7月6日，旭輝集團(tuán)上調(diào)全年銷售任務(wù)至438億元，較原定目標(biāo)365億元，上升20%。上調(diào)的底氣來自于上半年出色的銷售表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，上半年旭輝集團(tuán)銷售大漲至308億元，完成全年業(yè)績的85%。旭輝集團(tuán)副總裁兼區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬稱：跟隨集團(tuán)目標(biāo)的上調(diào)，旭輝北京公司也適度上調(diào)業(yè)績目標(biāo)，向百億發(fā)起沖擊。

旭輝集團(tuán)副總裁兼北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理 孔鵬

Q：怎么評價今年上半年北京房地產(chǎn)市場的變化?

孔鵬：上半年北京房地產(chǎn)整體市場比較溫和，房價上漲平穩(wěn)，但地價漲幅驚人。

從供應(yīng)上看，“首置、首改、剛需類”接近枯竭，“再改”、別墅項目大幅增加，商辦在某種程度上從結(jié)構(gòu)上彌補(bǔ)“剛需”不足。由于需求旺盛，這幾個端口銷售情況不錯。但價格和老百姓支付背離趨勢越來越明顯，真正的剛性需求無法滿足。核心原因還是供應(yīng)端，地價太高，供不出“剛需”住宅。

另一個明顯的變化是政策端口，隨著市政府遷至通州靴子落地，北京第一次呈現(xiàn)從單中心變成雙中心的趨勢，導(dǎo)致通州全面限購，加上京津冀一體化進(jìn)程，外溢效應(yīng)更加明顯。從目前數(shù)據(jù)看，環(huán)京市場去化情況很不錯。政策端的另一個特征是北京土地供應(yīng)進(jìn)一步減少，成交土地的建設(shè)用地面積為147.55萬平方米，同比下降36.4%，環(huán)比下降70.7%。也是6年來首次低于200萬平方米。

房價上漲、土地資源枯竭、首都加速人口疏解，以及上半年關(guān)于商辦的限購傳言，這些變化帶來了大北京地區(qū)房地產(chǎn)市場不確定性增加。

Q：你怎樣預(yù)測下半年市場?

孔鵬：如果政策環(huán)境不出現(xiàn)大的改變，下半年會繼續(xù)保持上半年的溫和態(tài)勢。2016年下半年是房企出貨的時機(jī)，對消費者來說也是不錯的購房時機(jī)。在寬松的金融環(huán)境下，貸款利息越低買的越值，在土地供不應(yīng)求和人口結(jié)構(gòu)未發(fā)生根本變化的情況下，房價想降下來可能性較低。

Q：旭輝北京上半年業(yè)績具體表現(xiàn)如何?成交產(chǎn)品呈現(xiàn)出什么特點?

孔鵬：旭輝北京上半年完成銷售額37億元，實現(xiàn)回款32億元左右。上半年出售的產(chǎn)品主要集中在別墅項目，比如平谷的當(dāng)代旭輝墅、廊坊的十九城邦等。

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，北京別墅市場上半年共售出3400套，其中旭輝的銷售數(shù)字是570套，占據(jù)全北京別墅數(shù)量的六分之一。這得益于旭輝整個產(chǎn)品線定位為別墅入門級，價格相對親民，量走得比較好。

值得一提的一個亮點是，6月份最后一天我們推出商辦產(chǎn)品26街區(qū)，開盤當(dāng)天1800余套房源全部售罄，銷售金額達(dá)18億元。良好業(yè)績的取得得益于我們清晰的產(chǎn)品定位和相對合理的售價。

Q：旭輝北京產(chǎn)品含住宅和商辦兩大類，特點是雖然項目數(shù)量上是4∶4，但規(guī)模貨值上商辦明顯大于住宅�，F(xiàn)在商住限購傳言頻出，你怎么看待這種行為?

孔鵬：商住限購面臨著重重挑戰(zhàn)。第一大挑戰(zhàn)是契約精神的維系。政府組織開發(fā)商進(jìn)行的土地拍賣是市場行為，拍賣之前有條件限制，企業(yè)根據(jù)條件限制進(jìn)行估值，這是一種契約�；�于契約條件，企業(yè)最后盈虧自負(fù)。若是后面出讓商辦用地加上商住專項審查等限制條件，在進(jìn)行土地拍賣時開發(fā)商會重新評估，但對正在推向市場以及已經(jīng)推向市場的產(chǎn)品進(jìn)行突然的限購某種程度上與契約精神有一定沖突。

第二個比較大的挑戰(zhàn)是后續(xù)重新做估值。如果所有的開發(fā)商大幅調(diào)低限購后的商辦估值，帶來的后果是地價的大幅降低、區(qū)縣財政收入的大幅降低。北京現(xiàn)在還沒有到完全可以脫離土地收入的地步。

第三個挑戰(zhàn)是，隨著北京土地稀缺和地價快速上漲，老百姓對入門級“剛需類”以及“首改”住宅需求得不到滿足，短期供需矛盾只能靠商住產(chǎn)品作為過渡解決。一旦商住限購，目前中間斷檔的結(jié)構(gòu)性矛盾很難解決。而這還不同于高端市場，恰恰是民生問題。

所以說，限購看似簡單，實則涉及法制、土地財政、民生三大關(guān)聯(lián)層面，不全面考慮會帶來比較大的問題。當(dāng)然商住不規(guī)范的很多，我們理解政府擔(dān)心商住項目演變成筒子樓，再次成為城市毒瘤，我們要做的就是尋求解決之道。

Q：旭輝有何應(yīng)對措施?

