寶龍集團(tuán)原副總裁 劉曉蘭

劉曉蘭：我們說(shuō)看來(lái)不單單是去年討論商業(yè)地產(chǎn)，而不管是普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是零售商，甚至是我們很多的生產(chǎn)廠家都已經(jīng)融入到房地產(chǎn)的大軍當(dāng)中來(lái)，我們的團(tuán)隊(duì)關(guān)注的是一個(gè)綜合的行業(yè)大趨勢(shì)。

這一年我覺(jué)得我最忙的事情是忙著在全國(guó)各地開(kāi)會(huì)，當(dāng)然開(kāi)會(huì)是一個(gè)平臺(tái)，也是交流的非常好的機(jī)會(huì)。實(shí)際上這是一個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)的同時(shí)，我覺(jué)得也是一個(gè)值得我們同行平臺(tái)里面去交流和探討的。單總剛才說(shuō)到了大的趨勢(shì)背景下的趨勢(shì)和優(yōu)化，按理說(shuō)我今天準(zhǔn)備的話題是主辦方用心良苦，給我的題目是新城新區(qū)城市綜合體的開(kāi)發(fā)和應(yīng)用。

原來(lái)的會(huì)議安排我是第三位發(fā)言，我看了一下發(fā)言的順序，后面有一線城市，也有二、三線的城市，我想主辦方安排我講這個(gè)題目，是因?yàn)閱慰傊�道我們寶龍這幾年在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的軌跡。今天也有一部分的新朋友，老朋友都知道，我們一直在堅(jiān)持走進(jìn)二、三線城市，到今天也是這樣堅(jiān)持的，有很多項(xiàng)目都是選擇了在二、三線城市的新城新區(qū)。從二、三線城市到新城新區(qū)的這個(gè)過(guò)程有很多的故事和坎坷，我想單總應(yīng)該是想分享這樣的一些體會(huì)。

我們?cè)?009年的10月份在香港上市，上市之前，單總他們舉辦的一個(gè)有關(guān)資本方面的話題，那一年很辛苦，當(dāng)時(shí)我們說(shuō)二、三線商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有人聽(tīng)得懂，直搖頭。開(kāi)始的時(shí)候很疑惑，很多人說(shuō)做商業(yè)地產(chǎn)一定是地點(diǎn)地點(diǎn)還是地點(diǎn)，一線城市勿庸置疑肯定是很好的，二、三線城市的城市區(qū)域決定了有一定的空缺，但是也存在著希望和空間。

我們比大家早走一點(diǎn)，在二、三線城市一直在推，每一次大會(huì)的演講我都跟大家說(shuō)二、三線城市的商機(jī)，大家覺(jué)得還是應(yīng)該觀望。走到今天，二、三線城市的概念不再新鮮了，剛才單總說(shuō)應(yīng)該討論三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)，那才是一個(gè)空白。

我想簡(jiǎn)單的說(shuō)一下寶龍，寶龍2003年專注走向商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)走到了全國(guó)20多個(gè)城市，到現(xiàn)在已經(jīng)有40個(gè)項(xiàng)目了，有7個(gè)已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，有7個(gè)今年開(kāi)業(yè)，其他剩下的都是在不同的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，目前的土地儲(chǔ)備超過(guò)了1500萬(wàn)平米，我們還是非常執(zhí)著，做商業(yè)地產(chǎn)非常難，但是八年前既然選擇了商業(yè)地產(chǎn)，我們認(rèn)為我們走的彎路也很多，付出的代價(jià)也很多，交的學(xué)費(fèi)也非常多，但是我們還是非常相信中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)非常的巨大。

我們這么多年積攢下來(lái)的一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，可以給同行做一些分享，這樣我們自己也認(rèn)定這條道路是可以走下去的，而且是前途非常好。

聽(tīng)過(guò)我演講的一些老朋友知道，我走是帶著更多的憂患意識(shí)，我覺(jué)得寶龍走過(guò)的這八年，給大家?guī)��?lái)的是更多的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)操的經(jīng)驗(yàn)，走進(jìn)來(lái)以后，我們不是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是共同發(fā)展的共同體，讓大家少走一些彎路，讓大家少交一些學(xué)費(fèi)，這是我們前面走商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的一些價(jià)值，我希望跟大家分享。

