在過去和未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這一定位是沒有變化。去年再提這一提法，并不是要回到刺激市場(chǎng)的舊模式中來(lái)看，主要是吻合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、探索新發(fā)展模式的趨勢(shì)。

去年是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控史上比較嚴(yán)厲和特殊的一年，也是市場(chǎng)情緒最為跌宕起伏的一年。銷售數(shù)據(jù)連續(xù)三年處于高位，但是房地產(chǎn)行業(yè)爆雷之聲不斷，伴隨行業(yè)觸及天花板，市場(chǎng)拐點(diǎn)之聲泛起。

近期落幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式。堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

近日，《中國(guó)房地產(chǎn)金融》專訪了空·白研究院創(chuàng)始人、原貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)博士。在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，再提房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”并不是重回“老路”；人口老齡化并不代表著住房需求的弱化，而是怎樣通過一種機(jī)制激活老年人的需求；從共同富裕的角度來(lái)講，房地產(chǎn)是降低收入差距和財(cái)富差距非常重要的抓手；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管大幕才剛剛拉開。

再提房地產(chǎn)“支柱 產(chǎn)業(yè)”并不是重回“老路”

《中國(guó)房地產(chǎn)金融》：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“預(yù)期引導(dǎo)”、“探索新發(fā)展模式”、“加強(qiáng)長(zhǎng)租房市場(chǎng)”、“良性循環(huán)”等新提法，實(shí)際是指什么？在您來(lái)看，中央的重新定調(diào)背后的政策含義是什么？

楊現(xiàn)領(lǐng)：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了“房住不炒”的主基調(diào)沒有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的總體基調(diào)也就沒有變化。

“預(yù)期引導(dǎo)”這是對(duì)短期問題進(jìn)行引導(dǎo)的提法，主要是因?yàn)槿ツ晔艿搅硕嘀匾蛩丿B加以及非常多的緊縮性政策疊加影響，導(dǎo)致短期預(yù)期轉(zhuǎn)弱。尤其是購(gòu)房人預(yù)期的轉(zhuǎn)弱，所以導(dǎo)致近幾個(gè)月新房交易量有明顯的下滑。目前已有一些政策調(diào)整予以應(yīng)對(duì)，包括房地產(chǎn)政策的邊際放松，特別是信貸方面的放松。

短期引導(dǎo)預(yù)期的核心是改變當(dāng)下市場(chǎng)的下行趨勢(shì)，長(zhǎng)期來(lái)看要“探索新發(fā)展模式”。“新發(fā)展”模式，最終目標(biāo)不是重新刺激市場(chǎng)、重走“老路”，而是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)重新探索新的發(fā)展模式。所謂“新發(fā)展模式”需要厘清與“舊發(fā)展模式”的異同�！芭f發(fā)展模式”表現(xiàn)為，房地產(chǎn)底層制度以購(gòu)房為主，如按揭制度、土地招拍掛制度；房地產(chǎn)開發(fā)模式采取了高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高”模式。

“探索新發(fā)展模式”，是一種偏長(zhǎng)期的政策調(diào)整，通過引導(dǎo)預(yù)期，不重走“老路”，從“三高”的發(fā)展模式，向“租購(gòu)并舉”的模式轉(zhuǎn)變，包括大力發(fā)展保障性住房、長(zhǎng)租房市場(chǎng)。在新發(fā)展模式下，會(huì)重構(gòu)國(guó)有房企與民營(yíng)房企的角色地位，也會(huì)重構(gòu)政府與市場(chǎng)的地位，國(guó)企與民企并重，政府與市場(chǎng)的作用并重。

《中國(guó)房地產(chǎn)金融》：近日，在“2021-2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)明確，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)”。這是繼 2003 年國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》后第二次明確“支柱產(chǎn)業(yè)”定位的表述。您如何看房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)這一定位的表述，住房作為居民消費(fèi)的一部分，這一表達(dá)有哪些新的意義？

