市場(chǎng)下行階段，疊加疫情反復(fù)、行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)的日子并不好過。

先來看一組整體數(shù)據(jù)：

71家樣本上市房企上半年整體營(yíng)收同比下降13%；毛利潤(rùn)同比下降28%；歸母凈利潤(rùn)降幅更大，達(dá)到了62.5%；各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)均降至2015年以來最低。

從房企的角度來看，數(shù)據(jù)也不樂觀：上半年，有近六成房企“減收減利”，近20家上市房企陷入虧損。

然而在下行大勢(shì)下，也有多家房企利潤(rùn)指標(biāo)今年上半年逆勢(shì)上漲。

不可否認(rèn)，當(dāng)前行業(yè)整體已進(jìn)入低利潤(rùn)增長(zhǎng)時(shí)期，“青銅時(shí)代”之下，企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)瓶頸已然出現(xiàn)。除了平衡財(cái)務(wù)杠桿、提升運(yùn)營(yíng)效率、降低成本費(fèi)用，積極尋找“第二增長(zhǎng)曲線”、深入挖掘已有多元業(yè)務(wù)價(jià)值也將成為房企未來發(fā)力的關(guān)鍵點(diǎn)。

01

營(yíng)收及利潤(rùn)規(guī)模

持續(xù)探底

今年，房地產(chǎn)市場(chǎng)一再探底，房企的盈利能力也持續(xù)面臨挑戰(zhàn)。

CRIC綜合梳理了71家上市房企半年度業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，典型上市房企上半年整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.94萬億元，同比下降12.6%；整體實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)3298億元，同比下降27.6%；整體歸母凈利潤(rùn)僅為672億元，同比下降62.5%。

行業(yè)整體營(yíng)收與利潤(rùn)規(guī)模雙雙呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，尤其是利潤(rùn)指標(biāo)下降尤為明顯。

這要從營(yíng)業(yè)成本中找答案，今年上半年71家典型上市房企總營(yíng)業(yè)成本為1.57萬億元，同比雖下降了8.5%，但降幅對(duì)比營(yíng)業(yè)收入12.6%的降幅明顯低出4.1個(gè)百分點(diǎn)，這就導(dǎo)致房企利潤(rùn)空間進(jìn)一步受到嚴(yán)重?cái)D壓。

值得注意的是，今年?duì)I收規(guī)模首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)明顯失速，同時(shí)利潤(rùn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)也進(jìn)一步走低。后續(xù)規(guī)模能否筑底上揚(yáng)，還要看市場(chǎng)能否回暖，以及房企自身對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、交付節(jié)奏的把控。

02

利潤(rùn)指標(biāo)降至

2015年以來最低

2018年以來，上市房企利潤(rùn)率指標(biāo)開始不斷下行，至2022年上半年，各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)總體表現(xiàn)低迷，且均已降至2015年以來最低。

具體來看，2022年上半年，71家典型上市房企毛利率中位數(shù)為16.9%，這一數(shù)值較2021年同期下降了4.9個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)中位數(shù)為4.4%，較2021年同期下降5.0個(gè)百分點(diǎn)。歸母凈利率中位數(shù)為2.1%，同比下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。

實(shí)際上，房企毛利率中位數(shù)、凈利潤(rùn)中位數(shù)以及歸母凈利率中位數(shù)三大核心利潤(rùn)率指標(biāo)，對(duì)比2018年高點(diǎn)時(shí)分別下降了13.6、8.9和8.8個(gè)百分點(diǎn)。

行業(yè)利潤(rùn)空間之所以持續(xù)收窄，有多方面原因。

首先，前幾年高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)的影響仍在持續(xù)傳導(dǎo)，低利潤(rùn)項(xiàng)目結(jié)算仍較為集中。

其次，近年來基于各類負(fù)面因素影響疊加，房企承受較大去化壓力，營(yíng)銷端口普遍采取打折促銷的方式加速去化。

第三，重點(diǎn)一二線城市的限價(jià)監(jiān)管依舊嚴(yán)格，較高的地價(jià)房?jī)r(jià)比進(jìn)一步壓縮項(xiàng)目的利潤(rùn)空間，毛利率下降已成為行業(yè)主要趨勢(shì)。

