靈活辦公空間運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵之處并不在于吸引新客戶入駐的數(shù)量，而在于維持辦公中心穩(wěn)定的入駐率和客戶的留駐率。

靈活辦公空間的出現(xiàn)為共享經(jīng)濟(jì)退潮后迷茫的資本找到了新的方向。根據(jù)全球企業(yè)增長(zhǎng)咨詢公司Frost&Sullivan近期發(fā)布的《中國(guó)靈活辦公行業(yè)研究報(bào)告》顯示，我國(guó)靈活辦公市場(chǎng)在最近五年時(shí)間中經(jīng)歷了高速成長(zhǎng)期，市場(chǎng)規(guī)模從2013年的11.7 億元人民幣擴(kuò)張至2018 年的174.1 億元人民幣。盡管靈活辦公行業(yè)在中國(guó)依然算是一個(gè)新興物種，但在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的發(fā)展已經(jīng)趨于穩(wěn)定。成立于1989 年的IWG 集團(tuán)在30 年的發(fā)展中，不僅是靈活辦公行業(yè)潮起潮落的見(jiàn)證者，更是指引靈活辦公行業(yè)良性持續(xù)發(fā)展的領(lǐng)路人。

“靈活辦公的核心是靈活性”

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年中國(guó)一線城市寫(xiě)字樓空置率已經(jīng)攀升至近十年的最高點(diǎn)，達(dá)到10%左右；二線城市寫(xiě)字樓空置率更是高達(dá)28%。受我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)步入存量時(shí)代等因素的影響，曾經(jīng)寸土寸金的核心寫(xiě)字樓如今卻無(wú)人問(wèn)津。與此同時(shí)，出于對(duì)固定成本支出的考量，越來(lái)越多的企業(yè)選擇入駐較為靈活的辦公空間。IWG 中國(guó)區(qū)總裁胡懋在接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》雜志記者采訪時(shí)表示：靈活辦公空間的靈活性和由此產(chǎn)生的價(jià)值需要從多個(gè)維度來(lái)解讀。

首先是租賃時(shí)間的靈活性。傳統(tǒng)辦公室的租期往往是至少一年以上的固定周期；靈活辦公空間則能夠提供短至一個(gè)月的租賃周期，甚至連客戶一至兩天的會(huì)議需求和辦公需求也能夠在靈活辦公空間內(nèi)得到滿足。其次是租賃空間的靈活性。小到一個(gè)人的靈活工位，大到整棟辦公樓的定制化服務(wù)，靈活辦公空間能夠根據(jù)客戶需求進(jìn)行靈活調(diào)整。此外，靈活辦公空間的靈活性還表現(xiàn)在物理地點(diǎn)的靈活性。目前IWG 集團(tuán)約3300 個(gè)辦公地點(diǎn)遍布于全球110 個(gè)國(guó)家和地區(qū)，能夠充分滿足具有國(guó)際業(yè)務(wù)的企業(yè)和個(gè)人的辦公需求。這幾個(gè)方面的靈活性也讓靈活辦公空間在城市更新、舊城改造的大背景下脫穎而出。

需求催生靈活辦公空間興起

對(duì)于初創(chuàng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，入駐辦公空間前期的裝修維護(hù)費(fèi)用無(wú)疑是一筆巨大的開(kāi)支。事實(shí)上，IWG 集團(tuán)首席執(zhí)行官M(fèi)ark Dixon 在創(chuàng)立IWG 集團(tuán)前身Regus（雷格斯）前也曾有過(guò)創(chuàng)業(yè)的經(jīng)歷，但當(dāng)他在尋覓合適的辦公地點(diǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)市面上并沒(méi)有能夠提供全裝修、基本行政服務(wù)的辦公室租賃企業(yè)，Dixon 希望Regus 能夠幫助初創(chuàng)企業(yè)盡快開(kāi)展公司主營(yíng)業(yè)務(wù)，而不是將過(guò)多的精力和時(shí)間投入辦公室裝修，也不需要花費(fèi)額外的人力成本來(lái)完成日常行政的工作和服務(wù)，這便是Dixon 創(chuàng)立Regus的初衷。

