陳紅康，四川華地恒通投資有限公司成控經(jīng)理

近年來，建筑市場的競爭日益激烈，控制項(xiàng)目成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化是企業(yè)經(jīng)營追求的目標(biāo)。在當(dāng)前國家政策的調(diào)控和市場環(huán)境的影響下、甚至是社會輿論的重壓下，地產(chǎn)企業(yè)面臨著利潤下降的重重困難；成本的合理有效控制將成為企業(yè)跑贏市場的重要因素和管理手段，如何在保證質(zhì)量的前提下更加有效合理地做好項(xiàng)目成本管控實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化，成為目前房地產(chǎn)企業(yè)的重要任務(wù)和目標(biāo)。

項(xiàng)目的成本控制工作貫穿于從項(xiàng)目前期的拿地評估到竣工結(jié)算的全過程，在這個鏈條中，企業(yè)的成本控制負(fù)責(zé)人扮演著核心的角色。

近期記者采訪了四川華地恒通投資有限公司成控經(jīng)理陳紅康，在文章中他分享了有效的成本控制方法，根據(jù)多年的成本管理經(jīng)驗(yàn)，陳經(jīng)理針對成本體系、招標(biāo)采購、供應(yīng)商管理等方面的具體環(huán)節(jié)發(fā)表了獨(dú)到觀點(diǎn)。

關(guān)于成本管控

記者：根據(jù)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，成本的各項(xiàng)管控環(huán)節(jié)中哪個環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)投資的利潤實(shí)現(xiàn)影響比重最大，您認(rèn)為最有效的管控方法是什么？

陳紅康：項(xiàng)目定位的設(shè)計(jì)方案對房地產(chǎn)投資的利潤實(shí)現(xiàn)影響比重最大：設(shè)計(jì)方案涉及的項(xiàng)目定位（高端產(chǎn)品、中端產(chǎn)品等）；在確定項(xiàng)目的定位后，再涉及對項(xiàng)目產(chǎn)品的品牌、品質(zhì)的選擇，設(shè)計(jì)的精準(zhǔn)同時避免后期施工的改動而造成反復(fù)及浪費(fèi)，如：

1）對取得土地的樓地面單價遠(yuǎn)大于建造單價的，建造成本的費(fèi)用已不是項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用的主要占比，則需考慮項(xiàng)目建造定位的高端，同時以銷售的定位定價的品質(zhì)為準(zhǔn)；

2）對取得土地的樓地面單價低于或接近建造單價的，建造成本的費(fèi)用同時為項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用的主要占比，則考慮綜合考慮項(xiàng)目的售價，來確定建造成本的選擇高還是低的定位；

對成本管控最有效的管控方法是事前控制，在項(xiàng)目實(shí)施前，根據(jù)項(xiàng)目定位，對影響成本的各要素進(jìn)行全面綜合的分析，根據(jù)最優(yōu)成本并對應(yīng)作出事前的調(diào)整，如：

1）對廠商的付款階段及周期，銷售回款額度及對應(yīng)周期等，涉及財(cái)務(wù)的資金計(jì)劃及財(cái)務(wù)成本等。同時涉及發(fā)包價格的高低，需兩者全面綜合評估考慮；

2）對設(shè)計(jì)指標(biāo)（如含鋼量、砼含量、精裝修的單位造價指標(biāo)、總平的單位造價指標(biāo)等）的事前分析限制，對單位建造成本的影響特別大；

3）在主要指標(biāo)及保證同品質(zhì)確定的情況下，對應(yīng)必選同檔次性價比最佳的設(shè)備、主材的品牌，做到成本的最優(yōu)化；特別是機(jī)電安裝工程品牌的選擇，如常用的電氣元器件，保證中高端質(zhì)量的前提，用國外品牌ABB、西門子、施耐德等或國內(nèi)一線上海人民、常熟等、優(yōu)化選用揚(yáng)州新菱、泰永等價格差異可能有2/3或更大；

