市場下行壓力下，穩(wěn)地產(chǎn)勢在必行，政策端自3月以來不斷釋放積極信號(hào)。4月29日，中央政治局召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

我認(rèn)為房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)，核心一、二線城市調(diào)控政策或?qū)⑦m度解綁。但限購政策較難全面退出，弱二線及三四線城市將加速跟進(jìn)放松調(diào)控，并推出救市政策組合拳。同時(shí)逐步化解企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，恢復(fù)企業(yè)經(jīng)營“造血”功能，進(jìn)而穩(wěn)定市場信心。

居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，保障剛需滿足改善及新市民購房消費(fèi)。

總體來看，市場回穩(wěn)主基調(diào)未變，但各城市市場或?qū)⒓觿》只�，一、二線城市大概率在三季度市場回穩(wěn)，三四線城市市場回穩(wěn)則需較長時(shí)間周期。

銷售、新開工、土地購置等繼續(xù)下滑，投資同比微增但難延續(xù)

銷售、新開工、竣工、土地購置等繼續(xù)下滑。2022年1-3月，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%，二者降幅較1-2月擴(kuò)大4.2pcts和3.5pcts。商品房銷售均價(jià)9552元/平方米，同比下跌4%。房屋新開工面積29838萬平方米，同比下降17.5%；房屋竣工面積16929萬平方米，同比下降11.5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1339萬平方米，同比下降41.8%；土地成交價(jià)款672萬億元，同比下降16.9%。

房地產(chǎn)投資同比微增，但較難延續(xù)。2022年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27765億元，同比增長0.7%。其中3月單月開發(fā)投資額為13266億元，同比下降2.4%，但房地產(chǎn)開發(fā)投資額絕對值仍然是除2021年以外近8年次高，整體規(guī)模同樣維持在歷史高位。房地產(chǎn)投資反彈或許與房企保交樓的任務(wù)密切相關(guān)，1-3月，房屋施工面積806259萬平方米，同比增長1%。如果銷售、新開工、土地購置等沒有大幅好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資反彈注定難以延續(xù)。

樓市繼續(xù)下行，一、二手房成交跌幅超四成，房價(jià)走勢分化

房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行，一季度百城成交同比跌幅達(dá)45%。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，一季度全國百城商品住宅成交7315萬平方米，較2021年四季度環(huán)比下降31%，較2021年一季度同比下降45%。

從4月30個(gè)重點(diǎn)城市成交數(shù)據(jù)來看，4月成交面積為1291萬平方米，環(huán)比下降18%，同比下降58%。1-4月累計(jì)成交面積累計(jì)同比下降48%，較前3月（累計(jì)同比下降42%）降幅擴(kuò)大6pcts。

分能級(jí)來看，一線城市4月環(huán)比下降19%，同比回落47%。其中北京隨著新增供應(yīng)入市成交放量，市場熱度持續(xù)回升，新盤平均去化率穩(wěn)步提升至41%，核心地段高性價(jià)比樓盤銷售火爆，但遠(yuǎn)郊區(qū)域不少項(xiàng)目去化率仍低于10%。廣州核心區(qū)熱度回升，供應(yīng)增加情況下環(huán)比微增3%，新盤平均去化率低位回升至21%，中高端需求相對堅(jiān)挺，但剛需觀望情緒濃重，增城、南沙、花都等外圍區(qū)域成交未見起色。上海因疫情封控影響同環(huán)比均呈現(xiàn)斷崖式下跌。

26個(gè)二三線城市環(huán)比下降18%，同比下降60%。城市間分化持續(xù)加劇。（1）長三角近乎全面熄火，杭州、合肥、南京等市場轉(zhuǎn)弱，蘇北全面承壓；（2）天津、河北、山東、東北等北方市場觀望情緒依舊濃重。天津來訪、認(rèn)購量均同比下降約四成，新盤平均去化率仍處23%低位；（3）大灣區(qū)：佛山、惠州、東莞、珠海等繼續(xù)蟄伏，項(xiàng)目去化普遍維持在30%左右；（4）中西部：武漢、成都、重慶等市場羸弱，西安、鄭州等區(qū)域分化加劇。

二手房成交未見起色，一季度同比仍下降49%。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，占據(jù)全國約70%市場份額的21個(gè)重點(diǎn)城市，2022年一季度二手房成交面積達(dá)2276萬平方米，同比下降49%。

