2021 年，房地產市場形勢出現重大變化。上半年，全國房地產銷售面積和銷售金額均創(chuàng)歷史同期新高，下半年以來，受各種因素影響，房地產銷售明顯下降，部分房企出現流動性風險和債務違約問題。房地產市場形勢出現的重大變化雖然與短期因素的變化有一定關系，但更重要的是反映出房地產市場發(fā)展階段已發(fā)生重大變化，原有的發(fā)展模式需要盡快轉型，要按照中央經濟工作會議精神的要求，探索新的發(fā)展模式，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一、房地產市場的新變化需要加快探索新的發(fā)展模式

2021 年前 11 個月，全國商品房銷售面積158131 萬平方米，同比增長4.8%；比 2019 年 1—11 月份增長 6.2%，兩年平均增長 3.1%。商品房銷售額161667 億元，增長8.5%；比 2019 年 1—11月份增長16.3%，兩年平均增長7.8%。雖然前 11 個月商品房銷售面積和商品房銷售額均創(chuàng)歷史同期最好水平，但2021 年下半年以來，各月商品房銷售同比呈下降趨勢，特別是部分房企出現流動性風險和債務違約問題。房地產市場形勢出現重大變化的原因是多方面的，但從房地產行業(yè)長期發(fā)展的視角觀察，2021年下半年以來房地產市場形勢的較大變化實際上表明支撐房地產業(yè)快速發(fā)展的條件已發(fā)生重大變化，房地產市場正進入新的發(fā)展階段，房地產業(yè)發(fā)展需要適時調整方向和重點。

一是隨著總體解決住房短缺問題，房屋新開工面積已開始下降，房地產行業(yè)需要尋找新的發(fā)展方向。1998年進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國房地產市場持續(xù)較快發(fā)展，新房供應量快速增加，城鎮(zhèn)居民住房條件顯著改善。據測算，目前城鎮(zhèn)常住人口戶均住房達到 1.1 套左右，人均居住面積近40 平方米，總體上解決了住房短缺問題。從國際比較看，在戶均住房超過 1.0 套后，房地產新開工規(guī)模將會出現峰值，之后穩(wěn)步下行，房地產數量擴張的高增長階段也將結束。2020年以來，我國房屋新開工面積已開始負增長，借鑒發(fā)達經濟體房地產市場發(fā)展的一般規(guī)律，總體判斷，未來我國房地產行業(yè)將難以通過數量擴張的傳統方式繼續(xù)發(fā)展，亟須尋找新的發(fā)展方向和發(fā)展模式。

二是經濟從高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，經濟增速將出現正�；芈�，難以支撐房價的持續(xù)較快上漲，也要求盡快轉變數量擴張型的發(fā)展模式。受經濟增速回落影響，居民的收入增速也將明顯低于高增長階段的增速。由于居民收入放緩，將難以支撐房價的持續(xù)快速上漲，也意味著“高周轉、高杠桿、高收益”的數量擴張型發(fā)展模式需要盡快轉變。

三是房地產的杠桿率上升速度過快，防范房地產金融風險將抑制杠桿率進一步提高，也意味著要盡快調整債務推動型的擴張模式。根據國際清算銀行的統計，我國家庭部門杠桿率由2013 年的 33.3% 快速上升到2020 年的 61.7%，是同一時期主要經濟體中上升速度最快的。為防范房地產領域出現系統性的金融風險，房地產金融監(jiān)管趨于嚴格，防范房地產金融風險的一系列新政策將抑制房地產杠桿率的進一步提高，也倒逼房地產行業(yè)原有的高杠桿發(fā)展模式盡快轉型。

二、在把握房地產發(fā)展方向的基礎上探索新的發(fā)展模式

2021 年 12 月 8 日到 10 日召開的中央經濟工作會議對2022 年的經濟工作作出部署，指出：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展�！碧剿餍碌陌l(fā)展模式，首先需要準確把握房地產未來發(fā)展的主要方向，在此基礎上，推進房地產發(fā)展模式的有序轉型。

1.未來房地產業(yè)發(fā)展的主要方向

借鑒發(fā)達經濟體房地產業(yè)發(fā)展演進的一般規(guī)律，隨著我國房地產發(fā)展階段的重大變化，未來房地產的發(fā)展方向也將從以開發(fā)建設為主向開發(fā)建設、運營管理和城市更新并重轉變。

促進住房健康消費的空間仍然較大。雖然我國已總體解決住房短缺問題，房屋新開工面積也已開始正常下降，但隨著城鎮(zhèn)化率的持續(xù)提升，城鎮(zhèn)新增人口規(guī)模仍在持續(xù)較快增長，家庭小型化也將帶動新的住房需求，居住品質不高意味著居民仍有大量的持續(xù)改善居住的需求�？傮w判斷，住房在未來城鄉(xiāng)居民消費中仍將占據重要地位，潛在需求仍很大，對拉動其他消費和經濟增長仍具有明顯的帶動作用。要重視完善相關政策，促進住房健康消費和良性循環(huán)。

