三宗商住用地高溢價(jià)成交

東莞土拍為何迎來(lái)“開(kāi)門紅”？

　　東莞毗鄰深圳、廣州，是廣深港澳科技創(chuàng)新走廊的重點(diǎn)城市。圖為俯瞰塘廈（孫俊杰/攝）

　　連日來(lái)，東莞三宗商住用地掛牌，均以不低的溢價(jià)率成交，競(jìng)拍過(guò)程較為激烈。

　　疫情期間，眾多行業(yè)遭受沖擊。東莞土拍“開(kāi)門紅”，在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域吹起一陣春風(fēng)。地價(jià)、房?jī)r(jià)變高的各種猜測(cè)，也隨之而來(lái)。

　　南方日?qǐng)?bào)記者多方采訪了解到，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的大視野來(lái)看，東莞土地拍賣火熱背后，地價(jià)依然保持平穩(wěn)，而在疫情背景下迅速恢復(fù)的，是“比金子都寶貴”的投資和發(fā)展信心。

　　出乎意料 土地競(jìng)拍火熱，地價(jià)保持平穩(wěn)

　　近日，三宗商住用地掛牌的火熱情況，在東莞持續(xù)刷屏。

　　3月25日，萬(wàn)江街道四環(huán)路與萬(wàn)道路交會(huì)處東南側(cè)編號(hào)為2020WR004地塊，由上海岐若企業(yè)管理有限公司以163123萬(wàn)元（溢價(jià)率56.6%）競(jìng)得。

　　3月18日掛牌出讓的厚街鎮(zhèn)汀山社區(qū)編號(hào)為2020WR001地塊，經(jīng)過(guò)11家企業(yè)70輪報(bào)價(jià)后，由佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司以246285萬(wàn)元（溢價(jià)率38.9%）競(jìng)得。

　　3月19日掛牌出讓的麻涌東太村編號(hào)為2020WR002地塊，經(jīng)過(guò)16家企業(yè)55輪報(bào)價(jià)，由南太（深圳）咨詢有限公司以70548萬(wàn)元（溢價(jià)率63.9%）競(jìng)得。

　　市民們最關(guān)注的是，土拍實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門紅”，地價(jià)高了嗎？房?jī)r(jià)是否會(huì)跟著升高？

　　華陽(yáng)國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)副總裁、教授級(jí)高級(jí)規(guī)劃師溫春陽(yáng)認(rèn)為，在東莞城市土地供應(yīng)量嚴(yán)重稀缺的背景下，城市更新逐漸成為了東莞城市建設(shè)的一個(gè)新風(fēng)口。東莞城市更新的總體規(guī)模和推進(jìn)力度都是比較大的，成為當(dāng)前政府推動(dòng)“品質(zhì)提升”、打造“灣區(qū)都市”的重要抓手。

　　土拍“開(kāi)門紅”，便是城市更新的表現(xiàn)，而這并不意味著地價(jià)猛增。

　　首先進(jìn)行數(shù)據(jù)對(duì)比。根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年?yáng)|莞商住成交土地均價(jià)為每畝2069.4萬(wàn)元，其中城區(qū)片區(qū)均價(jià)最高，為每畝2818萬(wàn)元。東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)、東南臨深片區(qū)、水鄉(xiāng)新城片區(qū)、松山湖片區(qū)每畝均價(jià)分別為1757萬(wàn)元、2104萬(wàn)元、1652萬(wàn)元和2016萬(wàn)元。

　　對(duì)比今年新掛牌的三宗土地，萬(wàn)江街道地塊畝均3902.6萬(wàn)元，厚街地塊畝均2361萬(wàn)元，麻涌地塊畝均1393萬(wàn)元。除了萬(wàn)江街道地塊位于中心城區(qū)、緊鄰地鐵等特殊因素導(dǎo)致地價(jià)較高外，厚街、麻涌?jī)傻貕K的均價(jià)與去年相比較為平穩(wěn)。