從4月9個(gè)重點(diǎn)城市成交數(shù)據(jù)來看，二手房市場環(huán)比再降，9個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)成交319萬平方米，環(huán)比下降9%，同比下降56%，較3月擴(kuò)大4pcts。前4月累計(jì)成交1214萬平方米，同比降51%，較前3月擴(kuò)大2pcts。其中南京、蘇州、杭州、廈門、深圳、青島等二手房市場持續(xù)低迷，成交同比腰斬，其中青島跌幅最為顯著，達(dá)80%。

雖然市場繼續(xù)下行，但居民按揭貸款邊際改善，3月住戶部門中長期貸款由負(fù)轉(zhuǎn)正。2021年10月，住戶部門中長期貸款占比一度升至53.1%的高位，但隨后歷月占比持續(xù)走低。

2022年2月首次出現(xiàn)負(fù)增長。不過3月隨著各地信貸環(huán)境持續(xù)改善，整體住戶部門短期貸款增加3848億元，中長期貸款增加3691億元。

據(jù)70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，一、二手房環(huán)比下降城市數(shù)量明顯下降，不過一手房環(huán)比最大跌幅有收窄趨勢，二手房環(huán)比最大跌幅仍有擴(kuò)大趨勢。2022年3月，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有38個(gè)，比上月減少2個(gè)。其中湛江暫以0.9%的環(huán)比跌幅居首，較上月的最大跌幅2.1%收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有45個(gè)，比上月減少12個(gè)，其中牡丹江暫以2.1%的環(huán)比跌幅居首，較上月的最大跌幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。

溢價(jià)率延續(xù)低位運(yùn)行，7城首輪集中土拍國企、央企是拿地主力

土拍溢價(jià)率延續(xù)小幅回升，流拍率有所改善跌至17.5%。2022年4月，由于本月成交主力城市為集中土拍的重點(diǎn)城市，包括杭州、寧波、南京、成都、長沙在內(nèi)的多個(gè)城市均有優(yōu)質(zhì)土地高溢價(jià)成交，因此帶動(dòng)成交溢價(jià)率環(huán)比微增，較上月上漲了0.3個(gè)百分點(diǎn)至4.8%。平均流拍率跌至17.5%，較上月減少0.8個(gè)百分點(diǎn)。

而從已經(jīng)完成2022年首輪集中土拍的深圳、杭州、寧波、南京、成都、天津、長沙來看，央、國企基本仍是各城市集中土拍的拿地主力，尤其是近期樓市明顯遇冷的天津、南京等城市，本地城投托底現(xiàn)象仍舊突出，整體地市熱度并未較去年第三批次出現(xiàn)明顯回溫。

企業(yè)面臨巨大危機(jī)，百強(qiáng)銷售跌幅擴(kuò)大，融資持續(xù)保持低位

百強(qiáng)房企銷售跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年4月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4284.7億元，環(huán)比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，且處于近年來單月業(yè)績同比降幅的最高水平。

行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清，房企融資量持續(xù)保持低位。2022年4月，100家典型房企融資量跌至356億元，同比跌幅達(dá)43%。

值得擔(dān)憂的是，房企償債壓力集中在上半年。2022年，100家典型房企的到期債券金額超6000億元，主要集中在上半年，3、4、6月的到期債券金額均超600億元，短期償債壓力依舊不容小覷。

政治局會(huì)議定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)，70城市政策松綁，因城施策促進(jìn)良性循環(huán)

市場下行壓力下，穩(wěn)地產(chǎn)勢在必行，政策端自3月以來不斷釋放積極信號(hào)。4月29日，中央政治局召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

過去4個(gè)月，政策層面可謂由上而下，全面鋪開。中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，金融委強(qiáng)調(diào)防范化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)政部明確暫緩房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。央行降準(zhǔn)、降息幅度弱于預(yù)期，超百城的銀行自主下調(diào)房貸利率。70城市政策松綁，南京、蘇州等強(qiáng)二線城市跟進(jìn)放松限購。

展望未來，未來政策走向如何成為房地產(chǎn)市場能否真正回穩(wěn)的關(guān)鍵。

從中央層面來看，信貸政策將適度松綁，適度控制去杠桿節(jié)奏和力度，房企整體融資環(huán)境有望明顯改善，居民按揭貸款或?qū)⒗^續(xù)松綁。

中央政治局會(huì)議最新定調(diào)，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，一城一策框架下，地方政府仍需落實(shí)城市主體責(zé)任，依據(jù)市場實(shí)際情況，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，核心一、二線城市調(diào)控政策或?qū)⑦m度解綁。但核心一、二線城市限購政策較難全面退出，政策層面集中在人才落戶、降低非戶籍家庭社保年限要求，刺激剛需的購房需求釋放。

