銀泰置業(yè)有限公司總經(jīng)理 朱曉東

朱曉東：在這里跟大家做一個分享。今天我想跟大家分享的題目是從商業(yè)地產(chǎn)運營的角度來看商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃。

大家知道這幾年商業(yè)地產(chǎn)非常的火熱，更多的房地產(chǎn)公司也轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)跟住宅開發(fā)的一個很大的區(qū)別就是住宅地產(chǎn)銷售完以后，基本上一個項目就接近尾聲了，但是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)束以后，是一個長期物業(yè)持有的過程。這就意味著地產(chǎn)的經(jīng)營是未來地產(chǎn)增值的保證和投資匯報很重要的環(huán)節(jié)。

今天我想從這個角度跟大家分享一下。我們在這個領(lǐng)域剛剛開始，更多的人在商業(yè)地產(chǎn)的局部有很強的管理經(jīng)驗，但是作為一個城市綜合體，包括酒店，包括寫字樓，包括商業(yè)，包括公寓的物業(yè)管理的綜合運營來說，其實在我們中國這樣的一些管理人才是剛剛開始起步的。實際上，我們又面臨著很強的一種挑戰(zhàn)，所以今天我想從運營的角度來看城市綜合體，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

第一部分，城市綜合體綜述。在綜述里面我想講兩個觀點：1、城市綜合體跟地產(chǎn)開發(fā)不同的一些角度。2、城市綜合體的組成。

現(xiàn)在這個行業(yè)非常熱，更多的公司投入到了城市綜合體的開發(fā)中，城市綜合體的開發(fā)跟住宅不同的一個很大的特點就是投資更大，城市綜合體的組成有酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)等，除了土建完成以后，實際上涉及到的機電的投入更加的復(fù)雜，包括精裝的要求投入也會更高。另外一點是投資匯報期限會比較長。城市綜合體里面，有一部分開發(fā)商是做銷售的，有一部分是做持有的，銷售的部分更多的是住宅或者是酒店式的服務(wù)公寓，這部分的現(xiàn)金流可以來彌補我們在開發(fā)期現(xiàn)金的需求，但是像酒店和商業(yè)，我想從高端物業(yè)的角度來說，更多的開發(fā)商是會持有的，當然在二、三線城市，像寫字樓也有做銷售的，酒店一般都會有做租賃的。

今天我想從銀泰中心的角度來談城市綜合體的想法，今天我的角度更多是站在高端的項目來談的。我們一般認為除了住宅公寓類的銷售可以更好的彌補開發(fā)期的現(xiàn)金流量，其他的商業(yè)部分、酒店部分、寫字樓部分，如果你的資金允許，我個人的觀點應(yīng)該更多的自己去持有經(jīng)營，這樣能保證你的項目達到你開發(fā)定位的標準。我們也有這樣很多的例子，有一些開發(fā)在商業(yè)方面會切分出小的商鋪進行銷售，從開發(fā)期來說，資金的回流會非常快，但是長遠來說，對這些項目的持有和經(jīng)營會造成非常非常多的麻煩。小業(yè)主銷售以后，對投資匯報的理解和要求是不一樣的，將來這個商場整體的定位和規(guī)劃就會顯得非常的混亂。這個時候，從長遠的租金收益來說，可能影響會更大。城市綜合體的投資周期是比較長的，另外就是投資的資金相對也會更大。

城市綜合體的規(guī)劃會更趨復(fù)雜性，而且不太容易復(fù)制跟你項目所處的城市和所處的地理位置是非常有關(guān)的。大家都知道，一個商業(yè)地產(chǎn)城市規(guī)劃體你自己持有要長期經(jīng)營，一定要跟市場是密切相關(guān)的。這個項目未來市場的定位是定位在高端的還是中端的，每一個項目因為所處位置的不同，都是不一樣的。我們在做這個規(guī)劃的時候，大家要充分的去考量這個城市的經(jīng)濟環(huán)境，以及這個項目所處的特殊地理位置的環(huán)境，你將來所要吸引的客源是哪一部分，你的客群是誰，所以每個項目都不能完成去復(fù)制。這一點上跟住宅類項目的開發(fā)是有很大的差別。

