國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任 李鐵

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市運(yùn)營(yíng)始終是緊密聯(lián)系在一起，一方面當(dāng)前的城市運(yùn)營(yíng)模式困局待解，另一方面房地產(chǎn)在未來(lái)城鎮(zhèn)化中仍有大量需求存在，那么房地產(chǎn)如何在其中成功突圍?

城市運(yùn)營(yíng)困局

應(yīng)該說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)這么多年，成為世界最大的經(jīng)濟(jì)體，主要原因并不僅僅在于中國(guó)的市場(chǎng)化過(guò)程，而在于政府和企業(yè)的雙重作用推動(dòng)，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)區(qū)別于世界其他國(guó)家的一個(gè)根本性規(guī)律。反觀中國(guó)這30年市場(chǎng)化的高速增長(zhǎng)，政府在其中發(fā)揮的作用不可忽視。如果沒(méi)有政府去調(diào)動(dòng)資源，又通過(guò)政府手段降低要素成本，很多企業(yè)家的盈利是難以實(shí)現(xiàn)的。

舉例來(lái)說(shuō)，當(dāng)年促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三個(gè)最大的低成本要素就是勞動(dòng)力、土地和環(huán)境：過(guò)去80年代土地是沒(méi)有成本的，而之后我們從農(nóng)村獲取土地的成本也很低，雖然現(xiàn)在中國(guó)世界工廠的角色有所變化，但毫無(wú)疑問(wèn)，土地仍然是中國(guó)最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);勞動(dòng)力成本近年來(lái)上漲幅度較大，但是全國(guó)平均社保交納率只有20%左右，正是政府對(duì)于企業(yè)的容忍，沒(méi)有過(guò)多的監(jiān)督企業(yè)去交納社保，在實(shí)際上降低了企業(yè)成本;過(guò)去發(fā)展經(jīng)濟(jì)幾乎不考慮環(huán)境成本，現(xiàn)在大家雖然對(duì)環(huán)境問(wèn)題越來(lái)越重視，然而在大城市的邊緣地帶、遠(yuǎn)郊區(qū)甚至很多中小城市一些高排放企業(yè)對(duì)環(huán)境的污染仍然沒(méi)有得到足夠重視，所以中國(guó)的環(huán)境成本和土地成本仍然在支撐著企業(yè)的成長(zhǎng)。

當(dāng)然，政府在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)候也有他的利益驅(qū)動(dòng)。正是政府利益驅(qū)動(dòng)導(dǎo)致了城市發(fā)展模式演變成一種中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和中國(guó)經(jīng)營(yíng)城市的規(guī)律，而這種規(guī)律幾乎不可逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致目前城市運(yùn)營(yíng)以及房地產(chǎn)的發(fā)展困局。

我們調(diào)研了很多城市，見(jiàn)了很多市長(zhǎng)，發(fā)現(xiàn)地方政府最關(guān)心的只有三件事情：一是如何確保財(cái)政預(yù)算內(nèi)的收入增長(zhǎng)，即如何通過(guò)稅收解決政府每年的基本運(yùn)轉(zhuǎn);二是怎樣實(shí)現(xiàn)政治工程，這更多是用土地創(chuàng)收來(lái)解決開(kāi)發(fā)性收入;三是招商引資，全國(guó)各地政府都在不遺余力的招商引資，提出各種五花八門的新區(qū)建設(shè)目標(biāo)。

地方招商引資在競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度上已經(jīng)遠(yuǎn)甚于過(guò)去�，F(xiàn)在城市與城市之間的關(guān)系不是協(xié)同發(fā)展一體化合作，而是變成了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)立。那么怎樣在招商引資的激烈競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中取得成功，全國(guó)各地最大的方式就是通過(guò)降低招商引資成本來(lái)降低企業(yè)成本，所以盡管中央政府制定了一系列嚴(yán)格控制土地出讓的規(guī)定，各地依舊在土地問(wèn)題上為招商引資做出了最大的讓步。

