中房網(wǎng)訊 3月16日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2021中國房地產(chǎn)TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)高峰論壇”在上海舉行。備受關(guān)注的"2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500"、"TOP500首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌"等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展13年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。

恒大集團副總裁、首席經(jīng)濟學家，恒大經(jīng)濟研究院院長  任澤平

恒大集團副總裁、首席經(jīng)濟學家，恒大經(jīng)濟研究院院長任澤平表示，我們能不能把貨幣利用好，實現(xiàn)人地掛鉤，是中國住房制度的根本。房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融。人是需求，土地是需求，金融是飯碗。要振興、開發(fā)一個城市，土地指標要向它傾斜。中國現(xiàn)在高房價，三四線高庫存，根本原因就是人地分離，這在經(jīng)濟學來看是最普通不過的常識。土地指標是服務(wù)于人的，以及社保土地等等。十四五規(guī)劃以及這次兩會提出未來重點發(fā)展就是城市群都市圈，就是把土地指標服務(wù)于人。

以下為文字實錄：

尊敬的各位來賓，女士們先生們，一年之季在于春和大家交流一下對未來中國經(jīng)濟政策和市場的一些看法。

大家知道在2014年下半年當時提出5000點不是夢，2015年提出一線房價翻一倍，17年新周期，2020年新基建，后來學術(shù)討論國策，這段時間我一直在呼吁放開生命，后面我會講人口的問題，走到今天可能是未來的任務(wù)之一。

在今年初提出要契合流動拐點，產(chǎn)生了比較大的爭議，這段時間市場出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，給大家講兩個問題，一個是當前的經(jīng)濟形勢，第二是中國人口的未來形勢，人口形勢跟每個人息息相關(guān)，跟房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)。大家知道原來提出一個房地產(chǎn)周期看土地，短期看金融，這個是多年的一個經(jīng)驗。

談一下現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢，其實并不復雜，中國在抗擊疫情已經(jīng)恢復生產(chǎn)方面走在全球前面，展現(xiàn)了我們巨大的體制優(yōu)勢和經(jīng)濟韌性，去年把疫情恢復之后，中國經(jīng)濟在快速增速，一季度是2.8，二季度3.2，年底恢復到4.5，今年我們知道增速是30%，很大一部分原因跟基數(shù)有關(guān)，但是客觀講中國經(jīng)濟已經(jīng)恢復到正常水平，這次兩會工作報告設(shè)定今年是6以上，其實6以上在今年是非常容易完成的，學界普遍預計今年是9到10個，一說9到10很多人很驚訝，中國多少年沒有見過兩位數(shù)的增長，自從08年經(jīng)濟危機，07年增長是14%，一路從高速到高質(zhì)量，2019年中國經(jīng)濟增速是6.1，去年是2左右，今年由于經(jīng)濟恢復可能是在6以上，正常應(yīng)該是9到10這么一個概念，

1月分上旬隨著疫苗的普及，美國歐洲疫情都出現(xiàn)了拐點，包括一度反復的日本拐點也開始出現(xiàn)，比較樂觀的意義上，因為這個需要科學家的計算，大致可能在今年2季度晚一點，或者3季度全球疫情進入尾聲，這是科學家的預測，我只是轉(zhuǎn)述。中國經(jīng)濟在全球這么大的疫情百年不遇，恢復是非常好的，6.5是什么概念？中國經(jīng)濟已經(jīng)恢復到了正常的增長，未來就是5到6的增速，2014年當時講未來20年中國經(jīng)濟年均增長5%左右，我原來在國內(nèi)發(fā)展中心的時候，當時我的團隊也有人說中國未來高增長，增長8%，當時我們提出中國的增速范圍，后來我提出了一些觀點。未來20年中國經(jīng)濟發(fā)展增速，新的增長可能在5%左右，所以5到6，說明中國經(jīng)濟已經(jīng)恢復正常了。

我們來看生產(chǎn)，宏觀經(jīng)濟我搞了20多年，其實并不復雜，最簡單的三駕馬車，消費支出，還有供給和需求，從生產(chǎn)角度，中國經(jīng)濟生產(chǎn)恢復的非常快，從去年5月份，因為經(jīng)濟恢復，生產(chǎn)恢復的比較快，所以去年5月份我們貨幣增長進入正�；�，去年底今年初開始結(jié)構(gòu)性收緊，從地方性債務(wù)，到銀行，包括房地產(chǎn)，三條紅線集中管理等等，所以大家可以看到最近這幾個月中國的廣義流動性拐點出現(xiàn)，這是為什么這段時間股債市場都出現(xiàn)了調(diào)整，所有的資產(chǎn)價格，歸根到底都是通脹的問題，現(xiàn)在最基本的常識就是大河流水，水多了自然就漲，水少了水位就下降了。