楊現(xiàn)領(lǐng)：在過去和未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這一定位是沒有變化。去年再提這一提法，并不是要回到刺激市場(chǎng)的舊模式中來(lái)，主要是吻合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、探索新發(fā)展模式的趨勢(shì)。

成熟國(guó)家市場(chǎng)，房地產(chǎn)在 GDP 當(dāng)中貢獻(xiàn)率一般為13%~17%，中國(guó)目前房地產(chǎn)占 GDP 比重為 7%~8%，與成熟市場(chǎng)相比，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有相當(dāng)長(zhǎng)的路需要追趕。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)主要體現(xiàn)在投資上，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)從建造行業(yè)變成服務(wù)業(yè)，會(huì)賦予其更多的內(nèi)涵。

《中國(guó)房地產(chǎn)金融》：房地產(chǎn)稅最近有一些新的變化，您如何看？

楊現(xiàn)領(lǐng)：房地產(chǎn)稅出臺(tái)的大方向不會(huì)變，實(shí)施節(jié)奏會(huì)變。原本去年年底或者今年年初試點(diǎn)城市會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)稅的實(shí)施細(xì)則和方案，目前來(lái)看可能會(huì)延后。今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力相對(duì)比較大，在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的大環(huán)境下房地產(chǎn)稅會(huì)有所延遲，但是房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作會(huì)繼續(xù)推進(jìn)，因此房地產(chǎn)稅的方向是不會(huì)變的。

《中國(guó)房地產(chǎn)金融》：您從上述政策的調(diào)整中，如何觀察今年房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)有哪些變化？

楊現(xiàn)領(lǐng)：去年宏觀經(jīng)濟(jì)與今年相比，增長(zhǎng)壓力沒有很大，所以我們會(huì)看到在一些行業(yè)和領(lǐng)域做了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，除了房地產(chǎn)，還有教培領(lǐng)域、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、反壟斷等。但是從今年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)提出今年將面臨較大的增長(zhǎng)壓力，包括外需變?nèi)�、外貿(mào)出口減弱。

從中美經(jīng)濟(jì)走向來(lái)看，美國(guó)經(jīng)濟(jì)今年進(jìn)入復(fù)蘇的后半段，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)將會(huì)減弱。中美經(jīng)濟(jì)的競(jìng)速方面，中美兩個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體的比拼方面來(lái)說(shuō)，中國(guó)壓力更大，所以對(duì)政策上來(lái)講壓力可能會(huì)更大一些。

短期政策調(diào)整上，當(dāng)前政策調(diào)整并沒有快速轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)上來(lái)，近期只是下降一年期LPR，與房貸相關(guān)的 5年期 LPR 利率并沒有下降，可以看出政策的著力點(diǎn)并不希望回到刺激房地產(chǎn)的老路上來(lái)。房貸的寬松僅是對(duì)存量房貸需求進(jìn)行釋放，也沒有進(jìn)行刺激性的政策，這也可以看出今年房地產(chǎn)政策仍存在一定寬松的基礎(chǔ)。

人口懸崖、共同富裕重塑房地產(chǎn)底層邏輯

《中國(guó)房地產(chǎn)金融》：在您看來(lái)，2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了哪些趨勢(shì)、變化？您預(yù)期2022 年或者未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)向什么樣的方向發(fā)展？

楊現(xiàn)領(lǐng)：過去的三年是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上的“黃金時(shí)代”，最巔峰的三年，新房交易處在頂部階段。2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)看似調(diào)整變化比較大，但是從交易數(shù)據(jù)來(lái)看表現(xiàn)并不是很差，與 2020 年相比沒有出現(xiàn)明顯下降，無(wú)論新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，總體維持在歷史高位。新房市場(chǎng)與2020 年相比持平，維持在 16 萬(wàn)億元至 17 萬(wàn)億元的規(guī)模，二手房市場(chǎng)維持在 7 萬(wàn)億元的交易規(guī)模。

