在地產(chǎn)母公司陷入資金困境的背景下，物業(yè)上市公司業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)的審核難度也在上升。

6月2日，奧園健康生活集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“奧園健康”，03662.HK）在公告中表示德勤已辭任核數(shù)師職務(wù)，并透露德勤收到一份匿名報(bào)告，其中提出該公司多項(xiàng)資金往來存在有待核實(shí)的問題。

據(jù)了解，早在3月底，德勤就要求奧園健康提供與關(guān)聯(lián)方之間資金往來的更多資料，該公司為此成立了獨(dú)立調(diào)查委員會(huì)。奧園健康方面表示，目前有關(guān)調(diào)查仍在進(jìn)行中，進(jìn)展順利正面，尚未就資金往來事項(xiàng)及匿名指控得出任何結(jié)論。而這份匿名報(bào)告中的各項(xiàng)指控“完全失實(shí)，違反基本的商業(yè)常識(shí)，對(duì)公司缺乏最基本了解。”

6月6日，香港一位業(yè)內(nèi)專家對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，房企的接連出險(xiǎn)使得審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)關(guān)聯(lián)度較高的物業(yè)公司也提高了審計(jì)要求，“現(xiàn)在是處于比較嚴(yán)格的階段，所以會(huì)有一些疑點(diǎn)出來�！�

核數(shù)師收到的匿名報(bào)告

公告顯示，德勤提出針對(duì)奧園健康的資金往來事項(xiàng)及若干指控將進(jìn)行額外審核程序，因此需支付額外審核費(fèi)。因?yàn)樵撘�求未能獲得奧園健康的同意，德勤辭任了核數(shù)師職務(wù)，自5月31日起生效。新任的核數(shù)師為中匯安達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司。

奧園健康還在公告中透露，德勤收到了一份匿名報(bào)告，其中提及了5項(xiàng)涉及該公司的資金往來問題。包括：銀行貸款合約失實(shí)，銀行借款金額顯示為3億元，而非30億元；在相關(guān)的銀行貸款審核確認(rèn)函中，將銀行貸款結(jié)余30億元少報(bào)為3億元；未披露為母公司集團(tuán)提供總額為40億元的財(cái)務(wù)擔(dān)保；使用集團(tuán)資金支付集團(tuán)一名管理層的個(gè)人開支；公司間接非全資附屬公司樂生活智慧社區(qū)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司的分公司與九臺(tái)農(nóng)村商業(yè)銀行之間存在未記錄的銀行貸款5億元。

奧園健康表示，不知道發(fā)出匿名報(bào)告及作出指控舉報(bào)人的身份，“謹(jǐn)此對(duì)各項(xiàng)指控作出最強(qiáng)烈否認(rèn)�！睋�(jù)介紹，在獲悉這封匿名報(bào)告后，奧園健康的獨(dú)立調(diào)查委員會(huì)已聘用調(diào)查公司進(jìn)一步擴(kuò)大調(diào)查范圍，以便對(duì)指控的情況進(jìn)行獨(dú)立排查。目前，調(diào)查仍在進(jìn)行中，調(diào)查公司也還未就資金往來事項(xiàng)及匿名指控得出任何結(jié)論。

其實(shí)，關(guān)于與關(guān)聯(lián)方的資金往來問題，德勤早在2個(gè)多月前就已提出來了。3月31日，奧園健康發(fā)出公告表示將延期發(fā)布2021年全年業(yè)績(jī)，主要原因包括疫情防控影響資料收集，以及德勤要求公司提供與關(guān)聯(lián)方之間的資金往來的更多資料。

在5月3日的公告中，奧園健康詳細(xì)披露了德勤所關(guān)注的幾項(xiàng)資金往來事項(xiàng)。例如，2021年12月，奧園健康的一家附屬公司、中國(guó)奧園及一家實(shí)體公司B（實(shí)體B為中國(guó)奧園的一名供應(yīng)商）之間簽訂了三方協(xié)議，向?qū)嶓wB支付了兩筆單獨(dú)付款的資金，分別為3.47億元和1.49億元。奧園健康承諾向中國(guó)奧園提供資金，以結(jié)清中國(guó)奧園結(jié)欠實(shí)體B的債務(wù)。隨后，中國(guó)奧園在2021年12月底前向奧園健康退還全部金額。

