仲量聯(lián)行中國(guó)華北區(qū)總監(jiān) 麥哲文

在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整期，辦公樓市場(chǎng)也面臨巨大的庫(kù)存和轉(zhuǎn)型壓力。據(jù)仲量聯(lián)行相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，在改善室內(nèi)空氣質(zhì)量上的投入，將為辦公樓提供更多保持市場(chǎng)份額和長(zhǎng)期活力的機(jī)會(huì)，使其在經(jīng)濟(jì)下行或放緩期間的適應(yīng)性更強(qiáng)。

“霧霾‘紅色預(yù)警’為2016年辦公樓市場(chǎng)提供了前瞻性機(jī)會(huì)。”仲量聯(lián)行中國(guó)華北區(qū)總監(jiān)麥哲文表示。

在麥哲文看來(lái)，空氣質(zhì)量和環(huán)境問(wèn)題是泛綠色概念。“實(shí)際上綠色地產(chǎn)不再僅僅是強(qiáng)調(diào)建筑物或硬件配備，空氣質(zhì)量也要成為重要一環(huán)。隨著人們對(duì)空氣質(zhì)量和環(huán)境問(wèn)題的關(guān)注，綠色寫(xiě)字樓有望成為未來(lái)寫(xiě)字樓的差異化賣(mài)點(diǎn)，并且成為不可逆轉(zhuǎn)的行業(yè)新機(jī)遇與新趨勢(shì)。”

近日，仲量聯(lián)行與室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量咨詢(xún)公司境純中國(guó)聯(lián)合發(fā)布了《珍愛(ài)每一次呼吸——中國(guó)辦公樓健康環(huán)境轉(zhuǎn)型》的白皮書(shū)，詳細(xì)探討了合理投資改善室內(nèi)空氣質(zhì)量有助于提升未來(lái)辦公樓環(huán)境水平這一話題，為中國(guó)辦公場(chǎng)所空氣質(zhì)量分析提供了有力支持。

Q：是什么因素促使仲量聯(lián)行去關(guān)注研究中國(guó)辦公樓的環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題?

麥哲文：現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)中，國(guó)人在室內(nèi)度過(guò)的工作時(shí)間遠(yuǎn)超于室外。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)九成行業(yè)每周都有員工加班。空氣污染問(wèn)題為中國(guó)帶來(lái)了諸多挑戰(zhàn)，而不舒適、不健康的辦公環(huán)境對(duì)工作效率所產(chǎn)生的影響之大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的想象。

擁有健康環(huán)境的辦公樓有助于防止“人才流失”，發(fā)展真正的創(chuàng)新型城市。眾所周知，創(chuàng)新是推動(dòng)中國(guó)參與全球競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵措施。但是，創(chuàng)新的推動(dòng)需要高端人才。然而，近年來(lái)大量受良好教育并有高級(jí)技能的人才紛紛移民國(guó)外，尋求發(fā)達(dá)國(guó)家的綠色健康生活和清新潔凈空氣。因此，中國(guó)更好地管控環(huán)境污染問(wèn)題的需求幾乎毋庸置疑。

雖然我們無(wú)法改變室外的狀況，所幸我們大部分時(shí)間置身室內(nèi)，至少可以在控制室內(nèi)空氣質(zhì)量上有所行動(dòng)。這也是我們研究辦公室環(huán)境轉(zhuǎn)型的初衷。

Q：提升辦公樓空氣質(zhì)量，對(duì)辦公樓開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)有哪些實(shí)質(zhì)意義?

麥哲文：我們?cè)鴮?duì)150棟辦公樓做過(guò)調(diào)研，其中只有10~15棟建筑選擇系統(tǒng)升級(jí)，配備一流設(shè)備(特別是新風(fēng)系統(tǒng)和空氣過(guò)濾器)。調(diào)研結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，這些辦公樓在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，更受員工和業(yè)主的期待與青睞。那些空氣質(zhì)量問(wèn)題很大的辦公樓在市場(chǎng)庫(kù)存壓力下，租賃劣勢(shì)更加明顯。

特別是在2015年北京第一次霧霾紅色預(yù)警之后，越來(lái)越多的業(yè)主開(kāi)始關(guān)注如何最為有效地降低辦公空間中的PM2.5濃度�？諝赓|(zhì)量問(wèn)題成為企業(yè)在京選擇辦公室的重要影響因素，而能夠提供健康、清潔空氣的辦公樓成為開(kāi)發(fā)商提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有力手段。

Q：如何提升辦公室空氣質(zhì)量?