昨天晚上我把這個(gè)題目給改了，我們的企業(yè)在2009年上市以后就搬到了，上海的氛圍不錯(cuò)，每個(gè)月我們同行都有一個(gè)沙龍，我們?cè)谝黄鹱鲂》秶�的非常深度的溝通。這個(gè)月的總裁沙龍我們談的是跨界，跨界怎么理解呢?現(xiàn)在我們談的僅僅是商業(yè)綜合體，但是其實(shí)有很多的文化、產(chǎn)業(yè)的概念，如何在跨界里面融入我們的商業(yè)綜合體?就是在一個(gè)鋼筋水泥的建筑背后有文化、靈魂、生命力和競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，我們也討論到了在商業(yè)地產(chǎn)的熱潮背后的憂患和隱患。這一段時(shí)間，住宅銷售限購(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)是不是真的是避風(fēng)港。我自己在商業(yè)地產(chǎn)做了八年，我把我的體會(huì)和一些思考站在另一個(gè)角度跟大家做一個(gè)分享。這個(gè)角度比較特殊，也是我最近在寫的一些東西，我想在上一次的跨界文化的交流上，我給大家先拋出來(lái)，開(kāi)玩笑說(shuō)了一句，因?yàn)槲业谋尘氨容^特殊，我學(xué)的專業(yè)并不是學(xué)地產(chǎn)，也不是學(xué)商業(yè)，我是學(xué)醫(yī)學(xué)的，我是學(xué)中醫(yī)的。因?yàn)槲沂菍W(xué)醫(yī)學(xué)的，我用了我自己的專業(yè)中醫(yī)的眼光看這次的商業(yè)地產(chǎn)，所以在這次跨界文化沙龍上分享的是中醫(yī)看商業(yè)地產(chǎn)。

今天我也愿意把這個(gè)帶到，從這個(gè)角度看我們的商業(yè)綜合體。這是一種嘗試，也是一個(gè)未來(lái)想要從這個(gè)角度去更多的站在一種內(nèi)容的角度去看我們商業(yè)地產(chǎn)的管理和營(yíng)運(yùn)。今天的題目是從中醫(yī)看商業(yè)地產(chǎn)。

新城新區(qū)的弊端是第一沒(méi)有形成商圈，第二這個(gè)市場(chǎng)一定是需要培育的，需要你去通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理，透過(guò)市場(chǎng)的運(yùn)作把它培育起來(lái)，所以經(jīng)營(yíng)上具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，作為一個(gè)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商應(yīng)該有耐心去培育這個(gè)市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)的體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)，有很多的實(shí)操很成功的同行會(huì)給你們分享，不需要我給大家做分享，我從另一個(gè)角度給大家看看商業(yè)地產(chǎn)今天的現(xiàn)狀。

中醫(yī)就是兩個(gè)精髓，一個(gè)是整體觀念，第二個(gè)是辨證施治，這兩個(gè)是非常重要的精髓。我告訴大家的是一個(gè)思維方式和看問(wèn)題的角度。

我想用整體觀念看我們的商業(yè)地產(chǎn)，大家都非常清晰，中國(guó)的整個(gè)國(guó)策除了這兩年提出來(lái)的城市化進(jìn)程、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，都是一個(gè)大背景，就是一個(gè)大國(guó)策下面的階段性的戰(zhàn)略。對(duì)于國(guó)家整體，希望在2020年能給基本實(shí)現(xiàn)小康的這么一個(gè)目標(biāo)，我們大家都捕捉到了一些商機(jī)，也捕捉到了一些信息，這是國(guó)家的戰(zhàn)略，國(guó)家的舉措，在這個(gè)背景下做，考慮到國(guó)家發(fā)展的節(jié)奏，這種整體觀一定是要有的。

十二五中，國(guó)家提出了一些更多更細(xì)的規(guī)劃，我想在整體下去思考我們的路在哪里，我們的機(jī)會(huì)在哪里，我希望從大戰(zhàn)略的角度看我們的商業(yè)地產(chǎn)是不是可以選擇的方向。

