監(jiān)管層正在不斷釋放支持房企融資的信號。

8月22日，人民銀行行長、國務(wù)院金融委辦公室主任易綱主持召開部分金融機(jī)構(gòu)座談會，提出要保障房地產(chǎn)合理融資需求。

此前3天有消息稱，中國銀行間市場交易商協(xié)會再次召集多家民營房企舉行座談會，探討通過中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡稱“中債信用增進(jìn)公司”）增信支持的方式支持民營房企發(fā)債融資，涉及碧桂園、龍湖、旭輝、新城控股等8家示范民營房企。

隨后，多家房企反饋：“正在密切溝通中”。

8月23日，首單全額擔(dān)保民營房企債券落地，龍湖成功發(fā)行一筆規(guī)模為15億元中期票據(jù)，募集資金用于項(xiàng)目建設(shè)、購回或償還境外美元債等。

連日來監(jiān)管層馳援房企流動性的消息，在提振樓市信心的同時也引爆了二級市場房地產(chǎn)板塊，債券市場也迎來翻紅。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月~8月中下旬，房企內(nèi)地信用債中已經(jīng)發(fā)行的中期票據(jù)金額達(dá)1350億元，較去年同期多增450億元。單看8月1日~8月23日，房地產(chǎn)企業(yè)已發(fā)行或擬發(fā)行上市的中期票據(jù)超過15筆，合計規(guī)模超過140億元。

國務(wù)院參事、銀保監(jiān)會原副主席王兆星在8月20日參加“中國財富管理50人論壇2022夏季峰會”發(fā)表演講提到，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該在堅持市場化、法制化原則下，滿足受困房企合理融資需求，保持對房地產(chǎn)行業(yè)正常貸款。

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，政策支持對房企融資而言就是一場“及時雨”，原因是現(xiàn)階段重塑市場信心比什么都重要。房企融資端已出現(xiàn)積極一面。短期看，利好政策覆蓋面還比較窄，僅個別優(yōu)質(zhì)房企獲益。預(yù)計未來房企融資環(huán)境將繼續(xù)優(yōu)化。

中金公司研究報告預(yù)計，房地產(chǎn)市場景氣度有望持續(xù)回升。

多房企密集融資

8月以來，多家房企密集發(fā)布融資計劃。

8月17日，據(jù)簿記管理人浙商銀行公告，濱江集團(tuán)擬公開發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，規(guī)模為人民幣9.4億元，利率區(qū)間3.8%~4.8%，發(fā)行期限2年。融資金額用于償還即將于8月25日到期的一筆超短期融資券“22濱江房產(chǎn)SCP002”，這筆短融債券余額9.3億元，票面利率3.66%。

“濱江算是幾家為數(shù)不多可以順暢發(fā)債的房企之一，上半年就獲得了幾十億元融資，除借新還舊外，也造就了濱江在土地市場上大膽出手，背后也有合作方‘撐腰’�！币晃唤咏鼮I江集團(tuán)的相關(guān)人士透露。

另據(jù)深交所固定收益信息平臺披露，濱江集團(tuán)一筆26.5億元小公募公司債狀態(tài)更新為“已反饋”。募集說明書顯示，這筆公司債將用于濱江住房租賃項(xiàng)目及補(bǔ)充流動性。

植信投資研究院資深研究員馬泓表示，預(yù)計到明年上半年，房企整體融資環(huán)境有望得到逐步改善。隨著房地產(chǎn)銷售環(huán)境向好，房企預(yù)收款等收入增加對其自身增信提供了更好基礎(chǔ)。另外，在各方面政策推動下，優(yōu)質(zhì)房企將獲得更多商業(yè)銀行、政策性銀行以及非銀機(jī)構(gòu)資金支持。

8月22日，京投發(fā)展完成發(fā)行4.46億元中期票據(jù)，利率為2.86%。8月18日，中國鐵建發(fā)布8億元中期票據(jù)募集說明書，發(fā)行期限為 3+2 年；同日，武漢城建集團(tuán)擬發(fā)行10億元中期票據(jù)。8月17日，北辰實(shí)業(yè)發(fā)布一筆發(fā)行規(guī)模上限為14.3億元中期票據(jù)申購說明。此外，華僑城計劃利用超短期融資券和中期票據(jù)融資30億元，太倉中德創(chuàng)新園將發(fā)行2.76億元碳中和ABS，是房地產(chǎn)領(lǐng)域該細(xì)分產(chǎn)品的一次突破。

機(jī)構(gòu)企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，近兩月持續(xù)有房企違約，市場信心仍未修復(fù)，非銀融資主要依靠境內(nèi)公開市場，發(fā)行主體以國企、央企和少量優(yōu)質(zhì)民企為主。融資主體和渠道均受限，短期內(nèi)行業(yè)融資環(huán)境不會有明顯好轉(zhuǎn)，但受監(jiān)管一直強(qiáng)調(diào)的“滿足房企合理融資需求”及各地行業(yè)支持性政策影響，環(huán)境不會再度出現(xiàn)明顯惡化。

首創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師王嵩預(yù)計，2022下半年房企融資端政策將保持友好，優(yōu)質(zhì)房企融資渠道將得到進(jìn)一步改善。