住宅類的項目，我們很多圖紙拿到這個城市是適用的，這個戶型拿到那個城市也是適用的，但是作為一個商業(yè)地產(chǎn)項目，可能是不適用，因為每一個城市客戶的需求都是不一樣的。所以這個也是商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)規(guī)劃當中需要非常非常關(guān)注的一個問題。

城市綜合體的綜合的效應(yīng)應(yīng)該要大于單體物業(yè)的簡單之和。城市綜合體涵蓋了酒店、寫字樓、公寓、停車場等，是由不同的業(yè)態(tài)功能來組成的。顯而易見，我們做綜合體規(guī)劃的時候，你要充分的考量各個業(yè)態(tài)之間的客群的互動，效益是不一樣的。比如說我們單體的酒店在某一個區(qū)位，經(jīng)營肯定沒有城市綜合體的經(jīng)營來的好，因為沒有寫字樓的支撐，沒有商業(yè)客群的支撐，甚至是沒有公寓客源的支撐。在我們規(guī)劃的時候，我們也要充分的去考量相互不同的業(yè)態(tài)之間，他們是怎么去融合的，怎么去匹配，怎么讓在不同業(yè)態(tài)里面的客群能夠很好的流動起來，提升他的附加值。

下面我們看一下城市綜合體業(yè)態(tài)的組合。常規(guī)來說，會有一個酒店，會有寫字樓，會有商場，會有復(fù)式公寓，當然還有停車場的管理。我想把酒店、寫字樓、商業(yè)的三個不同的板塊特點跟大家做一個分享。

酒店板塊的投資是最大的，你做一個高端的項目，里面有的是政府的要求，有的是項目需求，你會設(shè)置一個高星級的酒店，在一線城市好的地理位置，大家都希望做五星級的酒店，現(xiàn)在五星級酒店的投資規(guī)模也是越來越大，投資的費用也是越來越高。現(xiàn)在我們集團開發(fā)的五星級酒店的投資，一個酒店的項目都要超過十個億的人民幣。

另外酒店投資的回報相對比較慢一些，酒店、寫字樓、商業(yè)，從投資回報的周期來說，酒店是最慢的。為什么還是要設(shè)置這樣一個酒店的業(yè)態(tài)呢?很多市民拿地的時候，政府對你有一些要求，需要配一個酒店。從項目的定位來說，城市綜合體項目的定位來說，酒店的定位是非常非常重要的，你酒店的定位和商業(yè)的定位就意味著你這個項目怎么樣，所以你在規(guī)劃的時候，找什么樣酒店的品牌，以你這個城市綜合體在定位的時候，你的水準就已經(jīng)確定下來了，我在后面還會繼續(xù)談?wù)撨@個問題，更深化的跟大家分享一些我們的感受。

酒店從經(jīng)營的角度來說，受市場的影響波動也是比較大的。大家都知道我們這個項目開的時候，是在2008的，馬上就面臨到了金融危機。酒店的生意是受市場影響波動最大的，市場環(huán)境不好的時候，出租率一下子就會下去。好的時候，能達到70-80%，不好的時候可能一下子會掉到20-30%，所以是一個經(jīng)營抗風險能力比較弱的業(yè)態(tài)。

在大的環(huán)境好的時候，又是一個會相對沒有上限收益率的業(yè)態(tài)，跟寫字樓相比，大家知道如果我是一個持有性的物業(yè)，我們都會用租金的模式出租。寫字樓一般的合同都是在三年或者是更長一點的時間，高端的寫字樓的租客都是資質(zhì)非常不錯的公司，一旦簽了你寫字樓的租賃合同以后，比較穩(wěn)定。當你大環(huán)境不好的時候，市場往下走的時候，你寫字樓的租金收益相對來說會比較穩(wěn)定，不會有大起大落的狀況出現(xiàn)。

