物管行業(yè)的“三巨頭”正在呈現(xiàn)出不同的資本市場表現(xiàn)。

10月13日，華潤萬象生活有限公司（01209.HK，以下簡稱“華潤萬象生活”）以每股30港元開盤，以每股29.15港元報收。

截至10月13日下午15時30分，華潤萬象生活的總市值為665.35億港元、滾動市盈率(TTM)28.4；碧桂園服務(wù)的總市值為307.63億港元、滾動市盈率(TTM)5.69；萬物云的總市值為487.28億港元、滾動市盈率(TTM)22.42。

實際上，自7月底替換碧桂園服務(wù),成為物業(yè)板的新晉“市值王”之后,盡管港股物業(yè)板起起伏伏，華潤萬象生活的總市值也有所回落，卻一直保持行業(yè)首位。備受行業(yè)關(guān)注的萬物云在上市后，也未能在市值表現(xiàn)上超過華潤萬象生活。

資本市場認可的背后，能看到華潤萬象生活是今年前三季度物管行業(yè)收并購最為活躍的企業(yè)之一。前三季度華潤萬象生活累計出資近50億元收并購資產(chǎn)，在收進的同時，還在“吐出”相對劣質(zhì)的資產(chǎn)，進行資本騰挪。

目前來看，幾大物管企業(yè)巨頭在管面積規(guī)模、營業(yè)收入、盈利能力、收并購活躍度、資本表現(xiàn)上各領(lǐng)風(fēng)騷，行業(yè)頭名之位仍然懸念重重。

前三季度花費46億元進行收并購

有“進”有“出”，華潤萬象生活前三季度在物業(yè)管行業(yè)市場表現(xiàn)活躍。

9月28日晚，華潤萬象生活公告稱，擬收購浙江祥生物業(yè)服務(wù)有限公司全部股權(quán)及關(guān)聯(lián)方債務(wù)，交易代價暫定約為10.37億元。這也是華潤萬象生活年內(nèi)進行的第4筆收購。2022上半年半華潤萬象生活已相繼收購了禹洲物業(yè)、四川九洲（51%股權(quán)）及中南物業(yè)等3家物業(yè)企業(yè)，總耗資35.78億元。

加之9月底的這次出手，華潤萬象生活在前三季度已經(jīng)累計出資46億元進行收并購，成為今年當(dāng)之無愧的“并購?fù)酢薄?/p>

在今年的中期業(yè)績發(fā)布會上，華潤萬象生活董事局主席李欣就曾經(jīng)表示，此前物業(yè)行業(yè)處于上升風(fēng)口期，資本市場估值比較高，這一階段華潤萬象生活在物業(yè)收并購層面沒有特別的成就。到了2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)下行，物業(yè)板塊的整體估值也隨之呈下行態(tài)勢，同時大量的標的在市場上明顯增多。

“出售物業(yè)板塊正在成為許多風(fēng)險企業(yè)為數(shù)不多的可變現(xiàn)渠道之一，四季度這類物管企業(yè)的中小規(guī)模收并購、重組整合會更加頻繁�！币患以�在港股上市物業(yè)公司任職的企業(yè)高管告訴中國房地產(chǎn)報記者,國資背景企業(yè)憑借穩(wěn)健的經(jīng)營和充足現(xiàn)金流，在并購市場上的表現(xiàn)的游刃有余�！跋鄬Χ�言，很多民企背景的物業(yè)企業(yè)都無法擺脫跟地產(chǎn)母公司或者所在集團公司千絲萬縷的聯(lián)系。一些物業(yè)企業(yè)因為關(guān)聯(lián)企業(yè)的風(fēng)險危機已經(jīng)被擺上了貨架�！�

10月9日，中指研究院發(fā)布的《中國物業(yè)管理行業(yè)2022三季度總結(jié)與四季度展望》報告顯示，今年前三季度，物業(yè)管理行業(yè)總體規(guī)模仍在持續(xù)擴張，但增速放緩，資本市場表現(xiàn)分化。截至2022年9月，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，行業(yè)公開披露的并購案例近30宗（不含放棄或終止收購案例），涉及交易金額約100億元。其中，三季度收并購熱度大減，涉及交易金額約20億元左右，收購方和被收購方的整合能力和意愿都有所減弱。

在這一行業(yè)背景下，華潤萬象生活的連續(xù)出手顯示了背后的資本實力。

前有中報營業(yè)收入200.55億元的行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)珠玉在前，后有8.4億平方米在管面積的萬物云“橫空出世”，想沖擊行業(yè)第一梯隊，整合好大舉收并購后的資本包、穩(wěn)健增加規(guī)模，是華潤萬象生活“規(guī)模擴張年”的重要考題。

清理非優(yōu)勢板塊資產(chǎn)包

華潤萬象生活在連砸46億元連續(xù)收購四家公司后，也開始進行收購后的資產(chǎn)整合。

10月8日，上海莘閔物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“莘閔物業(yè)”）60% 股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方為中南服務(wù)，底價為2512.8 萬元。而在今年4月華潤萬象生活發(fā)布補充協(xié)議,以人民幣24.85億元的代價,收購中南集團旗下中南服務(wù)的全部股權(quán)。

莘閔物業(yè)的股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，也被指是“并購?fù)酢比A潤萬象生活在“吐資產(chǎn)”。