奧園健康透露，該公司與中國(guó)奧園之間存在若干筆非貿(mào)易現(xiàn)金流入及流出，總額分別為28億元和29億元。截至公告日，該公司與中國(guó)奧園之間資金往來事項(xiàng)涉及的所有款項(xiàng)已全部結(jié)清。

行業(yè)普遍存在的關(guān)聯(lián)交易

物業(yè)公司與大股東、相關(guān)下屬公司等的關(guān)聯(lián)交易，是物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，房企母公司與物業(yè)公司的關(guān)聯(lián)交易有幾個(gè)類型，包括為關(guān)聯(lián)房企提供物業(yè)管理，停車位、投資物業(yè)租售等的相關(guān)服務(wù)，向關(guān)聯(lián)房企收購(gòu)或出讓子公司，互相進(jìn)行現(xiàn)金墊款并收取利息等。

截至目前，來自關(guān)聯(lián)房企的業(yè)務(wù)依然是很多上市物業(yè)公司的重要收入來源。

奧園健康的業(yè)績(jī)公告顯示，其服務(wù)領(lǐng)域包括開發(fā)商服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、商寫服務(wù)及公共建筑服務(wù)。其中，開發(fā)商服務(wù)包含工程前介服務(wù)、案場(chǎng)銷售協(xié)助服務(wù)、分戶驗(yàn)收、拎包入住及鋁合金門窗與防盜網(wǎng)安裝等。2021年上半年，該公司錄得了約10億元的收入，同比增長(zhǎng)83%，物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、智能化工程服務(wù)及大健康服務(wù)的收入分別占總收入 79.8%、15.6%、3.6% 和 1%。物業(yè)管理服務(wù)方面，由于外拓面積的增長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)方的收入占比由2020年上半年的90.2%下降至2021年上半年的44.4%。同期，奧園健康的大業(yè)主增值服務(wù)收入增加了約18.7%至約0.2億元，主要是由于增加了為大業(yè)主提供工程前介、案場(chǎng)銷售協(xié)助、 分戶驗(yàn)收等服務(wù)。智能化工程分部收入增長(zhǎng)了125.7%至約0.2億元，源于增加為大業(yè)主提供智能化小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃服務(wù)等。大健康業(yè)務(wù)分部的收入為0.097億元，增長(zhǎng)1740%，同樣也是因?yàn)榇髽I(yè)主購(gòu)買了相關(guān)服務(wù)。

在收并購(gòu)方面，2021年上半年，奧園健康向中國(guó)奧園的附屬公司收購(gòu)了3家公司的股權(quán)。

過去，與房企之間的關(guān)聯(lián)交易是物業(yè)上市公司實(shí)現(xiàn)規(guī)模、利潤(rùn)快速增長(zhǎng)的重要保障，而隨著房企們陸續(xù)“暴雷”，這些關(guān)聯(lián)交易則變成了市場(chǎng)高度關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。中指研究院表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速放緩、融資渠道收緊，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力顯著增大，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解危機(jī)，控制物業(yè)服務(wù)上市公司為其“輸血”，甚至不惜采取違規(guī)手段，為物業(yè)服務(wù)上市公司帶來經(jīng)營(yíng)隱患。

為了消除投資者的顧慮，2021年12月，碧桂園服務(wù)特地發(fā)了一份公告，承諾半年內(nèi)與碧桂園集團(tuán)不會(huì)發(fā)生超過2億元的重大資產(chǎn)出售或收購(gòu)交易。

在這樣的背景下，核數(shù)師對(duì)奧園健康與關(guān)聯(lián)方的多筆資金往來提出進(jìn)一步審查要求并不難理解。上述香港業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，無論那份匿名報(bào)告的最終調(diào)查結(jié)果如何，物業(yè)公司都應(yīng)該重新審視自己的經(jīng)營(yíng)策略，逐漸擺脫對(duì)關(guān)聯(lián)方的依賴，增強(qiáng)發(fā)展的獨(dú)立性。