去年5月份以后，去年下半年，包括今年，中國的工業(yè)生產(chǎn)都恢復到正常水平，尤其我們的投資，去年新基建，新重大工程，支撐了我們的發(fā)展，商品房去年銷售還是不錯的，去年局部熱點城市也出現(xiàn)了房價的異動，所以開發(fā)商包括大家加速歸盤，去年整個流動性相對比較寬松，但是今年可能對流動性的層面不能有過高的預期，其實任何的政策，因為我原來在宏觀經(jīng)濟部，主要研究財政政策貨幣政策，等等公共政策，所有的政策其實都是干什么的？都是隨著經(jīng)濟形勢而調(diào)整的，我們講相一抉擇，或者逆周期調(diào)整，這是很正常的。

為什么中國經(jīng)濟恢復相對比較好呢，一個是投資，另外一個是出口，從去年下半年以來，在全球經(jīng)濟都不好的背景下，中國出口實現(xiàn)了2位數(shù)的增長，為什么？主要是因為中國恢復了以后，對其他國家的作用，比如電子產(chǎn)品，居家辦公的產(chǎn)品，都是高達30%50%的出口，還有內(nèi)出口是防疫物資，中國的口罩防護服洗手液，包括呼吸機，都是50%到100%的出口，世界上85%的口罩是中國生產(chǎn)的，為什么中國可以打贏這場疫情的戰(zhàn)爭，除了強大的體制優(yōu)勢之外，還有中國是世界制造業(yè)的中心，所以當我的同班同學在工信部工作，在去年大家還在過節(jié)的時候，大年初二已經(jīng)上班了，要開工恢復生產(chǎn)，這是國家的政策，戴口罩，疫情為什么下降，跟我們的體制和文化有關(guān)，在去年世界上討論一個問題，中國疫情這么成功，我們套用中國的辦法不就完了嗎，實際上套用不了，因為文化不一樣。

問題來了，我這里給大家講一個，就是全球這一輪，中國經(jīng)濟抗擊疫情在先，經(jīng)濟復蘇在先，后面隨著美國歐洲的疫情的拐點出現(xiàn)，大家最近看到美國經(jīng)濟也開始恢復，但是這一輪復蘇有一個什么特點？大家在新聞看到一個詞，叫K形復蘇，很多朋友問我們聽說過U形復蘇，V形復蘇，什么叫K形復蘇，所謂的K形復蘇就是表面上經(jīng)濟復蘇了，但是只是少數(shù)人的狂奔，但是大部分人是下降的，在經(jīng)濟總量復蘇的背景下掩蓋了很多結(jié)構(gòu)問題，一部分人改善了，比如他持有資產(chǎn)，但是大部分人可能就業(yè)實際收入是下降的，這一輪的復蘇是消費低迷，為什么呈現(xiàn)K形復蘇，這是全球大家討論最多的，原因是過多對貨幣的依賴，因為并不是每個人都持有資產(chǎn)，嚴格來講持有股票房子資產(chǎn)的人可能還是少數(shù)。所以這種復蘇跟很多人沒有關(guān)系，資產(chǎn)價格的上漲通脹上漲導致很多人弱化了，看這次兩會提到了調(diào)節(jié)收入分配，包括共同富裕的重要性，中國有一個好消息，中國在全球率先推動貨幣政策的調(diào)整，當時很多人在向往多大的A股流失的時候，當時我非常理性向市場講通脹預期會遇到拐點，所以這是這么一個情況。

這就是我們現(xiàn)在總的來說經(jīng)濟形勢在過去這一年，中國在抗擊疫情和恢復生產(chǎn)方面走在全球的前面，但是我們也存在一些問題，面臨這些問題，我們開始做一個政策的調(diào)整，比如貨幣政策的正�；�，開始更多的調(diào)節(jié)收入分配的問題，包括所謂的擴張，更多強調(diào)高質(zhì)量發(fā)展，都跟這個背景有關(guān)，所有的政策都是時代造就的，每一個政策都有時代的烙印，好像我們每個人的成功一樣，到最后都是時代的。

最近我們的廣義貨幣增速沒有像去年那么高，增速有所放緩，但是兩會也講了，我的意見是為了避免經(jīng)費的大起大落，我們這幾年宏觀調(diào)控的水平越來越高，越來越成熟。所以不會急轉(zhuǎn)的，不會像以前大家感受到宏觀調(diào)控的政策明顯的收和放，這個緊和松，這次宏觀調(diào)控包括貨幣政策可能是相對溫和的。