剛才講到了酒店，就會非常明顯，因為酒店是賣房間，是一天、兩天，最長一周，不會太長的時間，所以是一個隨即的生意，所以市場變化大的時候，會掉的非常厲害，平均價格也會掉的很厲害。在合同期內(nèi)的時候，租金收益是相對比較穩(wěn)定的，所以這是酒店業(yè)態(tài)跟寫字樓業(yè)態(tài)在未來經(jīng)營的過程中，不一樣的地方。

在城市綜合體里面，就是說你雞蛋放在不同的籃子里面，當你市場好的時候，寫字樓的租金收益就是一個基礎(chǔ)，是固定的，你要再要增長會比較難。在增長的時候，只有等到租戶的合同到期了，你跟他續(xù)約的時候，或者是有新的租戶開始尋租的時候，才能把價格調(diào)上去。但是酒店不一樣，如果出租量非常好的時候，可以把房間的價格調(diào)上來。

不同的業(yè)態(tài)之間的經(jīng)營模式不一樣，收益模式也是不一樣的。我們在做前期規(guī)劃的時候，要很合理的去配置你酒店的面積，你酒店的定位，還有你寫字樓的面積和寫字樓的定位。

寫字樓的工程開發(fā)比較酒店是相對比較簡單，一般是辦公室的框架，大面積的框架，里面的內(nèi)裝基本上都需要自己來做，租賃出去以后，租戶都會做第二次的裝修。酒店就要復(fù)雜很多。

商業(yè)板塊是介乎于酒店和寫字樓之間的，抗風險能力，我自己從經(jīng)營的角度來理解，也是介乎在酒店和寫字樓之間，為什么這么說呢?我們現(xiàn)在這種高端的商業(yè)也都是租賃模式，有一個固定租金的收益，商業(yè)的租賃合同，我們有兩個收益方式，一個是固定租金，一個是扣利率租金。固定租金是按照面積來收取的，扣利租金是按照商業(yè)營業(yè)額的扣點來收取，一般都會取高。

取高就是在他營業(yè)情況不是非常理想的時候，你有一個基本的保障。當生意做的非常好的時候，扣利租金如果超過了基礎(chǔ)租金，你可以獲得更高的收益。在這樣一種情況下，商業(yè)的經(jīng)營就意味著你跟他綁在了一起，你要推動他，讓他有更好的收入，如果他的收入提高的時候，你都可以不去考慮那個基本租金了，就是固定租金了，你完全可以從收益的扣利租金中收取，這個也意味著沒有上限，不像寫字樓一般都是按照面積收取租金。

如果完全可以按照扣利來收的話，你的收益就沒有上限。比如說珠寶類的大的品牌，會跟你談一個上限，因為有的時候賣一個鉆石都是上千萬的，如果按照這個扣利去收，你的租金會非常非常高。有一些大品牌會在合同當中給你談一個上限，就是不超過多少的租金，這個也是合理的，在實際的操作當中也有這樣的一些條件。

商業(yè)是介乎在酒店和寫字樓之間，當市場環(huán)境不好的時候，這些商戶如果收益率會比較差，甚至是到了已經(jīng)承擔不了基本租金的時候，也會來跟你做一些溝通，就是看看能不能調(diào)整租金。他的租金來源于他的營業(yè)，他的營業(yè)跟市場是完全接在一起的，寫字樓的租金不太一樣，寫字樓的租金一般都會有一個預(yù)算，所以基本上在承租的時候，承付能力還是基本上有保證的。

商業(yè)運營過程中，最大最大的挑戰(zhàn)就是你招商品牌的組合，就是什么樣的牌子聚集在一起，這個其實是商業(yè)整體的定位，所以現(xiàn)在在高端的商業(yè)里面，在招商的過程當中，其實這項工作是最具挑戰(zhàn)的。尤其是你要找到你這個商業(yè)定位所需要的最強的幾個門神。