各地政府都在通過(guò)壓低價(jià)格來(lái)獲取投資機(jī)會(huì)，那么形成這種投資驅(qū)動(dòng)的支撐在哪里?地方財(cái)政是解決不了的，所以一定會(huì)通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)彌補(bǔ)。開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)意味著會(huì)有更多的土地出讓，巨大的土地財(cái)政收入既可以彌補(bǔ)招商引資的虧空，又可以解決一大部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和發(fā)展問(wèn)題，公共福利的文章就可以做得很漂亮。這種開(kāi)發(fā)模式不僅存在于大城市，甚至小縣城都是如此，這成了整個(gè)國(guó)家層面的問(wèn)題。

可是中國(guó)政府基層官員只有兩年到三年的任期，大城市也不過(guò)四五年任期，而每屆政府都要干新事，上屆政府如果已經(jīng)在這塊地上完成了招商引資和開(kāi)發(fā)，下屆政府就會(huì)去賣新地、建新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而且，不僅想要和上屆政府有相同的空間開(kāi)發(fā)水平，甚至還想要超出上屆政府，導(dǎo)致的結(jié)果就是城市攤子越鋪越大，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出壓力陡增，地方債務(wù)大幅度上升，粗放型發(fā)展模式成為城市發(fā)展基本表現(xiàn)。

如果中小城市按照這種發(fā)展模式繼續(xù)下去的話，未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本一定會(huì)越來(lái)越高，而且其銷售的范圍、需求的支撐一定會(huì)越來(lái)越低，房地產(chǎn)一定會(huì)遭遇困難。

房地產(chǎn)需求仍舊強(qiáng)烈

在這種情況下如何看待房地產(chǎn)的發(fā)展前景?

現(xiàn)在，大家由過(guò)去一段時(shí)間關(guān)注房地產(chǎn)的價(jià)格，轉(zhuǎn)為更多關(guān)注房地產(chǎn)是否存在泡沫。研究中國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)確實(shí)出現(xiàn)了問(wèn)題，但是問(wèn)題不是出現(xiàn)在大中城市，而是出現(xiàn)在三四線的靠行政手段極度擴(kuò)張的城市。也就是說(shuō)，相當(dāng)一部分三四線城市依靠行政手段來(lái)推動(dòng)城市空間擴(kuò)張和房地產(chǎn)規(guī)模膨脹必然會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。由于行政覆蓋面過(guò)大，這種不計(jì)成本的行政手段推動(dòng)方式必然會(huì)導(dǎo)致城市出現(xiàn)邊際效益下降。

我們前段時(shí)間去的一個(gè)城市調(diào)研，他們要在高鐵站旁邊開(kāi)發(fā)新城，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)跟我們講只要建得好就一定會(huì)有周邊縣城的人來(lái)買房子，而實(shí)際上在競(jìng)爭(zhēng)的情況下資源出現(xiàn)分割，周邊縣城的居民不可能過(guò)來(lái)買房子，所以這種主觀主導(dǎo)、行政擴(kuò)張的房地產(chǎn)推動(dòng)格局一定會(huì)出現(xiàn)危機(jī)，這是一種泡沫，但是和國(guó)際上出現(xiàn)的泡沫有本質(zhì)的區(qū)別。

在中國(guó)研究房地產(chǎn)問(wèn)題要具體城市具體分析，不能一概而論。等級(jí)化的城鎮(zhèn)管理體制使得資源過(guò)度集中在高等級(jí)城市，因?yàn)樗麄兛梢愿�多的截留上�?jí)分配的指標(biāo)，我們可以看到、和其他城市的差距，省會(huì)城市和地級(jí)城市的差距等等，這些差距體現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)資源過(guò)多的集中在高等級(jí)城市，高等級(jí)城市吸引了過(guò)多的優(yōu)質(zhì)資源，但是土地供給有限，那就意味著資源價(jià)格一定要上漲。

而事實(shí)是，我們?cè)谡麄�(gè)資源的配置上還有相當(dāng)一部分是通過(guò)福利供給的方式來(lái)提供的，比如北京房?jī)r(jià)上漲，其中很重要的前提不僅僅是優(yōu)質(zhì)資源集中在這里，而是大量的優(yōu)質(zhì)資源價(jià)格過(guò)低了，這種公共服務(wù)定價(jià)在全世界都是非常便宜的，而水價(jià)、電價(jià)以及天然氣的價(jià)格甚至比周邊的省其他城市還要低。大量福利供給的原因使得北京的土地價(jià)格一定具有升值潛力。

