摘要：在一片爭議和猜測聲中，房產(chǎn)稅離我們越來越近了。房產(chǎn)稅是否是調(diào)控房價的“殺手锏”？能否變土地財政為房產(chǎn)稅財政？房產(chǎn)稅試點效果如何？房產(chǎn)稅該怎么收，怎么用？在專家的激烈碰撞中，公眾對房產(chǎn)稅的認識也許會更加清晰。
在一片爭議和猜測聲中，房產(chǎn)稅離我們越來越近了。反對者驚呼“狼來了”，贊成者則認為早該征了。開征房產(chǎn)稅到底能否有效調(diào)控房價？會不會增加老百姓的負擔？圍繞著這些疑問，業(yè)界兩位知名專家財政部財政科學研究所所長賈康和北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩，近日接受中國青年報記者采訪，就房產(chǎn)稅的有關(guān)爭議以及背后的問題，進行了各自的分析和闡述。
房產(chǎn)稅是調(diào)控房價的“殺手锏”嗎？
中國青年報：國務院會議提出要擴大房產(chǎn)稅試點，意在房地產(chǎn)調(diào)控。在您看來，房產(chǎn)稅是調(diào)控房價的“殺手锏”嗎？
董藩：學者們分析認為，開征房產(chǎn)稅可以增加購房者的實際負擔，削弱市場購買力，降低其購買大戶型和多套住房的欲望，從而抑制投機活動和房價過快上漲。但實際情況并非如此。影響中國房價走勢的根本因素是供求關(guān)系，現(xiàn)行市場供小于求的基本狀況不改變，整體價格走勢就難有較大改觀。我認為，開征房產(chǎn)稅很難給市場供求基本面帶來重大影響，自然也不會對抑制房價過快上漲起到明顯作用。
賈康：在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅，可以對房地產(chǎn)供需雙方形成稅負約束，促使不動產(chǎn)投機炒作行為收斂，有利于增加住房市場上中小戶型的需求比例，還可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高社會上不動產(chǎn)資源配置的效率。
通盤考慮市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，在已經(jīng)采取的限制性信貸手段、嚴格限購等行政手段之外，房地產(chǎn)調(diào)控還應加強制度建設和深化稅制改革，才能更好地達到標本兼治的目的，并實現(xiàn)“治本為上”。
中國青年報：人們擔心，征收房產(chǎn)稅將加重老百姓的負擔。您覺得呢？
董藩：中國房地產(chǎn)行業(yè)的稅費負擔很重，全世界只有中國財稅收入會以每年30%左右的速度瘋狂上漲。這些本期的稅費負擔會影響下一個生產(chǎn)周期的供求關(guān)系，進而影響價格，間接轉(zhuǎn)移給了買房人或承租者。
賈康：中國未來的房產(chǎn)稅，絕不可能覆蓋低端人群。房產(chǎn)稅改革應該是堅持只調(diào)節(jié)高端，這個非常重要。希望有關(guān)部門在研究之后，能夠盡快明確政策要點，即屬于基本生活住房的部分就不收稅，給廣大普通百姓一顆“定心丸”。但是超過了基本的標準，就要按照累進稅率來收稅。這樣，抑制的主要是投機性炒房，使富裕階層按“支付能力原則”為國庫多做一點貢獻，從而優(yōu)化收入分配。
能否變土地財政為房產(chǎn)稅財政？
中國青年報：有一種觀點認為，房產(chǎn)稅實際上不合法理，因為稅收的目的是對土地所有人進行征稅，但是中國的土地不是私有制，而且在購房時，購房人已支付了包含在房價中的土地出讓金，再年年交房產(chǎn)稅，屬于重復征收。對此您怎么看？
董藩：最早提出這個觀點的人就是我。房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對房地產(chǎn)這種特殊的增值性私有財產(chǎn)征收的。房地產(chǎn)的增值源于土地的增值，而地上建筑物是貶值的，因為每年都在折舊。在中國，由于土地沒有私有化，征收房產(chǎn)稅的條件根本不具備，強行征收法理不通。在征收房產(chǎn)稅之前，是否要先把這些法理說清楚？
賈康：土地出讓金的性質(zhì)是土地使用權(quán)的價格，即國家憑借所有者身份，對使用權(quán)持有人收取的地租。而房產(chǎn)稅，其性質(zhì)是在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上，使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負，收取者(國家)憑借的是社會管理者的政治權(quán)力�！白狻迸c“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關(guān)系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復征收”問題。具體實施過程中，可以考慮采取老地老辦法、新地新辦法區(qū)別對待，在稅務上作出必要的差異化處理。
中國青年報：房產(chǎn)稅是否將會代替土地出讓金，成為地方政府的重要收入來源？
董藩：取消土地出讓金現(xiàn)在不可能。這是地方政府目前最大的收入來源，如果一下子取消，改為房產(chǎn)稅，那地方財政立馬大跳水。假設以前能收100億，房產(chǎn)稅一年最多1.5個億，地方財政不餓死了？
賈康：目前的土地財政，導致了地方政府的短期行為從交易環(huán)節(jié)中一次性盡可能多地收取資金，來支持本屆政府的政績，長期看有寅吃卯糧的不可持續(xù)性：地皮批光了，財源就完全沒了著落。而有了不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，地方政府籌資的內(nèi)在動力，會驅(qū)使地方政府盡心盡力地優(yōu)化本地投資環(huán)境，提升本地公共服務水平。因此，房產(chǎn)稅不僅有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對于財政體制的完善更是有著深遠意義。我們不要只看試點開始時的年度增收額，要從長遠來看。
