光明地產(chǎn)總裁 沈宏澤

在國企改革的大勢中，“巨無霸”光明食品集團率先踏出一大步。2014年起，光明食品集團旗下重要產(chǎn)業(yè)農(nóng)工商房產(chǎn)完成了與海博股份間的重大資產(chǎn)重組，正式登陸資本市場，海博股份經(jīng)過重組后變身光明地產(chǎn)。

光明地產(chǎn)開放式市場化重組為國企改革和資產(chǎn)證券化提供了一個可供探索的樣本。

“隨著住宅產(chǎn)業(yè)化、人口老齡化和居民生活個性化要求的逐步提高，未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、智慧社區(qū)、綠色建筑、節(jié)能建筑等房地產(chǎn)轉型的多元化方向也將在政策的進一步扶持下迎來新的市場機遇，帶動社會效益、客戶效益和企業(yè)效益的提高。這也是光明地產(chǎn)重組完成后新的轉型方向。”光明地產(chǎn)總裁沈宏澤說。

Q：作為光明集團旗下重要品牌，光明地產(chǎn)是去年由農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團)股份有限公司通過重組海博股份更名的，促進這次重組的原因是什么?集團這一抉擇背后的考慮和計劃是什么?

沈宏澤：公司的房地產(chǎn)業(yè)務板塊是光明食品集團的重要產(chǎn)業(yè)之一。公司于2014年起，順應國資國企改革的大勢，在光明食品集團的正確領導和大力支持下，完成了與海博股份間的重大資產(chǎn)重組，正式登陸資本市場，邁上國資國企改革和資產(chǎn)證券化的新征途。

本次重組，是推進公司發(fā)展轉型戰(zhàn)略的重要舉措之一，公司加大資產(chǎn)運作力度，適時抓住機會，有利于公司更好地實現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營目標。充分發(fā)揮上市公司的優(yōu)勢，加快盤活非主營業(yè)務的存量資產(chǎn)和低產(chǎn)出經(jīng)營資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結構和資源布局。重組通過整合優(yōu)質資產(chǎn)，也是光明集團資產(chǎn)證券化的重要舉措，這一舉措有利于公司更好拓展業(yè)務，實現(xiàn)經(jīng)營目標，更好回報投資者。

同時，以開放式市場化重組為途徑，既可以為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)務提供融資平臺，又能夠增厚上市公司的整體資本規(guī)模和盈利水平。有助于激發(fā)國企機制和體制活力，進一步推動國企經(jīng)營機制與市場接軌，健全國有企業(yè)公司法人治理結構，形成協(xié)調運作、有效制衡的決策、執(zhí)行、監(jiān)督機制。

Q：重組后，2016年公司披露的一季度凈利同比跌超五成，這是什么原因導致的?公司有什么應對措施?

沈宏澤：公司于2015年8月完成重大資產(chǎn)重組后，2016年第一季度實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤約4000萬元，與2015年同期凈利潤約2900萬元相比，實際增加了37.93%。

公司目前披露的一季度凈利同比下降，是在資產(chǎn)重組情況下，財務報表的編制要求基礎上，根據(jù)同一控制下企業(yè)合并增加子公司或業(yè)務的，視同合并后的報告主體自最終控制方開始控制時點起一直存在的編制方法下得出的。

撇開這一統(tǒng)計因素不論，2016年，公司也將積極調整經(jīng)營策略，加大銷售力度，強化成本控制，狠抓運營節(jié)點，以更好的業(yè)績回報公司全體股東。

Q：經(jīng)過多年發(fā)展，光明地產(chǎn)業(yè)務版圖構造是怎樣的?產(chǎn)品創(chuàng)新和構造是怎樣的?公司的核心競爭力和優(yōu)勢是什么?

沈宏澤：公司下屬主要房產(chǎn)子公司農(nóng)工商房產(chǎn)成立于1988年，“農(nóng)工商房產(chǎn)”為中國馳名商標。農(nóng)工商房產(chǎn)獲得“2014年度最具影響力企業(yè)”稱號及2014年度最具影響力地產(chǎn)企業(yè)大獎。自1988年起公司建立起以房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營、物流產(chǎn)業(yè)鏈為主營業(yè)務的房地產(chǎn)公司。目前，公司擁有下屬企業(yè)100多家，其中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)近70家，下屬商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營集團、物流集團、建筑施工企業(yè)、物業(yè)管理等。

公司住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的主要產(chǎn)品為各類商品住宅。在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，始終堅持“立足精耕上海，深耕城市能級高、發(fā)展?jié)摿Υ蟮氖�會城市，積極拓展符合企業(yè)實際情況的房地產(chǎn)新業(yè)務、新市場，堅持房地產(chǎn)業(yè)下的多元化發(fā)展之路”的發(fā)展戰(zhàn)略。目前我們的開發(fā)足跡遍布、、、、、、、、上海等八省區(qū)市。

當前國內住宅，無論戶型還是立面、部品部件等，都已經(jīng)發(fā)展得相當成熟，因此任何一個企業(yè)不會再去進行傳統(tǒng)意義上的產(chǎn)品創(chuàng)新。光明地產(chǎn)關注的是推進產(chǎn)品的標準化建設，保證項目的快速復制及快速推進，通過產(chǎn)品標準化節(jié)約開發(fā)周期，最大程度節(jié)約財務成本，從而實現(xiàn)產(chǎn)品溢價。在針對具體項目執(zhí)行標準化的過程中，大部分產(chǎn)品是從我們已有的標準中選取的，少量非主力產(chǎn)品考慮進行創(chuàng)新升級。同時，結合當前政府大力推行的裝配式建筑、二胎政策等，我們會將現(xiàn)有的產(chǎn)品標準不斷進行優(yōu)化升級，使產(chǎn)品標準化和產(chǎn)品創(chuàng)新有機結合。

Q：作為光明食品集團旗下上市公司，如何整合利用集團母公司強大的資源優(yōu)勢?

