營(yíng)改增試點(diǎn)前夕地產(chǎn)抓緊清盤

這是一個(gè)銷售周期長(zhǎng)達(dá)三年的老項(xiàng)目。李女士在兩年前就支付了項(xiàng)目的首付款，但由于各種原因，銀行貸款一直未能辦下來(lái)，開(kāi)發(fā)商也一直沒(méi)有催促。此次催款，開(kāi)發(fā)商給出的理由是“5月1日就實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)，公司要求盡快清盤�！�
今年3月23日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等納入此次試點(diǎn)范圍。
房地產(chǎn)業(yè)的體量龐大，涉及征稅環(huán)節(jié)眾多。且在房地產(chǎn)業(yè)整體利潤(rùn)率下滑之時(shí)，征稅方式的變化無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)率帶來(lái)直接影響。據(jù)了解，早在上述通知正式下發(fā)之前，很多企業(yè)就已成立專項(xiàng)小組進(jìn)行研究。提早清盤的做法，只是企業(yè)的諸多應(yīng)對(duì)策略之一。
“下策”與“上策”
在房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)正式落地前夕，要求提前清盤的房地產(chǎn)案例，并非只有文首提及的一家。據(jù)了解，在北京及其周邊的市場(chǎng)，近期有多家銷售周期較長(zhǎng)的老項(xiàng)目要求盡快清盤。
盡管這些動(dòng)作有著借助市場(chǎng)時(shí)機(jī)加快出貨的考慮，但從中仍然不難看出營(yíng)改增帶來(lái)的影響。
上述房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目的銷售周期超過(guò)3年，期間曾多次開(kāi)盤。由于此前的限購(gòu)、限貸等政策，很多購(gòu)房者并未辦成銀行貸款，但成交價(jià)格仍然按照最初簽約時(shí)所確定，與當(dāng)前的市價(jià)相比，明顯低出不少。
他表示，雖然企業(yè)希望能以更高的價(jià)格出售，但由于這些年項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅較大，若按照增值稅的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)征收，這部分稅收成本就相當(dāng)可觀，甚至大過(guò)改革前的征稅方式。
因此，盡管上述通知給出了一項(xiàng)過(guò)渡政策，即“開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅(和營(yíng)業(yè)稅同樣的稅率)�！钡�在已經(jīng)完成大部分協(xié)議銷售的情況下，企業(yè)仍然傾向于選擇較小的稅收成本，即按照最初較低的銷售價(jià)格，繳納營(yíng)業(yè)稅。
不難看出，這種“抓緊清盤”的做法帶有一定的無(wú)奈性質(zhì)，因此也被業(yè)界稱為一種“下策”。據(jù)了解，早在2015年，不少房企就成立了專項(xiàng)小組，對(duì)營(yíng)改增可能帶來(lái)的影響進(jìn)行研究。
某家A股上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該公司的“專項(xiàng)小組”由財(cái)務(wù)部門牽頭，投融資、營(yíng)銷，乃至設(shè)計(jì)等部門具體參與。通過(guò)模型分析的方式來(lái)研判房地產(chǎn)營(yíng)改增帶來(lái)的變化。
經(jīng)過(guò)多方討論和測(cè)算，該“專項(xiàng)小組”的結(jié)論最終集中在建安成本上。即，建安成本占總成本比重較大的項(xiàng)目，在“營(yíng)改增”中受益最多。
其邏輯在于，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本中，占比最大的是土地成本，其次為建安成本、財(cái)務(wù)成本及人力資源等其他成本。按照增值稅的計(jì)稅方式，由于土地成本無(wú)法進(jìn)行抵扣，因此只有建安成本、財(cái)務(wù)成本增加，才能減少增值稅的稅基。
對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，由于大部分企業(yè)有著嚴(yán)格的開(kāi)竣工和營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)控制，加之當(dāng)前利率環(huán)境較低的現(xiàn)狀，因此財(cái)務(wù)成本占項(xiàng)目總成本的比重往往在10%以下的低位，個(gè)別項(xiàng)目甚至低于5%。因此，只有建安成本增加，才能有效降低增值稅。
按照這種思路，企業(yè)應(yīng)在施工環(huán)節(jié)盡可能地精工細(xì)作。最為直接的辦法，則是推行“精裝修交房”。這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必然要求和趨勢(shì)。