4）在保證質(zhì)量的情況下，若有性價比較優(yōu)的新工藝，也做到成本的最優(yōu)化，比如我司已開發(fā)約9萬㎡的某商業(yè)綜合體項(xiàng)目，在招標(biāo)施工前成控根據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比分析，對部分設(shè)計(jì)方案提出優(yōu)化建議：

a 將地下室普遍采用傳統(tǒng)的SBS柔性防水體系做法為“100mm厚的C15墊層+20mm厚的砂漿找平層+3mm厚的sbs+4mm厚的sbs+50mm厚的細(xì)石砼保護(hù)層+500mm厚的c30砼”優(yōu)化為F-511型的剛性自防水體系做法為“100mm厚的C15墊層+ 20mm厚的F-511型防水水泥砂漿+F-511型自防水500mm厚的C30砼底板”，約2萬㎡的地下室防水可節(jié)約費(fèi)用約200萬，同時減少工藝并節(jié)省工期約30天；

b 屋面及室外樓板的部分回填，設(shè)計(jì)選擇用“70厚的擠塑板+120mm的陶粒砼”改選用新工藝的“85mm厚的泡沫砼”，約2萬㎡的屋面保證了輕質(zhì)和保溫節(jié)能的計(jì)算，節(jié)約費(fèi)用約100萬，同時減少工藝，節(jié)省工期約15天；

c 屋面沖樓及非關(guān)鍵部位外墻的干掛石材優(yōu)化為同等顏色、外觀效果且質(zhì)量好的仿石漆，可節(jié)約至少約300元/㎡的造價；

d 將設(shè)計(jì)文件的“雙熱熔連接的PSP鋼塑復(fù)合壓力管（DN40--DN100）”優(yōu)化調(diào)整為“卡箍連接或卡套連接的襯塑鋼管”,節(jié)約費(fèi)用約150萬元；

e 空調(diào)工程因只包含排風(fēng)系統(tǒng)，設(shè)計(jì)上在該部分同時采用了離心保溫棉材料，經(jīng)分析在規(guī)范上如果排風(fēng)管經(jīng)過高溫區(qū)或者非空調(diào)場所，如果有結(jié)露的可能才需添加保溫材料，其余部分無需保溫。項(xiàng)目實(shí)際為消防防排煙系統(tǒng)的風(fēng)管無需保溫（只需考慮做好隔熱防火措施），故對在夾層內(nèi)的風(fēng)管優(yōu)化為“取消通排風(fēng)及防排煙的保溫材料”，該項(xiàng)節(jié)約費(fèi)用約100萬元。

記者：對于項(xiàng)目目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)，主要有哪些方法和措施能合理有效地控制成本？

陳紅康：主要采用合約規(guī)劃：

1） 合約規(guī)劃能事項(xiàng)發(fā)生前對各分項(xiàng)進(jìn)行成本費(fèi)用的預(yù)估，并根據(jù)項(xiàng)目整體的進(jìn)度來匹配預(yù)計(jì)發(fā)包簽約時間；

2） 按照合約規(guī)劃來在過程中逐項(xiàng)落實(shí)，若有偏差可及時對應(yīng)進(jìn)行分項(xiàng)評估，是否正�？煽�，進(jìn)而合理修正，有效的控制成本。

記者：在項(xiàng)目實(shí)施過程中如何處理好目標(biāo)成本管控和工程施工進(jìn)度、質(zhì)量之間的關(guān)系？

陳紅康：對涉及工程施工進(jìn)度與成本管控方面主要體現(xiàn)在兩方面：

1）施工前各分項(xiàng)的發(fā)包、定標(biāo)時間：處理方式為成控部根據(jù)項(xiàng)目整體進(jìn)行合約規(guī)劃時，對需發(fā)包采購的各分項(xiàng)匹配對應(yīng)的發(fā)包及發(fā)包前置條件、定標(biāo)簽約時間，合同工期是否存在加班工，則可不影響各分項(xiàng)的施工進(jìn)度；

2）施工過程中的簽證時間及金額：處理方式為在合同中明確可以約定簽證需提前多少天進(jìn)行提報(bào)及辦理周期時間，同時對一定金額內(nèi)的簽證明確施工單位需無條件按甲方指令在確保施工進(jìn)度的前提下無條件先行施工。以確保簽證的辦理不影響施工進(jìn)度。