不同于其他新興靈活辦公企業(yè)所采用的互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)思維，IWG 集團(tuán)對(duì)于靈活辦公空間的運(yùn)營(yíng)更傾向于傳統(tǒng)穩(wěn)健的發(fā)展策略。胡懋認(rèn)為靈活辦公企業(yè)首先需要考慮到固定的租金成本、人力成本、家具以及消耗品等需要長(zhǎng)期支付的費(fèi)用，企業(yè)的擴(kuò)張速度和成本的增長(zhǎng)速度也是呈比例攀升的，這就需要企業(yè)在擴(kuò)張的同時(shí)具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流來(lái)支持企業(yè)已有辦公中心的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)。因此現(xiàn)有的共享經(jīng)濟(jì)互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)思維并不適用于靈活辦公企業(yè)，因?yàn)殪`活辦公企業(yè)的邊際成本遞減效應(yīng)并不十分巨大，這一點(diǎn)是和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)或軟件行業(yè)的本質(zhì)區(qū)別。靈活辦公空間運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵之處并不在于急速擴(kuò)張網(wǎng)點(diǎn)數(shù)目或以低價(jià)大量吸引新客戶入駐，而在于迅速提高每一家辦公空間的營(yíng)收，并維持較高的中心入駐率和客戶的留駐率，從而產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流來(lái)覆蓋租金和人工等固定成本讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的、穩(wěn)定的發(fā)展。

精細(xì)化運(yùn)營(yíng)方能立足于靈活辦公行業(yè)

為了充分滿足客戶多樣化的需求，IWG 集團(tuán)早已開(kāi)啟精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的布局。除了能滿足任意規(guī)模企業(yè)辦公需求的服務(wù)式辦公室品牌Regus 外，旗下還擁有為都市創(chuàng)意人群量身打造的共享辦公空間品牌SPACES；為商業(yè)領(lǐng)袖提供奢華、私密的私人定制辦公空間品牌Signature by Regus；以及HQ 和No.18 等等。 目前，IWG 集團(tuán)旗下品牌已經(jīng)在中國(guó)29 個(gè)城市開(kāi)設(shè)了近130 個(gè)辦公中心以滿足客戶需求，但這還只是一個(gè)開(kāi)始。根據(jù)IWG 集團(tuán)市場(chǎng)調(diào)研顯示，一線城市北京、上海、廣州和深圳是IWG 集團(tuán)辦公中心分布較多的城市，但是距離滿足客戶隨時(shí)隨地都能前往全國(guó)各地進(jìn)行靈活辦公的目標(biāo)還相去甚遠(yuǎn)。

胡懋在接受采訪時(shí)表示我國(guó)的二三線城市將是IWG 集團(tuán)未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。事實(shí)上，IWG 集團(tuán)在對(duì)現(xiàn)有客戶進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，目前大部分入駐客戶主要服務(wù)于跨國(guó)企業(yè)，這些企業(yè)在一線城市具有相對(duì)靈活和多樣化的辦公空間的選擇，但在二三線城市所能提供的辦公空間和服務(wù)卻難以滿足他們的需求。因此，IWG 集團(tuán)在全球統(tǒng)一的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化的空間設(shè)計(jì)和服務(wù)質(zhì)量將成為吸引二三線城市跨國(guó)企業(yè)客戶和對(duì)辦公空間要求較高的客戶的關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)所在。但是，由于二三線城市當(dāng)?shù)氐闹行⌒推髽I(yè)對(duì)靈活辦公空間的認(rèn)知不足，價(jià)格和辦公理念成為限制靈活辦公空間吸引二三線城市客戶的重要因素，如何吸引“下沉市場(chǎng)”當(dāng)?shù)乜蛻羧腭v辦公中心是IWG 集團(tuán)需要思考的問(wèn)題。

目前，很多人對(duì)于靈活辦公空間的認(rèn)知還停留于行業(yè)玩家整租下辦公空間后再以工位作為單位再次出租的辦公空間，但靈活辦公空間所能提供的遠(yuǎn)不止于此。滿足不同客戶需求、定制化的服務(wù)，甚至是空間中所形成的社群文化，都可以讓靈活辦公空間的靈活性不止停留于辦公空間物理屬性的劃分。