給大家解讀一下2021年剛剛結(jié)束的我們盛大的兩會傳達的一些重要的政策信號，僅代表我個人的看法供大家參考，這次兩會有幾個要點，大家可能還要相對重視。第一個是對于目標，對于今年的增長目標，強調(diào)高質(zhì)量發(fā)展，沒有把目標定的過高，其實今年把目標增速定到7以上8以上都可以完成，嚴格講從統(tǒng)計的角度還相對有余力，因為去年增速全年只有2.3，為什么定在6，而不是7以上8以上，是為了想在今年把主要的精力放在推動中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，推動新舊動能的轉(zhuǎn)化，推動創(chuàng)新上，這是第一個。

第二個今年的財政擴張力度可能有所下滑，去年發(fā)了很多專項債，抗疫國債，今年有所收縮，財政的擴張力度可能今年是有所放緩。

第三個貨幣政策，就是我講的要回歸正常，去年是松，今年現(xiàn)在談不上緊，叫中性適度，恢復到不松不緊的這樣一個貨幣金融環(huán)境里面。

第三是擴大內(nèi)需擴大消費，還有發(fā)力新基建，這是我在去年一直呼吁的事，去年我這篇文章在我自己的微信公眾號，閱讀量400多萬，我有一個微信公眾號，不知道有沒有朋友訂閱，在國內(nèi)財政領(lǐng)域排名第四，還有就是今年推進重點領(lǐng)域改革，大家留意昨天我們財政工作會議講到這個話題，叫強化反壟斷和防止資本的無序擴張，還有一個推動注冊制改革，在今年或者明年，注冊制在各個板全面推開。就是以后上市的門檻降低了，這是監(jiān)管重心的后移，更加強調(diào)信息披露和嚴懲重罰，包括退市制度，這個對資本市場是一個重大的改變，未來資本市場會越來越多的好公司來到資本市場，不好的公司會大幅度降低，這是為什么19年以來，尤其去年出現(xiàn)資本市場嚴重分化，跟我們的制度改革有關(guān)。那些小的沒有業(yè)績的，跌的一塌糊涂，過去兩年大家擁抱資本年和輕資產(chǎn)，跟我們的資本市場改革有很大的關(guān)系，過去我當券商研究所所長，在15年拿過大滿貫，當時說實話市場14、15年是炒新炒小，但是這一輪不存在這個概念了，因為注冊制，上市平臺降低，大量的公司可以上市，所以核價值大幅度降低，以前價值幾十個億，現(xiàn)在幾個億，你來還不一定愿意見，還有越來越注重價值投資的回歸，都跟我們的制度改革有關(guān)系。

其實房地產(chǎn)一樣，我們是在去年出了一本書，叫全球房地產(chǎn)，把我們過去十年對美國、德國、日本、新加坡、香港、英國等等代表性經(jīng)濟的住房制度，以及跟市場的關(guān)系做了一個梳理，市場決定制度，那時候我們認認真真把這個做了一個嚴謹?shù)臅�，可以推薦大家閱讀，我相信大家看了之后，對中國房地產(chǎn)的問題以及出路答案其實非常清楚，講到這里比如這次又提出了要解決好住房問題，要搞租賃，其實我跟大家講，中國每隔一兩年都會出一個新政策，但是不解決問題，中國其實搞租賃不是不可以，但是中國人制度的基因我們過去20年并沒有出大的變革，經(jīng)濟學的人知道經(jīng)濟學有一個科叫制度經(jīng)濟學，有一個著名的詞叫制度依賴，現(xiàn)在通俗地講是制度有強大的慣性和反哺，中國的住房制度就是這樣的，小修小補根本改變不了方向，這只代表我個人的看法。

中國房地產(chǎn)如果要解決根本問題，要放眼全球，把所有的住房制度，因為98年房改，中國香港土地批注制度預算制度都在香港，你有制度，就有今天的市場，如果說你要改變現(xiàn)在這樣一個趨勢，或者是制度的依賴，那有必要改變它的基因，就是它的制度。比如說德國有德國的制度，就有了德國的住房市場，德國的制度是什么？就是以租賃為主，土地租賃，在德國60%的人是租房，德國有一套的住房租賃的法案，比如房東不能隨意漲價，德國租賃價格有嚴格的控制等等一套的法律，不是簡單的建了租賃房就可以解決。

