融僑集團(tuán)尚未到可以松口氣的時(shí)候。

6月1日，融僑集團(tuán)發(fā)布關(guān)于“19融僑01”2022年第一次債券持有人會(huì)議決議的公告，會(huì)議同意通過所有未償付本金兌付時(shí)間，調(diào)整為2023年6月3日，即延期一年。

本場(chǎng)會(huì)議涉及5項(xiàng)議案，其中4項(xiàng)通過，1項(xiàng)未通過。通過項(xiàng)目包括《關(guān)于豁免“19融僑01”觸發(fā)交叉違約相關(guān)義務(wù)的議案》《關(guān)于發(fā)行人承諾“不逃廢債”的議案》《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整債券本息兌付安排及增加增信保障措施的議案》以及關(guān)于豁免本次會(huì)議召開程序等相關(guān)要求的議案》。

未被通過議案則是《關(guān)于有條件同意調(diào)整“19融僑01”回售兌付方案的議案》。

2019年5月30日，融僑集團(tuán)在公開發(fā)行規(guī)模合計(jì)20億元的“19融僑01”，期限5年，債券余額20億元，當(dāng)期票面利率6.5%，附發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，本期債券的兌付日為2024年6月3日，若債券持有人行使回售選擇權(quán)，則其回售部分的兌付日為2022年6月3日。

公告發(fā)布的前一天，網(wǎng)傳一份文件顯示，為紓解當(dāng)下階段性困難，融僑集團(tuán)副總裁及以上人員（含總裁、地產(chǎn)集團(tuán)總裁、產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁）主動(dòng)提出，暫停發(fā)放2022年5月1日-12月1日期間薪資及福利。

6月2日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就上述文件及債權(quán)展期等問題多次嘗試向融僑集團(tuán)了解相關(guān)情況，截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。

債務(wù)危機(jī)顯現(xiàn)

關(guān)于這筆債券的展期早有征兆。

今年4月份，“19融僑01”以及“20融僑01”多次出現(xiàn)激烈價(jià)格波動(dòng)。對(duì)此，融僑集團(tuán)曾回應(yīng)，公司不存在尚未澄清的負(fù)面輿情，不存在違約或延遲支付本息的情況。

5月6日，融僑集團(tuán)再次發(fā)布公告稱，對(duì)“19融僑01”的利率不進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)啟動(dòng)對(duì)該筆債券的回售。按照計(jì)劃，投資者于5月18日到5月20日進(jìn)行回售登記，6月6日對(duì)回售資金進(jìn)行兌付。

就在登記回售的前一天，融僑集團(tuán)在發(fā)給投資人的信息中卻改口稱，“雖然想盡一切辦法籌措資金，爭(zhēng)取兌付6月初即將到期行權(quán)的公司債券，但無奈缺口依然很大，資金償付壓力巨大�！�

5月27日，融僑集團(tuán)發(fā)布關(guān)于“19融僑01”債券的第7個(gè)公告稱，融僑面臨流動(dòng)性危機(jī)，希望尋求該債券的展期。

同時(shí)期，融僑集團(tuán)還有一筆借款未能及時(shí)償還。

5月23日，平安信托發(fā)公告稱，旗下安遠(yuǎn)9號(hào)集合資金信托計(jì)劃，產(chǎn)品借款人武漢融僑置業(yè)未能償還2022年5月18日到期的本金5.99億元及對(duì)應(yīng)利息。

平安信托稱，雙方經(jīng)協(xié)商后，融僑方面給出了還錢承諾：出具了《債務(wù)清償承諾函》，稱將采取包括申請(qǐng)展期，加快項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，以項(xiàng)目再融資、銷售回款收入還款等方式進(jìn)行償還。

記者注意到，今年6月，融僑集團(tuán)還將面臨其他償債壓力。

據(jù)融僑集團(tuán)發(fā)布2021年度公司債券報(bào)告披露，19融僑F1債券，利率為7%，今年6月5日到期，將進(jìn)行回售。好在這個(gè)債券的余額相比不高，為3.125億元。

此前，融僑集團(tuán)一直以穩(wěn)健形象示人。

其發(fā)布的2021年度公司債券報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，融僑集團(tuán)總負(fù)債663.29億元，資產(chǎn)負(fù)債率72.12%。在“三道紅線”方面，融僑集團(tuán)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比及凈負(fù)債率分別為60.98%、1.04和74.46%，皆為“綠檔”。

不過，在融僑集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)中也能找到一些“危機(jī)”的蛛絲馬跡。

截至2021年年底，融僑集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債為435.48億元，其中僅短期借款為62.95億元。同期，融僑集團(tuán)賬面上貨幣資金為81.75億元，除去受限資金以外，僅能覆蓋短期借款。

盈利能力疲軟

在債務(wù)危機(jī)背后，是融僑集團(tuán)盈利能力的式微。

4月29日，融僑集團(tuán)發(fā)布2021年度公司債券報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，融僑集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入206億元人民幣，歸屬母公司凈利潤(rùn)錄得-1.09億元。

查閱過去4年債券報(bào)告，融僑集團(tuán)2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入133.94億元，2019年為166.68億元，同比上漲24.44%，2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入221.58億元，同比上漲32.94%，2021年?duì)I業(yè)收入回落至206億，下滑7.03%。

歸屬母公司凈利潤(rùn)方面，融僑集團(tuán)從2018年的9.28億元下滑至2020年的2.21億元，2019年和2020年增速分別為-21.44%和-69.74%。

到2021年，融僑集團(tuán)的歸屬母公司凈利潤(rùn)為-1.09億元，出現(xiàn)首次虧損。

也就是說，融僑集團(tuán)的歸屬母公司凈利潤(rùn)已連降4年。同時(shí)，融僑集團(tuán)已經(jīng)從增收不增利的情況，發(fā)展到營(yíng)業(yè)收入下滑伴隨虧損的趨勢(shì)。