房產(chǎn)稅試點效果如何？
中國青年報：您認為房產(chǎn)稅在上海和重慶的試點是否取得了成效？請簡單點評一下這兩地的房產(chǎn)稅實踐情況。
董藩：按照《立法法》規(guī)定，除基本法外，財政、稅收、金融、海關(guān)、外貿(mào)這五個方面的法規(guī)，都是由全國人大來制定的，在特殊情況下，人大可以授權(quán)國務院先行，叫“暫行條例”。目前房產(chǎn)稅是沒有得到人大授權(quán)的，即使有授權(quán)，這個權(quán)力也決不允許下移給地方政府。地方政府根據(jù)自己的意圖亂解釋，也是違法的。
重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的。上海、重慶不是這樣。
賈康：在上海、重慶試點的房產(chǎn)稅改革，在房地產(chǎn)調(diào)控、收入分配優(yōu)化方面已經(jīng)產(chǎn)生了正面效果。
我國房產(chǎn)稅是已經(jīng)走了人大立法程序的一個稅種，人大授權(quán)國務院制定具體細則，目前的試點正是在授權(quán)之下地方層面的先行先試。在重慶、上海率先試點的房產(chǎn)稅改革具有現(xiàn)實意義，他們突破了官場“多一事不如少一事”的潛規(guī)則，敢為天下先，值得肯定。不能要求一開始效果多么明顯，需要先相對柔性地切入，再提升調(diào)控效率。兩地都有意在方案設計上考慮適當減少對社會的沖擊和納稅人的壓力，兩地的試點已顯示的效果也值得充分肯定，比如高端房產(chǎn)的成交價都有趨穩(wěn)表現(xiàn)。這種平穩(wěn)還影響了人們的心理預期，今后這種影響會有更多的體現(xiàn)。
具體來看，在兩地試點中，重慶只是針對存量里面的最高端產(chǎn)品，即所謂的花園洋房、獨立別墅，還給了180平方米的起征點。上海是只涉及增量，基礎稅率有0.4%、0.6%兩檔，通過經(jīng)濟手段在市場競爭中引導供求雙方的博弈，于無形中使市場上的成交價趨向平穩(wěn)。
從試點效果來看，房產(chǎn)稅無疑已帶來了資源配置的優(yōu)化效應，特別是上海以0.4%的低稅率把許多買主引向中心區(qū)的周邊，產(chǎn)生了過去多年求之不得的土地利用格局優(yōu)化的效果。
中國青年報：目前征收房產(chǎn)稅還有哪些阻力？您認為什么時候會在全國大多數(shù)地區(qū)推廣？
董藩：首先要解決合法性問題。
賈康：房產(chǎn)稅要從全局角度來看待，最大障礙來自既得利益格局的阻撓。房產(chǎn)稅作為單一一個稅種，不可能是萬能的。一定要在頂層規(guī)劃之下考慮方方面面的事項，很多點合在一起通盤協(xié)調(diào)，才是一個頂層配套部署。我們顯然不能因為房產(chǎn)稅不能單獨解決全局問題，而否定它。
上海屬沿海一線城市，重慶屬西部大都市，再增加試點，應不排除其他代表性區(qū)域的城市。
房產(chǎn)稅該怎么收，怎么用？
中國青年報：您認為合理的房產(chǎn)稅征稅方法應該是什么樣的？稅率應該是多少？
董藩：沒有可以操作的方案。如果按照房產(chǎn)價值征收，比如在北京、上海、深圳這些地方的市中心，有些只有五六十平方米，房子特別舊，但位置特別好，價格特別高。假設價值400萬元征1%，那就是4萬元。但有可能他家五口人，兩個下崗，全家收入一個月3000元，繳了房產(chǎn)稅， 他家還吃飯嗎？那免他家的稅行不行？不行，因為房產(chǎn)稅不是收入稅而是財產(chǎn)稅，憑什么免？
如果按照套型面積或人均面積征收，假設家里退休老兩口，子女都出去住了，有個大房子100多平方米，但是退休金沒多少，你收得上來嗎？萬一有一個老人去世了，那平均面積更高了，你怎么征？
如果按照容積率征收(指總建筑面積除以占地面積)，容積率高的交得少，容積率低的交得多，這也不合理。比如說城市里有些上世紀六七十年代的六七層以下的房子，或者平房，容積率很低，要怎么交？平房里面住的全是窮人，他沒錢。
還有說按照套數(shù)征收。這是最廣泛的觀點，就是比如第一套免了，第二套征。但是第一套房子一樣大嗎？憑什么我家免了40平方米的一間房，你家免了套800平方米的別墅？第一套房也不一樣貴啊，一套別墅就是10個億，也是一套房。你說公平不公平？
所以說，根本沒有辦法去操作。
賈康：對于房產(chǎn)稅具體的起征標準，一定要考慮社會大眾，包括先富起來的人、中等收入階層等群體的利益，使他們對這一制度建設大體上認同�？梢越梃b日本的首套不征收的模式，考慮第一套房不征收，第二套房稅率從低。當然，對于第一套住房，面積上也可做一定的限制。
中國青年報：有人提出，在監(jiān)管不到位的情況下，征收房產(chǎn)稅只會造成地方政府的濫權(quán)和更大的腐敗。您是否認同這一說法？怎樣才能保證房產(chǎn)稅取之于民、用之于民？
董藩：我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是要理順所有產(chǎn)權(quán)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里�，F(xiàn)在許多地方政府房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)信息管理系統(tǒng)還不完善，各地信息也沒實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，在這種情況下，怎么征？
如修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者提高教學質(zhì)量，等于集資改善了地方的公共設施。但目前在我國，人們只知道稅被政府收走了，用到哪里我們都不知道。
