三宗商住用地高溢價成交

東莞土拍為何迎來“開門紅”？

　　東莞毗鄰深圳、廣州，是廣深港澳科技創(chuàng)新走廊的重點城市。圖為俯瞰塘廈（孫俊杰/攝）

　　連日來，東莞三宗商住用地掛牌，均以不低的溢價率成交，競拍過程較為激烈。

　　疫情期間，眾多行業(yè)遭受沖擊。東莞土拍“開門紅”，在經濟領域吹起一陣春風。地價、房價變高的各種猜測，也隨之而來。

　　南方日報記者多方采訪了解到，從區(qū)域經濟和城市發(fā)展的大視野來看，東莞土地拍賣火熱背后，地價依然保持平穩(wěn)，而在疫情背景下迅速恢復的，是“比金子都寶貴”的投資和發(fā)展信心。

　　出乎意料 土地競拍火熱，地價保持平穩(wěn)

　　近日，三宗商住用地掛牌的火熱情況，在東莞持續(xù)刷屏。

　　3月25日，萬江街道四環(huán)路與萬道路交會處東南側編號為2020WR004地塊，由上海岐若企業(yè)管理有限公司以163123萬元（溢價率56.6%）競得。

　　3月18日掛牌出讓的厚街鎮(zhèn)汀山社區(qū)編號為2020WR001地塊，經過11家企業(yè)70輪報價后，由佳兆業(yè)集團（深圳）有限公司以246285萬元（溢價率38.9%）競得。

　　3月19日掛牌出讓的麻涌東太村編號為2020WR002地塊，經過16家企業(yè)55輪報價，由南太（深圳）咨詢有限公司以70548萬元（溢價率63.9%）競得。

　　市民們最關注的是，土拍實現“開門紅”，地價高了嗎？房價是否會跟著升高？

　　華陽國際設計集團副總裁、教授級高級規(guī)劃師溫春陽認為，在東莞城市土地供應量嚴重稀缺的背景下，城市更新逐漸成為了東莞城市建設的一個新風口。東莞城市更新的總體規(guī)模和推進力度都是比較大的，成為當前政府推動“品質提升”、打造“灣區(qū)都市”的重要抓手。

　　土拍“開門紅”，便是城市更新的表現，而這并不意味著地價猛增。

　　首先進行數據對比。根據官方統(tǒng)計數據，2019年東莞商住成交土地均價為每畝2069.4萬元，其中城區(qū)片區(qū)均價最高，為每畝2818萬元。東部產業(yè)園片區(qū)、東南臨深片區(qū)、水鄉(xiāng)新城片區(qū)、松山湖片區(qū)每畝均價分別為1757萬元、2104萬元、1652萬元和2016萬元。

　　對比今年新掛牌的三宗土地，萬江街道地塊畝均3902.6萬元，厚街地塊畝均2361萬元，麻涌地塊畝均1393萬元。除了萬江街道地塊位于中心城區(qū)、緊鄰地鐵等特殊因素導致地價較高外，厚街、麻涌兩地塊的均價與去年相比較為平穩(wěn)。

　　雖然萬江街道地塊拍出了畝均3902.6萬元的高價，但剔除配建安居房的面積，實際可售樓面價為18481元/平方米。同樣是在萬江街道，去年深圳天健拍下的一塊地，實際可售樓面價就達到了18974元/平方米。而在4年前，黃江一塊地還曾拍出20422元/平方米的高價。所以綜合對比，萬江街道新拍地塊算不上高價出讓。

　　再來進行城市對比。同為珠三角重要制造業(yè)城市，佛山與東莞具有很強的可比性。2019年前7個月，佛山商住土地出讓單價排行榜上，樓面價第一位的南海里水地塊達到15749元/平方米。大約一年后，東莞核心城區(qū)萬江街道拍出18481元/平方米，增幅在情理之中。由此可見，東莞土拍取得“開門紅”，但地價仍處于合理區(qū)間，保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。