弱二線及三四線城市將加速跟進(jìn)放松調(diào)控，并推出救市政策組合拳，以刺激居民購房消費(fèi)。

房企紓困層面，化解企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，恢復(fù)企業(yè)經(jīng)營的“造血”功能，進(jìn)而穩(wěn)定市場信心。例如調(diào)降預(yù)售門檻，加快預(yù)售證審批，合理順延項(xiàng)目交付期限，保障企業(yè)經(jīng)營盡早恢復(fù)；調(diào)降土拍門檻，降低土地競買保證金比例，分期繳納土地出讓金，尤其要降低地價(jià)，提升企業(yè)開發(fā)盈利預(yù)期。

居民紓困層面，壓力城市將進(jìn)一步放松限購、限貸，并刺激居民購房消費(fèi)，以減緩市場下行壓力。弱二線以及三四線城市或?qū)⑷�面取消限購，限貸政策有所放松，尤其要下調(diào)二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費(fèi)。此外，更多疲軟城市將通過財(cái)稅刺激托市，下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，并實(shí)行購房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)新市民、多孩家庭及各類人才購房消費(fèi)。

城市加劇分化，三季度一二線市場有望回穩(wěn)，三四線需更長時(shí)間

總體來看，市場回穩(wěn)主基調(diào)未變，但基于城市經(jīng)濟(jì)基本面、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、潛在購房需求及居民購買力等多方面因素，各城市市場或?qū)⒓觿》只��?/p>

其一，一、二線城市大概率將在三季度市場回穩(wěn)。其中，一線城市市場需求及購買力最為堅(jiān)挺，房地產(chǎn)市場或?qū)⒙氏绕蠓�(wěn)。當(dāng)前北京市場延續(xù)供需兩熱，整體市場活躍度較高。上海主要是受到疫情封控影響，4月樓市近乎“停擺”，待疫情得以控制，必定迎來穩(wěn)步復(fù)蘇。主要基于一方面庫存接近出清，截至2022年3月末，商品住宅去化周期低至5.93個(gè)月。2021年，上海放松落戶限制，加大人才引進(jìn)力度，全年共計(jì)新增落戶7.3萬人，其中居轉(zhuǎn)戶3.8萬人，人才引進(jìn)3.5萬人。可以期許的是，隨著高素質(zhì)人才大量聚集，有望給上海房地產(chǎn)市場提供更為堅(jiān)實(shí)的需求支撐，市場率先企穩(wěn)將是大概率事件。

二線城市市場需求相對充裕，但市場購買力有所透支，房地產(chǎn)市場或?qū)⑤唲?dòng)企穩(wěn)。例如杭州，人口吸附力強(qiáng)勁，外來人口常年保持較快增長態(tài)勢，潛在購房需求著實(shí)充裕。2021年末，杭州常住人口達(dá)到1220萬人，較2020年末凈增加24萬人。不過，受限于居民不斷加杠桿購房，住戶部門杠桿率明顯偏高，市場購買力難免透支。2020年，杭州住戶部門杠桿率高達(dá)127%，存貸比低至70%，居民繼續(xù)加杠桿購房的空間將顯著受限。

其二，三四線城市市場回穩(wěn)需要較長時(shí)間周期。其中，強(qiáng)三線城市市場需求及購買力明顯透支，房地產(chǎn)市場或?qū)⒃谙掳肽昴酥聊甑撞拍芊�(wěn)住。

例如南通，經(jīng)濟(jì)基本面依舊出眾，2021年GDP總量達(dá)到11027億元，同比增長8.9%。不過，人口導(dǎo)入情況不甚理想，外來人口主要來自于蘇北地區(qū)，本地人口持續(xù)凈流出，高素質(zhì)人才更易被上海、蘇州、南京等周邊一、二線城市所吸附。2021年末，南通常住人口773.3萬人，比上年增加0.5萬人；戶籍人口751.7萬人,比上年減少4.4萬人。更為重要的是，2016年以來，南通房價(jià)、地價(jià)輪番上漲，市場預(yù)期明顯透支。2021年下半年以來，隨著南通房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，高價(jià)盤去化壓力不斷加劇。

弱三四線城市市場需求及購買力嚴(yán)重透支，房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)盤整。例如煙臺(tái)，2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場形勢愈加嚴(yán)峻，多數(shù)項(xiàng)目反饋市場需求近乎枯竭，月均成交降至個(gè)位數(shù)。去庫存壓力不斷加劇，截至2022年3月末，商品住宅庫存去化周期高達(dá)59.4個(gè)月。各區(qū)域市場一片紅海，旅游地產(chǎn)更是“重災(zāi)區(qū)”，海景房成交顯著放緩，唯有大幅度降價(jià)，才能階段性提振成交去化。