“被豪宅”是一個危險信號

據(jù)說，“豪宅元年”是業(yè)內(nèi)對2015年樓市的判斷。中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年第一季度，北京單價超過10萬元/平方米的豪宅成交114套，同比大幅增長2.8倍。2013年北京四環(huán)平均地價為5萬元/平方米。照此計算，今年上市的項目售價將在8萬元/平方米。如此一來，北京住宅被“豪宅”已然是不可阻擋。但住宅被“豪宅”是北京居民福祉上升，還是存在巨大風(fēng)險隱患?這還需深入分析。

住宅“被豪宅”更像是紙上財富增長。北京四環(huán)以內(nèi)住宅單價“被豪宅”，意味著四環(huán)以內(nèi)居民住宅不動產(chǎn)財富將會出現(xiàn)明顯增長。但名義財富能否轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實財富，還缺乏有效渠道。對擁有一套住宅居民而言，房價即使再高，對其來說也沒有太大意義，除非離開熟悉環(huán)境將房產(chǎn)變現(xiàn)。而對擁有一套以上房產(chǎn)家庭而言，單價在8萬元以上的住宅流動性很差，更多體現(xiàn)為名義財富增長。

“被豪宅”出現(xiàn)是一個危險信號。從貨幣購買力出發(fā)，未來北京住宅均價超過15萬元也不是稀奇的事情。在信用貨幣體系下，隨國民經(jīng)濟(jì)增長和時間流逝，幣值實際購買力下降將是不以人意志為轉(zhuǎn)移的趨勢。英鎊、美元是這樣，人民幣也不會例外。但關(guān)鍵是在當(dāng)前人民幣購買力下，8萬元單價可能是有些高了，已經(jīng)明顯偏離住宅合理值，無論是從房價收入比還是住宅租售比，都已經(jīng)不具備投資價值。雖然住宅買賣可以利用金融杠桿，但前提是住宅價格將會直線上升，否則貸款本息償付將是一筆巨大開支。而單價8萬元的住宅，勢必抬升住房租賃價格，對社會中低收入人群將是一個巨大沖擊。高房價對中低收入人群沖擊，不僅影響到他們消費水平，而更多是這部分人群的邊緣化。要么在一線城市煎熬，也不知道哪一天才能夠擁有自己的住房;要么就離開，這樣一來，城市人口增長停滯，住宅價格上漲基礎(chǔ)也不復(fù)存在。目前，中低收入人群構(gòu)成一線城市服務(wù)業(yè)的主要就業(yè)人群，是生活服務(wù)的主要提供方。隨著這部分人群離開，高價住宅也會因為失去生活便利支撐而衰落。

住宅“被豪宅”更像是一個營銷噱頭。3月份，國家集中出臺穩(wěn)定住房消費政策措施，有效激活了住宅市場人氣。雖然一線城市住宅價格整體堅挺，下降幅度也不明顯，但成交量卻是明顯萎縮。2014年，北京住宅成交量同比下降超過20%。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，一線城市也存在去庫存壓力，主要表現(xiàn)為2013年高價拿地新項目。由于地價成本已經(jīng)剛性，因此出售價格大體也剛性。但按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤加成計算的房價可能明顯超過市場能接受范圍。因此，不管未來北京房價如何演變，就目前市場環(huán)境而言，“被豪宅”脫不了營造宣傳噱頭的嫌疑。

對于身處在一線城市的居民而言，房產(chǎn)名義價值升高也是一件快樂的事情。但同時也要看到，房價上漲也意味著生活成本的快速上升，如果沒有機(jī)會變現(xiàn)住宅不動產(chǎn)的情況下，居民實際生活水準(zhǔn)將會出現(xiàn)下降。所以，被豪宅的家庭，能夠獲益的畢竟是少數(shù)，但更多人要承受城市生活成本上升的苦果。甚至當(dāng)房價泡沫化演變?yōu)槠屏褧r，社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化也不是沒有可能。從這一點分析，住宅“被豪宅化”不是一件可高興的事情。