　　雖然萬(wàn)江街道地塊拍出了畝均3902.6萬(wàn)元的高價(jià)，但剔除配建安居房的面積，實(shí)際可售樓面價(jià)為18481元/平方米。同樣是在萬(wàn)江街道，去年深圳天健拍下的一塊地，實(shí)際可售樓面價(jià)就達(dá)到了18974元/平方米。而在4年前，黃江一塊地還曾拍出20422元/平方米的高價(jià)。所以綜合對(duì)比，萬(wàn)江街道新拍地塊算不上高價(jià)出讓。

　　再來(lái)進(jìn)行城市對(duì)比。同為珠三角重要制造業(yè)城市，佛山與東莞具有很強(qiáng)的可比性。2019年前7個(gè)月，佛山商住土地出讓單價(jià)排行榜上，樓面價(jià)第一位的南海里水地塊達(dá)到15749元/平方米。大約一年后，東莞核心城區(qū)萬(wàn)江街道拍出18481元/平方米，增幅在情理之中。由此可見(jiàn)，東莞土拍取得“開(kāi)門紅”，但地價(jià)仍處于合理區(qū)間，保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　火爆背后 激烈競(jìng)爭(zhēng)折射企業(yè)投資信心增強(qiáng)

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，土拍取得“開(kāi)門紅”，出乎大家的意料。

　　受疫情影響，制造業(yè)面臨困難，東莞經(jīng)濟(jì)經(jīng)受考驗(yàn)。為了應(yīng)對(duì)疫情，促進(jìn)土地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，土地出讓方均調(diào)低了土地出讓條件，采取降底價(jià)、減配建、緩繳款等方式，以增加土地競(jìng)買的成功率。

　　例如，厚街地塊出讓條件中，起拍價(jià)從218999萬(wàn)元降到了177285萬(wàn)元，配建要求從19871平方米安居房，變成了9907平方米安居房，競(jìng)拍規(guī)則取消了原來(lái)要求的競(jìng)配建，變成“限價(jià)+終次報(bào)價(jià)”。麻涌地塊的起拍價(jià)，也從60098萬(wàn)元降到了43048萬(wàn)元。

　　大家沒(méi)有想到的是，土拍依然火爆。例如，原定3月25日早上10時(shí)截止掛牌的萬(wàn)江街道地塊，58家企業(yè)于24日晚即展開(kāi)激烈競(jìng)投，最終經(jīng)過(guò)59輪報(bào)價(jià)達(dá)到封頂價(jià)后，再以終次報(bào)價(jià)方式確定歸屬。

　　相對(duì)而言，2019年?yáng)|莞首宗交易商住用地也位于萬(wàn)江街道，吸引了28家房企出價(jià)，是去年?yáng)|莞出價(jià)房企最多的地塊。而到了今年，參與競(jìng)爭(zhēng)的房企數(shù)量增加了一倍多。

　　競(jìng)爭(zhēng)越激烈，反映出各企業(yè)投資東莞的信心愈發(fā)強(qiáng)烈。

　　南太投資（深圳）有限公司是首次投資東莞，此次拿下麻涌地塊。該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公司對(duì)投資東莞充滿信心。東莞毗鄰深圳、廣州，位于粵港澳大灣區(qū)的核心地帶，是廣深港澳科技創(chuàng)新走廊的重點(diǎn)城市，再加上高鐵城軌的建設(shè)，有利于創(chuàng)新要素跨境流動(dòng)和區(qū)域融通。隨著深莞一體化的加強(qiáng)，深莞融合的提速，公司非�？春脰|莞的未來(lái)。

　　未來(lái)發(fā)展 整合資源推動(dòng)城市“精明增長(zhǎng)”

　　要評(píng)價(jià)東莞地價(jià)的走勢(shì)，離不開(kāi)對(duì)往年供地信息的梳理，以及對(duì)未來(lái)供求關(guān)系的分析。