　　火爆背后 激烈競爭折射企業(yè)投資信心增強

　　業(yè)內人士介紹，土拍取得“開門紅”，出乎大家的意料。

　　受疫情影響，制造業(yè)面臨困難，東莞經濟經受考驗。為了應對疫情，促進土地市場的平穩(wěn)運行，土地出讓方均調低了土地出讓條件，采取降底價、減配建、緩繳款等方式，以增加土地競買的成功率。

　　例如，厚街地塊出讓條件中，起拍價從218999萬元降到了177285萬元，配建要求從19871平方米安居房，變成了9907平方米安居房，競拍規(guī)則取消了原來要求的競配建，變成“限價+終次報價”。麻涌地塊的起拍價，也從60098萬元降到了43048萬元。

　　大家沒有想到的是，土拍依然火爆。例如，原定3月25日早上10時截止掛牌的萬江街道地塊，58家企業(yè)于24日晚即展開激烈競投，最終經過59輪報價達到封頂價后，再以終次報價方式確定歸屬。

　　相對而言，2019年東莞首宗交易商住用地也位于萬江街道，吸引了28家房企出價，是去年東莞出價房企最多的地塊。而到了今年，參與競爭的房企數量增加了一倍多。

　　競爭越激烈，反映出各企業(yè)投資東莞的信心愈發(fā)強烈。

　　南太投資（深圳）有限公司是首次投資東莞，此次拿下麻涌地塊。該公司相關負責人介紹，公司對投資東莞充滿信心。東莞毗鄰深圳、廣州，位于粵港澳大灣區(qū)的核心地帶，是廣深港澳科技創(chuàng)新走廊的重點城市，再加上高鐵城軌的建設，有利于創(chuàng)新要素跨境流動和區(qū)域融通。隨著深莞一體化的加強，深莞融合的提速，公司非常看好東莞的未來。

　　未來發(fā)展 整合資源推動城市“精明增長”

　　要評價東莞地價的走勢，離不開對往年供地信息的梳理，以及對未來供求關系的分析。

　　根據官方統(tǒng)計，2009年至2016年，東莞國有建設用地供應面積在波動中增加，2017年至2019年，供應面積總體下降。這一方面反映出，東莞在過去10年迅速發(fā)展，打下了良好的經濟底盤；另一方面，經歷了長期的高強度開發(fā)，東莞存量土地減少，建設用地供不應求將成為常態(tài)。

　　在土地市場方面，今年3月20日，東莞市自然資源局公布本年度的供應計劃，其中商住用地計劃出讓49宗，合計面積約230公頃，和2019年基本持平。隨著大量開發(fā)商和資本的涌入，土地市場供不應求的局面將更加嚴重。

　　在房地產市場方面，根據東莞市人口規(guī)劃，到2030年全市預計常住人口規(guī)模為950萬以上。10年將新增100多萬人。

　　供求關系在演變，東莞城建思路也在升格。

　　溫春陽分析，2019年東莞城市更新已公示的單元劃定項目共計55個，這些項目總占地約1000萬平方米，改造后建筑面積約2300萬平方米，規(guī)模體量較大。大量項目進入市場后會加劇競爭，同時政府對城市品質的要求不斷提高，東莞也更加需要借助品牌房企的力量進行城市升級，打造現代國際化都市。因此，未來城市更新項目必須從追求數量向追求質量轉變，發(fā)展商的品牌、品質將成為關鍵。

　　怎樣用盡可能少的土地，創(chuàng)造更大的價值，這考驗著一座城市的經營智慧。東莞找到的答案是——“精明增長”。

　　所謂“精明增長”，即全面整合城市空間資源，促進城市資源結構有序重組和效益最大化。例如，東莞實施拓空間工程，力爭三年實現城市更新3萬畝，使城市空間發(fā)揮更大效益。

　　在此發(fā)展格局中，質量和效益將被擺在更重要的位置。例如，根據官方統(tǒng)計數據，2019年東莞建設用地成交面積比2018年增長47.58%，但成交宗數只增長了8.93%。單宗土地的投資規(guī)模提升，一批重大項目在東莞聚集。未來，低層次、小規(guī)模、低效益的用地項目，在東莞的發(fā)展空間將進一步萎縮。

