在經(jīng)歷了數(shù)輪房地產(chǎn)調(diào)控之后，在當下這個特殊時刻，我們應該從長考慮如何以市場和公共保障并舉的思路來推進中國城市化和住房制度改革。

當前經(jīng)濟面臨下行的風險，與其最后被動放松甚至再度刺激房地產(chǎn)行業(yè)，還不如在堅持“房住不炒”的基本原則下，以供給側(cè)改革的思路，市場和公共保障并舉，讓房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸并實現(xiàn)住有所居的目標。短期內(nèi)，央行和其他金融監(jiān)管部門要高度關(guān)注因為房地產(chǎn)行業(yè)下行所帶來的金融風險，不能讓恐慌過度蔓延。若恐慌在金融系統(tǒng)過度加劇，會給經(jīng)濟和社會帶來不必要的成本，也會使得一些原來規(guī)劃好的長期戰(zhàn)略被擱淺。因此，出臺政策鼓勵銀行維持開發(fā)貸和按揭貸款的合理增長和避免無序抽貸斷貸是當務之急。支持優(yōu)質(zhì)國有和民營房企在債券市場上持續(xù)融資，適當鼓勵金融機構(gòu)買入優(yōu)質(zhì)房企債券仍不失為在短期內(nèi)的務實做法。另一方面，一部分家庭若因為疫情反復和經(jīng)濟下行等原因，在按揭貸款的還貸付息方面可能會面對更大的困難，央行和金融監(jiān)管部門也應及時介入紓困。但要從更長遠角度去保障經(jīng)濟增長，推動中國城市住房的有效供給和需求，做到“住有所居”，我認為以下幾點值得考慮：

一是城市的住宅、商業(yè)和公共建設(shè)用地的供給數(shù)量應該和就業(yè)、戶籍人口或者參加社保人數(shù)等指標緊密掛鉤�？紤]到城市的規(guī)模效應，掛鉤的模式可適當向中心城市和城市群傾斜，加大這些城市的住宅用地供應。中國人口在進一步向大城市集中，這是客觀的不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。未來中國的城市住宅需求的區(qū)域分化必然加大，哪里有穩(wěn)定的工作機會，哪里就有更多的住房需求，而非像過去那樣全國遍地開花。因此這樣的政策能夠保證大城市的住宅和配套設(shè)施用地跟得上人口遷移的需求，符合中國城市化的方向。這個政策也能促進城市之間在爭奪人口和土地資源方面的有序良性競爭。

二是除了土地指標之外，中央政府的轉(zhuǎn)移支付也應該適度向戶籍人口數(shù)量增加較快的城市傾斜，以此來鼓勵城市開放戶籍，尤其是向沒有受過高等教育的農(nóng)民工家庭開放戶籍。這些轉(zhuǎn)移支付可進而用來幫助農(nóng)民工落戶，尤其是用來購置其農(nóng)村宅基地使用權(quán)。為實現(xiàn)共同富裕，中央政府除了通過直接補貼來鼓勵大城市吸納農(nóng)民工之外，還可設(shè)立專項基金來鼓勵這些城市興辦農(nóng)民工子弟學校。在我看來，避免出現(xiàn)大量留守兒童，讓農(nóng)民工子弟跟隨父母居住，在父母就業(yè)地上學是最有效的共同富裕政策之一。

三是在明確增加熱點城市住宅用地供應的前提下，以及在明確給出逐步征收房產(chǎn)稅的預期之下，可考慮逐步分階段合理放松這些城市的商品房限價，讓市場來調(diào)節(jié)商品房的供需�？刂品績r的最終有效辦法是增加供給而非直接限價。限價政策在特定階段有其合理之處，但總的來說扭曲了市場供需，降低了住房建設(shè)質(zhì)量，讓有些地方的一二手住房市場出現(xiàn)巨大價差，導致整個社會消耗大量資源去尋租。一個更為合理的方案是因地制宜制定商品房用地和保障房新增用地的比例，讓市場充分反映商品房的價格和相關(guān)的土地價格，但地方政府必須從商品房土地轉(zhuǎn)讓的收益中提取一定比例的資金投入保障房建設(shè)。這樣既能讓市場機制很好地發(fā)揮作用，又能給地方政府提供一筆保障房基金，有助于實現(xiàn)共同富裕。在放松限價的基礎(chǔ)之上，限購限售政策也可在一定區(qū)間內(nèi)逐步小幅放松，尤其是設(shè)計相關(guān)政策鼓勵現(xiàn)有城市居民向農(nóng)民工和新畢業(yè)大學生出售二手房。政府在按揭貸款方面仍可保持較謹慎的政策，從而防止房地產(chǎn)泡沫，防止信貸資源過度流向房產(chǎn)交易。

四是在住房購置政策上，適度向落戶農(nóng)民工和新畢業(yè)大學生傾斜。監(jiān)管機構(gòu)可為特定人群降低首付比例，降低各類相關(guān)稅費，鼓勵銀行給予特別貸款額度，政府可以階段性貼息。鼓勵特定人群購置二手住房，給予在相關(guān)稅費政策上較大的優(yōu)惠。對某些個人住房貸款超過集中度的銀行，若向這些人群發(fā)放房貸，可適度延長執(zhí)行“銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度”的緩沖期。