對涉及工程質(zhì)量與成本管控方面主要體現(xiàn)為選擇的材質(zhì)、品牌、工藝等影響工程質(zhì)量，處理方式為在招標(biāo)文件、招標(biāo)清單及合同里對項(xiàng)目特征、品牌、工藝等事前作明確約定。

記者：動態(tài)成本如何有效管控？

陳紅康：做到定時收集，若有異常及時分析及合理調(diào)整；比如：

1）主材存在漲價風(fēng)險的，定期收集對比，若超出范圍的，按合同約定進(jìn)行調(diào)整，并做信息數(shù)據(jù)調(diào)整；

2）施工周期超過預(yù)期，對管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)等費(fèi)用進(jìn)行分析、調(diào)整等；

3）設(shè)計(jì)變更、業(yè)主招商調(diào)整等引起的費(fèi)用編變化，也進(jìn)行收集、調(diào)整。

記者：如何科學(xué)的制訂目定標(biāo)成本各項(xiàng)指標(biāo)，在什么階段制定更合理？

陳紅康：根據(jù)項(xiàng)目特征、品牌、市場合理價格、付款方式等影響成本的要素進(jìn)行制定。

在項(xiàng)目進(jìn)行前進(jìn)行初估、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后進(jìn)行修正制定。

記者：壟斷行業(yè)的成本如何合理有效控制？

陳紅康：充分了解項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙��?yīng)壟斷行業(yè)的廠商類型、對應(yīng)行業(yè)廠商的數(shù)量、企業(yè)性質(zhì)、市場行情價格水平，再在發(fā)包時進(jìn)行合理洽談，主要行業(yè)如下：

1）政府壟斷的主要為市政天然氣、供排水、高低壓供電、通訊等；

2）市場專業(yè)壟斷的主要為消防工程、土石方工程等。

記者：如何更好的發(fā)揮成本數(shù)據(jù)庫在實(shí)際工作中的作用？

陳紅康：在過程中收集成本數(shù)據(jù)信息，信息特征等盡量完善，并做對應(yīng)的信息數(shù)據(jù)分析（項(xiàng)目單位造價指標(biāo)、分項(xiàng)單位造價指標(biāo)、分部單位造價指標(biāo)、主材單位用量指標(biāo)等主要信息作分析），作為考核項(xiàng)目成控指標(biāo)是否達(dá)到預(yù)期的參考，同時方能作為后期項(xiàng)目有效的參考對比。

關(guān)于成本體系

記者：您在成本管理體系方面有哪些獨(dú)到的見解和方法？

陳紅康：成本管理體現(xiàn)的見解和方法基本遵循以下幾個主要原則：

1）要有項(xiàng)目大成本概念，考慮財(cái)務(wù)（含）、工程、營銷等的綜合成本，再進(jìn)行對應(yīng)的成本分析規(guī)劃。

2）合約規(guī)劃：事前的預(yù)測、控制及規(guī)劃。

3）制定對應(yīng)的規(guī)則流程。

4）建立數(shù)據(jù)信息庫并作經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)信息的分析作參考。

記者：如何帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)提高整體成本管理水平？如何在公司實(shí)現(xiàn)全民成本管控理念的意識？

陳紅康：有對應(yīng)的成本管理規(guī)則流程；過程中關(guān)聯(lián)部門的溝通和互動；對成本的理念、方式進(jìn)行團(tuán)隊(duì)的灌輸、培訓(xùn)。

記者：成本體系的信息化管理，您認(rèn)為適用于什么樣的企業(yè)？在什么樣的條件下應(yīng)用信息化管理軟件作為管理工具更適用？

陳紅康：成本體系的信息化管理適用的企業(yè)為：

1）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要有實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益，必須做到“開源節(jié)流”，而做到開源節(jié)流需有：“開源以銷售為重點(diǎn)，節(jié)流以成本管控為龍頭”的理念原則；

2）適用于有成本意識及規(guī)范化的企業(yè)，以成本管理為企業(yè)經(jīng)營的重點(diǎn)之一；

有一定項(xiàng)目規(guī)模的條件下應(yīng)用信息化管理軟件作為管理工具更適用。

關(guān)于招標(biāo)采購

記者：如何順利實(shí)現(xiàn)招標(biāo)采購計(jì)劃？影響招標(biāo)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素有哪些？

