物管市場(chǎng)的收并購(gòu)大戲還在持續(xù)上演，這一次的主角變成了華潤(rùn)萬(wàn)象生活和祥生物業(yè)。

9月28日晚，華潤(rùn)萬(wàn)象生活有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)萬(wàn)象生活”，1209.HK）公告稱，擬收購(gòu)浙江祥生物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“祥生物業(yè)”）全部股權(quán)及關(guān)聯(lián)方債務(wù)。

根據(jù)公告內(nèi)容，此次交易對(duì)價(jià)暫定為10.37億元，但這并非最終價(jià)格，最終價(jià)格還要待雙方厘定并最終協(xié)議。且最終代價(jià)還需扣除擬轉(zhuǎn)移債務(wù)約2.07億元，因此華潤(rùn)萬(wàn)象生活僅有責(zé)任最終支付現(xiàn)金不高于8.3億元。

另外，雙方還簽訂了不競(jìng)爭(zhēng)條款，目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)際交付日期后三年內(nèi)，祥生物業(yè)方須確保其及關(guān)聯(lián)方不會(huì)對(duì)外提供物業(yè)管理服務(wù)，并確保祥生物業(yè)方及關(guān)聯(lián)方不會(huì)設(shè)立任何新的物業(yè)管理公司或新機(jī)構(gòu)或組織提供類似服務(wù)，以避免與目標(biāo)公司競(jìng)爭(zhēng)。

祥生物業(yè)放棄上市、出售股權(quán)

去年5月28日，祥生物業(yè)首次向港交所提交招股書，正式啟動(dòng)IPO，并于去年11月22日通過聆訊。但此后并未有其成功上市的消息傳出，反而是其在港交所提交的聆訊后資料集顯示失效。這也意味著祥生物業(yè)最終暫停了上市進(jìn)程。

彼時(shí)，祥生物業(yè)方面對(duì)外表示，暫緩發(fā)行流程是基于對(duì)彼時(shí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的持續(xù)關(guān)注，且經(jīng)過管理層綜合考量。祥生物業(yè)方面認(rèn)為上市不是目的，只是促進(jìn)公司穩(wěn)健發(fā)展的手段之一。未來，公司將持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，選擇更佳時(shí)機(jī)推進(jìn)上市計(jì)劃，以獲得市場(chǎng)予以更優(yōu)、更合理估值。

但顯然，祥生物業(yè)最終放棄了上市這條路，轉(zhuǎn)而找了華潤(rùn)萬(wàn)象生活接盤。

從公告披露的內(nèi)容來看，祥生物業(yè)是由陳國(guó)祥最終實(shí)際擁有，而陳國(guó)祥也是祥生控股的創(chuàng)始人。這種千絲萬(wàn)縷的關(guān)系也讓外界自然聯(lián)想到，此次出售祥生物業(yè)可能會(huì)對(duì)祥生控股的現(xiàn)金流壓力起到緩解作用。

作為浙系民營(yíng)房企，祥生控股當(dāng)下與所有民營(yíng)房企一樣，不僅面臨大額的債務(wù)壓力，同時(shí)面臨現(xiàn)金流吃緊的問題。

自從物管企業(yè)上市成為風(fēng)潮之后，物管上市再出售便成為不少地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司獲取資金的一個(gè)來源，業(yè)界也稱物業(yè)為房企新的“現(xiàn)金奶牛”。

但此次，祥生物業(yè)并未上市便選擇售出股權(quán)，在一位房企人士看來也在情理之中，因?yàn)楫?dāng)前物管企業(yè)上市環(huán)境并不是很好，連龍頭物管萬(wàn)物云上市首日都破發(fā)，其他中小型物管股的表現(xiàn)可想而知。

“祥生物業(yè)之所以通過港交所聆訊但暫停上市轉(zhuǎn)而直接出售股權(quán)，實(shí)際上能夠省去一些復(fù)雜的流程�！笨硕�瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨認(rèn)為：“上市后會(huì)有公眾持股，若上市后再出售，收購(gòu)后再摘牌流程會(huì)復(fù)雜一些。”