孔鵬：最初人類居住的城市環(huán)境中居住空間、消費空間、工作空間有明顯界限，但互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)后三者之間的邊界模糊了。我們打造的是一個針對年輕人的新興類7*24小時極客社區(qū)概念，比如旭輝26街區(qū)。

范本來自于大學(xué)，沒有人會在意大學(xué)太遠(yuǎn)，因為一旦進(jìn)入大學(xué)城，一年365天都在里面，會孵化很多新的項目。這是我們商住社區(qū)未來的方向。如果社區(qū)變成年輕人社會化大學(xué)的延續(xù)，成為剛進(jìn)入社會到結(jié)婚之前的一個過渡，或者創(chuàng)業(yè)公司做大后轉(zhuǎn)移出去的過渡，能把才智、深度交往等習(xí)慣延續(xù)下來。同時這個東西承載的不僅僅是居住功能，有這樣的解決方案對政府而言可能是更好的出路。

住宅更講究私密性，鄰里互動不重要。但商辦類強(qiáng)調(diào)鏈接和人與人的互動。多鏈接的街區(qū)概念，可以實現(xiàn)整個項目商辦屬性爆發(fā)，實現(xiàn)單體價值，同時獲得一種更好的商辦體驗。這種類獨棟或者小獨棟的辦公在北京還是比較稀缺的。實際上，旭輝在這件事情上已經(jīng)探討了一年。作為一個街區(qū)運營商，旭輝已經(jīng)不僅僅是城市運營商，還要嘗試內(nèi)容運營更新�，F(xiàn)在我們嘗試一套社區(qū)操作系統(tǒng)，下半年會以不同形式推出。

Q：給人的感覺，旭輝戰(zhàn)略上比較激進(jìn)，戰(zhàn)術(shù)上比較保守，從不拿地王，走量為主。但隨著“剛需”和改善項目利潤漸低，旭輝未來發(fā)展空間在哪里?

孔鵬：戰(zhàn)略是旭輝的核心能力。首先是時機(jī)的把握。當(dāng)大家都在區(qū)域布局的時候，我們選擇全國布局。從區(qū)域較有優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)變成的無名小卒，需要很大承受力，也是我們戰(zhàn)略的起始點，到今天這一步的先見之明得到驗證。

第二點，我們做全國化布局的時候，核心觀點是房地產(chǎn)市場的發(fā)展要依托國民經(jīng)濟(jì)、城市化進(jìn)程、人口聚焦這三件事，我們認(rèn)為都市消費能力和人口聚焦是個趨勢，在全中國只要抓20~30個城市足以支撐千億規(guī)模。因此，旭輝布局的都是主流城市、強(qiáng)二線城市和主流經(jīng)濟(jì)圈。到現(xiàn)在為止，布局的17個城市都是堅定的按照這個戰(zhàn)略執(zhí)行。

第三點，我們最關(guān)心的其實是增長率、利潤率、負(fù)債率始終保持平衡。追求增長，但不追求高負(fù)債的增長，不追求零利潤增長。這幾年，公司利潤率每年上升0.5個百分點，凈利潤率達(dá)到12%，復(fù)合增長率沒有低于50%，是一個比較滿意的結(jié)果。

我們自己不認(rèn)為戰(zhàn)略上激進(jìn)，而是戰(zhàn)略上清晰，戰(zhàn)術(shù)上堅定，是謹(jǐn)慎的樂觀主義者，我們認(rèn)為這個行業(yè)會持續(xù)很長一段時間。

Q：由于香港市場對內(nèi)地房企估值偏低，很多房企嘗試回A股，旭輝是否有這方面考慮?

孔鵬：未來旭輝不放棄回A股的機(jī)會。旭輝很感謝能在香港資本市場上市，香港資本市場是個要求更嚴(yán)格的市場，這個資本市場教會我們很多東西，讓我們更守規(guī)矩。

外資對內(nèi)房股估值低，核心原因就是認(rèn)為行業(yè)沒有那么朝陽。旭輝是從市場中打拼出來的企業(yè)，不同于央企、老牌企業(yè)，必須對自己要求更高。我們的股價一路上漲也是證明，從最初的1.2港元，到中間最高沖擊2.6港元，直到現(xiàn)在穩(wěn)定在1.9~2.0港元之間。上市三年旭輝交出了令市場比較滿意的答卷。