麥哲文：這是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程。優(yōu)質(zhì)室內(nèi)空氣需要通過(guò)三大舉措實(shí)現(xiàn)。

首先是評(píng)估，對(duì)辦公場(chǎng)所進(jìn)行測(cè)試，認(rèn)清當(dāng)前存在的問(wèn)題，設(shè)計(jì)解決方案;第二步是行動(dòng)，安裝用于清理辦公場(chǎng)所空氣的有效且高效的設(shè)備，機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)能有效減少室內(nèi)PM2.5的濃度。

許多業(yè)主和雇主錯(cuò)誤地以為，一旦通風(fēng)系統(tǒng)安裝完成后，就萬(wàn)事皆備了。實(shí)際上，真正的工作是從系統(tǒng)安裝運(yùn)行后才開(kāi)始的。員工利用室內(nèi)空氣監(jiān)測(cè)器和手機(jī)應(yīng)用追蹤空氣質(zhì)量的能力，正在快速推動(dòng)行業(yè)尋求以績(jī)效為驅(qū)動(dòng)力的解決方案，這更加促使雇主在工作時(shí)間為員工提供安全健康的空氣。同時(shí)也給業(yè)主施加了更大的壓力，因?yàn)樽鈶?hù)都希望他們的辦公場(chǎng)所能夠持續(xù)提供良好的空氣質(zhì)量。因此第三步就是監(jiān)測(cè)：實(shí)行長(zhǎng)期維持室內(nèi)空氣清潔的控制措施，例如按需自動(dòng)化清潔過(guò)濾和對(duì)空氣質(zhì)量的持續(xù)監(jiān)控。

Q：由于配備空氣凈化裝備需要一筆不小的投入，并且需要持續(xù)監(jiān)測(cè)，開(kāi)發(fā)商是否都能接受?

麥哲文：對(duì)室內(nèi)空氣質(zhì)量的投資有助于辦公樓實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)差異化，從而使其更好地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)保值。辦公樓開(kāi)發(fā)商可以委托知名認(rèn)證機(jī)構(gòu)，對(duì)辦公場(chǎng)所室內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和認(rèn)證，發(fā)揮市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)。

從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)講，盡管健康的工作場(chǎng)所可以為企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)哪些直接利益尚難以準(zhǔn)確量化。但是哈佛大學(xué)最新研究顯示：對(duì)于腦力勞動(dòng)者來(lái)說(shuō)，與普通空氣質(zhì)量相比，通風(fēng)條件更好、空氣更清潔的工作環(huán)境有助于將工作效率提升兩倍。由于員工人力成本通常占公司運(yùn)營(yíng)成本的絕大部分，通過(guò)改善室內(nèi)空氣質(zhì)量而取得的生產(chǎn)率提升將特別可觀。

配備合適的新風(fēng)過(guò)濾系統(tǒng)以及其它先進(jìn)技術(shù)的樓宇租金一般相對(duì)較高，但并不會(huì)高出許多。因此，只要選擇合適，租金成本上的小幅增加可幫助公司節(jié)省長(zhǎng)期開(kāi)支。這對(duì)開(kāi)發(fā)商和雇主都是好事。

Q：你怎么看待綠色辦公樓的市場(chǎng)前景?

麥哲文：我們遇到越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商通過(guò)設(shè)施升級(jí)為客戶(hù)提供安心環(huán)境。嘉里建設(shè)集團(tuán)辦公室當(dāng)前正在開(kāi)展空氣質(zhì)量檢測(cè)，來(lái)定制有效降低室內(nèi)PM2.5濃度的解決方案。嘉里建設(shè)的目標(biāo)是所有客戶(hù)一旦進(jìn)入嘉里的任何物業(yè)項(xiàng)目中，都不用對(duì)空氣質(zhì)量有任何憂(yōu)心。公司的計(jì)劃包括安裝實(shí)時(shí)空氣質(zhì)量監(jiān)控設(shè)備，主要用來(lái)跟蹤實(shí)時(shí)的PM2.5水平，以便公眾都能看到室內(nèi)空氣的安全度。我們相信這一定是未來(lái)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展趨勢(shì)。

鑒于中國(guó)當(dāng)前的污染形勢(shì)，提供一個(gè)安全的室內(nèi)環(huán)境，不僅是開(kāi)發(fā)商要履行的責(zé)任，也應(yīng)該成為經(jīng)營(yíng)理念的一部分。

隨著公眾對(duì)環(huán)境問(wèn)題的容忍度持續(xù)降低，他們將越來(lái)越不愿意置身于室內(nèi)空氣質(zhì)量惡劣的工作場(chǎng)所中，這個(gè)趨勢(shì)亦將波及其他市場(chǎng)，如零售業(yè)和娛樂(lè)業(yè)。解決空氣質(zhì)量問(wèn)題會(huì)成為全行業(yè)責(zé)任。但值得注意的是，盡管辦公樓市場(chǎng)上已有很多業(yè)主和雇主開(kāi)始關(guān)注這一問(wèn)題，但目前仍然只占市場(chǎng)的一小部分，這樣的情況在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間恐怕難以改變，但改善室內(nèi)空氣質(zhì)量離不開(kāi)大多數(shù)市場(chǎng)參與者的共同努力。