這三個板塊的組合是完全不一樣的業(yè)態(tài)，我們從經(jīng)營者的角度來說，以前做酒店行業(yè)的，做寫字樓租賃運營和做商業(yè)運營的，真的是完全不同的三撥人，業(yè)態(tài)也完全不一樣。我們同時要放到一個綜合體下面的十個，你要很好的了解每一個業(yè)態(tài)之間不同的特點，每一個業(yè)態(tài)之間不同的客戶群體，每一個業(yè)態(tài)獨到的一些經(jīng)營的特點，才能很好的把這三個板塊融合到一起。還要讓他們1+1大于3，就是要包括每一個單體經(jīng)營的價值。

以銀泰中心為例，我想跟大家分享一下銀泰中心城市綜合體運營的特點。

北京銀泰中心是在大北窯，這個項目的規(guī)劃，拿地是90年代末就已經(jīng)拿到了，整體的規(guī)劃當時做了差不多五年的時間，2003年開始動工，2008年開業(yè)，這個項目是做了十年的時間。當然，開發(fā)的期限沒有那么長。前期規(guī)劃做的比較比較長，我想銀泰中心2008年開業(yè)到今天，我們整個經(jīng)營的情況還不錯，我回過頭再去看當時的規(guī)劃，現(xiàn)在來看當時的定位還是非常不錯的。

這個項目是長安街最高的地標性的建筑，我們主樓是244.9米，當時規(guī)劃里面我們有一個酒店，有兩個寫字樓，有260套公寓，再加上下面有一個三棟樓的群樓部分，群樓部分有商業(yè)、酒店的餐飲和宴會廳的配套設(shè)施。當時開發(fā)的時候，銀泰是一個發(fā)展中的公司，資金的壓力也是非常非常大的，所以開發(fā)期間，我們把東邊的一些寫字樓，75000平米銷售給了PICC，就是中國人保公司，260套的公寓，當時也賣出去了，當時公寓在北京市場應(yīng)該說定位也是非常高的。

為什么公寓可以賣到這么高的價格呢?當然地理位置決定了CBD很少有這樣高端的公寓，跟我們當時整個酒店的定位和商業(yè)定位也是有關(guān)系的。我剛才講到了，一個項目的定位是靠你的品牌，你的酒店品牌是項目定位的一個標識，商業(yè)的定位也是決定你整個項目很重要的定位。當時我們跟凱悅集團酒店管理公司合作，這個管理公司有三個品牌。酒店定位了以后，做成了一個酒店式的服務(wù)公寓的時候，就帶上了酒店未來管理的水準和能提供服務(wù)的水準。

現(xiàn)在很多城市綜合體里面，在開發(fā)的初期，很多開發(fā)商也都是引進了一些非常好的酒店品牌，我相信對他整個公寓的銷售，住宅部分的銷售會起到很大的作用。包括我們銀泰中心公寓在銷售的時候，差不多60%以上的客戶是有海外背景的客戶，他們對這個品牌都有認知度。賣房子的時候，你還不知道房子將來是什么樣的，好的酒店的品牌和好的將來物業(yè)的管理公司對你的銷售是會有幫助的。

剩下自己持有的還有75000平米的寫字樓，酒店還有一個商業(yè)。商業(yè)的面積相對比較小一些，可出租的面積大概是兩萬平米，大家也知道現(xiàn)在商業(yè)做的是規(guī)模越來越大，五、六萬都算是很小的，現(xiàn)在大的商業(yè)都超過了十萬，有的都接近了二十萬。在這樣的一個市場環(huán)境下，我們唯有作出自己的特色來。當時我們的商業(yè)定位是要拔高，當然地理位置也決定在國貿(mào)的商圈里面有非常好的客戶群體。2006年我們開始招商，商業(yè)的有效面積里面我們就把它做成了一個高定位的，當時有好多店都是中國的旗艦店，做的比較大，作出特色。旗艦店有它的特點，配貨比較全，新品也會到的比較快，這樣會吸引到更多的消費群體。

