仲量聯(lián)行中國華北區(qū)總監(jiān) 麥哲文

在房地產(chǎn)市場面臨結構性調(diào)整期，辦公樓市場也面臨巨大的庫存和轉(zhuǎn)型壓力。據(jù)仲量聯(lián)行相關研究發(fā)現(xiàn)，在改善室內(nèi)空氣質(zhì)量上的投入，將為辦公樓提供更多保持市場份額和長期活力的機會，使其在經(jīng)濟下行或放緩期間的適應性更強。

“霧霾‘紅色預警’為2016年辦公樓市場提供了前瞻性機會。”仲量聯(lián)行中國華北區(qū)總監(jiān)麥哲文表示。

在麥哲文看來，空氣質(zhì)量和環(huán)境問題是泛綠色概念。“實際上綠色地產(chǎn)不再僅僅是強調(diào)建筑物或硬件配備，空氣質(zhì)量也要成為重要一環(huán)。隨著人們對空氣質(zhì)量和環(huán)境問題的關注，綠色寫字樓有望成為未來寫字樓的差異化賣點，并且成為不可逆轉(zhuǎn)的行業(yè)新機遇與新趨勢。”

近日，仲量聯(lián)行與室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量咨詢公司境純中國聯(lián)合發(fā)布了《珍愛每一次呼吸——中國辦公樓健康環(huán)境轉(zhuǎn)型》的白皮書，詳細探討了合理投資改善室內(nèi)空氣質(zhì)量有助于提升未來辦公樓環(huán)境水平這一話題，為中國辦公場所空氣質(zhì)量分析提供了有力支持。

Q：是什么因素促使仲量聯(lián)行去關注研究中國辦公樓的環(huán)境質(zhì)量問題?

麥哲文：現(xiàn)代商業(yè)社會中，國人在室內(nèi)度過的工作時間遠超于室外。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全國九成行業(yè)每周都有員工加班�？諝馕廴締栴}為中國帶來了諸多挑戰(zhàn)，而不舒適、不健康的辦公環(huán)境對工作效率所產(chǎn)生的影響之大，遠遠超出人們的想象。

擁有健康環(huán)境的辦公樓有助于防止“人才流失”，發(fā)展真正的創(chuàng)新型城市。眾所周知，創(chuàng)新是推動中國參與全球競爭的關鍵措施。但是，創(chuàng)新的推動需要高端人才。然而，近年來大量受良好教育并有高級技能的人才紛紛移民國外，尋求發(fā)達國家的綠色健康生活和清新潔凈空氣。因此，中國更好地管控環(huán)境污染問題的需求幾乎毋庸置疑。

雖然我們無法改變室外的狀況，所幸我們大部分時間置身室內(nèi)，至少可以在控制室內(nèi)空氣質(zhì)量上有所行動。這也是我們研究辦公室環(huán)境轉(zhuǎn)型的初衷。

Q：提升辦公樓空氣質(zhì)量，對辦公樓開發(fā)商來說有哪些實質(zhì)意義?

麥哲文：我們曾對150棟辦公樓做過調(diào)研，其中只有10~15棟建筑選擇系統(tǒng)升級，配備一流設備(特別是新風系統(tǒng)和空氣過濾器)。調(diào)研結構發(fā)現(xiàn)，這些辦公樓在市場競爭中具備絕對優(yōu)勢，更受員工和業(yè)主的期待與青睞。那些空氣質(zhì)量問題很大的辦公樓在市場庫存壓力下，租賃劣勢更加明顯。

特別是在2015年北京第一次霧霾紅色預警之后，越來越多的業(yè)主開始關注如何最為有效地降低辦公空間中的PM2.5濃度。空氣質(zhì)量問題成為企業(yè)在京選擇辦公室的重要影響因素，而能夠提供健康、清潔空氣的辦公樓成為開發(fā)商提高市場競爭力的有力手段。

Q：如何提升辦公室空氣質(zhì)量?