包括新加坡主屋制有一套覆蓋人群的主屋制，這是要做詳細的研究的，當然新加坡德國在發(fā)展租賃方面非常成功，但也有失敗的，美國和日本在住房的保障方面，包括市場方面，都談不上成功，甚至付出沉重的代價，爆發(fā)了經(jīng)濟危機，我們把教訓當經(jīng)驗，中國的住房制度改革走到今天是有進步的，我這幾年一直呼吁，其實解決中國的住房制度改革長效機制就是八個字，世界上百年的住房制度的發(fā)展，我們城鎮(zhèn)化率60多，中國城鎮(zhèn)化還有20年，所以歷史還留給我們20年的時間窗口，讓我們把住房制度進行完善和改革。哪八個字？叫人地掛鉤和金融領(lǐng)域，什么叫人地掛鉤，房地產(chǎn)長期看人口，周期看土地，人是需求，土地是需求，金融是飯碗，人口流動的地方你給他供地，人口源源不斷流入不給他供地，這就是深圳杭州不斷上演的故事。別的地方人都跑了，但是你要是振興它開發(fā)它，土地指標向它傾斜，就一定會做好，中國現(xiàn)在高房價，三四線高庫存，根本原因就是人地分離，一點不復雜，經(jīng)濟學來看是最普通不過的常識，土地指標是服務(wù)于人的，社保土地等等，是服務(wù)于人的。人在源源不斷向都市圈和城市群遷移，把指標配過來。

我們過去20年我覺得房地產(chǎn)最根本的就是人地脫鉤，要解決就是人地掛鉤，這還有一個認識的問題，好消息是經(jīng)過幾年的呼吁，大家越來越認識到不可能均衡發(fā)展，產(chǎn)業(yè)也好人也好，是集聚的，所以十四五規(guī)劃包括這次兩會提出未來重點發(fā)展就是城市群都市圈，可能很多沒有研究過，以前國土規(guī)劃有一個詞反復出現(xiàn)，叫區(qū)域均衡化，重點發(fā)展小城鎮(zhèn)，控制大城市，這句話消失了，這就是我們認識改善了。當我們的認識開始尊重客觀規(guī)律，人口流動的規(guī)律的時候，政策就到位了，當然不可能一步到位，有一個過程。第二是金融穩(wěn)定，這個不展開講了，這個展開講比較麻煩。

德國為什么房價控制的好？不僅德國房價控制的好，德國通脹也控制的好，德國是世界上控制通脹最好的發(fā)達國家之一，這是為什么在歐盟成立之前，整個歐洲把馬克作為貨幣，歐盟成立之后設(shè)在德國的法蘭克，所以是跟貨幣有關(guān)的，我們能不能把貨幣利用好，實現(xiàn)人地掛鉤，是中國住房制度的根本。其他的都是權(quán)宜之計，你發(fā)現(xiàn)根本不解決問題，還有扎實做好碳達峰和碳中和的各項工作，什么叫碳達峰，在2035年實現(xiàn)中國碳排放開始下降，達到峰值開始下降，碳中和通過植物造林我們把碳排放可以吸收掉，碳中和是這樣的概念。

中國這幾年我覺得還是體現(xiàn)了在全球來說在保護生態(tài)環(huán)境方面，擔當了責任，昨天北京爆發(fā)了20年以來，起來一看好像是霧霾，其實是沙塵暴，非常嚴重，但是據(jù)說這次沙塵暴不是我們自己刮的，是從外面來的，我是01年在北京上學，當時01年02年那時候沙塵暴習以為常，每年都有，但是為什么這次來的之后，大家很驚訝，就是因為我們多年沒有發(fā)生了。14、15、16年在北京霧霾非常嚴重，我身邊的很多朋友后來就南遷，要不搬家到上海，搬家到深圳，當時好像15還是16年，當時我都打算要舉家搬到上海，小孩的學校都找好了，但是后來難以想象，我們用三年的時間，迅速把霧霾治理好，所以我們國家有他的優(yōu)勢，我是研究經(jīng)濟學的，我們這幾年很多西方的經(jīng)濟學家，包括我們自己留洋回來的經(jīng)濟學家，經(jīng)常唱衰自己的國家，但是這幾年我們國家蒸蒸日上，很多問題我們值得反思，中國的問題制度跟國外不一樣，過去這幾年我們這套是成功的，無論是霧霾還是這次抗擊疫情。

這是經(jīng)濟形勢，簡單講一下我最近呼吁的這個放開生育，很多朋友問我是一個經(jīng)濟學家，為什么最近呼吁放開生育，應(yīng)該是過幾年中國發(fā)展高峰論壇，當時我被受邀去呼吁放開生育，2020年十四五規(guī)劃，包括這次兩會也是一個熱點話題，優(yōu)化生育政策，增強生育政策的包容性，這次政府報告也提到了生育問題，為什么生育問題老齡化問題這么受關(guān)注？