陳紅康：順利實(shí)現(xiàn)招標(biāo)采購計(jì)劃需：提前的合約規(guī)劃，對應(yīng)招標(biāo)采購前招標(biāo)要素的完善。

影響招標(biāo)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素是招標(biāo)文件的完善，主要要素如：涉及對招標(biāo)采購標(biāo)的物的時間、付款方式、計(jì)價方式、標(biāo)的物項(xiàng)目特征和技術(shù)規(guī)則、對投標(biāo)方資質(zhì)的要求等要素的明確。

記者：您如何看待供應(yīng)商資源庫的建立在招標(biāo)采購工作中發(fā)揮的作用？您認(rèn)為優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商的標(biāo)準(zhǔn)是什么？如何更好的建立優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源庫？

陳紅康：供應(yīng)商資源庫的建立在招標(biāo)采購工作中發(fā)揮的作用為：

1）能快速選擇性價比高的供應(yīng)商；

2）同時好的供應(yīng)商能給予項(xiàng)目有利的支撐；

3）保證合同的有效履約，推動項(xiàng)目順利實(shí)施。

優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商標(biāo)準(zhǔn)：

1）供應(yīng)標(biāo)的物能夠性價比高；

2）供應(yīng)商能能夠按合同履約誠信；

3）供應(yīng)商能夠在項(xiàng)目不利的一些時候能理解配合業(yè)主，給項(xiàng)目有利的支撐。

建立優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源庫主要通過：

1）企業(yè)本身合作過程中的比選；

2）大的知名招采網(wǎng)推薦的供應(yīng)商；

3）大的知名開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)合作供應(yīng)商。

記者：招標(biāo)采購在成本管控過程中的重要關(guān)健點(diǎn)有哪些？

陳紅康：保證同等招標(biāo)條件下，重要關(guān)鍵點(diǎn)是“合理低價”。

記者：您怎么看待資格預(yù)審時供應(yīng)商推薦這個環(huán)節(jié)中的供應(yīng)商來源渠道？

陳紅康：資格預(yù)審時供應(yīng)商推薦可以采用：1）所有人都可以推薦再擇優(yōu)錄��；2）接受供應(yīng)商自己報(bào)名。

關(guān)于自身經(jīng)驗(yàn)

記者：您認(rèn)為作為職業(yè)成本經(jīng)理人，最需要具備的是什么？

陳紅康：

1）職業(yè)素質(zhì)是第一要素，專業(yè)水平是基本要素；就比如施工中的保證質(zhì)量，安全第一（職業(yè)素質(zhì)如同施工安全，專業(yè)水平如同施工質(zhì)量）；

2）成本經(jīng)理人涉及的均是與經(jīng)濟(jì)有關(guān)的事項(xiàng)，職業(yè)素養(yǎng)是否嚴(yán)謹(jǐn)和正直，對企業(yè)和合作廠商都可能會造成很大的經(jīng)濟(jì)影響；

3）作為房地產(chǎn)開發(fā)的職業(yè)成本經(jīng)理人，專業(yè)綜合水平也很關(guān)鍵；需對財(cái)務(wù)、稅收、銷售等方面有一定的綜合知識，并需有一定高度的大成本觀念，不能只局限于建造成本，或者以建造成本最低；要綜合考慮營銷（售價定位品質(zhì)的高低，涉及建造成本的高低）、財(cái)務(wù)（財(cái)務(wù)管理費(fèi)用、稅收清算等）。

記者：在當(dāng)前的形勢下，您認(rèn)為成本管控的最大困難是什么？

陳紅康：

1）招標(biāo)信息不完善，如設(shè)計(jì)文件、參數(shù)信息等的不完善和不確定，進(jìn)而導(dǎo)致投標(biāo)報(bào)價的不準(zhǔn)確和差異太大，或?qū)е潞笃谑┕さ臓幾h分歧及簽證索賠；

2）實(shí)施過程中變更太多，如設(shè)計(jì)變更，招商調(diào)整或不確定導(dǎo)致的變更等，進(jìn)而導(dǎo)致簽證過多，超過預(yù)期費(fèi)用比例過多。

(責(zé)任編輯：建筑小白)