具體包括，6.4 億戶籍人口的部分改善型需求、2.6億非戶籍常住人口的部分新增需求、新增 1 億的部分新增需求，總共預(yù)計(jì) 115億平方米，舊房拆除的重建需求大約 67 億平方米。

住房關(guān)系國與家。基于外部環(huán)境、政策制度、市場主體預(yù)期與住房市場相互作用及循環(huán)的框架，建立計(jì)量分析及預(yù)測模型結(jié)合理論與數(shù)據(jù)進(jìn)行觀察與分析預(yù)判：2035年住房發(fā)展的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升的潛力巨大。初步估算：未來近 15 年僅新增住房需求大約 182 億平方米，結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升的潛力更大。

一、市場表現(xiàn)：結(jié)構(gòu)趨向優(yōu)化和質(zhì)量不斷提升

1.總量高水平均衡

在增量方面，初步估算：未來近15 年的新增住房需求大約182 億平方米。具體包括，6.4 億戶籍人口的部分改善型需求、2.6 億非戶籍常住人口的部分新增需求、新增 1 億的部分新增需求，總共預(yù)計(jì) 115 億平方米，舊房拆除（按照35 年房齡）的重建需求大約 67 億平方米。住房增量將經(jīng)歷三階段變化。經(jīng)過模型修正并進(jìn)行預(yù)測，2021 年也許是歷史峰值，之后將經(jīng)歷一段時(shí)間的平臺(tái)期，然后逐步下降。

在人均方面，未來 15 年全國城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能提升7.5平方米。從 2020 年人均 40 平方米上升到 2035 年的 47.5 平方米。預(yù)計(jì)未來 15 年 將 經(jīng) 歷 年 均 0.75、0.5、0.25三個(gè)逐漸下降臺(tái)階式增長。與此同時(shí)，年均新建商品住宅銷售面積約12 億平方米（比 2020 年的 15.5 億，將減少 3.5 億）。

在價(jià)格方面，在 2035 年之前，全國城鎮(zhèn)住房相對價(jià)格將回歸到合理區(qū)間。房價(jià)收入比將從2020 年的 1：9 回歸到 1：3-6 的合理區(qū)間內(nèi)，房租收入比即月租金占月收入的比重從目前普遍高于 30% 回歸到 30% 左右。

在質(zhì)量方面，未來 15 年全國城鎮(zhèn)將總體達(dá)到健康安全、功能完善、生態(tài)智能、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的水平。具體可能經(jīng)歷兩個(gè)階段：2021-2027年應(yīng)該實(shí)施和完成以完善功能為主的舊房改造，使新舊住房成為完整意義上的功能完善、綠色宜居、健康安全的高品質(zhì)住房，其建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、安全標(biāo)準(zhǔn)、功能設(shè)施、成套水平、住房品質(zhì)、配套環(huán)境等將大幅度提升；2028-2035年可能實(shí)施和完成以智能化為主的住房改造。到 2035 年在功能完善基礎(chǔ)上，生態(tài)智能的品質(zhì)住房將成為城鎮(zhèn)住房的主體。

在風(fēng)險(xiǎn)方面，未來 15 年全國住房市場的整體風(fēng)險(xiǎn)將逐步下降，部分地區(qū)部分環(huán)節(jié)、部分市場主體的風(fēng)險(xiǎn)將逐步得以釋放。

2.總量模型預(yù)測

基于影響未來住房發(fā)展因素的變化，課題組成員李超對未來房地產(chǎn)市場走勢進(jìn)行定量預(yù)測和情景模擬，結(jié)果顯示，未來四種狀態(tài)下我國房地產(chǎn)市場將會(huì)延續(xù)總體回調(diào)、平穩(wěn)運(yùn)行、局部分化的總體走勢，但出現(xiàn)持續(xù)震蕩、大幅下跌的概率較小。“倒U 形”趨勢的拐點(diǎn)大致出現(xiàn)在 2020-2025 年間，屆時(shí)中國城市的住房需求將不再具備快速增加的條件，而住房市場供給量也會(huì)相應(yīng)作出調(diào)整。2025 年后，四種情景模擬狀態(tài)均顯示出中國城市住房需求將會(huì)呈現(xiàn)總體下降的局面。其中，“高城市化率、低人口撫養(yǎng)比”和“低城市化率、高人口撫養(yǎng)比”情形分別對應(yīng)市場高位和低位水平。