沈宏澤：光明食品集團支持地產(chǎn)公司相關土地開發(fā)。光明地產(chǎn)具備多元化的項目拓展能力，除了公開市場招拍掛方式以外，還積極探索通過舊城改造、城中村改造、城市更新、歷史名鎮(zhèn)保護開發(fā)、保障房，光明食品集團盤活存量土地資源和殷實農(nóng)場建設、合作開發(fā)、兼并收購等靈活的拓展方式獲取項目資源。堅持聚焦房地產(chǎn)主業(yè)，以上海為主戰(zhàn)場，整合一切可以整合的力量，尋求更多優(yōu)質的社會資源。

此外，憑借公司良好的經(jīng)營能力，可以充分發(fā)揮光明食品集團資源和平臺持續(xù)作用，公司積極開拓中期票據(jù)、公司債劵長期限、低成本的融資渠道，進一步降低融資成本，提高償債能力，控制融資風險，為公司長期、穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展打下良好的基礎。

Q：目前房地產(chǎn)面臨洗牌變革期，作為國企控股的上市公司，光明地產(chǎn)在面臨挑戰(zhàn)和壓力下如何轉型?能否介紹下光明地產(chǎn)創(chuàng)新與變革的具體舉措?

沈宏澤：光明地產(chǎn)憑借資源優(yōu)勢，聚焦客戶生活需求，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，探索多元化業(yè)務的發(fā)展路徑，打造開發(fā)和經(jīng)營雙平臺，以金融、“互聯(lián)網(wǎng)+”為驅動，完成由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向多元化經(jīng)營企業(yè)的完美蛻變，最終實現(xiàn)公司的永續(xù)經(jīng)營。

公司以住宅地產(chǎn)開發(fā)為主，以商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等開發(fā)為輔，憑借公司住宅地產(chǎn)開發(fā)的資源優(yōu)勢以及專業(yè)能力，聚焦剛需及改善型需求客戶，以“智慧住宅”、“綠色住宅”為主題全面升級，形成自身特色。

公司將重點盤活現(xiàn)有的商業(yè)存量資產(chǎn)，加強商業(yè)地產(chǎn)運營能力提升，強化持有型物業(yè)與資本的關聯(lián)度;打造社商品牌，作為住宅產(chǎn)品的高標配，同時成為連接上游食品供應、物流配送、服務等和下游業(yè)主資源的紐帶和載體。

物業(yè)服務作為地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的下游，公司將打造高品質、標準化的物業(yè)服務體系，實現(xiàn)“品牌溢價”;經(jīng)營理念上從“物的管理”轉變?yōu)?ldquo;人的服務”，聚焦客戶需求，多元化服務挖掘物業(yè)服務的價值;為地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)商業(yè)、冷鏈物流、養(yǎng)老等其他業(yè)務板塊的發(fā)展提供穩(wěn)定優(yōu)質的客戶源。

作為新興業(yè)務板塊，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是公司戰(zhàn)略轉型的探索方向之一。借勢光明食品集團的土地資源優(yōu)勢以及存量資產(chǎn)，搭建專業(yè)化的養(yǎng)老運營服務團隊，打造集養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運營為一體的大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

Q：你怎么看待房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢?光明地產(chǎn)中長期企業(yè)愿景是什么?

沈宏澤：2016年，房地產(chǎn)行業(yè)仍將作為穩(wěn)定經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)。在土地紅利時代過去的行業(yè)新常態(tài)下，行業(yè)呈現(xiàn)利潤逐步回歸理性，行業(yè)分化加劇，集中度提高等特點。隨著城市化進程的持續(xù)推進，剛性需求仍將是市場的主流需求，而二胎政策的放開同時也將進一步加大改善型需求的出現(xiàn)。

在未來較長的一段時間內，去庫存仍將是行業(yè)繞不開的重要課題，市場運行良好的支撐點主要在一、二線城市。對光明地產(chǎn)來說，獲取上海等一線城市稀缺土地資源的能力、預判布局適當二線城市的能力、靈活的加速去化三四線城市存貨的能力將很大程度上影響到企業(yè)未來的長遠生存與持續(xù)發(fā)展。

光明地產(chǎn)是上海市國資控股的大型房地產(chǎn)上市公司，我們堅持傳承海納百川、責任穩(wěn)健、積極創(chuàng)新、堅守品質、敢夢敢想的“海派文化”，堅持“穩(wěn)健經(jīng)營、穩(wěn)中求進”的戰(zhàn)略方向不動搖，積極研判國家政策和經(jīng)濟形勢，把握多元化房地產(chǎn)市場機遇，以真誠負責的態(tài)度，堅持為市場提供精致、優(yōu)雅、創(chuàng)新的精惠海派產(chǎn)品，為客戶提供真正高品質家園、健康從容的海派新生活。