資基金（下稱“公募REITs”）試點一周年，不僅僅是達到了試點預(yù)期目標(biāo)，首批試點所帶來的REITs效應(yīng)正在顯現(xiàn)。

公募REITs試點一周年，現(xiàn)已上市12只REITs，由11家基金管理人管理，項目合計募資458億元。首批試點REITs底層資產(chǎn)涵蓋了高速公路、水務(wù)、垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施，及產(chǎn)業(yè)園區(qū)與倉儲物流等新基建領(lǐng)域，項目覆蓋京津冀、長三角、粵港澳等國家重點區(qū)域。

截止到6月17日，上市12只REITs平均漲幅超過22%，9只產(chǎn)品實現(xiàn)正收益，其中富國首創(chuàng)水務(wù)REIT(508006)、紅土鹽田港REIT(180301)分別以漲幅39.99%和34.40%排名第一、第二位。上市一年來，市場交易平穩(wěn)，逐漸受到投資人的認(rèn)可，特別新發(fā)售的公募REITs在市場獲得強烈追捧。

公募REITs試點一年來，對資本市場和不動產(chǎn)行業(yè)帶來哪些影響？公募REITs的投資價值如何判斷？商業(yè)地產(chǎn)納入公募REITs前景如何？中國公募REITs未來將會呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢？近日，上海高級金融學(xué)院學(xué)術(shù)副院長、金融學(xué)教授嚴(yán)弘接受《中國房地產(chǎn)金融》專訪時表示，中國版的公募REITs的推出為原始權(quán)益人提供了一條可行的融資途徑，為投資人帶來了新的投資工具。短短一年來，試點REITs表現(xiàn)強勁，可以看出投資者對REITs投資的熱度。

嚴(yán)弘表示，中國的公募REITs市場的發(fā)展?jié)摿�巨大，但需要配套的法�?guī)和稅收制度安排，以保證這一市場的健康、可持續(xù)發(fā)展。未來隨著REITs的擴募，底層資產(chǎn)的范圍或?qū)㈩A(yù)計在三五年之內(nèi)或能實現(xiàn)十倍的增長，REITs市場規(guī)模達到5000億元，未來七八年的時間里可期實現(xiàn)萬億元人民幣的市場規(guī)模。

公募REITs試點一周年有何看點？

《中國房地產(chǎn)金融》：公募REITs試點一年來，您認(rèn)為對不動產(chǎn)行業(yè)及資本市場帶來哪些重大的改變?

嚴(yán)弘：2021年公募REITs試點第一批9只產(chǎn)品一上市，便在市場上引起很大波瀾。REITs的推出對于不動產(chǎn)界的意義不言而喻，大家翹首以盼希望通過REITs幫助不動產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營的目標(biāo)。

海外REIT市場以商業(yè)地產(chǎn)為主要基礎(chǔ)資產(chǎn)，而我國公募REITs以基礎(chǔ)設(shè)施為主要標(biāo)的，背后是監(jiān)管層深思熟慮的結(jié)果。一方面通過金融市場的力量，完善國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；另一方面，選擇有品質(zhì)的底層資產(chǎn)，通過試點對市場結(jié)構(gòu)、定價機制、準(zhǔn)入門檻進行完善，讓投資者更好地了解和理解REITs，從而穩(wěn)步推進公募REITs市場發(fā)展。

從市場反應(yīng)來看，上市后的頭兩個月里，市場還處在一個熟悉和摸索期，REITs收益并不理想，交易也不活躍。但去年8月后到今年2月，公募REITs股價表現(xiàn)非常亮眼，這段時間收益超過了40%，也超出了很多人的預(yù)期。在今年2月后，不少公募REITs管理公司發(fā)布風(fēng)險警示，希望投資者認(rèn)清相應(yīng)的風(fēng)險。所以在3月后，伴隨A股市場的波動和下跌，REITs市場有了一些調(diào)整，公募REITs收益也有一定程度的下降。

從上市數(shù)量來看，目前共計有12只產(chǎn)品在市場中交易，總市值超過五百億元。預(yù)計在未來兩三年之內(nèi)，市值可以達到數(shù)千億元的規(guī)模。隨著產(chǎn)品數(shù)量的增多，發(fā)行速度的加快，未來會有一個相當(dāng)活躍和收益可觀的公募REITs市場。只有這個市場達到一定的規(guī)模和容量之后，它才能充分體現(xiàn)出來該市場本身所具有的特征。

從底層資產(chǎn)范圍來看，首批試點范圍基于基礎(chǔ)設(shè)施，也擴大到保障性租賃住房、長租公寓等方向。未來市場會逐步通過擴大基礎(chǔ)設(shè)施的范疇，逐漸向全市場包容的方向來運作。

中國公募REITs與海外REITs有什么不同？

《中國房地產(chǎn)金融》：中國版的公募REITs與成熟市場的公募REITs有什么不同，為何會有這種設(shè)計?

