需求端下“猛藥”更要供給側(cè)服“慢藥”

樓市調(diào)控新政靴子落地。“非本市戶籍限購(gòu)年限五年”、“二套普通住房首付五成”、“二套非普通住房首付七成”，條條直指發(fā)燒的樓市。

在當(dāng)前深圳、上海等城市房?jī)r(jià)暴漲趨勢(shì)難以抑制、市場(chǎng)情緒趨于非理性的時(shí)刻，及時(shí)采取限購(gòu)、限貸這類“猛藥”的確有必要。這是短時(shí)間內(nèi)為市場(chǎng)降溫的最有效手段，也是符合中央“因城施策”的精神的。因?yàn)橐粋�(gè)城市房?jī)r(jià)上漲速度如果超過(guò)一個(gè)限度，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)“自激”效應(yīng)，上漲速度就會(huì)越來(lái)越快，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)崩盤(pán)，引發(fā)經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性危機(jī)。

然而，從房地產(chǎn)“黃金十年”當(dāng)中調(diào)控“十調(diào)十漲”的歷史教訓(xùn)來(lái)看，限購(gòu)、限貸這樣的手段只能短期抑制需求，而不能消滅需求。人們的購(gòu)房需求是客觀存在的，只要一線城市的就業(yè)、醫(yī)療、教育、商業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施的壟斷性優(yōu)勢(shì)不消失，這種需求就不會(huì)消失。這些需求在受到短期的抑制之后，往往會(huì)迎來(lái)更強(qiáng)烈的爆發(fā)。即便是限購(gòu)延長(zhǎng)到五年，那么五年期滿之后呢?拿到“房票”的剛需購(gòu)房者的需求就再也無(wú)法抑制了。就是一個(gè)很好的例子，2013年北京樓市的爆發(fā)，正是熬滿了五年的剛性與改善性購(gòu)房需求集中釋放的結(jié)果。

更重要的是，這些真實(shí)的剛需和改善性需求是正當(dāng)?shù)模瑢?duì)正當(dāng)需求的限制本身是不合理的，限購(gòu)、限貸只能是權(quán)宜之計(jì)，而不能認(rèn)為是理所當(dāng)然的。當(dāng)前一線城市的地方政府應(yīng)該思考的是，如何真正解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的“暴漲暴跌”的問(wèn)題，讓市場(chǎng)的力量發(fā)揮作用，讓供應(yīng)與需求達(dá)到平衡，既能滿足人們的居住需求，又讓市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)上漲的原因，一是貨幣寬松，資金進(jìn)入一線城市避險(xiǎn)，與剛性和改善性需求疊加推動(dòng)需求增長(zhǎng);二是城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，資源過(guò)度集中，導(dǎo)致人口持續(xù)涌入;三是土地供應(yīng)緊張導(dǎo)致商品房供應(yīng)偏緊;四是住房保障供應(yīng)不足。這些都是客觀存在的外在因素，只要這些因素存在，一線城市的房?jī)r(jià)就不可能不漲。

而這些因素多是屬于供應(yīng)層面的。其一，一線城市資源過(guò)度集中的問(wèn)題，需要通過(guò)城市群協(xié)同發(fā)展，交通的發(fā)展，資源的市場(chǎng)化疏解來(lái)解決。其二，土地供應(yīng)的緊張，需要通過(guò)更科學(xué)的城市規(guī)劃、城市更新與土地潛力的挖掘來(lái)解決。其三，住房保障的供應(yīng)不足，需要通過(guò)加大供應(yīng)來(lái)解決。

這些供應(yīng)層面的改革，才是解決一線城市房?jī)r(jià)問(wèn)題的根本辦法，是地方政府應(yīng)該發(fā)力的點(diǎn)。

好在，地方政府已經(jīng)意識(shí)到了這一點(diǎn)。上海新政當(dāng)中也提出了“加大住房用地供應(yīng)力度”“加快舊區(qū)改造和城中村改造”“推進(jìn)廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行”“多渠道籌措人才公寓住房”“搞好共有產(chǎn)權(quán)保障住房建設(shè)”等在供應(yīng)側(cè)著力的“新政”。這也是此次上海新政的亮點(diǎn)。也許多年以后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，真正對(duì)市場(chǎng)發(fā)揮作用的，正是這些不起眼的“慢藥”。也許到那時(shí)，市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)，行政化的限購(gòu)、限貸手段早已沒(méi)有必要。