運營管理服務前景廣闊。隨著房地產的持續(xù)快速發(fā)展，我國各類房屋存量規(guī)模巨大，對提升運營管理服務的要求日益提升。如我國還有相當多的老舊小區(qū)沒有專業(yè)的物業(yè)服務，在經濟結構轉型過程中，迫切要求通過有效的專業(yè)管理和運營服務盤活一些閑置或低效利用的房產資源。通過持續(xù)提升物業(yè)管理等多元化服務供給水平，不僅可以更好滿足新發(fā)展階段生產生活需求，也為房地產業(yè)的發(fā)展提供了廣闊空間。

城市更新釋放內需空間巨大。隨著城市化率不斷提高，我國人口持續(xù)流入的大中城市規(guī)模持續(xù)擴大，可開發(fā)土地資源不足問題日益突出。由于處在經濟結構調整過程中，一些傳統產業(yè)受技術變革和外部沖擊陷入衰退，產業(yè)鏈上下游企業(yè)大量外遷或衰落造成土地閑置問題也日益突出。從國際比較看，許多城市在城市化率超過60%和結構轉型過程中都面臨過類似問題。實踐證明，實現產業(yè)重構和城市功能再調整需要實施城市更新計劃，將閑置和低效利用的土地重新規(guī)劃使用，培育發(fā)展新的產業(yè)，并通過產業(yè)重構和城市功能提升實現城市的復興。我國以超大、特大城市為代表的中心城市由于開發(fā)早，迫切需要解決土地資源不足的矛盾和優(yōu)化土地再利用的問題。為適應我國城市經濟結構變化的長期趨勢，需要更加重視通過城市更新提高土地利用效率，為未來的產業(yè)發(fā)展和經濟轉型提供支撐。城市更新不僅為房地產業(yè)未來發(fā)展提供了更為廣闊的空間，也是提升優(yōu)化城市產業(yè)結構，激發(fā)城市內在活力，完善城市功能，撬動更多內需空間的必然選擇。

2.推進房地產業(yè)轉型的基本方向

一是從增量擴張向增存并重、質量提升轉變。隨著房地產發(fā)展階段的變化，房地產業(yè)發(fā)展需要適時從增量擴張向增存并重、質量提升轉變，更加重視從滿足基本居住需求向綠色化、適老化、智能化轉變。更加重視城市更新，并通過城市更新實現城市結構調整、功能完善、品質提升的目標。

二是從重投資開發(fā)向投資開發(fā)和運營管理并重轉變。隨著房地產發(fā)展階段和發(fā)展方向的變化，房地產的發(fā)展模式也需要適時從以高杠桿、高周轉的投資開發(fā)為主的傳統模式向重自持、重運營管理的新型房地產企業(yè)發(fā)展模式轉變。以物業(yè)服務為例，整個房地產物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展尚處初級階段，相比于發(fā)達國家依然處于較低的水平，改善服務及開發(fā)增值業(yè)務空間廣闊。而專業(yè)化的持有、運營、管理服務需求十分旺盛。

三是從以住房建設為主向城市更新和城市綜合服務轉型。適應城市化發(fā)展新階段城市更新的要求，更加重視與其他產業(yè)融合發(fā)展，促進經濟轉型、城市功能完善，并在與其他產業(yè)的融合發(fā)展中不斷形成新的業(yè)態(tài)、模式，拓展房地產業(yè)的發(fā)展和服務空間。

三、抓住四個重點促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

房地產業(yè)影響投資和消費，事關民生和發(fā)展。促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，建議將實現廣大居民更高水平住有所居作為基本出發(fā)點和落腳點，以可預期、可持續(xù)的住房階梯促進居住的良性循環(huán)；以創(chuàng)新驅動、高質量供給引領和創(chuàng)造房地產新需求，實現房地產業(yè)高質量發(fā)展與經濟結構轉型升級相互支撐；以房地產業(yè)和金融業(yè)的良性循環(huán)為重點有效防范化解風險，為房地產與經濟社會的協調發(fā)展奠定基礎；以城市更新和加強運營管理服務為重點，促進房地產和城市轉型升級的良性循環(huán)。

1.以可持續(xù)的住房階梯促進居住的良性循環(huán)，更好滿足居民全生命周期住房需求

目前我國居民住房自有率在80% 左右，在全球主要經濟體中處于較高水平。但也要看到，居住品質不高、特別是新市民等租房群體居住在條件相對較差的城中村和老舊小區(qū)的比例達到2/3，隨著年齡結構的變化，改善性需求將持續(xù)增加，還需要更加重視如何更好滿足人們持續(xù)改善居住條件的需求。

一是促進住房供需良性互動，推動居住品質持續(xù)提升。居住條件的改善是一個持續(xù)過程，要通過供給側改革、實現更高質量的供給，更好滿足人民群眾對美好居住的向往。積極推進住宅產業(yè)現代化，提供功能更加合理、建筑質量更加優(yōu)良、人居環(huán)境更加舒適的居住產品。大力推進城市更新，改善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和“城中村”居住條件，提升居住品質。加快發(fā)展智能家居與智慧社區(qū)。