嚴(yán)弘：成熟市場主要是指以美國市場為主的REITs市場形態(tài)。成熟市場中的REITs結(jié)構(gòu)非常簡單，REITs相當(dāng)于是一個資產(chǎn)的組合，里面可以有很多不同的資產(chǎn)。REITs信托機構(gòu)，相當(dāng)于公司，擁有并管理這些物業(yè)資產(chǎn)，其發(fā)行的REITs份額，相當(dāng)于一只股票一樣，投資人買入的是這個公司的股份，而運營產(chǎn)生的現(xiàn)金流大多數(shù)都作為分紅分配給投資者。

中國版的公募REITs是由公募基金發(fā)行了一只基金。公募基金專門為此成立REITs基金，然后去發(fā)行這個份額。而REITs基金所持有的并不是直接的底層物業(yè)資產(chǎn)，而是由底層物業(yè)資產(chǎn)通過資產(chǎn)證券化形成的證券形式的股權(quán)。

假如底層資產(chǎn)是兩幢大樓的話，那這底層資產(chǎn)實際上是實物資產(chǎn)，而實物資產(chǎn)的所有權(quán)具有股權(quán)性質(zhì)。如何把這個股權(quán)證券化，并不是直接去上市，就需要通過一個證券化的流程。

在中國資本市場，資產(chǎn)證券化后一般還不能直接發(fā)售給一般的投資者，只能通過私募模式出售給符合條件的投資者。

另一方面，基金法現(xiàn)行規(guī)定公募基金只能投資到證券產(chǎn)品，不能直接投資到實物資產(chǎn)。所以這里面就需要多一層產(chǎn)品的設(shè)計，先把底層資產(chǎn)證券化，然后把證券化的股權(quán)份額讓公募基金來持有。公募基金就可以通過發(fā)售基金募資來購買這些證券份額。

我們目前不能有美國那樣的公司形式的REITs，是因為這種形態(tài)要上市的話跟目前公司法的要求是相悖的。

作為一個公司要上市的話，需要滿足一系列的上市要求，比如盈利、收入、市值規(guī)模等，以及對整個公司治理架構(gòu)和底層資產(chǎn)的要求。目前REITs不能滿足通過公司形式上市的要求，只能通過公募基金的形式將REITs作為基金份額賣給廣大投資者，并將份額在交易所掛牌進行交易。

總結(jié)來看，中國版公募REITs設(shè)計架構(gòu)和海外設(shè)計有所區(qū)別。公募REITs所持的資產(chǎn)實際上是證券化了的底層資產(chǎn)的股權(quán)，而資產(chǎn)證券化的底層資產(chǎn)才是真正的基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)資產(chǎn)。這是一個比較復(fù)雜的產(chǎn)品架構(gòu)。

從組織類型上來看，美國REITs是公司型的，中國公募REITs是契約型的。從收入來源來看，在海外市場里面，大多數(shù)是權(quán)益型的，但是也有一些抵押型的。中國的公募REITs是以權(quán)益型為代表的，目前還在起步階段。此外，公募REITs出臺之前，市場上就有很多私募的類REITs的產(chǎn)品。

實際上，類REITs產(chǎn)品就是一種抵押型的或者混合型的產(chǎn)品。

《中國房地產(chǎn)金融》：從審核發(fā)行的數(shù)量來看，中國公募REITs上市的要求似乎更為嚴(yán)格，您如何看這種審核程序?REITs如何定價?不同類型資產(chǎn)的REITs有什么差異?

嚴(yán)弘：從審核發(fā)行的數(shù)量來看，目前只有12只正式上市，整個市值剛超過五百億。REITs試點初期，一般會對底層資產(chǎn)的要求比較苛刻，畢竟監(jiān)管機構(gòu)希望通過較為嚴(yán)格的審核，保障市場能夠運行平穩(wěn)。

公募REITs發(fā)行方式目前是以審核制為主，未來發(fā)行模式或?qū)⒊霈F(xiàn)一些變化，趨向市場化�，F(xiàn)在股票市場發(fā)行制度推行的是注冊制，這是更加市場化的一種發(fā)行制度。但是在REITs市場還沒有成熟之前，市場化發(fā)行不可能一步到位。