3.結(jié)構(gòu)高水平的優(yōu)化

到 2035 年，在總量高水平上保持平衡的基礎(chǔ)上，住房的一些結(jié)構(gòu)性問題也將得到顯著或者基本解決。第一，在空間結(jié)構(gòu)上，住房空間錯(cuò)配（包括區(qū)域之間和城鄉(xiāng)之間）的問題將基本解決。一些區(qū)域和城市仍然存在增長的潛力。產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、經(jīng)濟(jì)增長快和人口流入多的區(qū)域，東部、中部、都市圈城市群、一二線城市，住房存量相對不足的城市，供小于求的壓力同時(shí)衍生出投資甚至投機(jī)需求，房價(jià)上漲壓力仍然比較大。

一些區(qū)域和城市可能面臨嚴(yán)峻的過剩。產(chǎn)業(yè)衰退、經(jīng)濟(jì)下滑和人口流出的區(qū)域，東北、西部、非都市圈城市群、三四線及以下的城鎮(zhèn)，住房存量過剩嚴(yán)重的城市，房地產(chǎn)已經(jīng)或者即將面臨下降甚至大降的風(fēng)險(xiǎn)并可能威脅地方的經(jīng)濟(jì)和金融安全。

第二，在階層結(jié)構(gòu)上，住房市場與住房保障比例將基本合理，多層次的住房保障體系將基本形成。全體居民更高質(zhì)量的住有所居的目標(biāo)將得到實(shí)現(xiàn)。在城鎮(zhèn)各階層中，住房持有的差距及分化局面將得到扭轉(zhuǎn)。住房領(lǐng)域的共同富裕以及通過住房促進(jìn)共同富裕的目標(biāo)將有明顯進(jìn)展。

部分家庭的多套住房或?qū)⒊鍪邸ｋS著房地產(chǎn)稅開征，進(jìn)而居民持有住房成本的增加，房地產(chǎn)價(jià)格上漲放緩甚至下降，以及城市化水平減速，持有更多住房的家庭將出售或者出租住房�？傮w判斷，未來三套及以上家庭的比例將可能下降。

戶籍居民的住房將進(jìn)一步改善。隨著收入的提升以及中等收入群體擴(kuò)大，城鎮(zhèn)戶籍居民將通過一次或多次“以小換大”、“以老換新”、“以遠(yuǎn)換近”的換房，不斷改善住房條件。老齡人口的居住服務(wù)得到解決。住房改善需求超過70 億平方米，年均 4.7億平，占總體銷售比重的 40%。

青新市民住房問題將得到解決。到 2035 年全部青新市民住房需求，包括目前2.6 億的非戶籍常住人口的部分新增需求，以及未來 1 億新增城鎮(zhèn)人口的部分需求，將通過保障性租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房以及政策支持的市場化途徑改善，不僅如此，部分青新市民家庭還將通過市場購房或者換房使住房狀況不斷改善。

第三，在新舊結(jié)構(gòu)上，存量住房的交易、改造和維護(hù)成為主體，非開發(fā)居住服務(wù)將成為主體。舊房交易成為主體。隨著住房增量的逐漸減少，我國住房市場進(jìn)入存量時(shí)代。未來15年，雖然新增住房銷售面積約為 182億平方米，年均在 12 億，但由于戶籍家庭購新賣舊和購舊賣舊的換房改善住房狀況，部分非戶籍常住人口和新增城鎮(zhèn)化人口很大比例是通過購舊解決住房問題的。因此，未來15 年舊房交易占全部交易量的比重，預(yù)計(jì)將從 2020 年的 20%，2035 年將超過50%。舊房改造占比較大。根據(jù)測算，舊房拆除（按照 35 年房齡）的重建需求大約67 億平方米，約占建造總量的 37%。在完善功能的第一階段，舊房重點(diǎn)改造對象約有 30 億平方米，兩者之和達(dá) 59%。而在第二階段即智能化改造階段，幾乎所有的存量住房都將面臨生態(tài)智能化的改造。