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)系統(tǒng)工程，系統(tǒng)工程非常清晰，這不是一個(gè)開(kāi)發(fā)商的事情，也不是一個(gè)經(jīng)營(yíng)商的事情，從政府到開(kāi)發(fā)商，到消費(fèi)者，到商家，到營(yíng)運(yùn)商、投資者到銀行，是一個(gè)非常整體的鏈條，其中缺一不可。做商業(yè)地產(chǎn)和做住宅地產(chǎn)還是有一些不一樣的，從大的方面來(lái)看，是每個(gè)城市的政績(jī)工程、城市化的標(biāo)志性的建筑和城市的配套，但是對(duì)于我們開(kāi)發(fā)商的角度，不是簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)，實(shí)際上是一個(gè)資本運(yùn)作，從立項(xiàng)到拿到土地，到后期的招商、經(jīng)營(yíng)、上市公司，走到資本平臺(tái)以后，更體現(xiàn)出來(lái)的是整個(gè)資本貫徹中間。如果你已經(jīng)在做商業(yè)地產(chǎn)，一定要經(jīng)常跳出來(lái)，站在整體觀去看這是一個(gè)系統(tǒng)工程，缺一不可，不要局部的去看。

企業(yè)內(nèi)部來(lái)看，實(shí)際上真的是一個(gè)系統(tǒng)工程，作為我們寶龍走過(guò)這么多年，我們現(xiàn)在大家都很習(xí)慣說(shuō)做住宅是小學(xué)生、中學(xué)生，做商業(yè)是本科、博士，我想不管怎么比喻和形容，只是告訴了專業(yè)性真的很強(qiáng)。企業(yè)內(nèi)部，不管是行使的一開(kāi)始還是最后建成經(jīng)營(yíng)管理，沒(méi)有一個(gè)部門是獨(dú)立的，是一個(gè)非常系統(tǒng)的工程。如果是難聽(tīng)一點(diǎn)，我們開(kāi)玩笑說(shuō)，每個(gè)部門都是打架的部門，吵架的部門。

因?yàn)槲易约涸趯汖埨锩娣止芎笃诮?jīng)營(yíng)管理，我們現(xiàn)在經(jīng)過(guò)這么多年的磨合，跟我們前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、建筑部門經(jīng)常是戰(zhàn)斗的非常厲害。我覺(jué)得如果一個(gè)企業(yè)沒(méi)有意識(shí)到你做商業(yè)地產(chǎn)的終極目標(biāo)是什么，就容易出現(xiàn)分歧。大家都知道做商業(yè)地產(chǎn)，如果你要想成功，你持有它，必須要經(jīng)過(guò)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)，通過(guò)幾年的運(yùn)作，讓物業(yè)不斷的增值，這才是總體的目標(biāo)，就是把一個(gè)盤子做好，讓物業(yè)增值。

前兩個(gè)月有一次演講話題，我的主題是商業(yè)地產(chǎn)走在規(guī)劃之前。那次演講我比較有感慨，我跟大家分享的是做一個(gè)項(xiàng)目前期已經(jīng)決定了這個(gè)項(xiàng)目成與敗的75%，前期是指什么呢?我把它定義的比較局限，就是前期對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的定位是不是已經(jīng)考慮到后期的運(yùn)作，后期的成功和物業(yè)的增持，而不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的做一個(gè)非常漂亮的房子，或者是一個(gè)規(guī)劃。如果你脫離了終極目的，你的規(guī)劃失敗，后期招商和經(jīng)營(yíng)的人是非常非常痛苦的，而且成功的機(jī)率是非常低的，所以很多的工作都是在前期的。

前期很多的同行不會(huì)太重視我們的市調(diào)，我們產(chǎn)品的定位，我們的研發(fā)。這一切都應(yīng)該是在前期應(yīng)該要做的非常非常專業(yè)和到位的，一切都考慮到后期你的物業(yè)是不是增值。

從這個(gè)角度來(lái)看，作為一個(gè)企業(yè)者、開(kāi)發(fā)商，我們?cè)谧�的都是高層，我想你們�(cè)谧錾虡I(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，一定要有這個(gè)大局觀，要有整體觀，要有系統(tǒng)工程的概念。