很多人說(shuō)房?jī)r(jià)上漲是規(guī)律，全國(guó)人到北京來(lái)買房房?jī)r(jià)肯定上漲，現(xiàn)在全國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)成交量都出現(xiàn)大幅度下跌，不過(guò)是因?yàn)橄拶?gòu)。所以研究中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)一定要研究中國(guó)資源的空間分布狀況和城市之間的分布狀況，有些資源的稀缺性是獨(dú)有的，有的是自然稟賦，但更多的是社會(huì)稟賦，是等級(jí)化的差異。就像2008年北京申報(bào)奧運(yùn)使很多資源都投在了北京，所以由于公共服務(wù)差距而決定的土地資源的稀缺性導(dǎo)致一線城市房?jī)r(jià)一定會(huì)繼續(xù)維持上漲空間。

與此同時(shí)，未來(lái)城鎮(zhèn)化一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的需求，對(duì)此我堅(jiān)信不疑。如果我們能夠解決他們的落戶問(wèn)題，提供公平的公共服務(wù)，那么他們一定需要在城市擁有自己的一套住房。當(dāng)然城市之間有轄區(qū)，他們會(huì)在轄區(qū)之間根據(jù)價(jià)格合理選擇，但無(wú)論是租賃性住房需求還是購(gòu)買性住房需求都會(huì)長(zhǎng)期存在。我們需要注意的是需求只會(huì)產(chǎn)生在人口集中且在不斷流入的城市，這是分析房地產(chǎn)形勢(shì)時(shí)的一個(gè)非常重要的判斷依據(jù)。

我們特別要注意媒體對(duì)輿論的影響，實(shí)際上我們判斷房地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)容易受媒體的影響而導(dǎo)致錯(cuò)誤判斷。媒體希望通過(guò)政府干預(yù)來(lái)影響市場(chǎng)化進(jìn)程中房?jī)r(jià)上漲的自然規(guī)律和趨勢(shì)，中央政府迫于輿論壓力也制定了一系列政策，當(dāng)然加大中低收入住房供給之后形勢(shì)也會(huì)發(fā)生一系列逆轉(zhuǎn)，但是由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑，各種政策尤其是限購(gòu)限貸政策的出臺(tái)，也會(huì)導(dǎo)致一些地方政府的債務(wù)危機(jī)，進(jìn)而導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不穩(wěn)定。兩方面的事情都是政府不愿意看到的，所以政府政策就在兩者之間左右徘徊，已經(jīng)影響到未來(lái)長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這樣的形勢(shì)下，我們可能會(huì)看到政府政策出現(xiàn)一些變化。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型思路

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市運(yùn)營(yíng)始終是緊密聯(lián)系在一起的，那么面對(duì)目前的城市運(yùn)營(yíng)困局，房地產(chǎn)將如何成功突圍?我認(rèn)為大概有這么幾個(gè)方面。

第一，關(guān)注城市中低收入人口和外來(lái)人口的住房問(wèn)題。這些住房一定是低價(jià)格的，相對(duì)于建筑的高標(biāo)準(zhǔn)，他們需要更方便的城市社區(qū)配套，我們其實(shí)可以想象在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展進(jìn)程中會(huì)有不同類型的城市出現(xiàn)�，F(xiàn)在很多中央政府官員多以歐美國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展為參照系，希望回避開(kāi)新興國(guó)家出現(xiàn)的貧民窟現(xiàn)象，實(shí)際上能夠和這些低收入群體的基本素質(zhì)、生活習(xí)慣、收入水平以及消費(fèi)能力相匹配的居住社區(qū)就是貧民窟，應(yīng)該有這種空間讓他們存在。