除此之外，2019年至2021年，融僑集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)毛利率也在持續(xù)走低，分別為26.86%、20.61%以及12.89%，盈利能力明顯低于行業(yè)平均水平。

現(xiàn)金流方面，2015年至2018年，融僑集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-43.24億元、-70.97億元、-60.77億元和-12.42億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，流動(dòng)性壓力隨之增大。

2019年~2021年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~則出現(xiàn)改善，分別為74.50億元、63.31億元、113.26億元。

值得注意的是，融僑集團(tuán)有息負(fù)債高企，2021年融僑集團(tuán)的財(cái)務(wù)費(fèi)達(dá)6.75億元，再加上6.34億元管理費(fèi)用和5.79億元銷售費(fèi)用，期間費(fèi)用對(duì)公司盈利空間形成較大侵蝕。

在融資渠道方面，除了發(fā)債和借款，未上市的融僑集團(tuán)渠道不算太多，其還通過股權(quán)質(zhì)押、信托等方式融資。

融僑集團(tuán)在此前回應(yīng)投資人的公告中也表示，去年以來，隨著多家大型民營(yíng)房企暴雷，金融持續(xù)收緊，融資全面受限。債券、ABS等產(chǎn)品發(fā)行審批備案基本停滯；銀行、信托等對(duì)民營(yíng)房企的主體風(fēng)險(xiǎn)高度警覺，貸款基本上只減不增。與此同時(shí)，自去年第三季度來，新房銷售市場(chǎng)逐月下行，疊加疫情因素，到今年5月更是出現(xiàn)斷崖式下滑。目前，融僑的融資性現(xiàn)金流受到擠壓，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流幾近枯竭。

穩(wěn)健企業(yè)的擴(kuò)張之路

“一部融僑史，半座福州城�！贝饲�，福州樓市曾流傳著這樣一句話。

融僑集團(tuán)的創(chuàng)始人是愛國(guó)僑商林文鏡。1987年，年近60歲的林文鏡放棄了在印尼的事業(yè)，回國(guó)“二次創(chuàng)業(yè)”。1989年，林文鏡在福州創(chuàng)辦融僑集團(tuán)，以“為居者著想，為后代留鑒”為經(jīng)營(yíng)理念，致力為中國(guó)打造理想城市生活。

與閩系房企給業(yè)內(nèi)的“激進(jìn)”印象不同，融僑集團(tuán)一向以穩(wěn)健形象示人。根據(jù)官網(wǎng)介紹，目前融僑集團(tuán)開發(fā)運(yùn)營(yíng)有港口、工業(yè)村、地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。

2005年，融僑集團(tuán)開始走出福建，逐漸進(jìn)行全國(guó)布局。值得注意的是，它幾乎是表現(xiàn)強(qiáng)勁的閩系房企中唯一沒有上市的公司。在被媒體問及上市計(jì)劃時(shí)，融僑方面曾一直表示沒有時(shí)間表，公司希望成為百年老店，不一定要上市。

2018年7月2日，林文鏡去世。此前2010年起，其長(zhǎng)子林宏修開始擔(dān)任融僑集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總裁。

在同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)，融僑集團(tuán)也開始尋求突破，宣布要在2020年沖擊千億元規(guī)模。值得注意的是，2018年，房地產(chǎn)行業(yè)已宣布進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，銷量下滑、盈利下降幾乎成為常態(tài)。此后幾年，房地產(chǎn)行業(yè)又遭遇了疫情、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等影響，趨勢(shì)難言明朗。

在融僑集團(tuán)沖擊千億元過程中，采取了閩系房企慣用的合作開發(fā)模式。

其間，融僑集團(tuán)陸續(xù)與陽(yáng)光城、旭輝、金地等30強(qiáng)房企聯(lián)合拿地，通過合作開發(fā)、聯(lián)合操盤、互相持股等多種合作模式，實(shí)現(xiàn)黃金地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的低成本拿地，加速規(guī)模擴(kuò)容。

隨著合作項(xiàng)目的增多，融僑集團(tuán)整體利潤(rùn)被攤薄。到2020年，融僑集團(tuán)僅實(shí)現(xiàn)859億元銷售額，未能完成千億元目標(biāo)。

目標(biāo)未完成的同時(shí)，伴隨著擴(kuò)張期間的激進(jìn)拿地和融資，融僑集團(tuán)經(jīng)營(yíng)狀況卻出現(xiàn)問題。

融僑集團(tuán)在2021年公司債券年度報(bào)告中也曾坦言，近3年公司資產(chǎn)負(fù)債率處于較高水平。此外，受購(gòu)置土地節(jié)奏、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、銷售回款以及房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境等因素綜合影響，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~波動(dòng)較大。

債務(wù)危機(jī)出現(xiàn)之后的5月30日，網(wǎng)上開始流傳一份“融僑集團(tuán)副總裁以上人員暫停發(fā)薪”的文件，為紓解當(dāng)下階段性困難，融僑集團(tuán)副總裁及以上人員（含總裁、地產(chǎn)集團(tuán)總裁、產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁）主動(dòng)提出，暫停發(fā)放2022年5月1日~12月1日期間薪資及福利。

對(duì)此，有房地產(chǎn)行業(yè)媒體人認(rèn)為，若文件是真，融僑集團(tuán)高層有為了紓困暫緩發(fā)薪的決心，證明公司還有救。當(dāng)下，穩(wěn)樓市政策頻出，融僑集團(tuán)也應(yīng)該抓住機(jī)會(huì)化解危機(jī)。