選擇更多，收并購后的資產(chǎn)整合也顯得尤為重要。這其中，莘閔物業(yè)顯然屬于應(yīng)該被淘汰出局的“劣質(zhì)資產(chǎn)”。

掛牌信息顯示，截至2021年底，莘閔物業(yè)總資產(chǎn)1989.85萬元，負債總額1992.61萬元，負債率超過100%；截至今年8月底，其資產(chǎn)總計1811.06萬元，負債總計1787萬元，負債占資產(chǎn)比重達98.67%

莘閔物業(yè)作為一家上海本土物業(yè)企業(yè)，1996年成立后多次被轉(zhuǎn)手，2021年7月，中南服務(wù)以3000萬元收購莘閔物業(yè)60%的股權(quán)，另40%股份持有者為上海沃華實業(yè)。

中南服務(wù)在收購莘閔物業(yè)時曾經(jīng)表示，收購將擴展該公司獨立第三方客戶的業(yè)務(wù)，并將非住宅物業(yè)方面的物業(yè)管理組合多元化，以包含長江三角洲地區(qū)的政府及服務(wù)物業(yè)。

此前的公開資料顯示，截至2021年5月31日，莘閔物業(yè)共有16個物業(yè)項目，在管總建筑面積約為50萬平方米，主要負責(zé)管理上海的政府和公共服務(wù)物業(yè)。

不過，政府和公共服務(wù)物業(yè)并不是華潤萬象生活最為看重的物管類型�！吧坦艿谝弧辈攀侨A潤萬象生活引以為傲的優(yōu)勢板塊。

截至2022年6月30日，華潤萬象生活購物中心運營及物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)布局68個城市，在營項目74個。就收入情況而言，其商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)板塊收入19.24億元，同比增長18.5%，收入占比36.5%。

規(guī)模不大、非優(yōu)勢板塊，且負債占資產(chǎn)比高達98.67%，莘閔物業(yè)成為第一時間被清理的資產(chǎn)包也就不足為奇了。

新晉者的“規(guī)模擴張年”

2022年三季度，物管行業(yè)的頭部陣容排位已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化。

從2022年中期業(yè)績披露的數(shù)據(jù)來看，以“規(guī)模為王”的基本盤指標排次，碧桂園服務(wù)8.43億平方米的在管面積規(guī)模，還是當(dāng)之無愧的行業(yè)翹楚；備受矚目的萬物云，憑借關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方深厚的行業(yè)影響力加持，上市后的首份中報數(shù)據(jù)也報出了約8.4億平方米在管面積數(shù)據(jù)，其中社區(qū)空間居住消費服務(wù)在管建筑面積約7億平方米，商企和城市空間服務(wù)在管建筑面積約1.4億平方米；雅生活和保利物業(yè)也是“家底頗豐”，截至2022年6月30日，兩家公司的在管面積規(guī)模分別為5.29億和5.23億平方米，穩(wěn)坐行業(yè)前五。

如果不納入三季度的新收購標的數(shù)據(jù)，華潤萬象生活的在管面積規(guī)模上的表現(xiàn)并不突出，截至到2022年6月30日，華潤萬象生活總合約面積是3.34億平方米，總在管面積2.53億平方米。

不過，華潤萬象生活的市值表現(xiàn)和收并購活躍度，在今年的物管行業(yè)一騎絕塵，做大規(guī)模顯然也計劃進程之中。

在華潤萬象生活2022年中期業(yè)績發(fā)布上，華潤萬象生活內(nèi)部把2022年定位為“規(guī)模擴張年”，2022年全年計劃獲取第三方的管理面積將超過1億平方米，而收并購就是外拓的重要渠道之一。

根據(jù)華潤萬象生活的“十四五”規(guī)劃目標，到2025年，公司總體物業(yè)管理面積要達到4億平米，第三方外拓面積要占50%；商業(yè)方面，第三方外拓至少50個購物中心，在管項目達到150個。

2022年上半年，華潤萬象生活新增第三方合約面積1.32億平方米，同比大幅增長650.1%。截至2022年6月30日，華潤萬象生活的第三方在管面積占比突破至57.3%。第三方外拓占比50%的目標已經(jīng)達成。

華潤萬象生活在9月28日發(fā)布的擬收購祥生物業(yè)公告中披露，祥生物業(yè)擁有的在管面積、合約面積以及在途面積分別為逾2350萬平方米、1480萬平方米、110萬平方米。在收購祥生物業(yè)之前，華潤萬象生活年內(nèi)斥先后完成了對禹洲物業(yè)、中南物業(yè)及九洲物業(yè)的收購，新增在管面積7285萬平方米。

華潤萬象生活在今年中期業(yè)績發(fā)布會上也公開表示，其目標是在“十四五”期間進入物業(yè)管理的第一梯隊。大規(guī)模連續(xù)收并購，也對應(yīng)了其“在管面積超過4億平方米”的目標。

四季度，物管行業(yè)頭部陣營還將再起波瀾。8月26日，龍湖集團執(zhí)行董事、首席財務(wù)官趙軼在2022年中期業(yè)績媒體發(fā)布會上表示“龍湖智創(chuàng)生活的各種上市資料已經(jīng)準備好了”。