麥哲文：這是一項長期工程。優(yōu)質(zhì)室內(nèi)空氣需要通過三大舉措實現(xiàn)。

首先是評估，對辦公場所進行測試，認清當前存在的問題，設計解決方案;第二步是行動，安裝用于清理辦公場所空氣的有效且高效的設備，機械通風系統(tǒng)能有效減少室內(nèi)PM2.5的濃度。

許多業(yè)主和雇主錯誤地以為，一旦通風系統(tǒng)安裝完成后，就萬事皆備了。實際上，真正的工作是從系統(tǒng)安裝運行后才開始的。員工利用室內(nèi)空氣監(jiān)測器和手機應用追蹤空氣質(zhì)量的能力，正在快速推動行業(yè)尋求以績效為驅(qū)動力的解決方案，這更加促使雇主在工作時間為員工提供安全健康的空氣。同時也給業(yè)主施加了更大的壓力，因為租戶都希望他們的辦公場所能夠持續(xù)提供良好的空氣質(zhì)量。因此第三步就是監(jiān)測：實行長期維持室內(nèi)空氣清潔的控制措施，例如按需自動化清潔過濾和對空氣質(zhì)量的持續(xù)監(jiān)控。

Q：由于配備空氣凈化裝備需要一筆不小的投入，并且需要持續(xù)監(jiān)測，開發(fā)商是否都能接受?

麥哲文：對室內(nèi)空氣質(zhì)量的投資有助于辦公樓實現(xiàn)競爭差異化，從而使其更好地實現(xiàn)市場保值。辦公樓開發(fā)商可以委托知名認證機構，對辦公場所室內(nèi)空氣質(zhì)量進行評估和認證，發(fā)揮市場營銷優(yōu)勢。

從經(jīng)營的角度來講，盡管健康的工作場所可以為企業(yè)經(jīng)營帶來哪些直接利益尚難以準確量化。但是哈佛大學最新研究顯示：對于腦力勞動者來說，與普通空氣質(zhì)量相比，通風條件更好、空氣更清潔的工作環(huán)境有助于將工作效率提升兩倍。由于員工人力成本通常占公司運營成本的絕大部分，通過改善室內(nèi)空氣質(zhì)量而取得的生產(chǎn)率提升將特別可觀。

配備合適的新風過濾系統(tǒng)以及其它先進技術的樓宇租金一般相對較高，但并不會高出許多。因此，只要選擇合適，租金成本上的小幅增加可幫助公司節(jié)省長期開支。這對開發(fā)商和雇主都是好事。

Q：你怎么看待綠色辦公樓的市場前景?

麥哲文：我們遇到越來越多的開發(fā)商通過設施升級為客戶提供安心環(huán)境。嘉里建設集團辦公室當前正在開展空氣質(zhì)量檢測，來定制有效降低室內(nèi)PM2.5濃度的解決方案。嘉里建設的目標是所有客戶一旦進入嘉里的任何物業(yè)項目中，都不用對空氣質(zhì)量有任何憂心。公司的計劃包括安裝實時空氣質(zhì)量監(jiān)控設備，主要用來跟蹤實時的PM2.5水平，以便公眾都能看到室內(nèi)空氣的安全度。我們相信這一定是未來開發(fā)商的發(fā)展趨勢。

鑒于中國當前的污染形勢，提供一個安全的室內(nèi)環(huán)境，不僅是開發(fā)商要履行的責任，也應該成為經(jīng)營理念的一部分。

隨著公眾對環(huán)境問題的容忍度持續(xù)降低，他們將越來越不愿意置身于室內(nèi)空氣質(zhì)量惡劣的工作場所中，這個趨勢亦將波及其他市場，如零售業(yè)和娛樂業(yè)。解決空氣質(zhì)量問題會成為全行業(yè)責任。但值得注意的是，盡管辦公樓市場上已有很多業(yè)主和雇主開始關注這一問題，但目前仍然只占市場的一小部分，這樣的情況在未來很長一段時間恐怕難以改變，但改善室內(nèi)空氣質(zhì)量離不開大多數(shù)市場參與者的共同努力。