居住服務(wù)潛力巨大。居住服務(wù)泛指滿足城鎮(zhèn)居民購買、使用、處置、維護(hù)住房的相關(guān)服務(wù)活動(dòng)，涵蓋住房的開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)管理、城市更新、家庭裝修、保潔搬家等社區(qū)服務(wù)。一方面，增量住房相對減少；另一方面，存量住房的服務(wù)欠賬很多。因此，未來15 年居住服務(wù)潛力巨大。

第四，在租售結(jié)構(gòu)上，租售住房結(jié)構(gòu)也將趨于合理，租賃住房比例尤其是大城市的租賃住房比例將有明顯提升。租賃住房人口保持穩(wěn)定增長。按照城鎮(zhèn)家庭租賃比例25% 計(jì)算，2035 年城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 10 億，按照這一比例，2035 年租房人口將超過 2.5億；租賃住房面積保持快速增長。租賃面積將逐步改變當(dāng)前群租為主的局面，租戶的人均租賃住房面積比較低，這一狀況將會(huì)持續(xù)得到改善，2035年租戶將達(dá)到人均 40 平方米，全國城鎮(zhèn)租房總面積將達(dá)到100億平方米；租賃住房質(zhì)量發(fā)生深刻變化。隨著舊城改造、保障性租賃住房建設(shè)推進(jìn)，租賃住房也將從以設(shè)施簡陋、環(huán)境臟亂差、安全隱患多的非正規(guī)住房為主體，轉(zhuǎn)變成以功能完善、綠色宜居、健康安全的高品質(zhì)住房為主體，租賃住房的建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、安全標(biāo)準(zhǔn)、功能設(shè)施、成套水平、住房品質(zhì)、配套環(huán)境等都將大幅度提升。

二、基本依據(jù)：決定于外部基礎(chǔ)環(huán)境、住房需求潛力與模式轉(zhuǎn)型

1.住房多維度的短缺與過剩決定結(jié)構(gòu)性的潛力釋放與問題化解

第一，中國住房已處在市場飽和的存量時(shí)代。根據(jù)住建部門的統(tǒng)計(jì)：2020年我國城鎮(zhèn)家庭人均住房面積已超過 40 平方米。央行調(diào)查報(bào)告顯示：我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，戶均擁有住房 1.5 套。但由于歷史原因，我國大規(guī)模建設(shè)的住房無論在建筑結(jié)構(gòu)、安全程度、功能設(shè)施、成套水平、品質(zhì)質(zhì)量還是配套環(huán)境上都存在很大問題。

第二，城鎮(zhèn)居民住房擁有存在著短缺和過剩的分化。一方面，央行調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：擁有住房的家庭中，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為 31.0%，有三套及以上住房的占比為 10.5%。另一方面，目前 2.6 億的新市民，以及可能隨遷的 1.5 億鄉(xiāng)村留守婦女、老人和兒童等潛在的新市民，其城鎮(zhèn)居住問題還沒有得到基本的解決，新就業(yè)大中專學(xué)生等戶籍城鎮(zhèn)人口住房問題也待解決。國家統(tǒng)計(jì)局農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告顯示：根據(jù)農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)，作為新市民主體的大城市農(nóng)民工，2019年人均住房面積在 100 萬到 300 萬人口城市為 20.8 平方米，在 300 萬到 500 萬人口城市為 19.7 平方米，在 500 萬人口以上城市僅為16.5 平方米。新市民住房大致狀況可以概括為：多數(shù)人一張床，少數(shù)人一間房，個(gè)別家庭一套房。農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告顯示：2018 年在進(jìn)城農(nóng)民工戶中，購買住房的占19%，租房居住的占 61.3%。

第三，城鎮(zhèn)居民租賃住房比較低。從租賃比例看，由于居住傳統(tǒng)和生活習(xí)慣、人口流動(dòng)、經(jīng)濟(jì)水平、住房政策等有別，住房租賃占比有所不同，多數(shù)國家和地區(qū)在30%~40% 之間，根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)調(diào)查測算，2018 年：我國城鎮(zhèn)家庭住房租賃比例為 19.2%，處在全球比較低的位置，對應(yīng)的大城市相對其他國家的大城市租房比例也明顯偏低。