我們觀察到比較大的變化，是去年不同季度的短期表現(xiàn)比較明顯，出現(xiàn)一年內(nèi)“冰火兩重天”格局，上半年前高后低，第四季度表現(xiàn)比較差，但是全年來(lái)看表現(xiàn)還是不錯(cuò)的。

從市場(chǎng)長(zhǎng)期的趨勢(shì)變化來(lái)看，我們看到了三個(gè)因素的變化。第一，房企拿地的趨勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)正在發(fā)生變化，國(guó)企前進(jìn)、民企退后的趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)有改變。第二，高利潤(rùn)的模式正在發(fā)生變化，過去高利潤(rùn)的模式維持了民營(yíng)房企高回報(bào)的市場(chǎng)模式，未來(lái)這種高利潤(rùn)的模式將會(huì)改變。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)化模式面臨改變，過去20年由市場(chǎng)主導(dǎo)的格局，將會(huì)回到市場(chǎng)化和民生化并重的格局，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)在保障民生方面將會(huì)彌補(bǔ)過去的短板、會(huì)多做一些工作。

《中國(guó)房地產(chǎn)金融》：人口老齡化和城鎮(zhèn)化減速會(huì)對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)哪些沖擊？房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯是否發(fā)生變化？

楊現(xiàn)領(lǐng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的底層邏輯面臨兩大趨勢(shì)的重構(gòu)，人口問題與共同富裕問題，這兩個(gè)問題是并存的，與房地產(chǎn)關(guān)系密切，但是影響機(jī)制有所不同。

一是人口懸崖（人口懸崖，又稱人口峭壁，是美國(guó)財(cái)經(jīng)學(xué)家哈瑞·丹特提出的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，指出生率下降和老齡化加劇同時(shí)出現(xiàn)的現(xiàn)象），出生率的下降和老齡化的加速，長(zhǎng)期來(lái)看人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)和持續(xù)的影響。人口出生率的下降與房?jī)r(jià)過高有一定的關(guān)系，特別是一、二線城市的房?jī)r(jià)過高，使得年輕人對(duì)未來(lái)發(fā)展預(yù)期較弱。

但是，人口老齡化并不代表著住房需求的弱化，而是怎樣通過一種機(jī)制激活老年人的需求。中國(guó)沒有一個(gè)開發(fā)商能夠針對(duì)60 歲以上的老年人開發(fā)老年住宅，不是老年人對(duì)住房沒有需求，而是供給沒有匹配，沒有滿足他們的養(yǎng)老需求。這就是房地產(chǎn)向服務(wù)轉(zhuǎn)型的一部分，以人的需求為中心。未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)專門針對(duì)單身獨(dú)居家庭、老年家庭提供住房解決方案的房地產(chǎn)業(yè)。未來(lái)可能都會(huì)朝著新的發(fā)展模式良性循環(huán)，健康發(fā)展。特別是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的導(dǎo)向，都在往這個(gè)方向去引導(dǎo)。

二是共同富裕，中國(guó)的居民 80%的財(cái)富都在房地產(chǎn)上，如果不改變房地產(chǎn)的發(fā)展格局，很難調(diào)節(jié)收入差距和財(cái)富差距。從共同富裕的角度來(lái)講，房地產(chǎn)是降低收入差距和財(cái)富差距非常重要的抓手。所以房地產(chǎn)稅一定會(huì)出臺(tái)，就是這個(gè)原因。

《中國(guó)房地產(chǎn)金融》：第四次人口普查之后，非常明顯的一個(gè)現(xiàn)象是人口流出、人口流入，與三大經(jīng)濟(jì)圈高度相關(guān)，您怎么看未來(lái)都市圈的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的演化？

楊現(xiàn)領(lǐng)：中國(guó)的城市化實(shí)際上比任何一個(gè)國(guó)家都更加復(fù)雜，比如目前的三四線還處于城市化的過程，中國(guó)大部分省份，如河南、山東、安徽、湖南、湖北等人口大省還有很多三四線城市的城鎮(zhèn)化率還不到50%。

