8月5日，物業(yè)板塊走出了一波反彈行情，旭輝永升服務(wù)、金科服務(wù)早盤一度漲超10%，新城悅服務(wù)最高漲幅接近8%。

剛剛過去的7月份，在種種利空消息的影響下，物業(yè)上市公司的股價(jià)面臨著不小的下行壓力。當(dāng)月，2021年?duì)I業(yè)收入排名前十的物業(yè)股，有7只錄得了2位數(shù)的跌幅，其中碧桂園服務(wù)下跌了50%。

“根據(jù)我們從買方處了解的情況，7月以來物業(yè)板塊的下跌主要是三個(gè)方面的原因：地產(chǎn)救市政策的力度沒有達(dá)到市場(chǎng)的預(yù)期，對(duì)民營(yíng)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性的擔(dān)憂，以及頭部房企低位配股的影響�！�8月4日，某上市物企投資者關(guān)系負(fù)責(zé)人林朗（化名）對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，出于避險(xiǎn)的考慮，不少資金選擇了戰(zhàn)略性撤退，在地產(chǎn)銷售企穩(wěn)的信號(hào)出現(xiàn)前，市場(chǎng)信心難言恢復(fù)。

物業(yè)上市公司股價(jià)普跌

下半年，物業(yè)股的開局很慘淡。自7月的第一個(gè)交易日起，大部分物業(yè)上市公司的股價(jià)便走入了下行軌道，克而瑞物管的數(shù)據(jù)顯示，截至7月31日，59家上市物企有46家的股價(jià)較月初下跌，占比接近8成，平均降幅為17.4%，最大跌幅達(dá)到68%。59家上市物企總市值為3420.3億元，較上月末下跌22.8%，滾動(dòng)市盈率和靜態(tài)市盈率均值分別為11.4倍和11.6倍，均較上月末（13.9倍和14.1倍）下降。就整體情況而言，非港股通物企下跌12%，港股通物企下跌23.1%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌30.1%，跌幅均大于恒生指數(shù)（-7.8%）和滬深300（-7%）。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了2021年?duì)I業(yè)收入排名前十的物業(yè)股在6月30日至7月29日的股價(jià)表現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)這10只物業(yè)股的股價(jià)均錄得下跌。跌幅在兩位數(shù)的有7家，包括碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、雅生活服務(wù)、金科服務(wù)、綠城服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活，其中碧桂園服務(wù)的跌幅為50%，世茂服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)的跌幅在30%左右，雅生活服務(wù)、金科服務(wù)、綠城服務(wù)則在21%至24%，華潤(rùn)萬象生活下跌14%。錄得個(gè)位數(shù)跌幅的是招商積余、保利物業(yè)及中海物業(yè)，中海物業(yè)跌幅最小，僅3%。

2年前，物業(yè)股還是資本市場(chǎng)的寵兒，各上市公司的股價(jià)達(dá)到歷史峰值，但如今市值腰斬乃至縮水九成的都不在少數(shù)。作為行業(yè)龍頭，碧桂園服務(wù)在今年之前一直穩(wěn)居行業(yè)的市值榜首位置，市值曾一度超過2000億港元，至今年年初已跌至1000億港元左右，到7月29日，以17.48港元的收市價(jià)計(jì)算，市值只剩589億元。

根據(jù)克而瑞物管的統(tǒng)計(jì)，今年前7月，59家物企中有51家股價(jià)下跌，跌幅超5成的物企就有17家。

“跟公司個(gè)體的基本面關(guān)系不大，就是行業(yè)的普跌。”一家民營(yíng)上市物企的內(nèi)部人士還記得7月份帶崩物業(yè)板塊的幾個(gè)重要事件，“首先是因?yàn)閹字坏禺a(chǎn)股和物業(yè)股被剔除出恒生指數(shù)，物業(yè)股普遍跌了一波�！�

6月30日盤后，香港恒生指數(shù)有限公司發(fā)布最新指數(shù)調(diào)整公告，世茂集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)、彩生活服務(wù)集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大、恒大物業(yè)、中國(guó)奧園、奧園健康等8只股票被剔除。隨后的一個(gè)交易日——7月4日，物業(yè)板塊應(yīng)聲下行，此后持續(xù)陰跌，直到7月27日碧桂園宣布配股融資約28億港元，當(dāng)天碧桂園服務(wù)即下跌約22%，其余物業(yè)股紛紛跟跌。