公募REITs的定價方式，上市交易前后有所差別，在沒有交易之前只能用估算方式定價；上市之后，REITs作為公開市場交易的證券或者產(chǎn)品，就有其市場價格，而市場定價的基本原則是以收益法為主。

什么是收益法？實際上是把未來的現(xiàn)金流（資產(chǎn)的未來預(yù)期收益）折算成現(xiàn)值，借以估算REITs資產(chǎn)價值。

這其中涉及到未來現(xiàn)金流如何去判斷的問題，需要預(yù)測未來現(xiàn)金流的不確定性，以及未來現(xiàn)金流的風(fēng)險因素對折現(xiàn)率的影響的問題。

比如，長租公寓的租金未來現(xiàn)金流預(yù)測可能相對比較穩(wěn)定，而高速公路的收費現(xiàn)金流則受影響因素就比較多，如區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是否穩(wěn)定，類似新冠疫情的出現(xiàn)會有多大程度的影響，而預(yù)測時間選擇上，三年、五年甚至十年、二十年。當(dāng)然，這個時間越長就越難做預(yù)測。

這也是為什么在市場里REITs價格會出現(xiàn)波動，就是因為未來現(xiàn)金流的不確定性與風(fēng)險事件可能帶來的影響，只要預(yù)期有一點點差別，就會引起這個價值的波動。

此外，對于同一類資產(chǎn)，REITs的定價模式基本上沒有太大的差別，但不同類別的資產(chǎn)定價可能會很不一樣。比如說倉儲物流和園區(qū)，倉儲物流的現(xiàn)金流與園區(qū)依靠租金的現(xiàn)金流相比，形態(tài)和特征都會很不一樣，所以其風(fēng)險也不一樣。因此，倉儲物流類REITs定價與園區(qū)類REITs定價就有所差別，主要體現(xiàn)在現(xiàn)金流的形態(tài)和可預(yù)測性的差別上。

投資者對REITs需求強勁

《中國房地產(chǎn)金融》：從投資角度看，中國公募REITs投資和收益表現(xiàn)怎樣?您如何看公募REITs的投資前景?

嚴(yán)弘：公募REITs短短一年時間的試點，還很難看清整體市場的穩(wěn)定的收益和風(fēng)險表現(xiàn)。整體而言，公募REITs在過去一年表現(xiàn)強勁，市場反饋正面，12只產(chǎn)品的整體收益可觀。

大家對公募REITs產(chǎn)品的投資熱度高漲，今年4月份發(fā)出的第12只產(chǎn)品，公眾投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例為0.84%，刷新了公募基金產(chǎn)品配售比例的歷史最低紀(jì)錄。

公募REITs在過去一年或者過去大半年的表現(xiàn)非常的強勁，還有個原因是公募REITs和其他資產(chǎn)的相關(guān)性較低，這樣能夠突出REITs的避險屬性。從整個A股市場的表現(xiàn)看，在今年3月份之前，公募REITs收益與滬深300指數(shù)的相關(guān)系數(shù)為0.16。4月份起相關(guān)性有所提高，近期中國公募REITs收益與滬深300指數(shù)的相關(guān)系數(shù)也只升至0.39。

在整個A股下跌的過程中，REITs產(chǎn)品整體下跌的幅度低于A股大盤約10%。因此，在投資者的資產(chǎn)配置中，公募REITs能夠起到風(fēng)險分散的作用，可以幫助投資者更好地構(gòu)建其投資組合。這方面，REITs的作用是非常正面、穩(wěn)健的。

這樣一來市場對REITs的投資需求就非常強勁，市場熱度自然就不會低。今年6月底在一年解禁期到來之際，并沒有出現(xiàn)機構(gòu)大幅拋售的情景，市場并沒有感受到太大的波瀾。對于很多投資者來說，公募REITs不是短線交易型的產(chǎn)品，而是值得長期擁有的資產(chǎn)，即使到了解禁期，很多機構(gòu)投資者也是選擇繼續(xù)持有，可以看出市場對公募REITs的前景充滿期待。

《中國房地產(chǎn)金融》：對于原始權(quán)益人而言，選擇REITs進行退出，這種方式與IPO等其他方式有什么區(qū)別?有哪些利弊?