為什么我會(huì)用辨證施治來(lái)對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)呢?中醫(yī)的精髓就是辨證施治。對(duì)我們?nèi)梭w來(lái)講，就是三條，一個(gè)是治未病，第二是辨證施治。在治未病里面，健康就是在不平衡的狀態(tài)中發(fā)生的。大家都知道亞健康狀態(tài)，亞健康狀態(tài)是在我們整個(gè)人體和生活中每天以為自己是正常的，但是在不同的壓力和環(huán)境的污染中，給你的身體里面造成了一些潛在的亞健康的信號(hào)。如果從商業(yè)綜合體來(lái)看，這四條大家去思考一下，你有沒(méi)有做到去治未病。作為一個(gè)規(guī)劃者，一個(gè)經(jīng)營(yíng)者，你要了解做一個(gè)綜合體應(yīng)該是一個(gè)什么樣的和諧體，應(yīng)該是什么樣業(yè)態(tài)的配比，應(yīng)該是時(shí)間樣的動(dòng)線。配比就像人體的五臟六腑一樣，該有的內(nèi)容是不是完整，該有的位置是不是變化了，你應(yīng)該了解一個(gè)商業(yè)綜合體的合理的配比。在這樣的前提下，你才可以談到前期的規(guī)劃和后期的經(jīng)營(yíng)。如果脫離掉了這個(gè)整體的概念，你去為招商而招商，為建設(shè)而建設(shè)，都很容易，但是當(dāng)組合在一起的時(shí)候，就變的不自然了，后面就產(chǎn)生很多的疾病。所以不能是自己閉門造車，覺(jué)得我要做一個(gè)非常漂亮的建筑體，標(biāo)志性的建筑，但是如果這個(gè)東西不順應(yīng)市場(chǎng)，不順應(yīng)政府，不順應(yīng)消費(fèi)者，會(huì)跟我們的經(jīng)營(yíng)上發(fā)生很大的沖突。

你非常漂亮的玻璃，有沒(méi)有考慮到后期經(jīng)營(yíng)的能耗和經(jīng)營(yíng)的成本，設(shè)計(jì)者會(huì)站在他的角度想他的美觀和作用，經(jīng)營(yíng)者要考慮到我的經(jīng)營(yíng)成本，我的經(jīng)營(yíng)成功率，我的合理性。對(duì)于亞健康狀態(tài)，僅僅是提醒我們?nèi)魏我粋�(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)者和專業(yè)人，也許你的某一個(gè)舉動(dòng)會(huì)給產(chǎn)品埋下一些亞健康或者是不健康的隱患。所以很多事情要預(yù)防為主，預(yù)防對(duì)于我們?cè)诟鱾�(gè)專業(yè)口，一定要有一個(gè)意見(jiàn)性，如果我做這個(gè)規(guī)劃，我招商進(jìn)來(lái)，我可能會(huì)發(fā)生的是什么，我們有沒(méi)有做好一個(gè)應(yīng)對(duì)。當(dāng)我們開(kāi)業(yè)的時(shí)候，有的時(shí)候項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)是開(kāi)出來(lái)了，但是開(kāi)出來(lái)了以后，要想到半年、三年內(nèi)我的業(yè)態(tài)規(guī)劃的調(diào)整。

有一些地方是為了開(kāi)業(yè)而開(kāi)業(yè)，萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)非常成功，每個(gè)項(xiàng)目都非常的成功，但是第二步也要做業(yè)態(tài)的調(diào)整，對(duì)于我們寶龍，我自己的體會(huì)就是有時(shí)候在二、三線城市，很現(xiàn)實(shí)的商家進(jìn)來(lái)了，但是也為了招商，為了開(kāi)業(yè)成功，但是合理性，在前期規(guī)劃中就埋下了一些不合理性，在后面招商的時(shí)候，也有一些不合理性，也有一些意見(jiàn)性，要做好應(yīng)急的一些準(zhǔn)備，這在每一個(gè)環(huán)節(jié)里面，都是以預(yù)防為主。

中醫(yī)里面看病是望聞問(wèn)切。望聞問(wèn)切就是根據(jù)你描述的癥狀找出病因，到底是在哪里，出了什么問(wèn)題。我想在我們商業(yè)的綜合體里面，貫穿的整個(gè)過(guò)程里面就是不斷的通過(guò)從一開(kāi)始的選址到最后的經(jīng)營(yíng)，我們要不斷在這個(gè)過(guò)程中及時(shí)的預(yù)防和發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，這樣我們才能對(duì)后面的問(wèn)題有局限性。這個(gè)方法非常好，讓你多維度，多角度的去看每一個(gè)環(huán)節(jié)中是否存在問(wèn)題，找出問(wèn)題，對(duì)我們下一步解決問(wèn)題提出非常好的證據(jù)，但是不要頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳。不要只看到頭痛，就把頭給治了，在整個(gè)環(huán)節(jié)里面，一定要找出問(wèn)題在哪里。