此前中南服務(wù)和中梁百悅智佳也都是啟動(dòng)上市進(jìn)程后選擇暫緩上市，轉(zhuǎn)身將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給有實(shí)力的接盤方。這種操作方式實(shí)際上對(duì)交易雙方都較為合適，尤其對(duì)買方而言，并購(gòu)標(biāo)的公司已經(jīng)啟動(dòng)上市流程，相關(guān)數(shù)據(jù)較為透明，在上市前賣出既節(jié)省了流程，同時(shí)省去了買家的盡調(diào)時(shí)間。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活并購(gòu)再出手

根據(jù)資料顯示，祥生物業(yè)主要在中國(guó)從事基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及車位銷售代理服務(wù)業(yè)務(wù)。截至2022年中期，祥生物業(yè)在浙江省、安徽省及江蘇省等地區(qū)分別擁有逾2350萬(wàn)平方米、1480萬(wàn)平方米、110萬(wàn)平方米的在管面積、合約面積以及在途面積。

于2021年12月31日，祥生物業(yè)經(jīng)審核綜合賬面凈資產(chǎn)值約為1.97億元。

對(duì)于此次收購(gòu)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活認(rèn)為收購(gòu)事項(xiàng)將增加集團(tuán)在上述地區(qū)的管理濃度，提高市場(chǎng)影響力，擴(kuò)大服務(wù)范圍，提升集團(tuán)區(qū)域協(xié)同價(jià)值。透過股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及框架協(xié)議，華潤(rùn)萬(wàn)象生活可以享有此前祥生物業(yè)管理的項(xiàng)目帶來的經(jīng)濟(jì)效益。

值得一提的是，收購(gòu)祥生物業(yè)已經(jīng)是華潤(rùn)萬(wàn)象生活自2022年以來進(jìn)行的第4宗收并購(gòu)。在此之前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活以10.58億元收購(gòu)了禹洲物業(yè)、以24.85億元收購(gòu)了中南服務(wù)、以約0.33億元收購(gòu)了九洲物業(yè)，算上此次收購(gòu)祥生物業(yè)的交易價(jià)格，年內(nèi)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活累計(jì)在收并購(gòu)方面的金額已達(dá)46.13億元。在這4次并購(gòu)中，有3宗并購(gòu)案例交易金額均超過10億元。

在一些物業(yè)專業(yè)人士看來，華潤(rùn)萬(wàn)象生活頻繁收并購(gòu)除了可以增加在管面積，提升已布局市場(chǎng)的市場(chǎng)影響力之外，還有一個(gè)值得關(guān)注的背景是，民營(yíng)房企資金問題難解以至于售賣資產(chǎn)的行為在持續(xù)進(jìn)行，同時(shí)，過去一兩年內(nèi)激進(jìn)收購(gòu)的企業(yè)，例如碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)等均放緩了并購(gòu)計(jì)劃，收并購(gòu)市場(chǎng)整體競(jìng)爭(zhēng)趨緩，這樣的行業(yè)背景為華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)行收并購(gòu)提供了契機(jī)。

此外，湯曉晨提到，目前國(guó)企改革三年行動(dòng)支持具有央企、國(guó)企背景的物管企業(yè)做大做強(qiáng)，綜合來看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下有實(shí)力也有機(jī)會(huì)，所以才會(huì)在收并購(gòu)市場(chǎng)高調(diào)發(fā)力。

不過，華潤(rùn)萬(wàn)象生活并非盲目擴(kuò)張，對(duì)其而言，此次與祥生物業(yè)的交易著實(shí)劃算，因?yàn)橄啾却饲?筆交易市盈率，收購(gòu)祥生物業(yè)的市盈率不足10倍。在湯曉晨看來，在前幾年收并購(gòu)市場(chǎng)熱度較高時(shí)，交易市盈率普遍在10倍~15倍，但目前已經(jīng)逐步下探。從此次華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)祥生物業(yè)來看，主要是目前收并購(gòu)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨緩，出價(jià)公司不會(huì)太多，所以買方議價(jià)能力更強(qiáng)。