尹中立

年初房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲，但5月份之后上漲速度已經(jīng)放緩。本輪房?jī)r(jià)上漲始于2015年初，開(kāi)始是深圳、、等少數(shù)一線(xiàn)城市領(lǐng)漲，從2016年初開(kāi)始，東莞、惠州、南京、蘇州、中山、珠海、昆山、合肥、廈門(mén)、武漢等二線(xiàn)城市出現(xiàn)快速補(bǔ)漲，這些城市的房?jī)r(jià)在半年時(shí)間里累計(jì)均超過(guò)20%。

今年4月份之后，在政府的調(diào)控下(中央政府及時(shí)調(diào)整了貨幣政策，貨幣政策從第一季度的寬松回歸到中性;地方政府也出臺(tái)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)政策)，房?jī)r(jià)上漲速度得到初步遏制，主要城市商品房?jī)r(jià)格環(huán)比與同比漲幅均出現(xiàn)回落。同時(shí)，交易量出現(xiàn)明顯下滑。

但部分城市的商品房庫(kù)存銷(xiāo)售比偏低，房?jī)r(jià)上漲壓力仍大。截至6月底，十大主要城市商品房存銷(xiāo)比(套數(shù))為6.43個(gè)月，存銷(xiāo)比(面積)為7.07個(gè)月， 均低于8-12個(gè)月的正常水平。從我們跟蹤的17個(gè)城市商品住宅去化率來(lái)看，南京、惠州、蘇州、合肥、 上海、杭州、廈門(mén)、南昌等8個(gè)城市庫(kù)存銷(xiāo)售周期不足6個(gè)月，持續(xù)低于正常庫(kù)存水平。其中南京的存銷(xiāo)比只有2個(gè)月，處于嚴(yán)重供不應(yīng)求的狀態(tài)。

為什么這些城市的商品房庫(kù)存銷(xiāo)售比偏低?有些城市是因?yàn)橹鞴艹鞘薪ㄔO(shè)的領(lǐng)導(dǎo)因?yàn)楦瘮《�落馬，影響了新增土地的供應(yīng);有些城市是因?yàn)橥恋爻鲎屩笜?biāo)有限，無(wú)力增加土地供應(yīng);也有些是屬于有意控制新增土地的供應(yīng)。

本輪房?jī)r(jià)上漲的最大特點(diǎn)是分化，房?jī)r(jià)上漲集中在幾個(gè)城市群，呈現(xiàn)中心向外圍擴(kuò)散的特點(diǎn)。最近十幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本特點(diǎn)是“齊漲共跌”，不同城市的房?jī)r(jià)漲跌只是幅度不同，節(jié)奏基本一致。而本輪房?jī)r(jià)上漲出現(xiàn)明顯的分化：一線(xiàn)城市領(lǐng)漲，部分二線(xiàn)城市補(bǔ)漲，而大多數(shù)三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)滯漲，有些城市房?jī)r(jià)還處在下跌狀態(tài)。

本輪房?jī)r(jià)上漲的城市主要集中在珠三角、長(zhǎng)三角和京津冀三個(gè)城市群，房?jī)r(jià)上漲由中心城市向周邊擴(kuò)散。以珠三角城市群為例，深圳是該城市群的中心城市，深圳的房?jī)r(jià)從2015年初開(kāi)始快速上漲，今年初帶動(dòng)周邊的東莞、惠州、中山、珠海等城市房?jī)r(jià)快速上漲。

房?jī)r(jià)走勢(shì)之所以出現(xiàn)新的特點(diǎn)，可能與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)，隨著服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量的占比越來(lái)越高，人口就業(yè)趨向于向大城市集中，隨著人口向少數(shù)城市群集中，少數(shù)城市的房?jī)r(jià)上漲與部分城市的房?jī)r(jià)持續(xù)下跌并存將成為一種常態(tài)。這種新的特點(diǎn)將提示我們?cè)诔鞘泄芾矸矫嬉�進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，尤其是用地指標(biāo)的分配制度應(yīng)該進(jìn)行改變。