此外，市場(chǎng)下行所帶來投資物業(yè)、存貨等賬面價(jià)值縮水，也都在沖擊著企業(yè)的盈利能力。

03

行業(yè)進(jìn)入

低利潤(rùn)時(shí)期

市場(chǎng)下行期，有些企業(yè)已陷入虧損，有些企業(yè)走出獨(dú)立行情。當(dāng)然，遭遇“減收又減利”困境仍是房企生存現(xiàn)狀，這部分房企比重已過半，達(dá)到了近六成。

具體來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，受到市場(chǎng)下行壓力以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算影響，超6成典型上市房企營(yíng)業(yè)收入同比下降，同時(shí)，約7成典型上市房企毛利潤(rùn)（剔除稅金及附加）、凈利潤(rùn)同比下降，且降幅較去年末進(jìn)一步擴(kuò)大。

營(yíng)業(yè)收入與毛利潤(rùn)同時(shí)降低的房企不乏融信中國(guó)、龍光集團(tuán)等中大型房企。

陷入虧損的房企也有近20家，比如富力地產(chǎn)、融信中國(guó)、陽光城、正榮地產(chǎn)等出險(xiǎn)房企。

其中，虧損最為嚴(yán)重的是富力地產(chǎn)，上半年凈利潤(rùn)虧損69億元，上半年很多房企和富力一樣難，一方面深陷流動(dòng)性危機(jī)，債務(wù)問題棘手，另一方面企業(yè)融資停滯，只能通過資產(chǎn)變現(xiàn)虧損出售項(xiàng)目公司股權(quán)等補(bǔ)充現(xiàn)金流，整體經(jīng)營(yíng)舉步維艱，這也打擊了購房者信心，進(jìn)一步加劇企業(yè)去化難題。

今年上半年，超7成房企毛利率同比降低，部分規(guī)模房企毛利率更是跌破10%以下，比如禹洲集團(tuán)、中南建設(shè)、中交地產(chǎn)。

也不是沒有好消息。

在利潤(rùn)率指標(biāo)普降態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇的情況下，部分企業(yè)也走出獨(dú)立行情，2022年上半年典型房企毛利率及歸母凈利率TOP10房企中，分別有6家房企實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。其中，毛利率最高的為瑞安房地產(chǎn)，上半年毛利率為63.9%，同比增加22.6個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利率最高的是合生創(chuàng)展，上半年歸母凈利率為48.5%，同比增加13.5個(gè)百分點(diǎn)。

以仁恒置地為例，上半年毛利率和歸母凈利率為35.6%、12.1%，較去年同期同比分別上升8.9個(gè)百分點(diǎn)和5.9個(gè)百分點(diǎn)。兩指標(biāo)增長(zhǎng)的主要原因在于，首先仁恒置地今年上半年交付的產(chǎn)品多位于一二線，其中深圳、南京等項(xiàng)目銷售良好；其次，在銷管費(fèi)用上實(shí)行有效管控，有效降低了成本。

而華潤(rùn)置地?fù)碛休^高的盈利水平，上半年毛利率為26.9%，歸母凈利率14.5%，這與旗下發(fā)展良好的多元化業(yè)務(wù)密不可分，其購物中心一直保持較高的收益率，盡管受疫情減租的影響今年上半年小幅下降，但剔除減租部分，毛利率可達(dá)71.8%。

行業(yè)整體已進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)期，除了平衡財(cái)務(wù)杠桿、提升運(yùn)營(yíng)效率、降低成本費(fèi)用，積極尋找“第二增長(zhǎng)曲線”、深入挖掘已有多元業(yè)務(wù)價(jià)值，也將成為房企未來發(fā)力的關(guān)鍵點(diǎn)。

行業(yè)仍處于筑底盤整階段，高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)、降價(jià)促銷、資產(chǎn)減值等影響仍在持續(xù)，房企盈利能力大概率將繼續(xù)承壓。

中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上各房企對(duì)盈利短期預(yù)期也是不容樂觀，都在積極制定對(duì)策，比如中海地產(chǎn)表示未來一兩年毛利率、凈利率還會(huì)繼續(xù)承壓；龍湖集團(tuán)則認(rèn)為地產(chǎn)銷售毛利率下降是目前最大挑戰(zhàn)；此外，萬科地產(chǎn)積極調(diào)整銷售盈利政策，表示要做好投資提高毛利率。

低利潤(rùn)時(shí)期，房企利潤(rùn)保衛(wèi)戰(zhàn)已然打響，“�！闭邽橥醯臅r(shí)代下，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)邏輯正加速轉(zhuǎn)變，企業(yè)將更多通過“向管理要效益”保證利潤(rùn)空間，從而打開新局面。