　　根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，2009年至2016年，東莞國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)面積在波動(dòng)中增加，2017年至2019年，供應(yīng)面積總體下降。這一方面反映出，東莞在過(guò)去10年迅速發(fā)展，打下了良好的經(jīng)濟(jì)底盤；另一方面，經(jīng)歷了長(zhǎng)期的高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，東莞存量土地減少，建設(shè)用地供不應(yīng)求將成為常態(tài)。

　　在土地市場(chǎng)方面，今年3月20日，東莞市自然資源局公布本年度的供應(yīng)計(jì)劃，其中商住用地計(jì)劃出讓49宗，合計(jì)面積約230公頃，和2019年基本持平。隨著大量開(kāi)發(fā)商和資本的涌入，土地市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面將更加嚴(yán)重。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，根據(jù)東莞市人口規(guī)劃，到2030年全市預(yù)計(jì)常住人口規(guī)模為950萬(wàn)以上。10年將新增100多萬(wàn)人。

　　供求關(guān)系在演變，東莞城建思路也在升格。

　　溫春陽(yáng)分析，2019年?yáng)|莞城市更新已公示的單元?jiǎng)澏��?xiàng)目共計(jì)55個(gè)，這些項(xiàng)目總占地約1000萬(wàn)平方米，改造后建筑面積約2300萬(wàn)平方米，規(guī)模體量較大。大量項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)后會(huì)加劇競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)政府對(duì)城市品質(zhì)的要求不斷提高，東莞也更加需要借助品牌房企的力量進(jìn)行城市升級(jí)，打造現(xiàn)代國(guó)際化都市。因此，未來(lái)城市更新項(xiàng)目必須從追求數(shù)量向追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變，發(fā)展商的品牌、品質(zhì)將成為關(guān)鍵。

　　怎樣用盡可能少的土地，創(chuàng)造更大的價(jià)值，這考驗(yàn)著一座城市的經(jīng)營(yíng)智慧。東莞找到的答案是——“精明增長(zhǎng)”。

　　所謂“精明增長(zhǎng)”，即全面整合城市空間資源，促進(jìn)城市資源結(jié)構(gòu)有序重組和效益最大化。例如，東莞實(shí)施拓空間工程，力爭(zhēng)三年實(shí)現(xiàn)城市更新3萬(wàn)畝，使城市空間發(fā)揮更大效益。

　　在此發(fā)展格局中，質(zhì)量和效益將被擺在更重要的位置。例如，根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年?yáng)|莞建設(shè)用地成交面積比2018年增長(zhǎng)47.58%，但成交宗數(shù)只增長(zhǎng)了8.93%。單宗土地的投資規(guī)模提升，一批重大項(xiàng)目在東莞聚集。未來(lái)，低層次、小規(guī)模、低效益的用地項(xiàng)目，在東莞的發(fā)展空間將進(jìn)一步萎縮。

　　■聲音

　　真正恢復(fù)的是

　　“比金子都寶貴”的信心

　　土地掛牌“開(kāi)門紅”，資本紛紛涌入，更深層次反映的是珠三角城市發(fā)展格局的變化。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王德培在公開(kāi)著作中分析，全球城市的競(jìng)爭(zhēng)已非簡(jiǎn)單地爭(zhēng)奪資源，而是以超級(jí)樞紐打造“朋友圈”。城市群內(nèi)的邊緣區(qū)，有條件轉(zhuǎn)化為相鄰城市產(chǎn)業(yè)連綿帶的新中心，生長(zhǎng)出新的超大城市。

　　位于廣州、深圳、香港三座一線城市之間，東莞的角色和際遇正在發(fā)生變化：

　　過(guò)去，東莞的企業(yè)家們時(shí)常提出，位于廣深港之間，三座大城市形成的“虹吸效應(yīng)”，導(dǎo)致東莞缺人才、缺資金、缺技術(shù)。