這個商場經(jīng)營下來有三年了，剛開始的時候人氣稍微弱一些，因為牌子比較大，價格比較高，但是每一個人單體的消費，就是每一單的消費都是非常非常高的。定位不一樣以后，商場的氛圍也不一樣，現(xiàn)在我們已經(jīng)開始第二輪合同的更新。因為外圍整個的商業(yè)這幾年發(fā)展的非�？�，所以我們最近又想把它做一個新的提升。對于一個持有性的城市綜合體來說，你每年都要去創(chuàng)新，不斷的去改進你的硬件，包括你的客戶品牌的組合。只有不斷創(chuàng)新的過程中，你才能夠在這個市場上不斷的去領(lǐng)先，走在前面。

這張圖里面是銀泰中心的三棟樓，這是我們的外形，有一張是我們寫字樓的大堂，還有一張是我們商業(yè)的夜景，還有一個酒店。

管理模式，做運營的人大家很關(guān)心運營模式，銀泰中心是一個非常特殊的項目，是一個多業(yè)態(tài)的綜合體，有酒店，有公寓，有寫字樓，有商業(yè)、停車場，有一部分賣出去了，寫字樓我們賣出去一棟，公寓賣出去了一棟，這樣的一個項目，多業(yè)態(tài)的，又是多業(yè)權(quán)的。在這樣一個項目里面，你怎么樣去構(gòu)架你的管理模式?讓它非常好的長期的運營，這確實是一個很具有挑戰(zhàn)性的事情，因為沒有先例可以尋。

銀泰中心的管理方有酒店，我們酒店是做委托，委托了凱悅管理公司，我們自己持有的寫字樓是租賃，由自己來經(jīng)營。寫字樓的管理模式又有物業(yè)管理的模式在，商業(yè)也是我們自己持有，自己做經(jīng)營。公寓又賣掉了，有兩百多個小業(yè)主，大家知道公寓肯定是要成立一個物業(yè)管理公司，來做公寓的物業(yè)，這是非常復(fù)雜的一個業(yè)態(tài)，也是一個相對比較復(fù)雜的多業(yè)權(quán)項目。

我相信很多做城市綜合體開發(fā)的房地產(chǎn)供應(yīng)商，將來都會碰到這樣的問題。你有一部分銷售，有一部分持有，業(yè)態(tài)又不一樣。商業(yè)這部分，現(xiàn)在有很多公司會去成立一個商貿(mào)公司做管理，怎么樣去搭建這樣一個架構(gòu)，其實是你將來做運營的一個非常非�；�礎(chǔ)的首先要考慮的問題。

現(xiàn)在我們銀泰中心目前是這么一個狀態(tài)，我們也在不斷的摸索，也在不斷的在調(diào)整過程當中。三年前開業(yè)到今天，已經(jīng)有一些變化了，我們整個基建的設(shè)備，大家知道城市綜合體將來在開發(fā)的過程當中，這是我的經(jīng)驗，基建的部分如果可以切分盡量切分，如果不切分，將來計費、計價和拆分都會很麻煩。將來在管理的層面上有大物業(yè)的管理，有公寓的物業(yè)，寫字樓的物業(yè)，酒店有酒店的管理公司，商業(yè)有商業(yè)的物業(yè)管理公司，再加上運營公司。

銀泰中心自己的置業(yè)部分，我們的團隊慢慢在縮小，我們現(xiàn)在只有60個人管了20多萬平米，其他都是請專業(yè)公司來做。通過這幾年的融合，大家的管理流程也是比較順暢了。這是一個很有意思的問題，我相信越來越多的公司都會碰到項目開發(fā)完了，我來運營的時候怎么來做我的架構(gòu)的問題，有機會我們也可以做一些探討。

局部定位對于城市綜合體的整體定位。項目定位看重的酒店和商業(yè)，酒店確定了以后，商業(yè)定位確定了以后，就把整個項目的特點明確了。商業(yè)剛才已經(jīng)提到了你的最最重要的幾個客戶是誰，在招商的過程當中，作為運營團隊來說，在這方面要下一些功夫，而且這些品牌是比較難打交道的。如果大家對商業(yè)品牌有所接觸，會有一些了解，尤其是大牌子，會很在意鄰居是誰。一層是主要客戶，一層客戶的左鄰右舍，他們會考量，在招商的時候，特別特別小心，如果你招了一個不應(yīng)該在一樓定位的品牌定下來了，其他的品牌就不一定會考慮你了。