我給大家講一個簡單的事實，大家先記住一個數(shù)據(jù)開始，什么數(shù)據(jù)？就是中國的嬰兒床是62到76年出生的這批人，62到76年出生的這批人是中國的嬰兒床，也是中國人的人口紅利的來源，后來人口紅利下降，中國人口曲線基本是這樣的情況，62到75年出生的這批人，經(jīng)濟增長和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)高增長，包括房子，62到76年出生的人，90年代二三十歲，改革開放加入WTO，中國過去房地產(chǎn)黃金一二十年，從一批人生子買房，為什么最近大戶型賣的好，就是因為這批人要換房。人是經(jīng)濟增長的根源，人是購房的力量，投機需求也要建立在剛性的基礎(chǔ)上。62到76年出生的人是中國的主流人群，是中國社會各個崗位的中堅力量。

我有一次參加一個銀行的活動，都是高凈值客戶，62到76年做的一個調(diào)研，高凈值占百分之六七十，現(xiàn)場也可以做一個調(diào)研，62到76年是中國的主流人群，62到76年出生的同志請舉一下手�，F(xiàn)在問題來了，62年出生的人，這批中國的嬰兒床，62年出生的今年多大？59歲，明年退休，為什么這次兩會提出要延長退休年齡，為什么要說放開生育，因為時代發(fā)展到今天依然有體現(xiàn)。

76年出生的今年多大年齡？44歲，中國主流勞動力是44歲到59歲，為什么工地不好招人，為什么勞動力成本上升了，為什么快遞小哥變成快遞大哥了，人口變遷，62到76年出生的人是44到59歲，大家往后推5年10年，想一下中國人口老齡化怎么到來？加速到來，我們跟美國日本的人口老齡化不同之處是因為他們沒有計劃生育，是20年30年慢慢來，中國的老齡化是加速鋪面而來，所以應(yīng)對老齡化放開生育，都是我們政策的選項，但是問題是什么呢？放開大家也不生了，這是一個很大的問題。

按照聯(lián)合國統(tǒng)計人口生育是倒V的，有一些人發(fā)現(xiàn)女性，包括物質(zhì)極大滿足之后反而不愿意生了，這是為什么發(fā)達國家生育低的原因，16年全面放開二胎之后當年攀升了，后來17、18年連年下降，19年再度下降，到了20年大幅度下降，我們的生育率開始大幅度下降，因為有生育能力的主流人群大幅度下降，第二生育成本也上升了，生得起，養(yǎng)不起，社會保障體系要建立起來，還有一個重要的原因，大家觀念變了，最近發(fā)現(xiàn)50到60是一代，70到80是一代，90后00后是一代，70后到80后是轉(zhuǎn)型的一代，他們強調(diào)奮斗節(jié)儉家庭觀念，90后是更強調(diào)獨立自由享受，不結(jié)婚不生育，歐美也是這樣的，他們是現(xiàn)代人，70后80后來帶著60后的影子，90后00后是抖音B站，是這樣的文化，跟我們不一樣。所以發(fā)現(xiàn)結(jié)婚率也下降，生育率也下降了，離婚率上升了，晚婚率上升了。還有老齡化，中國老齡化在加速到來。

根據(jù)我們的預算，大約到2033年左右，中國超級老齡化社會，20%，65歲以上，到2060年三分之一是老人，日本就是這樣的，日本開出租的是70歲的老人，只要可以拿出健康證可以正常上班，人在不斷向都市圈流入，東京大阪名古屋，老人在三四線，所以大家看日本鬼片很盛行。我們跟歐美國家一樣，中國的人均GDP是一萬，美國是六萬，日本是五萬。如果我們不改變，我們不做改變，不調(diào)整，那么中國人口在十四五時期陷入負增長，再過80年中國人口降到8億。大家發(fā)現(xiàn)印度人口不斷膨脹，全球人口結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大的變動，歐洲已經(jīng)受到了沖擊了，人口問題會影響經(jīng)濟增長，影響我們的儲蓄，影響社會活力。

最后我想講的是政策，我估計可能后面會做調(diào)整，怎么調(diào)整呢？也是我們呼吁的全面放開生育，實在不行先放開三胎，加快構(gòu)建生育支持體系，比如女性就業(yè)的保障，加大托育服務(wù)，教育醫(yī)療，社保的支出，建立老年友好城市社會，這是最近在呼吁的。所以大家保重好身體，我估計十四五會放開生育，再過十五五可能我們就鼓勵生育了，到時候三胎也放開了，四胎五胎國家會給你獎勵，像俄羅斯一樣，授予國家英雄母親的稱號。謝謝。