地產(chǎn)界的最強(qiáng)黑馬

“這次一定會出地王，我們會參加，不過拿下來的難度很大�！�4月20日，正榮地產(chǎn)總裁林朝陽，他正在為兩天之后廈門即將出讓的一塊土地籌謀。

作為福建最大的開發(fā)商之一，正榮多年來都一直希望進(jìn)入廈門。這種因“野心無處安放”而產(chǎn)生的焦慮和惋惜，在今天的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)極少見。房地產(chǎn)黃金十年之后，大多數(shù)地產(chǎn)巨頭談的更多的是“轉(zhuǎn)型”，造房子的斗志似乎正在消退。

而這家企業(yè)對地產(chǎn)仍抱有極大熱情，他們在2015年的發(fā)展速度令大多數(shù)同行側(cè)目。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2015年正榮集團(tuán)合約銷售額超過300億元，同比前一年增長81.2%，是房企中業(yè)績增長最為迅猛的公司。

只有規(guī)模化，才能在競爭激烈的市場占有一席之地。2015年，行業(yè)的集中程度進(jìn)一步增強(qiáng)，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的市場份額進(jìn)一步擴(kuò)大，占到36.7%。其中前十強(qiáng)的市場占有率更是達(dá)到了16.3%——規(guī)模意味著行業(yè)話語權(quán)。

然而，在正榮集團(tuán)的規(guī)劃中，這僅僅是一個(gè)開始。正榮集團(tuán)董事總裁、正榮地產(chǎn)董事長黃仙枝說，2016年到2018年將會是正榮歷史上成長最快的幾年。“未來三年我們預(yù)計(jì)復(fù)合增長率達(dá)到30%，規(guī)模進(jìn)入行業(yè)15-20強(qiáng)�！�

2013年以來，這家以閩、贛為中心的開發(fā)商先后進(jìn)入上海、南京和蘇州，在上海和南京很快各拿了三塊地；到了2015年，這三個(gè)城市為正榮貢獻(xiàn)了60%的銷售額——這是中國樓市最火爆的三個(gè)城市，3月底，它們的去庫存周期全部在四個(gè)月以內(nèi)，幾乎無房可售。

林朝陽說，正榮選擇長三角的原因非常簡單——必須去全國最大的房地產(chǎn)市場淘金。

當(dāng)幾乎所有房企都在布局一線城市和重點(diǎn)二線城市時(shí)，正榮選擇的城市看起來并沒有特別之處，它的與眾不同是拿地時(shí)的果斷。正如林朝陽所說，“對市場沒有信心，就拿不到地。

”2013年，正榮用超百億元在上述三個(gè)城市拿地布局，要知道，當(dāng)年其年銷售額還沒有達(dá)到100億元。正榮進(jìn)入南京尤顯大膽，三塊地中，有兩塊分別是江北浦口新城和河西的“地王”。

回憶起當(dāng)時(shí)拿地的情景，林朝陽說，“當(dāng)時(shí)進(jìn)南京，也是戰(zhàn)略考量，我們認(rèn)為投資決策不能隨大流，必須有自己的判斷，事后證明我們的決策是正確的�！碑�(dāng)時(shí)江北那兩塊地樓面價(jià)接近8000元/平方米，現(xiàn)在周圍樓面地價(jià)都超過2萬元；河西那塊地當(dāng)時(shí)樓面價(jià)是13000元/平方米，后來同區(qū)域出了南京地王，樓面價(jià)超過4萬元。

就這樣，南京成為了正榮內(nèi)部的黑馬。

2015年，它為正榮貢獻(xiàn)了超過65億元的銷售額，相當(dāng)于總額的1/5。按照林朝陽的規(guī)劃，南京要繼續(xù)深耕下去，并將是正榮第一個(gè)達(dá)到100億元的城市。正榮的資金來源一向?yàn)槿岁P(guān)注，外界都認(rèn)為閩系的開發(fā)商很激進(jìn)，林朝陽卻說閩系企業(yè)很注意“攢錢”，相比而言，正榮集團(tuán)的融資策略仍偏保守，很多金融工具還沒有啟用，“早前的財(cái)務(wù)成本是12%左右”。

當(dāng)問到外界對正榮負(fù)債率的擔(dān)憂時(shí)，黃仙枝說，關(guān)鍵是我們有紅線不能破，正榮目前的融資結(jié)構(gòu)中，大部份來自于銀行信貸，綜合資金成本7%-8%左右。未來還會通過發(fā)債等融資方式替換高成本債務(wù)，拉低融資成本。黃仙枝強(qiáng)調(diào)，70%的負(fù)債率一直是正榮的紅線。

4月21日，正榮以11.2億元擊敗了華潤、碧桂園、旭輝等對手，拿下了長沙核心板塊岳麓區(qū)梅溪湖的一塊地。相比于長沙6584元/平方米的成交均價(jià)，樓面價(jià)4148元/平方米并不便宜。

林朝陽說，最近長沙去化比較快，而政府推地有點(diǎn)少，長沙市場已經(jīng)開始有一點(diǎn)起色。

算上這次拿地，從2015年底至現(xiàn)在，半年不到，正榮已經(jīng)超百億元拿地，比2013年還要大手筆。林朝陽介紹，這只是今年買地預(yù)算的一半，2016年正榮的貨值將新增五六百億元，這也意味著它們至少還要投入100億元買地。