　　如今，全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已從單個(gè)城市之間競(jìng)爭(zhēng)，演變到城市群組團(tuán)發(fā)展的新階段。作為一片價(jià)值洼地，東莞正迎來(lái)新的機(jī)遇。

　　廣東大普通信技術(shù)有限公司董事長(zhǎng)陳寶華告訴記者，作為制造業(yè)名城，東莞有大量的就業(yè)機(jī)會(huì)、科創(chuàng)平臺(tái)。同時(shí)，相對(duì)于廣州和深圳，東莞房?jī)r(jià)相對(duì)較低，生活成本不高，對(duì)人才的吸引力正不斷增強(qiáng)。隨著高鐵城軌等同城化交通設(shè)施的建設(shè)，廣深的產(chǎn)業(yè)、資金、人才將更加迅速地向東莞溢出。

　　透視東莞土地拍賣火熱背后，其實(shí)地價(jià)依然平穩(wěn)，真正恢復(fù)的是“比金子都寶貴”的信心，還有東莞美好的前景。（吳擒虎 郭文君）

　　■相關(guān)

　　東莞將打造

　　500米高的城市新地標(biāo)

　　近日，東莞市自然資源局發(fā)布《關(guān)于東莞國(guó)際商務(wù)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的批前公示》。其中，對(duì)國(guó)際商務(wù)區(qū)用地規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整。按照方案，東莞CBD將打造一座500米高的地標(biāo)高樓，超越如今423米的國(guó)貿(mào)中心，成為東莞新地標(biāo)。

　　本次調(diào)整范圍位于南城街道，由三元路、東莞大道、環(huán)城路和宏圖路圍合而成，調(diào)整范圍面積為214.25公頃。用地布局顯示，該地塊還規(guī)劃了中小學(xué)及幼兒園用地約7.68公頃。

　　《批前公示》顯示，將《東莞市南城國(guó)際商務(wù)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》更名為《東莞國(guó)際商務(wù)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》。功能定位從建設(shè)“功能復(fù)合、立體便捷、低碳宜人”的東莞智慧型商務(wù)社區(qū)，調(diào)整為“世界智造門戶、灣區(qū)魅力都心”。

　　按照規(guī)劃，規(guī)劃結(jié)構(gòu)將原控規(guī)“一心、兩翼、三軸、三節(jié)點(diǎn)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，調(diào)整為以中央公園為核心，藍(lán)—綠廊道為骨架，形成“一心、兩軸、四組團(tuán)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

　　其中，“一心”是中央公園，將打造與沿東莞大道的商務(wù)展示界面遙相呼應(yīng)的城市景觀陽(yáng)臺(tái)�！皟奢S”為串聯(lián)城市東西生活組團(tuán)的濱水休閑軸及融合城市和活力與未來(lái)體驗(yàn)的中央活力軸，“四組團(tuán)”分別為金融科貿(mào)組團(tuán)、國(guó)際生活組團(tuán)、總部運(yùn)籌組團(tuán)和創(chuàng)新活力組團(tuán)。

　　用地布局將吸收原控規(guī)的優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)需求，優(yōu)化片區(qū)用地空間布局。調(diào)整后，規(guī)劃區(qū)總建設(shè)用地面積約212.53公頃。其中，居住用地（包括R2和R2+C2）約37.54公頃，中小學(xué)及幼兒園用地約7.68公頃，行政辦公用地約9.52公頃，以商業(yè)金融業(yè)用地為主導(dǎo)功能的用地（包括C1+C2、C2、C2+R2和C2+C3四類用地）約47.06公頃，文化娛樂(lè)用地約2.08公頃，道路廣場(chǎng)用地約66.81公頃，市政公用設(shè)施用地約0.71公頃，綠地（包括G1和G1+C）約34.81公頃，預(yù)留建設(shè)用地約6.32公頃。