五是切實做好保障房的規(guī)劃和建設(shè)。中央政府做好保障房建設(shè)用地和部分資金的分配。保障房建設(shè)的用地指標盡量向人口流入較多的中心城市和城市群傾斜。同商品房住宅用地指標一樣，保障房用地指標和新增就業(yè)、戶籍和常住人口等指標掛鉤。保障房建設(shè)用地也可和商品房用地緊密捆綁，從而提高地方政府建設(shè)保障房的積極性。2015年開始央行通過抵押補充貸款（PSL）向各地方政府尤其是低線城市的政府發(fā)放了總額達 3.6 萬億元的貨幣化棚改貸款，目前這筆貸款余額已經(jīng)下降到 2.8 萬億元。為避免因償還PSL而造成的央行縮表，今后幾年中央政府可發(fā)行用于保障房建設(shè)的特別國債，根據(jù)城市實際建成區(qū)戶籍人口、個人所得稅或社保繳納人口的增加來分配資金，適度向人口流入的大城市傾斜，以此來撬動戶籍制度改革、保障房投資和城市基建投資。中央政府可以用這筆資金，以一定比例去配套地方政府的保障房建設(shè)投資，從而提高地方政府建設(shè)保障房的積極性。保障房方面，有些國家有寶貴的經(jīng)驗和教訓。新加坡在保障房方面應該是全球做得最好的國家之一，盡管國情不同，但有很多值得我國借鑒的地方。

六是在自愿的基礎(chǔ)之上，推進農(nóng)村土地制度改革，尤其是宅基地改革。賦予農(nóng)民在宅基地方面的高度自主權(quán)，農(nóng)民工若在城市落戶，可仍保留在農(nóng)村的宅基地產(chǎn)權(quán)，但也有一定的權(quán)利處置自己在家鄉(xiāng)的宅基地，尤其是用宅基地復耕，并向所落戶城市轉(zhuǎn)讓因為復耕而獲得的用地指標。這種做法可以大幅提升宅基地的價值，給符合在城市落戶標準的農(nóng)民工在落戶時提供一份原始的財產(chǎn)。同時在不減少全國耕地的前提下，為城市擴張?zhí)峁┩恋亍Ｕ�基地指標的交易最好能做到全國范圍，這樣有助于資源在全國范圍內(nèi)合理配置。

有關(guān)這個問題，我們認為習近平總書記在2019 年 12 月《求是》上的文章也有精辟的論述：“要完善土地、戶籍、轉(zhuǎn)移支付等配套政策，提高城市群承載能力，促進遷移人口穩(wěn)定落戶”；“全面放寬城市落戶條件，完善配套政策，打破阻礙勞動力流動的不合理壁壘，促進人力資源優(yōu)化配置”；“發(fā)揮比較優(yōu)勢。經(jīng)濟發(fā)展條件好的地區(qū)要承載更多產(chǎn)業(yè)和人口，發(fā)揮價值創(chuàng)造作用”。在土地方面，要加快改革土地管理制度，建設(shè)用地資源向中心城市和重點城市群傾斜。在國土空間規(guī)劃、農(nóng)村土地確權(quán)頒證基本完成的前提下，城鄉(xiāng)建設(shè)用地供應指標使用應更多由省級政府統(tǒng)籌負責。要使優(yōu)勢地區(qū)有更大發(fā)展空間”。我們認為這些政策若能得到真正推行，房地產(chǎn)行業(yè)有著很大的發(fā)展空間，中國整體資本回報率能得以提升，金融風險能得到控制，潛在經(jīng)濟增速能減緩下行趨勢，維持較高增長水平。之前國務院試點將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，應該是朝此方向又邁進了一步。

在經(jīng)歷了數(shù)輪房地產(chǎn)調(diào)控之后，在當下這個特殊時刻，我們應該從長考慮如何以市場和公共保障并舉的思路來推進中國城市化和住房制度改革。我們認為這中間農(nóng)村宅基地的改革和以中心城市為主導的城市化戰(zhàn)略是未來房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵一環(huán)。有人擔心宅基地改革（進一步來講農(nóng)戶耕地改革）會導致大規(guī)模的耕地兼并從而導致社會的不穩(wěn)定，并以歷史上的教訓警示大家。我覺得我們固然要對過于集中的土地所有權(quán)保持警惕，但世界已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化，古代農(nóng)耕社會農(nóng)業(yè)占絕對主導地位，土地幾乎就是生產(chǎn)資料的全部；今天的中國已經(jīng)是工業(yè)大國，農(nóng)業(yè)只占GDP的 7%，而且比重還在不斷下降。又有人警告一旦農(nóng)民移居城市后失去土地，若遇到經(jīng)濟危機失業(yè)，就會失去生活保障。我覺得這是沒有道理的。首先，現(xiàn)有體制下，新一代的農(nóng)民工已經(jīng)大都無任何農(nóng)業(yè)經(jīng)驗。指望他們在經(jīng)濟危機時回鄉(xiāng)并快速掌握農(nóng)業(yè)技術(shù)是不切實際的。第二，中國的社保體系，尤其是城市社保體系畢竟在過去十年間取得了長足的進步。如果政策的設(shè)計是讓一部分較為富�；蚓邆漭^高收入能力的農(nóng)民工以宅基地復耕為條件，從政府獲取一定的補償支付，加上他們自己的積蓄購房來獲得城市戶籍，那么我們又何必擔心這些真正進城農(nóng)民工的社保呢？實際上，現(xiàn)在最大的社會風險就是那些既缺乏農(nóng)業(yè)耕種經(jīng)驗又沒有城市戶籍的新一代農(nóng)民工，最大的浪費就是外出農(nóng)民工在家鄉(xiāng)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣城而非在其實際工作居住地置業(yè)。解決他們社保問題的出路恰恰在于用他們的農(nóng)村土地權(quán)利來置換城市戶籍和房產(chǎn)。成功的農(nóng)村土改必將釋放巨大的潛能，從而維持中國經(jīng)濟較高的增長水平并促進社會和諧。