　　■聲音

　　真正恢復的是

　　“比金子都寶貴”的信心

　　土地掛牌“開門紅”，資本紛紛涌入，更深層次反映的是珠三角城市發(fā)展格局的變化。

　　中國經濟體制改革研究會副會長王德培在公開著作中分析，全球城市的競爭已非簡單地爭奪資源，而是以超級樞紐打造“朋友圈”。城市群內的邊緣區(qū)，有條件轉化為相鄰城市產業(yè)連綿帶的新中心，生長出新的超大城市。

　　位于廣州、深圳、香港三座一線城市之間，東莞的角色和際遇正在發(fā)生變化：

　　過去，東莞的企業(yè)家們時常提出，位于廣深港之間，三座大城市形成的“虹吸效應”，導致東莞缺人才、缺資金、缺技術。

　　如今，全國經濟發(fā)展已從單個城市之間競爭，演變到城市群組團發(fā)展的新階段。作為一片價值洼地，東莞正迎來新的機遇。

　　廣東大普通信技術有限公司董事長陳寶華告訴記者，作為制造業(yè)名城，東莞有大量的就業(yè)機會、科創(chuàng)平臺。同時，相對于廣州和深圳，東莞房價相對較低，生活成本不高，對人才的吸引力正不斷增強。隨著高鐵城軌等同城化交通設施的建設，廣深的產業(yè)、資金、人才將更加迅速地向東莞溢出。

　　透視東莞土地拍賣火熱背后，其實地價依然平穩(wěn)，真正恢復的是“比金子都寶貴”的信心，還有東莞美好的前景。（吳擒虎 郭文君）

　　■相關

　　東莞將打造

　　500米高的城市新地標

　　近日，東莞市自然資源局發(fā)布《關于東莞國際商務區(qū)控制性詳細規(guī)劃調整的批前公示》。其中，對國際商務區(qū)用地規(guī)劃進行了調整。按照方案，東莞CBD將打造一座500米高的地標高樓，超越如今423米的國貿中心，成為東莞新地標。

　　本次調整范圍位于南城街道，由三元路、東莞大道、環(huán)城路和宏圖路圍合而成，調整范圍面積為214.25公頃。用地布局顯示，該地塊還規(guī)劃了中小學及幼兒園用地約7.68公頃。

　　《批前公示》顯示，將《東莞市南城國際商務區(qū)控制性詳細規(guī)劃》更名為《東莞國際商務區(qū)控制性詳細規(guī)劃》。功能定位從建設“功能復合、立體便捷、低碳宜人”的東莞智慧型商務社區(qū)，調整為“世界智造門戶、灣區(qū)魅力都心”。

　　按照規(guī)劃，規(guī)劃結構將原控規(guī)“一心、兩翼、三軸、三節(jié)點”的規(guī)劃結構，調整為以中央公園為核心，藍—綠廊道為骨架，形成“一心、兩軸、四組團”的規(guī)劃結構。

　　其中，“一心”是中央公園，將打造與沿東莞大道的商務展示界面遙相呼應的城市景觀陽臺。“兩軸”為串聯城市東西生活組團的濱水休閑軸及融合城市和活力與未來體驗的中央活力軸，“四組團”分別為金融科貿組團、國際生活組團、總部運籌組團和創(chuàng)新活力組團。

　　用地布局將吸收原控規(guī)的優(yōu)點，結合市場需求，優(yōu)化片區(qū)用地空間布局。調整后，規(guī)劃區(qū)總建設用地面積約212.53公頃。其中，居住用地（包括R2和R2+C2）約37.54公頃，中小學及幼兒園用地約7.68公頃，行政辦公用地約9.52公頃，以商業(yè)金融業(yè)用地為主導功能的用地（包括C1+C2、C2、C2+R2和C2+C3四類用地）約47.06公頃，文化娛樂用地約2.08公頃，道路廣場用地約66.81公頃，市政公用設施用地約0.71公頃，綠地（包括G1和G1+C）約34.81公頃，預留建設用地約6.32公頃。