對(duì)于一線城市而言，正在經(jīng)歷都市圈的過程。一線核心城市與周邊城市之間的互動(dòng)很強(qiáng)，但是與周邊城市的互動(dòng)結(jié)構(gòu)又不一樣。比如上海城市化率已經(jīng)很高了，上海與周邊城市產(chǎn)生互動(dòng)不是人口單純地向上海流動(dòng)，人口對(duì)上海的周邊城市也產(chǎn)生外溢，吸引人口向上海周邊城市流入。同時(shí)對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生雙向的支持，既有上海人在環(huán)滬周邊買房子，也有環(huán)滬周邊比較有錢的人去上海買房子，所以這種互動(dòng)結(jié)果帶來(lái)了活躍的購(gòu)買力。

從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)看，我一直對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)持相對(duì)樂觀的態(tài)度，原因是人口的互動(dòng)方式?jīng)Q定了住房需求，而不是人口總量。人口總量可能在下降，出生率在下降，但是這種人口互動(dòng)的方式是根本性的，就是比較頻繁、動(dòng)態(tài)的變化趨勢(shì)，能夠長(zhǎng)期支持房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的產(chǎn)生，進(jìn)而支持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好。

《中國(guó)房地產(chǎn)金融》：行業(yè)從增量向存量時(shí)代邁進(jìn)，您認(rèn)為存量時(shí)代最大的不一樣是什么？存量時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)有哪些新趨勢(shì)？

楊現(xiàn)領(lǐng)：未來(lái)的趨勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，新房市場(chǎng)增速不會(huì)降很快，二手房存量市場(chǎng)增長(zhǎng)也不會(huì)那么快，二手房市場(chǎng)大概從七萬(wàn)億的市場(chǎng)，慢慢變成八萬(wàn)億、九萬(wàn)億、十萬(wàn)億的市場(chǎng)。

存量市場(chǎng)不會(huì)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，因?yàn)橹袊?guó)的新房市場(chǎng)需求一直比較大。新房不會(huì)那么快下降，二手房也不會(huì)那么快起來(lái)。二手房市場(chǎng)有它的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律，未來(lái)一段很長(zhǎng)的時(shí)間二手房和新房會(huì)齊頭并進(jìn)。新房市場(chǎng)可能每年保持在十四五萬(wàn)億的交易量，二手房市場(chǎng)保持在七八萬(wàn)億的交易量，這是一個(gè)常態(tài)會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間。

存量時(shí)代，由于消費(fèi)者買房、購(gòu)房需求切換到居住服務(wù)需求，而圍繞居住服務(wù)的中介服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)服務(wù)都剛剛起步，房地產(chǎn)的概念從過去“制造業(yè)”的概念，需要向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)換。

我們經(jīng)常會(huì)把房地產(chǎn)行業(yè)等同于開發(fā)建設(shè)行業(yè)，實(shí)際上開發(fā)商在未來(lái)不能代表全行業(yè)。國(guó)際上大部分國(guó)家將房地產(chǎn)行業(yè)定位于服務(wù)業(yè)，既包括開發(fā)，也包括中介、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等等。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也將是一個(gè)服務(wù)業(yè)，這個(gè)趨勢(shì)實(shí)際已經(jīng)在發(fā)生比較快的變化了。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管大幕剛剛拉開

《中國(guó)房地產(chǎn)金融》：2021 年房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)受到了前所未有的監(jiān)管，包括二手房指導(dǎo)價(jià)、二手房交易平臺(tái)等政策，這些政策推出，分別對(duì)行業(yè)有哪些影響？