二是著力推動租購的良性循環(huán)。從全球比較看，雖然發(fā)達國家的住房自有率一般在65% 左右，低于我國的水平，但從不同年齡人群的住房自有率看，隨著住房年齡增長，住房自有率普遍提高。以美國為例，美國 30 歲以下人群的住房自有率不到30%，此后隨年齡增長住房自有率不斷提高，65歲以上人群的自有率會超過 75%。即，大部分人在一生中都會經歷租賃住房的階段，但隨年齡增長絕大部分人最終仍會選擇購買自己的住房。因此，需要從滿足居民全生命周期住房需求出發(fā)，既解決好人生特定階段的租賃需求，也要進一步完善相關政策，滿足居民隨年齡、收入等條件的變化能夠順暢實現從租到購轉換的良性循環(huán)。

三是著力推動從保障到市場的良性循環(huán)。居民收入差異在未來相當長時間內仍會客觀存在，以更好滿足居民全生命周期住房需求為目標，需要進一步健全住房保障體系和住房市場體系，形成可預期、可流動、可持續(xù)的住房階梯，推動從保障到市場的良性循環(huán)。要以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體進一步完善住房保障體系，使基本住房需求得到有效保障。要通過健全住房市場體系確保居民能夠隨著收入和家庭規(guī)模等條件的變化可以持續(xù)順暢地改善居住條件，促進實現更高水平的住有所居。

2.促進房地產業(yè)帶動上下游產業(yè)創(chuàng)新綠色發(fā)展和結構升級的良性循環(huán)

房地產業(yè)是典型的內需型產業(yè)，自身規(guī)模大，關聯度高，帶動上下游各領域鏈條長、范圍廣。進入高質量發(fā)展階段，在產業(yè)結構向高端制造業(yè)和現代服務業(yè)轉型升級的關鍵階段，更好地發(fā)揮房地產業(yè)鏈條長、帶動作用強的優(yōu)勢，通過引導房地產業(yè)的高質量發(fā)展帶動全產業(yè)鏈的產業(yè)升級，促進實現經濟循環(huán)流轉和產業(yè)關聯暢通。

一是著力推動房地產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。在新一輪技術革命的影響下，大數據、人工智能等在房地產業(yè)的應用前景廣泛，智能建筑技術以及共享經濟等技術將顯著提升房地產行業(yè)的效率，也為房地產業(yè)轉型發(fā)展提供了新機遇。進入高質量發(fā)展階段，房地產業(yè)發(fā)展要充分利用好新一輪技術革命的機遇，更加重視從房地產市場鏈的設計、構造、銷售、交易和經營等各個方面加大新技術、新理念的應用，通過技術創(chuàng)新、理念創(chuàng)新持續(xù)提升房地產業(yè)科技含量，推動房地產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。

二是推動房地產業(yè)綠色發(fā)展。推動房地產領域的綠色發(fā)展對實現“雙碳目標”意義重大，要發(fā)展低環(huán)境影響和高效資源利用的施工技術，推動裝配式建筑技術以及智慧建造技術的應用，形成節(jié)約型、環(huán)保型、生態(tài)友好型的住房建設使用模式，降低能源消耗和使用成本，促進綠色轉型。

三是通過標準提升等方式加大對新技術、新材料的使用，并以此促進和帶動房地產業(yè)和相關行業(yè)的轉型升級。房地產業(yè)的發(fā)展要更加重視智能、節(jié)能、環(huán)保等標準，并通過逐步提升標準等各種有效措施發(fā)揮好居住升級對房地產業(yè)和上下游相關行業(yè)產業(yè)升級的積極作用，推動房地產行業(yè)從數量擴張向質量提升和結構優(yōu)化并重轉變。

3.促進房地產業(yè)和金融業(yè)的良性循環(huán)有效防范房地產金融風險

房地產業(yè)是資金密集型產業(yè)，對金融業(yè)的依賴度高。從國際比較看，在解決住房短缺問題后，隨著經濟增速回落，低利率政策往往容易引發(fā)系統性的房地產風險，且房地產風險與金融風險相互交織，甚至相互強化，對經濟社會發(fā)展帶來較大沖擊。由于房地產市場發(fā)展階段已發(fā)生重大變化，促進房地產健康發(fā)展，必須高度重視防范房地產金融風險，逐步轉變原有的以債務推動行業(yè)擴張的傳統發(fā)展模式，探索建立與新階段發(fā)展方向相適應的房地產金融制度安排，推進融資機構多元化、融資工具多樣化，特別是要重視發(fā)展房地產投資信托基金，推進房地產從開發(fā)建設為主向開發(fā)運營并重轉變。

4.促進房地產業(yè)和城市轉型升級的良性循環(huán)