整個品牌祝賀在一起決定定位，什么品牌組合在一起?這個品牌在這個城市是不是還能再開這個店，有很多的因素，會最終決定品牌的落位。

現(xiàn)在國際品牌進入中國是非常非常的強勁，好的牌子，大的牌子都進來了，你也一定要去選擇一個適合你的品牌，酒店的品牌也很多。一定要去很深入的請專業(yè)人士來給你做一些咨詢和顧問，因為酒店的品牌太多了，并不是每一個品牌都適合你，你一定要分析你的定位是商業(yè)的定位，還是會議酒店的定位，還是度假酒店的定位，另外還要看他在中國的業(yè)績，一定要看他在中國的業(yè)績。有很多品牌在全球非常知名，在國外也做得很好，但是進入到中國以后，有一些牌子是水土不服的，所以你們一定要看看在中國這么多年來經(jīng)營的情況怎么樣，在行業(yè)中的口碑怎么樣，業(yè)績怎么樣，這個很重要。

有一些國外很好的牌子，但是做的不是特別理想。所以這里面也有一些專業(yè)，也有一些訣竅。在整個做局部定位的時候，會影響到你整體的定位，局部定位的時候，行業(yè)不一樣，未來經(jīng)營的特點也不一樣，所以在選擇的時候，大家一定要做一些非常專業(yè)的考量。

各板塊品牌的互動和融合。我們當時是在CBD那么好的一個核心的位置，公司從一開始定位的時候求致力于打造一個高端的市場的定位，所以我們從設(shè)計開始就請了非常多的專業(yè)的設(shè)計公司，酒店的定位我們也選擇了凱悅集團最好的品牌，商業(yè)的定位也是去跟最好的一些奢侈品牌進行前期招商、溝通和落位。寫字樓這一塊，我們定位在世界500強，國內(nèi)500強等一些大的公司。這些客戶之間是可以相融的，這三年經(jīng)營下來以后，我們寫字樓很多的租戶是我們酒店的客戶。商業(yè)也一樣，我們有很多奢侈品牌，商業(yè)品牌的活動非常多，他們會把很多很好的活動放在酒店。項目之間有很好的通融，酒店也一樣，酒店的客戶有很多可能會支持到商業(yè)那邊去，在整體規(guī)劃的時候，大概念就是不同的酒店，不同的寫字樓，不同的商業(yè)，實際上你還要考量到比如說酒店我將來是要為我寫字樓的客戶服務(wù)，也要為我商業(yè)品牌的客戶服務(wù)，你在酒店功能的設(shè)置上，在滿足品牌要求的同時，也要考量到這個城市綜合體里面對應(yīng)的很多需求。

我們設(shè)計了很好的大宴會廳，有1200多平米，還設(shè)計了一個小宴會廳，小宴會廳是一個非常獨特的設(shè)計，是全新的宴會概念設(shè)計。小宴會廳在設(shè)計規(guī)劃的時候，就設(shè)計成了家的概念，500多平方里面有書房、餐廳、客廳等，這個里面我們就可以做成十個人的高端宴會，但的時候，把這個家打開以后，我們可以做到兩百人的宴會，彈性非常大，所有的品牌都非常的喜歡。

小宴會廳的設(shè)計非常有特色，在市場上非常受歡迎，非常好用。上面的照片是三個樓，旁邊有一個LOGO，我們這個樓的定位在開發(fā)的時候，我們的口號是中國燈籠照亮CBD，這個設(shè)計師是美國的一個非常著名的建筑設(shè)計師，空中大堂的概念就是他創(chuàng)造的，他為我們做了整個銀泰中心的建筑設(shè)計。大家看到的三個紅色的燈籠就是他的理念，他希望建筑上有一些中國的元素，所以用了一個變形的燈籠，做了我們的LOGO。大家去最高層的餐廳，你就坐在燈籠里面。