楊現(xiàn)領(lǐng)：過去一年，中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)迎來(lái)了較為嚴(yán)厲的監(jiān)管，我覺得這意味著中介行業(yè)的監(jiān)管剛剛開始。我們回看房地產(chǎn)中介行業(yè)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)過去20 年中，針對(duì)房地產(chǎn)中介的監(jiān)管非常少，比如說(shuō)針對(duì)房源信息的發(fā)布，房源價(jià)格的發(fā)布的監(jiān)管，賣房必須簽定委托合同，對(duì)外推廣發(fā)布的價(jià)格必須等于委托價(jià)，即委托價(jià)格與廣告價(jià)格必須一致，只有這樣才能從根本上消除假房源。

第二，經(jīng)紀(jì)人需要準(zhǔn)入門檻，開店需要一定的營(yíng)業(yè)保證金。例如新開門店必須取得一定的經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格，交納一定的營(yíng)業(yè)保證金在政府指定的賬戶里。

從大的方面來(lái)說(shuō)，中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管剛剛開始，未來(lái)我們會(huì)看到中介行業(yè)持續(xù)地有監(jiān)管政策出臺(tái)，這個(gè)是必然，代表了行業(yè)在進(jìn)步。

《中國(guó)房地產(chǎn)金融》：近期深圳推出中介“單邊代理”政策，這種二手房新的規(guī)則將對(duì)行業(yè)及中介從業(yè)人員產(chǎn)生哪些影響？您認(rèn)為單邊代理會(huì)否成為未來(lái)的主流模式？

楊現(xiàn)領(lǐng)：二手房新規(guī)對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)是有巨大沖擊的，短期來(lái)看不明顯，但是長(zhǎng)期來(lái)看將改變傳統(tǒng)中介的經(jīng)營(yíng)模式。

二手房新規(guī)本質(zhì)是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，說(shuō)明現(xiàn)有的居間模式不能保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，過去的中介紅利模式就很難持續(xù)。

深圳推出的“單邊代理”政策，對(duì)于中介行業(yè)來(lái)講，是一個(gè)新的嘗試。國(guó)外市場(chǎng)單邊代理是主流模式，但在國(guó)內(nèi)而言需要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。如果說(shuō)行業(yè)統(tǒng)一都是單邊代理，我覺得是非常好的，對(duì)行業(yè)的規(guī)范、專業(yè)服務(wù)化的體驗(yàn)都有幫助。

《中國(guó)房地產(chǎn)金融》：中國(guó)中介行業(yè)，過去經(jīng)歷過幾輪大浪淘沙，數(shù)字化的浪潮下，中介行業(yè)會(huì)呈現(xiàn)哪些新變化？

楊現(xiàn)領(lǐng)：數(shù)字化對(duì)中介行業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響還是非常有限的。因?yàn)�，整個(gè)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)或者整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)，還是以線下經(jīng)紀(jì)人服務(wù)為主導(dǎo)的，傳統(tǒng)的交易邏輯并沒有發(fā)生根本性的變化，也沒有重新定義經(jīng)紀(jì)行業(yè)的底層邏輯，包括多家委托格局沒有改變，居間制度沒有改變，從業(yè)人員高流失率沒有改變，服務(wù)體驗(yàn)沒有改變，所以線上化，更多是一個(gè)工具化，對(duì)于行業(yè)生產(chǎn)效率提升的作用也比較有限，對(duì)行業(yè)的影響也是有限的。

《中國(guó)房地產(chǎn)金融》：您如何看2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)、中介行業(yè)的新趨勢(shì)和新變量？

楊現(xiàn)領(lǐng)：今年市場(chǎng)不會(huì)很差，宏觀經(jīng)濟(jì)還是需要依靠房地產(chǎn)來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資、開工、新房交易量還是力求保障。如果說(shuō)有變化的話，就是來(lái)自結(jié)構(gòu)上的變化，比如保障性住房的投資會(huì)增加，房企中的國(guó)家隊(duì)所占的市場(chǎng)份額會(huì)增加，國(guó)有房企在房地產(chǎn)市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)會(huì)增大。

今年，中介行業(yè)并不會(huì)像一些悲觀人士預(yù)期，市場(chǎng)會(huì)很差，二手房交易量依然會(huì)保持在穩(wěn)定的水平。