從供給存量看，由于包括大城市在內(nèi)的多數(shù)城市的住房已經(jīng)并將越來越過剩，因此，租賃住房的潛在供給比較大。西南財(cái)大中國家庭金融調(diào)查與研究中心研究顯示：2017 年一、二、三線城市空置率分別為 16.8%、22.2%和 21.8%，分別超過其自然空置率 5.5、13.1 和 13 個(gè)百分點(diǎn)。

從需求潛力看，一方面，為了住在城市里過上美好的生活而不再僅僅是為了謀生，新市民的過渡性剛性租賃需求此時(shí)開始真實(shí)釋放。另一方面，人口轉(zhuǎn)移也從鄉(xiāng)村向城市流動(dòng)轉(zhuǎn)向人口在城市之間流動(dòng)。2020年比2010 年市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口增長192.66%。這決定老市民的長期性剛性租賃需求開始不斷釋放，這都要求租賃住房要保持一定比例，而且在大城市比例應(yīng)更高。

從供需現(xiàn)狀看，城市租賃住房十分緊張�！�2017-2018年中國住房租賃藍(lán)皮書》調(diào)查顯示：在租住私房中65% 的租房群體是合租，26% 的人住公寓，只有 9% 的人整租房間。

第四，住房保障在城鎮(zhèn)新老市民中差別巨大。綜合測算：到2019 年，城鎮(zhèn)戶籍居民租購保障性住房比例達(dá)26.6%，其中購買政策性住房的比例為 8.3%，租住公租房等比例 18.5%，考慮 5000 萬職工享受公積金購房租房的優(yōu)惠，城鎮(zhèn)戶籍居民基本實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保。但是中國農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告顯示：2018年在進(jìn)城農(nóng)民工戶中，2.9%享受保障性住房。其中，1.3% 租賃公租房；1.6% 自購保障性住房。

第五，城鎮(zhèn)居民人口與住房空間錯(cuò)配加深。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：全國城鎮(zhèn)化率從2005 年的 42.9% 上升到2020 年的 63.89%，從城市層面觀察，中心城市人口占全國城鎮(zhèn)人口的比重 從 2005 年 的 22% 上升到2019 年 的 26%。但中心城市的住房銷售占全國城鎮(zhèn)住房銷售比重卻從 2005 年的52% 下降到 2018 年的 32%。大城市人口占比提升到住房銷售占比下降到一定程度，顯示住房供需錯(cuò)配日趨嚴(yán)重。從都市圈城市群看，從2003 年 到 2018 年，城市新增人口的 92.22%都 在 城 市 群 和 都 市 圈 里，2002 到2017 年房地產(chǎn)的銷售僅 69.62% 在都市圈和城市群。未來隨著人口從農(nóng)村、小城鎮(zhèn)、非都市圈向大城市、都市圈和城市群的梯度轉(zhuǎn)移，較低層級的鄉(xiāng)村、小城鎮(zhèn)、非都市圈、非城市群空置的住房將進(jìn)一步增加。

2.外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境處在增速下降、質(zhì)量提升和多維分化

第一，人口總量和結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化。全國人口總量預(yù)計(jì)將在2025年達(dá)到頂點(diǎn)之后開始絕對下降。人口長壽化日益凸顯，2020 年 60 歲及以上人口占比 18.70%，預(yù)計(jì)“十四五”末期占比超過 20%，2035 年前后，占總?cè)丝诘谋戎爻�過30％。家庭數(shù)量增加：2020 年達(dá) 4.94 億戶，比 2010 年增加將近 1 億戶�？傊�，雖然人口總量減少對住房需求有減少的沖擊，但家庭數(shù)量迅速擴(kuò)大也將催生的新增住房需求，導(dǎo)致住房套數(shù)和人均住房面積將不斷擴(kuò)大。