融資環(huán)境有望寬松

“在中債信用增進(jìn)公司全擔(dān)保情況下，公司正推進(jìn)中期票據(jù)發(fā)行，發(fā)行概率較大�！�8月18日午間，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在投資者會議上表示。

繼5月新城控股在中債信用增進(jìn)公司助力下發(fā)行一筆10億元中期票據(jù)后，龍湖也于8月23日成功發(fā)行一筆15億元中期票據(jù)，該票據(jù)由中債信用增進(jìn)公司提供全額擔(dān)保增信支持。

近日監(jiān)管部門指示中債信用增進(jìn)公司對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)�！�，首批試點(diǎn)企業(yè)包括碧桂園、龍湖、金地、旭輝、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等。

北京某券商固收部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，中債信用增進(jìn)公司的擔(dān)保可以看成是“兜底”，也是房企信用風(fēng)險降低的一大信號。如果未來發(fā)債無法兌付債券本金和利息，中債信用增進(jìn)公司必須無條件替房企償債。

旭輝控股也回應(yīng)，和監(jiān)管保持暢通溝通，相信監(jiān)管對示范性民營房企會有進(jìn)一步支持，具體信息以公司公告為準(zhǔn)。

億翰智庫認(rèn)為，近期信用風(fēng)險向更高信用資質(zhì)的民營房企或混改型企業(yè)蔓延，監(jiān)管通過支持企業(yè)發(fā)債表示對部分優(yōu)質(zhì)民企的支持，以提振市場信心。但也要客觀看到，這次政策仍限于少數(shù)相對優(yōu)質(zhì)的民營房企，有助于市場信心的穩(wěn)定，對于眾多已出險的民企來說幫助不大。

“主要還是銷售不暢以及存量債務(wù)到期的問題制約了房企融資能力�！瘪R泓說，從政策來看，后續(xù)中期票據(jù)發(fā)行針對民營房企在融資擔(dān)保方面會有松口的空間，有利于部分房企加快融資步伐，預(yù)計會有更多房企獲得相關(guān)融資支持的機(jī)會。

自5月份開始，包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護(hù)工具，帶動了龍湖、碧桂園、美的、新城、旭輝等示范民企先后成功發(fā)行多筆信用債，融資約39億元。

與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的信用債發(fā)行在穩(wěn)步回升，二季度以來發(fā)行平穩(wěn)，月均發(fā)行額超過460億元，5月起發(fā)行額環(huán)比連續(xù)為正，同比增速雖仍為負(fù)，但也降至個位數(shù)。發(fā)行種類也更為多樣，并購債、綠債、住房租賃債等專項(xiàng)債均受到鼓勵。

劉水認(rèn)為，政策上對流動性支持并未惠及中小型房企，它們對補(bǔ)充流動性的需求更高。希望對于當(dāng)前風(fēng)險可控、相對穩(wěn)健的中小型民企，考慮對其適度放寬限制，借此機(jī)會獲得相應(yīng)融資支持。

“發(fā)債我們基本沒機(jī)會，目前我們還在接洽AMC，但市場對行業(yè)風(fēng)險還是持審慎態(tài)度，僅靠銷售回款帶來的流動性明顯下降，資金壓力不容樂觀�！蹦吵鲭U房企內(nèi)部人士說，個別房企探討過中債信用增進(jìn)擔(dān)保方式發(fā)債，有支持的，也有發(fā)債動力不足的，主要是擔(dān)保融資注入資金有限，且還需要房企給出資產(chǎn)反擔(dān)保。

8月10日，瑞銀發(fā)布報告稱，4家內(nèi)地房企碧桂園、萬科、龍湖和旭輝2022年上半年自由現(xiàn)金流均為負(fù)，相當(dāng)于其2021年底閑置現(xiàn)金余額的11%~41%已經(jīng)流出，投資者擔(dān)心這種現(xiàn)金消耗的可持續(xù)性。

天風(fēng)證券地產(chǎn)分析師韓笑表示，預(yù)計下半年融資政策寬松仍有望延續(xù)，國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企的融資優(yōu)勢將繼續(xù)拉大，行業(yè)分化加速。

此外，在熬過今年初第一波償債高峰后，當(dāng)下房企又面臨第二波償債高峰考驗(yàn)。

據(jù)克而瑞資管統(tǒng)計，2022年四季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模約1812億元，其中海外債約為617億元。民營房企合計共有1000億元債券即將到期，海外債約占總規(guī)模的43%。尤其是10月份，預(yù)計將有近800億元債券到期，其中近500億元為境內(nèi)債券。

馬泓認(rèn)為，考慮到一些階段性因素擾動對房企經(jīng)營性現(xiàn)金流產(chǎn)生負(fù)面影響，不排除在年內(nèi)仍有房企會出現(xiàn)違約情形。房企要在兩方面下功夫：一是與地方政府、金融機(jī)構(gòu)一起推進(jìn)“保交樓”，促進(jìn)并加快預(yù)收款的回款速度，增加收入。二是拓寬融資渠道，爭取利用好當(dāng)前政策階段性“紅利”特點(diǎn)，嘗試各種融資渠道增加現(xiàn)金流。