第二，房地產(chǎn)要走集約型發(fā)展道路。美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)來(lái)中國(guó)的時(shí)候談到，生態(tài)城市其實(shí)是資源配置效率最高的城市，就是不需要開(kāi)車，步行范圍內(nèi)就能解決問(wèn)題，因?yàn)檫@樣才能極大降低資源消耗。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能局限于“視覺(jué)效應(yīng)”，要通過(guò)集約型發(fā)展方式，更好地實(shí)現(xiàn)城市未來(lái)發(fā)展的人口密度指標(biāo)，更好的節(jié)省基礎(chǔ)設(shè)施資源的成本，從而提高基礎(chǔ)設(shè)施的配置效率。

第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要促進(jìn)城市功能完善。要知道，房地產(chǎn)目前封閉社區(qū)開(kāi)發(fā)模式對(duì)中國(guó)交通擁堵的影響是不可忽視的。封閉社區(qū)實(shí)際上是把整個(gè)城市的微循環(huán)系統(tǒng)堵死了，毛細(xì)血管不暢通，大家就都跑到主干道上去了，交通擁堵是必然的。未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要和整個(gè)城市功能進(jìn)行更換的銜接。我們是否可以考慮創(chuàng)新社區(qū)管理模式，要維護(hù)社區(qū)安全有沒(méi)有其他可能的方式?我想這不僅是未來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也是城市經(jīng)營(yíng)管理要積極探索的內(nèi)容。

第四，房地產(chǎn)要改變單一的視覺(jué)模式，提供社區(qū)全方位的文化、體育、娛樂(lè)、休閑等低成本空間。城市不同年齡結(jié)構(gòu)人群有不同需求，我們說(shuō)中國(guó)足球?yàn)槭裁瓷喜蝗�，很多人說(shuō)足球管理體制出現(xiàn)了問(wèn)題，我認(rèn)為是因?yàn)槲覀儧](méi)有給足球足夠的空間。我們國(guó)家在七八十年代隨便大街小巷就可以踢球，到巴西也是每個(gè)角落都可以踢球，可是現(xiàn)在哪個(gè)城市的社區(qū)還提供踢球空間?孩子只能待在家里打游戲看電視。所以，全方位的文化體育娛樂(lè)休閑空間要針對(duì)不同人群，才能提高全民素質(zhì)和全民文化，也才能帶動(dòng)整個(gè)文化產(chǎn)業(yè)的興起。

第五，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，把短期賣房機(jī)制變成長(zhǎng)期服務(wù)機(jī)制。畢竟，長(zhǎng)期的市場(chǎng)化需求和社會(huì)公共服務(wù)需求存在于城市的每個(gè)角落，而這些需求大部分要通過(guò)收費(fèi)機(jī)制來(lái)完善，這其中就包括基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)。中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議和國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃都提出基礎(chǔ)設(shè)施的融資、運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)要向外資民資領(lǐng)域改造，那么開(kāi)發(fā)商就要考慮是否可以通過(guò)相關(guān)政策向基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)化。一方面可以減少房屋銷售帶來(lái)的資金壓力，另一方面金融資本的介入也可以解決地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴。

此外，房地產(chǎn)要和智慧城市發(fā)展相結(jié)合。城市化和高科技的有機(jī)結(jié)合就是智慧城市，這是我們當(dāng)前非常重要的切入點(diǎn)。我們最近成立了包括房地產(chǎn)企業(yè)、金融企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)企業(yè)在內(nèi)的智慧城市發(fā)展聯(lián)盟，跨界經(jīng)驗(yàn)和跨界合作在其中有非常大的生存和發(fā)展空間，我們也試圖在這方面進(jìn)行試點(diǎn)。智慧城市不是奢華的政治工程，而是試圖改變政府傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)管理模式，通過(guò)各種市場(chǎng)化手段促進(jìn)市場(chǎng)化服務(wù)在城市社區(qū)內(nèi)的有機(jī)結(jié)合。

我想，目前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的可能更多的是困局，如果我們能夠真正理解新型城鎮(zhèn)化所提出的“以人為本”、“可持續(xù)發(fā)展”以及“低碳綠色”的理念，并且能夠及時(shí)調(diào)整發(fā)展模式，我相信在經(jīng)歷了轉(zhuǎn)型的痛苦之后一定會(huì)迎來(lái)未來(lái)發(fā)展的春天。