上述負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，建安成本往往占營(yíng)業(yè)額的20%-30%之間，按照增值稅11%的稅率，即使推行精裝修交房，其節(jié)省部分也較為有限。但對(duì)于日漸下滑的房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率而言，這已是最有效的應(yīng)對(duì)方式。
“牽一發(fā)而動(dòng)全身”
需要指出的是，上述分析是建立在靜態(tài)模型基礎(chǔ)上的結(jié)果。一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目需要提價(jià)，其付出的增值稅成本也會(huì)增加。除非將建安等各項(xiàng)成本一并調(diào)整，才能進(jìn)一步抵扣，但又會(huì)不可避免地對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生影響。
與此同時(shí)，此次營(yíng)改增試點(diǎn)涉及的金融業(yè)和建筑業(yè)，分別是房地產(chǎn)的上游和下游行業(yè)。營(yíng)改增對(duì)這兩個(gè)行業(yè)產(chǎn)生的影響，同樣會(huì)間接影響到房地產(chǎn)業(yè)，但具體的影響程度難以量化。
因此，這項(xiàng)政策的具體影響，仍然需要在實(shí)際操作過(guò)程中進(jìn)行評(píng)估。
普華永道一位會(huì)計(jì)師表示，無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)是否積極應(yīng)對(duì)，此次營(yíng)改增改革必然會(huì)起到“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的效果。
具體而言，體現(xiàn)在兩個(gè)層面。
其一，內(nèi)控環(huán)節(jié)。對(duì)于財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)而言，由于計(jì)稅方式的改變，在進(jìn)行財(cái)務(wù)梳理時(shí)，需要新增會(huì)計(jì)科目，并據(jù)此對(duì)記賬方法、成本核算和財(cái)務(wù)處理等進(jìn)行調(diào)整。
可以預(yù)見(jiàn)的一項(xiàng)好處是，由于多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施預(yù)售制度，營(yíng)業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期即需要繳納，改征增值稅后，繳納的時(shí)點(diǎn)明顯延后，因此可改善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的現(xiàn)金流。
其二，交易環(huán)節(jié)。由于計(jì)稅方式的改變，房屋銷售中，必須涉及到合同范本的修改。尤其在價(jià)格設(shè)定上，需明確含稅價(jià)格或不含稅價(jià)格。因同樣涉及營(yíng)改增試點(diǎn)，在房企與金融和建筑企業(yè)的交易中，也涉及類似的調(diào)整。
據(jù)了解，目前已有部分房企對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行調(diào)整，來(lái)應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的營(yíng)改增試點(diǎn)。
但該人士認(rèn)為，由于稅收具有可轉(zhuǎn)嫁性，對(duì)于購(gòu)房者而言，這一調(diào)整有可能會(huì)帶來(lái)交易成本的提高。在二手房交易中，這種情況更容易出現(xiàn)，并可能影響到交易的進(jìn)程。
但對(duì)于該項(xiàng)工作的具體影響，有業(yè)內(nèi)人士指出，無(wú)論企業(yè)還是市場(chǎng)，都不宜將此次營(yíng)改增試點(diǎn)的意義過(guò)于放大。營(yíng)改增主要體現(xiàn)在技術(shù)層面，不應(yīng)對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略產(chǎn)生影響。
今年4月，財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌在發(fā)布會(huì)上就表示，“新增的不動(dòng)產(chǎn)，是可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，但如果投資行為對(duì)企業(yè)目前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有益處的話，企業(yè)也不會(huì)為了抵扣的目的去購(gòu)買或者大量購(gòu)買房地產(chǎn)�！