嚴(yán)弘：公募REITs的推出，為原始權(quán)益人提供了一條可行的融資途徑，為投資人帶來了新的投資工具。對于原始權(quán)益人來說，公募REITs是非常好的融資形式，可以幫助其實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營的業(yè)務(wù)模式。

目前公募REITs試點要求原始權(quán)益人必須要保留20%的基金份額，擁有一定持股比例，也能保證原始權(quán)益人的利益與投資者的利益一致。原始權(quán)益人作為資產(chǎn)的運營方和管理方，可以開展運營資產(chǎn)的業(yè)務(wù)。加上他們對底層資產(chǎn)的特征和運營規(guī)律有更深入的了解，可以通過輕資產(chǎn)運營的模式實現(xiàn)更好的發(fā)展。

由于目前國內(nèi)公司法的限制，REITs的原始權(quán)益人公司一般很難直接IPO。因為這個公司的上市涉及將其所有資產(chǎn)打包上市，這對大多數(shù)原始權(quán)益人來說是不可能的。

國內(nèi)很多基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)是地方政府的融資平臺在經(jīng)營管理。地方政府融資平臺不能通過IPO進行上市，但可以通過REITs進行融資，而這種獨特的融資方式可以讓原始權(quán)益人有更多的資金來做新的基礎(chǔ)設(shè)施投資，對于地方而言這是一種促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的可行模式。

公募REITs萬億市場可期

《中國房地產(chǎn)金融》：中國公募REITs未來擴募的方向會是什么?您認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)何時會被納入?

嚴(yán)弘：公募REITs未來擴募的方向，一種角度理解是資產(chǎn)類別的擴大。

從國務(wù)院和有關(guān)部委的文件中可以看到，公募REITs入池資產(chǎn)的范圍已從過去交通、環(huán)保、新基建領(lǐng)域擴大到保障性租賃住房等領(lǐng)域。

另一種角度理解是現(xiàn)有的公募REITs基金如何擴大規(guī)模。擴募的資產(chǎn)并購一般是同類資產(chǎn)，例如工業(yè)園區(qū)要擴募，其資產(chǎn)范圍一般是新的園區(qū)物業(yè)，目前可能不會是倉儲物流。

現(xiàn)時的公募REITs每單的發(fā)行規(guī)模并不大，資產(chǎn)積聚于同一個區(qū)域，存在一定的地方性或區(qū)域性經(jīng)濟風(fēng)險的影響。擴大底層資產(chǎn)規(guī)模與區(qū)域分布，對公募REITs而言，是提升風(fēng)險抵抗能力的一種重要舉措。

從海外REITs市場的底層資產(chǎn)來看，商業(yè)地產(chǎn)是最為普遍的一類。目前涉及房地產(chǎn)類的資產(chǎn)，如長租公寓與保障性租賃住房已經(jīng)在試點了，下一步中國REITs納入商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是時間問題。

至于商業(yè)地產(chǎn)REITs試點的信號，需要等待公募REITs的試點達到較為成熟的階段，如資產(chǎn)評估機構(gòu)能夠?qū)�基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)做出公允評估，市場也能具有對運營公司、底層資產(chǎn)或者原始權(quán)益人起到有效的監(jiān)督作用的機制，使得整個公募REITs市場形成較為成熟的運作形態(tài)。

《中國房地產(chǎn)金融》：在公募REITs推出1周年之際，您會如何展望中國REITs未來發(fā)展前景?

嚴(yán)弘：整體而言，我們終將會宣告公募REITs市場的勝利，但目前還不能提前宣告勝利，因為很難通過短短一年的試點就宣告公募REITs市場的勝利。雖然這一年市場體驗反饋是正面的，但我們對公募REITs市場的了解還不夠深入，還需要更長時間去理解和監(jiān)管公募REITs市場，更好地實現(xiàn)這個市場的有效定價。目前的市場定價機制還在形成過程中，同時也需要監(jiān)管層面與時俱進，不斷調(diào)整相應(yīng)的監(jiān)管模式和產(chǎn)品審批模式，使得公募REITs市場能夠發(fā)展得更大。

目前，美國REITs市場的規(guī)模大概在1.4萬億美元，中國的公募REITs規(guī)模市值才500多億元。中國目前雖仍處于起步階段，但有政策的支持和市場的熱情，相信在三五年之內(nèi)可以實現(xiàn)十倍的增長，規(guī)模達到5000億元。

預(yù)計未來七八年的時間，中國的公募REITs市場或能實現(xiàn)萬億人民幣的規(guī)模。

中國的公募REITs市場的發(fā)展?jié)摿�巨大，但需要配套的法�?guī)和稅收制度安排，以保證這一市場的健康、可持續(xù)發(fā)展。中國版的公募REITs目前聚焦基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)，受到不少地方政府的支持,還沒有涉及海外市場中常見的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)，相信隨著市場的成熟，這類資產(chǎn)的納入將推動中國REITs再上一層樓。