第二，城鎮(zhèn)化從高速度轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率 63.9% 超過 50%，這決定未來，人口城鎮(zhèn)化增速下降。未來 15 年城鎮(zhèn)新增人口僅僅達(dá) 1 億，新增住房面積將下降。人口城鎮(zhèn)化從掙錢謀生到居住生活時(shí)期，越來越多的新市民希望在城市長期居住并享受城市的優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)，過上美好生活。人口空間聚集發(fā)生新變化。南方、一二線城市、大都市圈城市群人口大量流入，將決定需求持續(xù)增加。相反，北方、三四線及以下城市，非都市圈城市群地區(qū)人口大量流出，將決定需求持續(xù)減少；土地城鎮(zhèn)化從增量轉(zhuǎn)向存量主導(dǎo)。城市、土地、住房由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。人口流動(dòng)的主力將從鄉(xiāng)村到城市轉(zhuǎn)向城市之間流動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年我國城城流動(dòng)人口已經(jīng)達(dá)到 8000 多萬，相比 2010 年增加一倍，未來將會(huì)超過 1 億的城城流動(dòng)人口，對租賃住房提出了較大需求。

第三，經(jīng)濟(jì)從高速度轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。首先，從時(shí)間上看，按照有關(guān)方面預(yù)測未來15 年經(jīng)濟(jì)增長率將逐級下降。這也決定居民收入將進(jìn)入穩(wěn)步增長時(shí)期，預(yù)計(jì)人均 GDP 將 2035年將從 2020 年的 1 萬美元，提升到超過 2 萬美元，與此同時(shí)，越來越多的居民邁入中產(chǎn)階層的行列，進(jìn)而決定未來住房的增量需求依然存在但增幅相對穩(wěn)定，同時(shí)城鎮(zhèn)居民對美好生活和品質(zhì)居住的需求強(qiáng)烈，不再簡單滿足于“一戶一宅”，對產(chǎn)品質(zhì)量高、配套設(shè)施全、社區(qū)服務(wù)好的“好宅”需求越來越大。

其次，從空間上看，一定時(shí)期內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)存在多尺度的收斂與分化并存。在城鎮(zhèn)化率超過50% 之后，空間經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也從“單向聚集”轉(zhuǎn)向“聚中有散”。這決定：一方面，南方、一二線城市、大都市圈城市群、特殊資源區(qū)域產(chǎn)業(yè)要素不斷聚集，經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮。另一方面，北方、三四線及以下、非都市圈城市群、資源枯竭城市產(chǎn)業(yè)和資源出現(xiàn)流失，經(jīng)濟(jì)面臨放緩甚至衰退。通過中國城市競爭力的變化可以預(yù)判各城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)而人口變化狀況，進(jìn)而住房需求狀況。

3.中國特色的住房制度體系將日臻完善

第一，住房制度體系將逐步健全。以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個(gè)住房體系將基本建立。由公租房、保障性租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房為主體構(gòu)成的住房保障體系將逐步形成。

第二，住房金融制度將逐步健全。以住房公積金為主體框架的政策性住房金融體系，同時(shí)完善多層次的商業(yè)性住房金融體系。房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管制度將逐步完善。

第三，住房土地制度將逐步完善。集體建設(shè)用地入市并與城鎮(zhèn)國有土地同權(quán)將逐步實(shí)現(xiàn)。土地指標(biāo)全國城鄉(xiāng)之間自由流轉(zhuǎn)將逐步實(shí)現(xiàn)，土地拍賣制度將不斷完善。

第四，房地產(chǎn)稅收制度將逐步完善。在持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅將開征的同時(shí)，取消或者合并重復(fù)性的交易環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，形成由企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、增值稅、房地產(chǎn)稅、契稅和印花稅等六項(xiàng)稅種的房地產(chǎn)稅收體系。同時(shí)完善相關(guān)稅收的累進(jìn)、累退以及減免等制度。

第五，稅收財(cái)政制度成為地方財(cái)政制度。一方面，土地城鎮(zhèn)化從增量到存量時(shí)代；另一方面，地方稅收體系也在不斷完善。中央與地方政府間財(cái)政體系不斷完善，稅收財(cái)政將成為地方稅收的主體。

（作者單位：倪鵬飛，中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心；丁如曦，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院；徐海東，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院；黃徐亮，中國社會(huì)科學(xué)院大學(xué)。本文根據(jù)《中國住房發(fā)展報(bào)告2021-2022》總報(bào)告部分內(nèi)容修改成文）