這樣一個建筑設(shè)計的定位，我們的文化一直在傳遞，我們設(shè)計的理念在現(xiàn)在的經(jīng)營當中一直在轉(zhuǎn)遞，也代表了企業(yè)的一種精神和文化。

開發(fā)缺陷的后期修正。商業(yè)地產(chǎn)跟住宅有很大的不一樣，住宅開發(fā)完了就賣掉了，商業(yè)地產(chǎn)真的是持有以后是一個長期要運行的，你要打造成一個百年老店，要不斷的更新和創(chuàng)新，去適應(yīng)新的市場。我是做經(jīng)營的，我體會特別深，做的很多調(diào)整的事情，沒有一個項目是出來以后百分之百的適應(yīng)這個市場的，這是不可能的。以前大家說建筑是一個遺憾的建筑，以前我的理解是對美觀的標準，但是實際上從經(jīng)營的角度來說，功能的配置對未來經(jīng)營的重要性意義更大。

小的東西也是一樣的，舉一個很簡單的例子，我們五層有一個中餐廳，整個主席臺的面積是3600平米，我們做了16個包廂，大家可以想像每一個包廂的面積有多大，當時設(shè)計定位是24個人，那一張桌子是固定的。經(jīng)營半年下來以后，我們發(fā)現(xiàn)這個包廂的預(yù)定率不是很高，你就會反思，在市場上很少有宴會每次都能夠抓到24個人坐到這張桌子上。桌子太大了，十個人安排進去，大家坐的特別散，沒有吃飯的氛圍。后來我們就想辦法調(diào)整，把24個位置縮到了16，20個人擠一擠也可以坐得下，12個人也可以，這些都是在經(jīng)營過程當中慢慢通過市場的檢驗，逐步找到一些規(guī)律，需要去調(diào)整的。

有的時候設(shè)計的團隊他們可能會更偏重于美觀，有一些東西非常好看，比如說地面的光潔會造成摔跤，這個地方可能要做一些細微的調(diào)整。這些東西是要不斷的通過一些經(jīng)營的檢驗，去達到一個更合理的度。

我是做運營出身的，所以我們現(xiàn)在公司里面也在不斷的開拓一些新的項目，現(xiàn)在我的工作就變成了規(guī)劃是一個階段，具體的開發(fā)是一個階段，施工是一個階段，到運營是一個階段，商業(yè)地產(chǎn)就是這么三個階段。原來我應(yīng)該是在最后的階段，開發(fā)接近尾聲的時候，我們運營團隊上去接這個項目，籌備，做工程交接和驗收、整改和開業(yè)，到后民持續(xù)的經(jīng)營。現(xiàn)在我們集團里面在做前期規(guī)劃的時候，我們現(xiàn)在有很多項目在做新的擴展，我們運營團隊的一些人會參與到前期的規(guī)劃里面來。這個是非常非常重要的，運營的人會從運營的角度對規(guī)劃提很多好的合理性的建議，這樣其實就是會節(jié)省很多投入。

銀泰中心這個項目亮相以后市場的反饋不錯，但是這三年我們沒有小改，一直是在大改。60層我們最近又改了，原來一半是辦公室，一般是SPA的設(shè)施，我們六層也有一個健身中心，毛利率相對就餐飲這部分要低很多，但是房間的毛利是非常高的。而且現(xiàn)在房間也供不應(yīng)求，所以我們就把整個60層做了調(diào)整，改成了九個房間，七個是套房。怎么配置，我們也會根據(jù)這三年每一個房間不同的出租率來決定我們選擇什么樣的房型。

我們有非常好的酒吧，在北京非常非常出名。這兩年我們一些系列的動作還在做。有一些時候不一定是開發(fā)遺留下來的缺陷，作為經(jīng)營團隊來說，也要不斷的去調(diào)整，去適應(yīng)這個市場的需求。

因為時間的關(guān)系，講的比較瑣碎，最后我想說，城市綜合體是一門1+1+1大于3的學(xué)問。我希望開發(fā)商在做前期規(guī)劃的時候，一定要努力的去實現(xiàn)這樣的一個目標，而不是1+1+1小于3。謝謝。