2016虧損房企將增多房企利潤率紅線險情

虧損比例或超去年

在業(yè)績虧損的企業(yè)中,有13家是首虧,其中,萬通地產(chǎn)則出現(xiàn)首虧,預(yù)計虧損額在5.8億元-6億元之間。預(yù)計首虧額度最高的是中華企業(yè),預(yù)計虧損24億元至25億元。

中華企業(yè)表示,2015年公司資金回籠預(yù)計85億元,同比增長22%,但公司布局的二三線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷,加上部分項目產(chǎn)品的市場契合度不理想,項目銷售面臨相當(dāng)大的壓力,公司采取了調(diào)整銷售價格等措施,導(dǎo)致發(fā)生計提減值準(zhǔn)備,增加業(yè)績虧損預(yù)測數(shù)額。

多位業(yè)內(nèi)人士分析,今年房企的整體盈利能力不容樂觀,預(yù)計今年虧損房企比例會超過去年。

“從前三季度已有的銷售數(shù)據(jù)和房企營收指標(biāo)來看,超過六成房企都采取了降價跑量的銷售方式,但銷售完成情況仍然不佳,綜合其他房企經(jīng)營指標(biāo),我們預(yù)計今年會有接近半數(shù)房企出現(xiàn)虧損或續(xù)虧�！睖y評中心一位分析人士告訴記者。

華南某上市房企戰(zhàn)略發(fā)展部門一位管理人士分析,盡管2015年一二線樓市的整體銷售要好于去年,但對于大多數(shù)房企而言,在去庫存階段,銷售價格仍然上不去。

目前的數(shù)據(jù)顯示,2015年房企銷售排名靠前的百家房企中,僅標(biāo)桿房企中的15家完成全部銷售目標(biāo),近八成房企難以完成今年的銷售目標(biāo)任務(wù)。

1月14日,合景泰富發(fā)布未經(jīng)審核的2015年全年業(yè)績公告,2015年銷售202億元,僅完成全年225億元銷售目標(biāo)的89.78%,同比下降1.46%。此外,世茂房地產(chǎn)公布2015年的業(yè)績顯示,2015年世茂累計實(shí)現(xiàn)銷售670.4億元,僅完成全年720億元目標(biāo)的93%。公告同時指出,世茂的累計合約銷售總額和銷售總面積同比分別下降4.5%和4.3%。

“這尤其以中小規(guī)模企業(yè)最為典型,前幾年過于集中布局一些市場需求不足的二三線城市或周邊地區(qū),且產(chǎn)品較為單一,一旦市場熱度趨減,他們成了最先受影響的一批房企。”上述分析人士稱。

而從去年的銷售情況來看,大型品牌房企的優(yōu)勢則更加明顯。據(jù)克爾瑞機(jī)構(gòu)的房企銷售排名顯示,2015年年度銷售額實(shí)現(xiàn)千億的房企數(shù)量是7家,包括萬科、恒大、綠地、萬達(dá)、中海、保利、碧桂園。

“千億規(guī)模以上的房企市場規(guī)模、市場占有率將越來越大,這已經(jīng)成為趨勢。這幾個公司的市場份額加在一起幾乎已經(jīng)占據(jù)全國整個房地產(chǎn)整體份額的70%,而且這個集中度還在繼續(xù)�！蹦硻C(jī)構(gòu)主任丁祖昱表示。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,盡管去年市場交易量有所回升,但中小房企仍然面臨生存困境,原因在于銀行“惜貸”的基本面并沒有本質(zhì)改變,中小房企的銷售狀況也沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn),甚至還維持繼續(xù)下滑的局面。

利潤率下滑預(yù)警

不過,業(yè)內(nèi)人士分析,在持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)壓影響下,多家上市房企即使沒有虧損,但由于商品房開發(fā)項目儲備少和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)壓力大等因素,整體業(yè)績也逐步逼近盈利警戒線。

在50家發(fā)布2015年年報預(yù)告的上市房企中,嘉凱城凈利潤變動幅度最大,其預(yù)告凈利潤變動幅度為-6138.19%。嘉凱城表示,公司房地產(chǎn)項目銷售規(guī)模大幅下降,一線城市交付項目數(shù)量下降更為突出,毛利空間縮減顯著。

“據(jù)我們這兩年對房企的觀察分析,近兩年房企毛利率下滑速度非�？�,大概每年下滑3-5個百分點(diǎn),凈利潤率則每年下滑1個百分點(diǎn),這樣的下降速度在其他行業(yè)基本是沒有的�！碧m德咨詢總裁宋延慶告訴記者。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳劍波表示,如果僅從利潤率來判斷,房地產(chǎn)早已告別“高增長行業(yè)”,2015年房企平均利潤率很有可能觸及“10%紅線”,“這則意味著房地產(chǎn)行業(yè)甚至連中利行業(yè)都算不上了。”

一些房企人士在接受采訪時表示,隨著房地產(chǎn)市場交易量出現(xiàn)回升,在政策一定刺激下,房企業(yè)績已經(jīng)在去年三四季度開始復(fù)蘇。但由于房企自身面臨經(jīng)營成本攀升等因素,且市場對房地產(chǎn)市場的觀望情緒并未減弱,所以大部分人士對今年的“好日子”仍保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

任志強(qiáng)不久前公開表示,當(dāng)前最大的問題在于,有相當(dāng)一部分庫存是無法消化的�！耙匀珖�房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看,接近7億平方米的庫存并不算多。但問題在于,這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說,只能炸掉,不會因為任何政策而消化掉�！�

某房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至2015年12月底,被監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米,環(huán)比減少1.0%,同比減少4.4%。第四季度則呈現(xiàn)逐月下滑態(tài)勢。同時,在庫存同比增幅保持連續(xù)53個月正增長后,8月份首次出現(xiàn)負(fù)增長,9-12月份仍延續(xù)這一趨勢。這則意味著,目前已出現(xiàn)了連續(xù)5個月庫存規(guī)模同比負(fù)增長的態(tài)勢。

“目前看來,一二線城市與三四線城市出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化,一線城市及二線部分城市的庫存處于可控范圍,但三四線城市的去庫存工作仍然十分嚴(yán)峻,這對于布局在三四線城市的中小開發(fā)商而言,2016年仍需實(shí)行降價跑量的策略�！睆埡陚ケ硎�。

“中小房企出現(xiàn)凈利潤的下降,甚至虧損,在最近兩年的市場環(huán)境下是可以預(yù)期的”,亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,由于一線城市土地價格逐漸高昂,中小型房企大多被擠壓到了三四線城市,就算有了政策的刺激拉動,這些區(qū)域仍受困于高庫存及需求量的限制,成交仍處于低迷的現(xiàn)狀,單純依靠降價并不能解決去化壓力和資金回籠的問題。