地產(chǎn)未企穩(wěn)信心難恢復(fù)

“6月份地產(chǎn)銷售環(huán)比雖然有所回暖，但離市場(chǎng)對(duì)復(fù)蘇的期待還有較大距離�！�

林朗認(rèn)為，相較于一些獨(dú)立事件，整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的下行，以及由此引發(fā)的對(duì)物企成長(zhǎng)性、現(xiàn)金流安全等問題的擔(dān)憂才是物業(yè)板塊低迷的核心因素。“之前大家一直覺得政府會(huì)有相當(dāng)力度的托底手段來拯救出險(xiǎn)房企，年初就開始期待，一直到7月份，都沒有看到太重磅的政策出臺(tái)，關(guān)于政策的預(yù)期也落空了�！�

中泰證券具體分析了地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)景氣度下降對(duì)物業(yè)行業(yè)的影響。包括，當(dāng)前銷售面積與竣工面積剪刀差依然未填補(bǔ)，由于融資持續(xù)收緊，施工進(jìn)度或低于預(yù)期，導(dǎo)致竣工低于預(yù)期，從而減緩行業(yè)在管面積增量的增速。以及，地產(chǎn)行業(yè)銷售持續(xù)萎靡，也將影響圍繞開發(fā)商相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)的業(yè)務(wù)拓展及收入。

近半個(gè)月，資本市場(chǎng)對(duì)于民營(yíng)物企獨(dú)立性問題的關(guān)注熱度直線上升。7月22日，恒大物業(yè)披露134億元存款質(zhì)押被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行事項(xiàng)的初步調(diào)查結(jié)果，坐實(shí)了市場(chǎng)對(duì)其為母公司輸血的猜測(cè)。7月31日，金科服務(wù)干脆直接宣布將為控股公司提供15億元借款�！巴顿Y者很擔(dān)心物業(yè)公司會(huì)不會(huì)變成母公司的現(xiàn)金流工具�！绷掷时硎尽�

包括花旗、中信證券在內(nèi)的機(jī)構(gòu)也表示，短期而言，投資者關(guān)注物業(yè)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流多于盈利表現(xiàn)，物企需要在戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)和人事考核等方面充分證明自身的獨(dú)立性。

在碧桂園發(fā)布配股公告的當(dāng)天下午，碧桂園服務(wù)就緊急召開了投資者電話會(huì)議。會(huì)上，管理層強(qiáng)調(diào)，作為一個(gè)有良好現(xiàn)金流造血能力的頭部輕資產(chǎn)型企業(yè)，碧桂園服務(wù)是不需要犧牲來填坑的，也不會(huì)成為下一個(gè)恒大物業(yè)，并表示該公司與兄弟企業(yè)之間的財(cái)務(wù)是獨(dú)立的，關(guān)聯(lián)房企資金占用的問題不會(huì)在其身上發(fā)生。

碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官黃鵬透露，目前該公司與碧桂園之間的關(guān)聯(lián)交易占比并不高，碧桂園的經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)其影響比較小，預(yù)計(jì)2022年來自兄弟公司的收入占比大概在5%，利潤(rùn)占比低于5%。

“投資者目前最擔(dān)心的就是物企會(huì)被地產(chǎn)影響，所以我們今年打算凸顯公司與地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度很低，來自地產(chǎn)母公司的管理面積目前已經(jīng)不到10%了。”上述民營(yíng)上市物企內(nèi)部人士表示。

而從林朗的角度看，關(guān)聯(lián)交易也不應(yīng)該一棒打死，“有母公司的業(yè)務(wù)為什么不做？公平合理的交易，市場(chǎng)一定是支持的。”投資者目前看空物業(yè)板塊，底層邏輯在于看不到地產(chǎn)復(fù)蘇的明確信號(hào)。“這個(gè)時(shí)候，作為企業(yè)，只能是先做好自己的基本面，至于資本市場(chǎng)信心的恢復(fù)，還要看未來幾個(gè)月地產(chǎn)行業(yè)的銷售數(shù)據(jù)�！