根據(jù)我們找出的問(wèn)題，我們才能找出病因，對(duì)癥下藥，最后推出一個(gè)解決方案。在我們的實(shí)操過(guò)程中，現(xiàn)在投入正常運(yùn)行的案子有七個(gè)，今年開(kāi)業(yè)的也有七個(gè)，對(duì)前面的七個(gè)，我們做了更多的總結(jié)和反思，有非常非常多的問(wèn)題，畢竟我們是摸著石頭過(guò)河。我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中不斷的找出我們成長(zhǎng)過(guò)程中的問(wèn)題和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，但是值得不斷的總結(jié)，每個(gè)案子做完的以后，我們都會(huì)定期到現(xiàn)場(chǎng)做一些質(zhì)檢，你覺(jué)得這個(gè)案子存在哪些弊端，下一個(gè)案子不能重犯。每一個(gè)部門在開(kāi)業(yè)前和開(kāi)業(yè)后都會(huì)做兩次后評(píng)估，這個(gè)后評(píng)估是各專業(yè)口的負(fù)責(zé)人都必須到現(xiàn)場(chǎng)，你覺(jué)得在開(kāi)業(yè)前，為了應(yīng)付開(kāi)業(yè)存在哪些弊端，開(kāi)業(yè)以后一個(gè)月，你再去現(xiàn)場(chǎng)看，這里就暴露了非常多的問(wèn)題，如何總結(jié)沉淀這些問(wèn)題，對(duì)下一個(gè)案子如何去改進(jìn)，不怕你犯錯(cuò)誤，就怕重復(fù)犯錯(cuò)誤。對(duì)于不斷要成長(zhǎng)的朋友，檢討自己，找出解決的辦法。

中醫(yī)做的是標(biāo)本兼治，我們終極的目的是追求健康的身體。商業(yè)物業(yè)就是追求只有的商業(yè)物業(yè)是不是通過(guò)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)市場(chǎng)的運(yùn)作，在未來(lái)是增值的，不管是對(duì)政府也好，給我們開(kāi)發(fā)商也好，給我們商家也好，都是帶來(lái)了多贏的角度。這個(gè)目的在非常清楚的情況下，所做的任何的治療，都是不要治標(biāo)，這個(gè)標(biāo)就是我剛才說(shuō)的，不要看到我這個(gè)房子質(zhì)量不好，最初規(guī)劃還是招商環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，你要找出本，你這樣的業(yè)態(tài)調(diào)整，設(shè)計(jì)調(diào)整是不是為了未來(lái)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)更專業(yè)、更合理、更科學(xué)，你要知道本是什么。

這是一個(gè)八卦，是我們中醫(yī)傳統(tǒng)講的陰陽(yáng)的平衡，作為一個(gè)人體為什么會(huì)生病，非常簡(jiǎn)單的道理，其實(shí)就是身體平衡狀態(tài)失去了平衡，人體就會(huì)從不同的角度給你發(fā)出一些信號(hào)，只有在人體陰陽(yáng)平衡的狀態(tài)下才可能健康。做商業(yè)地產(chǎn)是非常累的，壓力也是非常大的，一定要調(diào)整好自己的身心，保持一個(gè)健康的身體。

我們做商業(yè)綜合體，一定要有一個(gè)想法，你要做的十年的商業(yè)，要做百年的老店，不是建好就完了，你要讓這個(gè)老店經(jīng)營(yíng)成功，所有人都從中得到他該得利益的時(shí)候，這里面有平衡。這里面陰陽(yáng)平衡包括的非常多，你是否有考慮到跟政府的關(guān)系，跟商家的利益關(guān)系，你是否有共贏的心態(tài)，在內(nèi)部管理的過(guò)程中，團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)是否一致，是否是非常和諧的狀態(tài)，清晰的知道自己要做什么。所以只有在這樣的整體和諧的狀態(tài)下，目標(biāo)清晰的情況下，要做一個(gè)商業(yè)綜合體，你才不會(huì)走彎路，才能實(shí)現(xiàn)你的目標(biāo)。

因?yàn)闀r(shí)間有限，我只能將這么一個(gè)非常深?yuàn)W的黃帝內(nèi)經(jīng)里面講到的中醫(yī)里面最精髓的東西拋磚引玉的給大家講講，如果你要去做商業(yè)地產(chǎn)，一定要站在另外一個(gè)角度，因?yàn)槟憬裉觳皇且粋�(gè)普通的住宅開(kāi)發(fā)商，不是一個(gè)普通的零售商，也不是普通的投資者，我希望大家能有一個(gè)更高的高度，更專業(yè)的角度來(lái)看這個(gè)商業(yè)綜合體的未來(lái)和商業(yè)綜合體的單項(xiàng)。