營改增試點前夕地產(chǎn)抓緊清盤

這是一個銷售周期長達(dá)三年的老項目。李女士在兩年前就支付了項目的首付款，但由于各種原因，銀行貸款一直未能辦下來，開發(fā)商也一直沒有催促。此次催款，開發(fā)商給出的理由是“5月1日就實施營改增試點，公司要求盡快清盤。”
今年3月23日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等納入此次試點范圍。
房地產(chǎn)業(yè)的體量龐大，涉及征稅環(huán)節(jié)眾多。且在房地產(chǎn)業(yè)整體利潤率下滑之時，征稅方式的變化無疑會對房地產(chǎn)項目的利潤率帶來直接影響。據(jù)了解，早在上述通知正式下發(fā)之前，很多企業(yè)就已成立專項小組進(jìn)行研究。提早清盤的做法，只是企業(yè)的諸多應(yīng)對策略之一。
“下策”與“上策”
在房地產(chǎn)業(yè)營改增試點正式落地前夕，要求提前清盤的房地產(chǎn)案例，并非只有文首提及的一家。據(jù)了解，在北京及其周邊的市場，近期有多家銷售周期較長的老項目要求盡快清盤。
盡管這些動作有著借助市場時機(jī)加快出貨的考慮，但從中仍然不難看出營改增帶來的影響。
上述房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，該項目的銷售周期超過3年，期間曾多次開盤。由于此前的限購、限貸等政策，很多購房者并未辦成銀行貸款，但成交價格仍然按照最初簽約時所確定，與當(dāng)前的市價相比，明顯低出不少。
他表示，雖然企業(yè)希望能以更高的價格出售，但由于這些年項目價格漲幅較大，若按照增值稅的標(biāo)準(zhǔn)來征收，這部分稅收成本就相當(dāng)可觀，甚至大過改革前的征稅方式。
因此，盡管上述通知給出了一項過渡政策，即“開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅(和營業(yè)稅同樣的稅率)�！钡�在已經(jīng)完成大部分協(xié)議銷售的情況下，企業(yè)仍然傾向于選擇較小的稅收成本，即按照最初較低的銷售價格，繳納營業(yè)稅。
不難看出，這種“抓緊清盤”的做法帶有一定的無奈性質(zhì)，因此也被業(yè)界稱為一種“下策”。據(jù)了解，早在2015年，不少房企就成立了專項小組，對營改增可能帶來的影響進(jìn)行研究。
某家A股上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該公司的“專項小組”由財務(wù)部門牽頭，投融資、營銷，乃至設(shè)計等部門具體參與。通過模型分析的方式來研判房地產(chǎn)營改增帶來的變化。
經(jīng)過多方討論和測算，該“專項小組”的結(jié)論最終集中在建安成本上。即，建安成本占總成本比重較大的項目，在“營改增”中受益最多。
其邏輯在于，在房地產(chǎn)項目的各項成本中，占比最大的是土地成本，其次為建安成本、財務(wù)成本及人力資源等其他成本。按照增值稅的計稅方式，由于土地成本無法進(jìn)行抵扣，因此只有建安成本、財務(wù)成本增加，才能減少增值稅的稅基。
對一個房地產(chǎn)項目而言，由于大部分企業(yè)有著嚴(yán)格的開竣工和營銷節(jié)點控制，加之當(dāng)前利率環(huán)境較低的現(xiàn)狀，因此財務(wù)成本占項目總成本的比重往往在10%以下的低位，個別項目甚至低于5%。因此，只有建安成本增加，才能有效降低增值稅。
按照這種思路，企業(yè)應(yīng)在施工環(huán)節(jié)盡可能地精工細(xì)作。最為直接的辦法，則是推行“精裝修交房”。這也是房地產(chǎn)開發(fā)的必然要求和趨勢。
上述負(fù)責(zé)人表示，對于房地產(chǎn)項目而言，建安成本往往占營業(yè)額的20%-30%之間，按照增值稅11%的稅率，即使推行精裝修交房，其節(jié)省部分也較為有限。但對于日漸下滑的房地產(chǎn)業(yè)利潤率而言，這已是最有效的應(yīng)對方式。
“牽一發(fā)而動全身”
需要指出的是，上述分析是建立在靜態(tài)模型基礎(chǔ)上的結(jié)果。一旦房地產(chǎn)項目需要提價，其付出的增值稅成本也會增加。除非將建安等各項成本一并調(diào)整，才能進(jìn)一步抵扣，但又會不可避免地對利潤產(chǎn)生影響。
與此同時，此次營改增試點涉及的金融業(yè)和建筑業(yè)，分別是房地產(chǎn)的上游和下游行業(yè)。營改增對這兩個行業(yè)產(chǎn)生的影響，同樣會間接影響到房地產(chǎn)業(yè)，但具體的影響程度難以量化。
因此，這項政策的具體影響，仍然需要在實際操作過程中進(jìn)行評估。
普華永道一位會計師表示，無論房地產(chǎn)企業(yè)是否積極應(yīng)對，此次營改增改革必然會起到“牽一發(fā)而動全身”的效果。
具體而言，體現(xiàn)在兩個層面。
其一，內(nèi)控環(huán)節(jié)。對于財務(wù)和會計而言，由于計稅方式的改變，在進(jìn)行財務(wù)梳理時，需要新增會計科目，并據(jù)此對記賬方法、成本核算和財務(wù)處理等進(jìn)行調(diào)整。
可以預(yù)見的一項好處是，由于多數(shù)房地產(chǎn)項目實施預(yù)售制度，營業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期即需要繳納，改征增值稅后，繳納的時點明顯延后，因此可改善項目開發(fā)建設(shè)階段的現(xiàn)金流。
其二，交易環(huán)節(jié)。由于計稅方式的改變，房屋銷售中，必須涉及到合同范本的修改。尤其在價格設(shè)定上，需明確含稅價格或不含稅價格。因同樣涉及營改增試點，在房企與金融和建筑企業(yè)的交易中，也涉及類似的調(diào)整。
據(jù)了解，目前已有部分房企對購房合同進(jìn)行調(diào)整，來應(yīng)對即將到來的營改增試點。
但該人士認(rèn)為，由于稅收具有可轉(zhuǎn)嫁性，對于購房者而言，這一調(diào)整有可能會帶來交易成本的提高。在二手房交易中，這種情況更容易出現(xiàn)，并可能影響到交易的進(jìn)程。
但對于該項工作的具體影響，有業(yè)內(nèi)人士指出，無論企業(yè)還是市場，都不宜將此次營改增試點的意義過于放大。營改增主要體現(xiàn)在技術(shù)層面，不應(yīng)對企業(yè)的戰(zhàn)略產(chǎn)生影響。
今年4月，財政部副部長史耀斌在發(fā)布會上就表示，“新增的不動產(chǎn)，是可以作為進(jìn)項稅抵扣，但如果投資行為對企業(yè)目前的生產(chǎn)經(jīng)營沒有益處的話，企業(yè)也不會為了抵扣的目的去購買或者大量購買房地產(chǎn)。”