房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，首先體現(xiàn)在商品房供求關(guān)系出現(xiàn)錯(cuò)配。

從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求看，主要集中在幾個(gè)城市群，以深圳為中心的珠三角城市群和以上海為中心的長(zhǎng)三角城市群的主要城市的商品房需求十分旺盛，但這些城市，尤其是中心城市的土地供應(yīng)卻越來(lái)卻捉襟見(jiàn)肘，導(dǎo)致這些城市的商品房去化周期小于合理水平，地價(jià)與房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。

從土地市場(chǎng)的供給看，主要集中在二、三線(xiàn)城市，2013年以來(lái)，一線(xiàn)城市的土地供應(yīng)一直在減少，今年前5個(gè)月的土地成交量同比增長(zhǎng)為-30%左右。而二、三線(xiàn)城市的土地供應(yīng)已經(jīng)恢復(fù)正增長(zhǎng)。

商品房需求集中在一線(xiàn)城市，而土地供給集中在三線(xiàn)城市，必然出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求錯(cuò)位。一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市的住房供不應(yīng)求局面與三、四線(xiàn)城市的商品房庫(kù)存有增無(wú)減同時(shí)存在，并且愈演愈烈。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已經(jīng)進(jìn)入服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)的新階段，人口向大城市集中是客觀規(guī)律，針對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的新特點(diǎn)，我們應(yīng)該及時(shí)調(diào)整土地政策，適當(dāng)放松少數(shù)中心城市的耕地保護(hù)力度，擴(kuò)大中心城市的土地供應(yīng)面積。應(yīng)該適當(dāng)減少三、四線(xiàn)城市的土地出讓規(guī)模，以適應(yīng)供給側(cè)改革的需要，以緩解這些城市的住房庫(kù)存形勢(shì)。

可以采取不同城市之間有償調(diào)劑用地指標(biāo)的辦法，把部分三、四線(xiàn)城市的用地指標(biāo)有償調(diào)劑到土地緊張的中心城市。

其次，國(guó)有控股房地產(chǎn)企業(yè)與銀行形成利益共同體，推高地價(jià)和房?jī)r(jià)。

在經(jīng)濟(jì)下行的背景下，商業(yè)銀行提高了信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的力度，減少了對(duì)民營(yíng)企業(yè)的信貸投放力度，為了自身商業(yè)利益的考慮，商業(yè)銀行增加了對(duì)國(guó)有控股企業(yè)的信貸規(guī)模。而國(guó)有控股企業(yè)為了自身規(guī)模擴(kuò)張的需要(規(guī)模擴(kuò)張不足有可能被其他國(guó)有控股企業(yè)兼并)，有意愿利用銀行的信貸資金進(jìn)行投資，于是，商業(yè)銀行與國(guó)有控股企業(yè)形成利益同盟。高價(jià)拿地只是這種利益同盟的一種表現(xiàn)方式。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，各地共出現(xiàn)了200多個(gè)地王案例，其中有近一半是國(guó)有控股企業(yè)所為，引起了市場(chǎng)與媒體的廣泛關(guān)注。根據(jù)公開(kāi)媒體報(bào)道的資料列示的部分有代表性的地王案例。在這些案例里，樓面地價(jià)都接近或超過(guò)了周邊房?jī)r(jià)，這意味著房?jī)r(jià)必須比當(dāng)前的價(jià)格上漲一倍以后才能確保這些地王項(xiàng)目不會(huì)虧損。其風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

我們建議，可以借鑒部分上市公司的做法，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的決策過(guò)程中引入“跟投機(jī)制”，讓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要團(tuán)隊(duì)必須出資參股所投的房地產(chǎn)項(xiàng)目，把項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與個(gè)人的利益捆綁在一起。