政府不可言喻的“痛”，也是房地產(chǎn)回暖的一大障礙。但就目前看來(lái)，我們對(duì)“鬼城”的束手無(wú)策不斷在影響和摧殘著房地產(chǎn)市場(chǎng)，長(zhǎng)此以往，對(duì)經(jīng)濟(jì)的“殺傷力”更不可小覷。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池和復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民。

Q：目前，房地產(chǎn)進(jìn)入下行階段，“鬼城”的存在更是讓庫(kù)存量和需求量嚴(yán)重不對(duì)等，你如何看?

趙秀池：任何商品庫(kù)存量和需求都不可能完全吻合，零庫(kù)存是最理想的狀態(tài)，但不可能完全實(shí)現(xiàn)，更何況是房地產(chǎn)這種特殊的商品。其實(shí)，有一定的庫(kù)存，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，反而有了更多的選擇余地，也對(duì)開(kāi)發(fā)商提升產(chǎn)品的質(zhì)量、設(shè)計(jì)更人性化的產(chǎn)品，起到了一定的督促作用。目前庫(kù)存量和需求的差距較大，主要有如下原因：樓市低迷下，房?jī)r(jià)下調(diào)，擠出了房地產(chǎn)投資，而城市原有戶籍人口的剛需相對(duì)飽和，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代;新型城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的新增人口，由于收入較低，購(gòu)買(mǎi)能力有限;在高房?jī)r(jià)下，租賃住房不失為一種理性的選擇。

蔡為民：鬼城是地方政府為了政績(jī)，為了形象工程，一味地去開(kāi)發(fā)新區(qū)，執(zhí)意蠻干的結(jié)果。數(shù)據(jù)是這么顯現(xiàn)的，目前我們既有的建成的城鎮(zhèn)容納了7億人，把現(xiàn)在在建設(shè)中的、建成的量加在一起可以容納34億人，就算我們不以家庭為單位，每個(gè)中國(guó)人可以分到兩三套房，就成鬼城了。開(kāi)發(fā)商的盲目擴(kuò)建只是其中一個(gè)原因，這也是地方要承擔(dān)的責(zé)任。

Q：鬼城能否逆襲?

趙秀池：鬼城逆襲能否實(shí)現(xiàn)，取決于人口和產(chǎn)業(yè)能否落地，如果沒(méi)有人口進(jìn)入，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，鬼城很難有大的改變。一線、二線城市人口的吸引力比較大，一般不會(huì)存在這種現(xiàn)象，鬼城一般是三、四線城市房地產(chǎn)過(guò)度投資形成的。

蔡為民：以為例，資源、資本、人才導(dǎo)入的情況和國(guó)際接軌的狀況，人口導(dǎo)入，今天我們的農(nóng)村可以導(dǎo)入城市的人口已經(jīng)很有限了，農(nóng)村只剩下老人兒童了，并且人口導(dǎo)入只能形成1%可以買(mǎi)入房屋的購(gòu)買(mǎi)能力，我們所謂的53%的城鎮(zhèn)化，那是因?yàn)橛邪俜种�十幾是無(wú)法拿到城市戶口的，但是在城市生活的，這是在改革開(kāi)放幾十年中逐步形成的，每年百分之一的城鎮(zhèn)化，那時(shí)候的經(jīng)濟(jì)活力、房?jī)r(jià)不能與現(xiàn)在相提并論。鬼城的解決方法就是炸掉，推平，種樹(shù)，減少霧霾，聽(tīng)起來(lái)像是一個(gè)笑話，但這是真正有效的方法，如果政府一邊在協(xié)助開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存，一邊在賣(mài)土地，這是惡性循環(huán)。

Q：鄭東新區(qū)的“復(fù)活”讓很多人和很多城市看到希望，產(chǎn)城融合是否有效?是否可復(fù)制?

趙秀池：隨著城市的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在不斷升級(jí)，第二產(chǎn)業(yè)占的比重越來(lái)越小，第三產(chǎn)業(yè)占的比重越來(lái)越大。鄭東新區(qū)的發(fā)展與其金融業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大關(guān)系。城市在發(fā)展中關(guān)鍵是要根據(jù)當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)，找好自己的定位，做出自己的特色。宜工則工，宜商則商。每個(gè)城市的發(fā)展都有其自己的特色，鄭東新區(qū)的復(fù)制也是有一定條件的。最重要的就是要根據(jù)自己的資源稟賦，發(fā)展自己的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，打造自己的品牌。如果產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的打造能夠源源不斷的吸引企業(yè)和產(chǎn)業(yè)人口入駐，則產(chǎn)城融合就能實(shí)現(xiàn)，鬼城也就不復(fù)存在。否則，沒(méi)有人氣聚集，則會(huì)變成一座空城、鬼城。

蔡為民：按照目前房屋的建成量，產(chǎn)城難以融合。中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)靠的是人口、薪資、土地、環(huán)境四大紅利，現(xiàn)在已經(jīng)行不通了，更重要的是中國(guó)正在走產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的道路，廉價(jià)商品已經(jīng)到越南、緬甸、泰國(guó)了，工業(yè)區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)的量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了我們所需要的量。如果富士康都進(jìn)來(lái)了，那新城沒(méi)問(wèn)題，但是富士康有幾個(gè)工廠呢?

Q：今年的兩會(huì)，提振房地產(chǎn)是重要話題，也是房地產(chǎn)發(fā)展中的最大障礙?

趙秀池：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的最大障礙主要是資金和土地問(wèn)題。因?yàn)椋�房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)都需要巨額資金的墊付，而其中成本中最貴的就是土地。除此之外，就是房地產(chǎn)業(yè)能否把好城市的脈搏，密切與城市的發(fā)展相結(jié)合，作為城市運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商，生產(chǎn)出適銷(xiāo)對(duì)路的多元房地產(chǎn)。

蔡為民：從消費(fèi)者的角度講，住房需求還是有，但問(wèn)題是，消費(fèi)者在哪里，數(shù)量夠不夠，質(zhì)量好不好，有沒(méi)有能力買(mǎi)房，我們前面所提到的轉(zhuǎn)化率只有1%，大部分人只能租房，這對(duì)房地產(chǎn)的刺激作用是有限的。從房地產(chǎn)的總體情況來(lái)看，一線城市沒(méi)問(wèn)題，部分的二線城市也沒(méi)問(wèn)題，但大部分的三線城市是有問(wèn)題的。