接下來正榮還計(jì)劃新進(jìn)入兩個(gè)新城市。如果說2013年的布局讓正榮拿到了入場的門票，這一輪的布局則決定著正榮的未來。“這一輪是有風(fēng)險(xiǎn)的，現(xiàn)在更要謹(jǐn)慎布局第二輪�！绷殖�陽說。

在采訪過程中，“深耕”戰(zhàn)略屢次被提及。正榮在城市的選擇上小心謹(jǐn)慎，但是一旦選定，就會至少做三到五個(gè)項(xiàng)目。在進(jìn)入的城市，他們的目標(biāo)是“一線城市要進(jìn)入前十，二線城市要進(jìn)入前五”。

這也正是正榮遲遲沒能進(jìn)入廈門的原因，廈門的土地供應(yīng)量有限，即便進(jìn)入也不能保證一直拿到項(xiàng)目。北京同理，正榮也在小心探索，希望先利用深耕天津的方式投石問路。

事實(shí)也證明，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入大資本時(shí)代，對于千億規(guī)模以下的房企來說，只有持續(xù)深耕才有機(jī)會。下一步，正榮將新入兩個(gè)城市，極有可能來自鄭州、武漢、合肥以及南京周邊的城市中。

2016年3月，正榮低調(diào)地將總部搬到了上海，開始了“雙總部”模式；此前，這家公司已經(jīng)將旗下的地產(chǎn)、商業(yè)及物業(yè)等幾大業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行重組，成立了正榮地產(chǎn)公司，并在今年正式設(shè)立了股權(quán)投資板塊。在黃仙枝看來，在上海設(shè)立集團(tuán)總部對正榮是一個(gè)重要的新起點(diǎn)。正榮第一輪的增長主要來自前瞻投資和土地紅利，隨著各路人馬集聚熱點(diǎn)城市，這樣的機(jī)會也逐漸減少。公司想繼續(xù)高速增長，就需要完善“系統(tǒng)”。

“現(xiàn)在投資能力是最關(guān)鍵的，但是當(dāng)?shù)貎r(jià)到了一定高度，別人不敢干，你敢干，這就是系統(tǒng)能力，產(chǎn)品能力、管理能力、多元化能力，是一個(gè)系統(tǒng)的能力�！秉S仙枝說。

一群80后的管理團(tuán)隊(duì)已經(jīng)成為正榮的大腦。上海的金融和人才優(yōu)勢非常明顯，之前很多高管不愿意去福州，曾經(jīng)，為了挖來一個(gè)城市公司的副總經(jīng)理費(fèi)盡力氣，但一說要去福州工作，還是會猶豫。來到上海之后，之前困擾正榮的人才問題不再是問題，還有很多銀行、基金和金融機(jī)構(gòu)紛紛找上門來，希望為正榮提供創(chuàng)新金融產(chǎn)品。   林朝陽說，在福建的時(shí)候沒有特別的金融優(yōu)勢，之前的財(cái)務(wù)成本是11%-12%，2013年有部分項(xiàng)目是和信托合作。現(xiàn)在，正榮已經(jīng)把成本較高的部分資金替換成了成本更低的銀行信貸，資金成本已經(jīng)降到7%-8%。

據(jù)了解，正榮所有擴(kuò)充土地儲備的計(jì)劃都由“投資決策委員會”認(rèn)真研究做出，這是正榮投資的大腦，由運(yùn)營部、投資部、營銷部、財(cái)務(wù)管理部和研發(fā)部等五個(gè)部門負(fù)責(zé)人組成。公司每次拿地之前，會要求投資決策委員會的成員每人報(bào)一個(gè)價(jià)，跟最終結(jié)果最接近的人有獎(jiǎng)勵(lì)，通過這種方式，鍛煉管理層對市場的觀察力和判斷力。這個(gè)“五人小組”幾乎每周都碰面，最近一次是在蘇州，之后不久，正榮就以166%的溢價(jià)率拿下了蘇州望亭地塊。

據(jù)了解，蘇州會成為2016年正榮業(yè)績的爆點(diǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前蘇州的銷售額已經(jīng)和南京持平，一季度都已經(jīng)接近20億元。一名正榮內(nèi)部人士說，2016年初在蘇州拿的悅嵐山項(xiàng)目，土地總價(jià)約2.7億元，平均地價(jià)2600元/平方米，兩個(gè)月以后，一公里附近的一塊地樓板價(jià)后來已經(jīng)超過了1萬元。這樣準(zhǔn)確的投資，讓正榮集團(tuán)在高速發(fā)展中一直保持著不錯(cuò)的利潤，林朝陽透露，目前部分項(xiàng)目的毛利率在20%-30%，凈利潤較行業(yè)平均水平有一定優(yōu)勢。

從正榮地產(chǎn)規(guī)劃的發(fā)展速度來看，像極了2011年至2014年的融創(chuàng)，這四年里，融創(chuàng)的銷售額從193億元上升到了658億元。關(guān)鍵的2012年，融創(chuàng)銷售額增長了86%，之后每年以30%的速度成長。融創(chuàng)之后，這樣以精準(zhǔn)和大膽投資支持的成長速度已經(jīng)不太容易見到，尤其隨著房地產(chǎn)市場容量定型，房企第一、第二梯隊(duì)陣容逐漸固化，后來者越來越難超越。而這家來自福建的開發(fā)商，正在極力打破這個(gè)隱形天花板。